東京23区の新築分譲マンション掲示板「今後,23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる?」についてご紹介しています。
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一般サラリーマン [更新日時] 2007-09-29 14:43:00
【地域スレ】23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる?| 全画像 最新の検討スレ 関連スレ まとめ RSS

現在,土地取得価格,原油価格,鉄鋼価格が上がっているので
ここ2〜3年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給(今は空き室率3%以下)と
 公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う?

[スレ作成日時]2006-09-09 02:22:00

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今後,23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる?

  1. 901 匿名さん

    ファンドは新規物件がどんどん出続けないと立ち行かなくなる。
    なぜなら日本のマンションは管理費や税制など新築に有利で、
    持ち続けるほどに維持経費がかさんでいく仕組み。費用を先送りしてるから。
    組み込み物件の入れ替えをやらないとどんどん運用成績が下がっていく。

    当然、古くなって利回りの悪くなった物件は市場に放出されるわけで、
    確かに価格は安くなるだろう。ただし、管理費などの高騰を考えたら、
    そんな一見安いだけの物件を、待ってまで買う意味があるんだろうか。

  2. 902 匿名さん

    じゃあ一軒家とマンションならどちらが値下がりの危険が少ないのでしょう?
    なんてあほな質問かな?

  3. 903 匿名さん

    >>901
    待ってまで買う意味はないけど、それだと新築もあまり意味がない??
    一軒家のほうがいい? いや、賃貸? わからない・・・

  4. 904 匿名

    900さんのおっしゃる通り2極分化ということなのでしょうね。新築物件を買うなら、一旦住む途端に価値が2割下がる、且つ供給が多い(?)中古市場の仲間入りによって新築プレミアムが剥落しても、自分にとって後悔しない本当に住む価値があると思われるものを厳選して選ぶということだと思います。そうすると今の相場環境では高倍率物件の抽選という難関を突破しなければいけないのでしょうが。。。新価格になってしまったからこそ、本当に価値のある物件を選ばないとババを引くことになりますよね。同じマンションでも売れ残りのものはしっかり値引きしてもらって買わないと。。よほどの好立地でなければ、売れる部屋と売れない部屋の値段は、本来もっと違ってもいいのではないかと思います。同じマンションの中でも部屋の2極分化は起きているのですから。。

  5. 905 匿名さん

    1>もう今の90年代の値段に落ちてくることは永久にないね。あれは未曾有の投売りとデフレ
    だった。経済循環でこれから登り、やがて下げ地点の高さもインフレにより今よりは
    ずっと高い位置。
    これが貨幣経済の歴史なんだよ。

  6. 906 匿名さん

    そ、不良債権処理を冗談みたいに長い時間かけてやった結果が地価下落。あんなのやろうと思ってももうできないよ。

  7. 907 匿名さん

    そうだね、東京23区でアメリカ全土が買えるのもいきすぎだが、土地の狭い日本の首都で
    ソウルより安いのは下がりすぎだった。まだ修正の途中、14年下げたから10年は登り派動きだろう。

  8. 908 匿名さん

    >>899
    郊外と都心では状況が全然違うと思うが。

  9. 909 匿名さん

    >>908
    赤坂、六本木界隈を歩いてご覧なさいよ
    「FOR RENT」の看板を掲げた新築の高級賃貸があちらこちらにあるわけで

    賃料を下げたくないから、粘っているのだろーけど
    1年2年と空き家でいられるか?って話ですよ

  10. 910 匿名さん

    投資の観点での議論が多いが、純粋に投資なら、流動性、資金調達の簡便性、税制、いずれの点でも証券投資が有利。
    証券投資でファイナンス枠使い切って、更にってことで、不動産投資でしょ。

  11. 911 匿名さん

    不動産投資ってリートのことなのかな。リートはもう限界に近づいて、ファンド同士で、つり上げて、どうにか価格の下落は防いでるらしいが。最終的に損失を被るのは投資家だからどうでもいいけど。
    それを持ち出して、地価が上がっるといって、マンションもついでに高く売ってしまう、不動産屋も困りもの。みんなバブルの時のような夢を見たいらしいけど。一例でいうけど、今豊洲で売り出そうとしてる、THE TOYOSU TOWERのHPでも見てくれ。不動産屋も下落することがわかってるんだよ。2年先に入居できる物件を、もう来年の2月に売り出そうとしてるんだから、超青田もいいところ。ここ1年以内に売らなきゃ、高値で売り抜けないことがわかってるんでしょう。

  12. 912 匿名さん

    竣工間近の物件や、竣工1年迄の売れ残りも結構あるもんですね。
    旧価格でお買い得だと思うのだが、売れてない。
    投資用にどうだろうと検討してみたが、周囲の賃貸物件も
    8割位しか埋まってなかったりする。
    千代田区文京区の話です。

  13. 913 匿名

    週刊エコノミスト臨時増刊号とてもおもしろく読みました。「バブル不動産の裏側」あの桃源社の佐佐木氏インタビュー「バブルの不動産王の目」。「米系を中心とした外資のマネーが入っている。彼らが今、バブル時代のノンバンクの役割を演じているわけです。」「彼らは10年余りの間に、東京中の要所を手に入れ、そして自分たちの土地の値段を吊り上げた」「この六本木一帯にも高級高層マンションがファンドマネーによって次々と建設されました。夜になったらこのビルの展望台に上って、ぐるっと周囲を見渡してみてください。灯りのついている部屋が異常に少ないことに驚かれると思います。隅田川方面のマンション群もそう。世間で思われるほど売れているとは思えません。」等々。。。週明けにはREIT売ろうかなぁ。。週末恐怖症かな?いい天気なのに外に出かけずにこんな雑誌読んでいるから不安になるのかな?このスレ、不動産市場の健全化にはとてもメリットありそうですね。皆が慎重に冷静になって不動産価格が少しずつ健全に上がってくれたらと願います。それにしてもアメリカの」失業率、低かったですね。。雇用者数はそんなに増えているわけではないから、やっぱりテロの影響で移民の流入が減っているのかな?それとも中間選挙直前のブッシュ政権の情報操作?の訳ないか。。

  14. 914 匿名さん

    売れない物件は本当に売れないですね、旧価格であったが、最初から値下げを提示してきたが、
    竣工物を見たら買う気がなくなった。余りにも営業がしつこかったので、1割引なら考えるといったら、さすがに引き下がった。竣工から2ヶ月たったが10件以上売れ残ってる。60件規模だが、一体大丈夫なのだろうか。家も築6年位の江東区の大型賃貸ですが、2割は空いてます。駅から10分程度だがまだいいほうなのだろう。付近の駅から15分程度の賃貸物件は恐ろしいことに、住人がいないように見える。廃墟なのだろうか。それでも一応入居者募集をしている。

  15. 915 匿名さん

    でも、確かにプロの間ではバブル気味になってきている雰囲気もあるが、主婦や植木屋やコンビニの店員までは不動産投資の話はしてんだろう。
    だから、まだしばらく上昇相場は続くんじゃねえ。

  16. 916 匿名さん

    してるよ。
    今まで興味なかったヤツまで住宅情報持ってる。

  17. 917 匿名さん

    賃貸相場はともかく、とりあえず国の方向性が若干のインフレ誘導なのは間違いない。
    つまり今は借金をしておいた方が相対的には有利という事だ。
    でもみんなが書いてる通り高値掴みは論外だから見極めは必要だが。。。

  18. 918 匿名さん

    超大手の物件でも、人気のない立地は駄目。
    立地が良くてもモノのレベルが良くないと駄目。
    ①立地
    ②モノのレベル
    ③ブランド
    が揃うと、かなりの人気物件で高倍率必死。
    逆にこれが全く揃わないと、1割引だろうが2割引きだろうが
    全く売れず。

    あと都心の超高層マンションに夜電灯がついていない部屋が多いのは確かだよね。
    でもこれはセカンド、サード物件であったりするらしいよ。
    つまり区分所有者が居るということだよね。

  19. 919 匿名さん

    913で出てくる、隅田川方面のマンション群って何処のこと?
    勝どき月島佃のマンションのことなら、新築分譲タワーは存在しない。つまり売ってない。
    その先の豊洲なら、抽選完売状態だ。
    それを売れてないとは、何ていい加減なインタビュー記事だ!

  20. 920 匿名さん

    部屋の電気を消してるのは単に景気よくなって残業や飲み歩きが増えている彼ですよ。

  21. 921 匿名さん

    例えば3LDKの間取りで各部屋がベランダに面していて、みんなリビングに居たら明かりがつくのは1/4でしょ。

  22. 922 匿名さん

    インフレだから借金と言っても、固定金利で借りなきゃ意味ないよね。
    変動ならどんどん金利上がればダメージ受けるから。

    マンション価格が上がると言っても、
    それを売って次を買おうとすれば、それも値上がりしてるわけで、
    通常の値上がり以上に値上がりする、ハイパフォーマンスの物件を選ばない限り、
    投資として成功とはいえないわけですよね。

  23. 923 匿名さん

    >920
    銀座族の昼夜逆転利用も多いかもね。

  24. 924 匿名さん

    電気ついてないのは、セカンドハウスローンで買って賃貸に出すのに
    大抵は2ヶ月は空き室にしておくからだよ。
    それと高額賃貸はなかなか借り手がきまらないのもある。
    新築時に理事になると、管理会社から入居状況の報告が
    毎月理事会に出される。セカンドか賃貸か自己使用かもわかる。
    入居届けを管理事務所にだしたものを理事会が把握する。
    ただし個人情報までは出せないから名簿は利用区分と氏名程度だけど。
    理事になると自分のマンションの情報がつかめて役に立つこともある。

  25. 925 匿名さん

    今のマンション価格を牛丼に例えるなら、400円だったのが10年で280円になり
    そして350円になったといったところか?
    今後300円を再び割るような行き過ぎたデフレは起きないような気はするし、
    400円を超えていくようなインフレもおきないように思う。
    今後しばらくは今の水準で安定するような気がするし、してほしい。

  26. 926 匿名さん

    健全なインフレが続くためには、GDPが順調に伸びなければなりませんよね。
    空洞化が進んでしまった日本にそんな力が残っているんでしょうかね。
    せめて真面目な日本人気質だけでも残っていれば望みがあるんでしょうが、
    世の中ズルだらけ。希望薄ではないでしょうか。

  27. 927 匿名

    こんな記事がありました。
    〜「今はバブルではない」との見方が大勢 ニッセイ基礎研調査
     ニッセイ基礎研究所は11月2日、不動産・金融・不動産ファンド運用などの市場関係者を対象とした不動産市況アンケート結果をまとめた。
     それによると、不動産市況の現状については、「高値だが適正な範囲内」との回答が50.4%と最も多く、この割合は一昨年(24.7%)、昨年(46.3%)と年々大きくなっている。また、反対に「過熱気味」や「バブル的」との見方は年々減ってきている。地価の上昇傾向については、「あと1年は続く」「あと2年は続く」の合計で63.6%に達し、当面は市場が大きく崩れることはない、と見ているようだ。

  28. 928 匿名さん

    つまり、あと2年たったら地価の上昇は終わるかも。
    とも、解釈できる。

  29. 929 匿名さん

    >不動産・金融・不動産ファンド運用などの市場関係者

    この辺が微妙ですね。ほんとのことは言わないんじゃないですか。
    テレビに出ている証券会社の**リストのみなさんも、いつも上がるっていっているし。

  30. 930 匿名さん

    大相場は悲観の中でうまれ懐疑の中で育ち、楽観と共に成熟し、幸福感と共に消える

  31. 931 匿名さん

    今は懐疑くらいか?または楽観までいったか?

  32. 932 匿名さん

    埋立地の高倍率がついている物件に関していえば、幸福感。

  33. 933 匿名さん

    今は懐疑、楽観が2年後、幸福が4年後だろ。アメリカは5年前が懐疑で3年前が楽観で今が幸福って感じ。

  34. 934 匿名さん

    今のマンション購入ブームを見る限り、楽観の真っ最中。
    購入したマンションが完成する2年後は、幸福感。

  35. 935 匿名

    913の佐佐木社長インタビュー続編です。〜「地価を吊り上げる方法」
    「地価を吊り上げるのによく使われる方法の一つとして、欧米の有名ブランドが、土地を高く買ってそこに自社ブランドのビルを建てるというのがあります。銀座、表参道、六本木。。。地価の上昇が激しい地域には、必ずといっていいほど、その種のブランドビルがある。(中略)不動産ファンドは、(中略)高級ブランドと連携するなどさまざまな方法を使って、自ら地価を吊り上げるというなりふりかわまぬ戦法に出ているわけです。」
    昨日、銀座にグッチの一棟借りのお店が開店したそうですね。賃貸のようなので上の例とは同じではないのでしょうが、似たようなものなのでしょうか。ファンドがなりふりかまわぬ姿勢にならざるを得ない相場環境になったということでしょうか?

  36. 936 匿名さん

    既に1件持ってますが、これから数年は高くなると思い、旧価格物件といわれる芝浦xxタワーの高層階を先日購入しました。不動産投資は初めてです。所謂超都心物件ではないですが、40階以上で坪250万円はどうみてもお買い得だと思ったからです。常日頃、投資をする際に重要だと思っていることは、常に「かなり割安じゃない?」と思うもの買うことだと思ってます。そういう観点からは、当該物件は坪200万になる可能性は低くリスクは限定的である一方、アップサイドポテンシャルはかなりあると思います。であれば賃貸で着実に収益を上げて、その間にキャピタルゲインを狙います。でも不動産投資はローンのレバレッジが使えますが流動性や各種手数料・税などかなりコストがかかるのが欠点すね。。。

  37. 937 匿名さん

    すばらしい思考だ
    同感
    株投資と同じ
    私も買いました
    ただし、自分が住みたい所にしたのが、違うな
    芝浦は、川に近いし虫が大量発生するから、個人的には嫌い。
    あとは、ほぼ同じ。
    みんなが、同じ動きすれば、2〜3年後は、キャピタルゲインをゲット!
    果たして旨くいくか

  38. 938 匿名さん

    937さんへ。重要なことは、自分で研究してその上でリスクを取ることです。自信があるレベルに達してからの投資であれば、上手く行く可能性が飛躍的に高まります。
    あと、付け加えると、投資で重要なことは案件に感情を入れないことでしょう。色々なスレをみると希望的観測・思い込みによる醜い議論が散見されますが、如何に自らを客観化できるかが成功者となる鍵だと思います。あと、皆が同じ意見を持つ様になった時が売り時です。何故かマーケットは80〜90%以上の人の合意が形成された頃が山です。「悲観の中で買い、楽観・狂乱の中で売る」精神的なタフさが必要です(私もそこ迄成熟してませんが)。不動産に関しては、01年から04年ころ正に悲観論一色。でもその時に掴んだ人が勝者でした。今回の上昇局面においては、色々なスレで楽観論一色になったら逃げる準備をした方がよさそうですね。。。

  39. 939 匿名さん

    938さんへ
    購入に関しては、バフェッドやジム・ロジャーズなども言ってました。
    経済環境悪化などで価値の有るものが、著しく安い場面は、買うチャンスだと。
    これは、理解も納得もできます。
    しかし、売却は不動産は特異で一つ一つ異なるかと・・・・・
    それに流動性や各種手数料・税などかなりコストがかかるのが欠点すね。。。
    税など細かいツマラン計算をして、判断鈍りそうで不安。
    売りの難しさは株と違い、予想できないなー。
    937より


  40. 940 匿名さん

    関東の中堅都市で不動産屋をやってる兄が
    土地は割と売れてるけど、新築マンションは明らかに供給過剰で
    価格が下がってきたし空室も目立つ。
    それに伴って中古マンションの価格も下落してしまってる。

    と言ってました。
    これからも加熱し続けることができるのは都心だけじゃないのかな?

  41. 941 匿名さん

    マンションについて資産価値、資産価値って言う人は、
    やっぱりキャッシュフローを生み出す本当の資産である株や債券や投資用不動産を持ってるの?

    それ無しで数十年ローンで貯金も無しにマンションに金を払い続けるのは、
    低収入なのにシャネルやら身分不相応のものを買って金持ち気分になってる愚か者と変わらないと思うんだけど。

  42. 942 匿名さん

    関東の都市なんて興味ないし。
    都心への一極集中でしょ。

  43. 943 匿名さん

    940はそう言ってるが。
    読解力ある?

  44. 944 匿名さん

    941さん
    自己使用するなら当然です。
    そもそも無い人は論外です。
    当たり前の話。


  45. 945 匿名さん

    割安なら買う、割高なら売るのが投資の原則はかわらないでしょう。首都移転なんていってた、愚かな国策もなくなったのでしばらく安泰。

  46. 946 匿名さん

    だからさ、関東の田舎とか、終わってる地域の話はしてないんだよ
    そんなとこの物件買ったらヤバイって誰でも百も承知よ
    スレタイ読めよ田舎もん!

  47. 947 匿名さん

    >>946
    えらそうに!お前は何様?

  48. 948 匿名さん

    946です。
    すいません。俺は高卒で茨城出身です。

  49. 949 匿名さん

    湾岸の旧価格物件は買いなんでしょうね。私の場合、湾岸にも一つとも思ったのですが、同じ時期(2−3年)の竣工物件が多すぎるので売り難いかなあと見送りました。今年は株を楽しんでいます。

  50. 950 匿名さん

    そうですね。同じ時期に竣工する物件が多いです。湾岸物件に限らずですが。

  51. by 管理担当

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