東京スイート・レジデンス＠西大島　〜東京粋都〜Ⅱ

＞348さん

こんにちは。写真の引用元ブログのブログ主です。


こちらの掲示板の投稿規約は別として、引用いただくことは一向に差し支えありません。あまり更新頻度も高くないブログなので、こちらに紹介されるとアクセス数が増えて心苦しいのですが…。

ちなみに写真は、レジデンスⅡを南側から撮影したものです。


ブログにお越しの際は、ぜひコメントでも残していってください。

新築マンション72物件中7位とは、大健闘ですね。
東洋経済でも高評価でしたし。

築地市場が豊洲に移転するのに合わせ、有楽町線が豊洲から住吉〜押上方面まで延びる計画もあるようですね。そうすると、徒歩10分ぐらいの場所に駅ができる可能性があるみたいですし、そうするとますます便利になりますね。

営団じゃなくて
都営が整備するらしい。

住吉〜東陽町〜豊洲〜晴海〜新橋
新橋の新駅はゆりかもめの駅の真下で、第三京浜下を通る
都営浅草線とＴ字形に交差。ＪＲ新橋駅とは地下でつながる。
住吉〜押上は営団と共用。三田線と南北線の関係と同じ。
デジタルタワーへの交通もさらに良くなり、
晴海と新橋が直結。

新線はいつごろ出来る予定でしょうか？
西大島駅のイメージが悪く購入をためらっています。
西大島駅を通勤で使っている方の意見をお聞かせ願いたいです。

とうとう販売戸数が24戸になりましたね！

週刊ダイヤモンドランキング


1位：グランツオーベル南平台
2位：グランドヒルズ三軒茶屋HILL TOP GARDEN
3位：有栖川パークハウス
4位：加賀レジデンス
5位：広尾ガーデンフォレスト
5位：プラウドタワー千代田富士見
7位：東京スイート・レジデンス　←←←←←←←←
7位：パークコート虎ノ門愛宕タワー

見事に東京23区の28物件中7位。
庶民派マンションとして上位にいるのは鹿島の加賀レジデンスだけ。
(豊洲タワーはもはや庶民派とは言えませんよね)

駐車場は、100%自走式のおかげで28物件中唯一の満点評価。
生活利便性は目の前の商業施設開発のおかげか最高点の5点。
配棟計画も小石川アインスと共に満点。

さすがに構造・設計、仕様、将来の更新性などはイマイチの評価だけど
全体的には、なかなかの高評価のようです。

>>359さん

新線の開通は今のところ未定みたいです。
「目標年次（2015年）までに整備着手することが適当である路線」として位置付けられているらしい。

2016年のオリンピックが東京で開催されることに決まったら、新デジタルタワーのある押上と、オリンピック会場のある晴海をつなぐ路線となるので、大慌てで整備するんじゃないでしょうか。他の国に決まっちゃうと、どうなるか分からないですね。

「すまいGyaO」に、スイートの動画広告ができてたんだけど…。
途中でBGMがブチって切れるし、「おすすめポイント2」に
登場する営業のお兄さんは最後で噛みまくりだし…（笑）
笑えます。

http://sumai.gyao.jp/estate/S100106/

水を差すようで恐縮ですが、建て主の三交不動産が分譲した三重のマンションで大掛かりな欠陥・耐震問題が起こっているようです。

販売元から説明とかありますか？

三交不動産のHPにお詫び説明が出ているようですが。
http://www.sanco-real.co.jp/20070625.pdf

>340さん
遅いレスですみません。

スポーツ幼稚園Ｂは、やや高額ではありますが、内容は魅力的だと思いますよ。
但し、場所が明治通りに面していて交通量が多く、また、周辺は配送センターだらけで非常に空気が悪いことを気にかける人も少なくありません。
一度、見学に行かれたらいかがですか？

人気のきよしと江東めぐみは、面接で落とされるケースもありますし、その上、この二つは、毎年、願書受付（面接予約）日も面接日も同日なのです。
その結果、願書受付日の早朝、（面接時間をずらして）併願させたい親達で、江東めぐみに長い行列が出来ます。きよしは、受け付け時間前の行列を禁止（近隣住民への配慮）しているので、皆さん、江東めぐみ（こちらは、園の敷地が広いので敷地内にならぶことが可能）に並んで少しでも早い時間を確保した上で、きよしで遅めの時間をＧＥＴしようと試みるのです。

2007年6月16日発売の週刊東洋経済では、首都圏などの「駅力」がランク付けされていますね。わが西大島は、特に駅力のポテンシャルが高い駅として具体的に取り上げられています。こういう記事を見ると、うれしくなりますね。

情報はありがたいけど、賞味期限切れ。

>>364

そこは鴻池組が施工
ここは長谷工が施工
売主に三交は居るが問題ないでしょう。
長谷工は大型物件得意ですから…
長谷工施工は高級では無いですが庶民レベルには
大昔に比べて十分問題ないレベルになってますよ。

>>364さん

問題になったマンションは三交が売主（単独？）、
ここは7社のJVだから三交の関わり度合いは薄いんじゃないかな。

気を引き締めてもらうって意味では、MRに問い合わせ入れて
みた方がいいかもしれないとは思ってます。

>>364

長谷工施工物件は、長谷工仕様と揶揄されるように高スペックでは
ありませんが、致命的な欠陥は無いでしょう。

スポーツ幼稚園は、既にキャンセル待ちです。
基本保育は8時から17時と長く、週1回のプール、園外活動も多く
キャンプが夏（富士山）、冬（スキー）と2〜3泊あり
普通の幼稚園では絶対味わえない内容です。
運動会も夢の島の広場を借りて行われますので、
場所取りのために苦労するというのもありません。
ただ3年間通わせると、200万は超えます。
先生達も、子供達を甘やかすことは無く、子供達のことを考えると
いい幼稚園だと思います。

西大島からこんなに離れてて、
駅力なんて余り意味ないと思うけど。

>>373

貴方の投稿の方が
もっと意味がありません。

商業施設近接に魅力を感じて、
スイートレジデンスを契約したものです。

最近、この掲示板を見て、商業施設の建設について
不安になってました。
商業施設の建設について、最近、
何かお話を聞いた方はいらっしゃいますか？

>>376さん
商業施設のオープンは早くても一年以内？
オープン予定が決定してないのだけはなんとなくわかる。

商業施設ですが、同じそう双日さんが売り主のザレジデンス東京イーストのスケジュールが参考になると思います。
やはり当初告知より遅れて、マンション引き渡し後、商業施設の工事が続き、数ヶ月後オープンしているようです。
建物は半年もあればできあがるので、ここのアリオは来年8月か秋オープンでしょうか・・・

営業から商業施設のオープンは予定が遅れて来年秋ぐらいになるって
言われました。秋だから平成20年の9〜11月ぐらい？
それまでは砂銀で買い物して下さいとか冗談こかれましたが。

このまま未着工の状態が続くと、今年秋のオプション販売会で
商業施設どうなってんのと詰め寄る人が多くなりそうだな。

で商業施設は出来るとしてⅠ区画はどうなるんだ？

376です。
みなさん、情報ありがとうございます。

私も5月頃、モデルルームで営業さんから、
「来年（H20）の秋に完成する予定です」と、
お聞きしました。

しかし、その後、動きがありませんし、
新聞に入っていたスイートレジデンスの広告チラシの中に、
「商業施設(I・Ⅱ)は、JR貨物が主体となるもので、完成時期は未定です」
という趣旨の注記がありました。
マンションの売主と商業施設開発者のJR貨物との関係は
どうなっているんでしょうね。

ザレジデンス東京イーストのように、最終的には問題なく
商業施設が完成するといいですね。

最初は商業施設は５月頃のオープンと言われました。
ちょっと前は２００５年開業、その次は今年の秋開業予定。
次は２００８年の秋ですか。

ＪＲ貨物が売主に入ってれば文句は言えますが、入ってないですね。
スイートの売主の明和地所が全体の再開発を請け負ってるので、ある程度は知ってるはず。

ちなみに亀有のアリオモールは三井不が手がけてるようですね。

ここの商業用施設は豊洲のららがＩＨＩから土地を借りてるように、
ＪＲ貨物がヨーカ堂に土地建物を貸すのでしょうか？

今週の予定も道路工事、公園工事です。

私も商業施設楽しみにしてJR貨物のHPを
時々覗いたり近所のものと話をしていますが
しばらくは着工はないのでは。
現時点では完成開業時期未定と考えておいたほうが
精神衛生上良いのではないでしょうか。

明和といえばあの国立訴訟を勝ち抜いたとこでしょ。
I街区はクリオタワーだなこりゃ。

JR貨物さんに電話して、
商業施設関連の進捗状況等をお聞きしました。
親切に教えて下さり、少し安心できました。
以下のような内容でした。

　１、商業施設の建設が遅延している理由
　　設計は終わっているが、施工業者が未定である為。
　　金額の折り合いがつく施工業者さえ見つかれば、
　　いつでも着工する用意がある。

　２、小名木川開発について
　　マンション事業と商業施設事業は、別業者による事業との
　　位置づけである。
　　但し、一つのプロジェクトとして行政認可を受けている為、
　　そういう面では、一体としたものと言える

マンション販売元には不信感が。
私は、マンション事業と商業施設の事業は同じものだと思って
契約しました・・・。
来年の秋に商業施設ができますよと言っていた営業さんの
言葉はなんだったんでしょう・・・。

>>391さん

行動力に感謝です。
では、営業の来秋オープンは根拠のない憶測での発言だったんですかね…。
金額の折り合いがつけばって、折り合いがつかなかったらずっと空き地の
ままなんて可能性もあるんでしょうか…。
住・商・遊一体の複合再開発を売りにしてジャンジャン売りさばき、
売った後の商業施設着工については事業主体が違うからって理由で
放置プレイ？未定なら未定で、いい加減なこと言わないで正確な状況
説明してくれればいいのに…。

商業施設の旨味だけで選んだわけじゃないとはいえ、もし商業施設抜きで
この物件を考えた場合、今より1割安い値段じゃないと納得できないかも。

>>391さん

営業の方がマンション事業と商業施設の事業は同じと説明していたのですか?
私の担当の営業は、商業施設は別物との説明でした。


ただ、以下の変更はやはり逃げの態度のように見えます。


今月の中頃までの広告
「※小名木川貨物駅跡地開発計画：H20年春第1・2街区完成予定。
　各種施設H20春完成予定」

今月中頃以降の広告
「※この再開発は日本貨物鉄道が主体となって行われるもので、
　完成予定時期が設定されているものではありません」

392さん
393さん

ご返信ありがとうございます。

事業主については、
営業さんが同じですと説明したわけではないのですが、
モデルルーム内の完成図や広告チラシ等から、
漠然と一体化したものなんだと思いこんでいました。

知識が足りなかったと反省しています。

でも今は、前向きに商業施設も建つと信じて、
見守ろうかと思います。
まだ、何もわからない状況ですしね。

＞390以降のスレの方へ
不安な気持ちもわかりますが、売主や販売会社もⅠ・Ⅱ街区の工事が
始まらなくて困っていると思います。

今回の販売スケジュールは
昨年末：マンションの予告広告
今年の2月：JR貨物がⅠ・Ⅱ街区の施工業者の入札を実施
（JR貨物のHPに残ってます。）
でしたので、双日始め売主も全体の再開発の着工メドが立ったから、
販売を開始したと考えるのが普通と思います。

391さんの話から推測すると入札が不調に終わっています。
入札不調ということは、JR貨物の予算で建設できる施工業者がいなかったことになります。昨今の建材価格の上昇と人手不足による人件費上昇が入札不調の原因でしょう。

なので、売主も当初は着工予定と信じていたものがいつまで経っても
始まらず、困っていると思います。

解決するにはJR貨物が予算を増やすか、どこかのゼネコンが安価に建設するか、賃借予定のIYがJR貨物に払う賃料を増額するかのどれかでしょう。

でも、
JR貨物：お役所色が色濃く一度予算を決めたら変えない体質の会社
IY：当然収益にこだわるため、賃料の増額は考えていない。
ゼネコン：安価に立てて不具合があったらたまらないからやらない。
の3すくみで解決出来なさそう。

よって、契約者と売主が一致団結してJR貨物に着工しろと訴えるべきでは？この再開発は一体のプロジェクトでしょう？その前提で販売してるし、購入したと。
390さんがJR貨物に聞いた話にも。
「２、小名木川開発について
マンション事業と商業施設事業は、別業者による事業との位置づけである。但し、「一つのプロジェクトとして行政認可を受けている為、そういう面では、一体としたものと言える」
となっています。

6年前からこの土地を見ていますが、ようやく近隣住民との折り合いがついて着工が決まったのだから、きちんと計画通りにで再開発が行われて欲しいものです。

>>391さん
ありがとうございます。

１．にてついては入札が不調に終わったのに、数ヶ月放置も困りもの
　ですね。
　貨物駅が廃止になって、商業施設開業発表後、砂銀に猛反発されて、
　数年もめたので、資金を使い果たしたのではないのでしょうか。
　
２．については住宅地だけは明和地所に売ってしまったからしょうがないでしょう。
豊洲のＰＣＴみたいに売主がＩＨＩ、三井不動産だったら、責めようがありますが。

>>392さん

　確かに商業施設がなければ、いろいろな点を加味して坪１８０万程度が妥当だと思いますね。

＞389さん
明和地所を庇うわけではないが、国立の景観権訴訟については明和は悪くないです。全面勝訴でしたし。

そもそも、建築許可が国立市から明和に下りた後に当選した社会派市長が先頭に立って、事後的に条例を制定し規制する行政の暴挙でしたから。

周辺住民の気持ちもわからなくはないですが、事後法で罰せられたら誰でもたまりませんし、法治国家でなくなります。

>>395さんの意見ですが

＞JR貨物：お役所色が色濃く一度予算を決めたら変えない体質の会社
これは間違ってると思います。

役所であったら、予算を組むときに相当綿密に金額をはじいてます。
談合がなくなったので５、６割は当たり前の金額でゼネコンは入札しますので、不調になることはありませんでした。
しかしこんな入札をしてたら、ゼネコンは赤字なので、
現在ではゼネコンの方が工事を選んでる状態です。
商業施設、マンション、ビル建設では黒字になる価格でしか、入札はしません。
役所であれば、請負業者が赤字になるような予定金額にはしないでしょう。

逆にお役所色がなくなったので、コスト優先で計画を立てているのでしょう。
ＪＲ西日本だけが、表ざたになっただけで、
ＪＲグループは民間以上に、利益優先で営業してます。

国鉄から民営化されたときには、ＪＲ貨物は優等生で
一番最初に上場すると期待されてましたが、
それも過去の話になり。収益率が悪化して
ＪＲ貨物はいまだに上場できていません。

まぁ〜商業施設が出来なかったら
損害賠償か買った値段＋αで買い取ってもらえばいいじゃないですか。
あれだけ商業施設を強調して売ってるんですから出来なければ詐欺同然でしょう。
裁判やれば困るのは売主でしょう。

商業施設については、ＪＲ貨物さんの今年度の事業計画を見ても、
「平成20年春の開業を目指す。」と、なんとも釈然としない表現なので、
上場していない会社ならではのまったり感なのかと勝手に解釈。
まあ、施工業者が早いところで決まって欲しいなあと静観しています。
（正直なところ、かなりやきもきしているんですけどね〜。）

カラーセレクトも決めてしまってすることも特にないので、
６階くらいまで立ち上がっているマンションの隣の敷地が
相変わらずまっさらなことに余計に目がいってしまいますね。

照明のカタログでも見ている間に果報が届くことを祈ってます。

>>402さん

ホント、やることないですよね〜。だからなおさら商業施設の
行方が気になるのかも。果報は寝て待て、かな。
千葉のマクハリタマゴは、同じ長谷工の大規模物件ですが、
入居予定住民向けのイベントなどが企画されているようです。
まあ、マクタマは896戸ですが…。
こちらでも、そういう催しがあったら楽しそうですね。

400,401が見えないです。なんか書いてあったのでしょうか。

それはいいとして
ここは本当にイベントがないですね。
苦戦してる物件ほどイベントが多そうです。

>>403さん
千葉には物件の在庫が相当あるそうですね。

それはいいとして、入居後もしばらくは砂銀で買い物かな。
入居後も前の土地が更地でないことを祈るしかないでしょう。

新砂の大規模商業施設は順調に工事が進んでるそうですね。