今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

でもいずれかは値下がりするでしょ。

>いずれかは

？

三鷹は吉祥寺より都心に遠いが値下がりしてないけど。

７８４＞ていうかそういうところは東京都下といってもともと高くないからなあ。

三鷹は高いよ。
知らないの？

世田谷も東京都下ですが湾岸よりずっと高いですよ。

ニコタマも用賀も人気駅だからなぁ。
比べるなら川崎市側の二子新地駅でしょ。
二子新地の物件は、二子玉川駅から徒歩何分なんて広告に表示するからね。
多摩川を渡らなきゃ行けないのに。

まぁ暴落するのは湾岸エリアだけでしょう。
都内は下がってもわずか。殆どは横ばいか上昇傾向。

暴落するかね〜　今の値段でも抽選で買えない人たくさんいるのに。

まだ暴落信者が生きていたとは・・・
関東大震災クラスでも起きて日本経済ＳＴＯＰしたら暴落するかもね
でも、火災旋風と滑落崩壊で壊滅した密集地域から
ほとんど無傷で残った湾岸物件に買い手殺到するから
買いチャンスは一瞬で終了。
それにあんたの会社も潰れちゃってて買えないだろうけどｗ
まあ、テポ○ンでも降って来るのを祈ってなってこった。

用賀の物件の板、炎上中。ま、みんな知ってるだろうけど。
これの売れ行きが今後を占うのは間違いなそうね。来週、ずれにずれこんだ登録開始らしい。

791さんに同意。まだ789のような事を言ってるのが居たんだね。

いや、明らかに湾岸は供給過多だよ

二子玉川だって、遊園地跡地の再開発で大量供給されるよ。
湾岸が、品川駅や東京駅に近い立地である事実は揺るがない。

794のいってる事って、2年前と同じで新鮮味ゼロ。
そう思って買いそびれっちゃったんだよ。こちらは。

暴落って言葉、懐かしい響きですね。現実的にはありえないけどね＾＾

湾岸。。今まで住居がなかったエリアでいきなりの大量供給だったので供給過多に見えますが、
今後もこのペースで供給されるわけではありませんから、心配無用でしょうね。
利便性から考えて、湾岸を購入できた方々はかなりラッキーではないでしょうか。

>>794
っていうか、供給のピークはもう過ぎてるんだけど。もっと勉強したら。

港北NTも10年前は何もない新興住宅地でしたが、今はものすごい勢いで住みやすい街へと変貌を遂げています。購買意欲旺盛な世代が移住してきているので、もしかしたら10年後の湾岸（有明〜豊洲）もあんな風になっているかもしれませんね。

軽率な発言で火達磨だな。湾岸暴落論者君。

用賀の物件のスレ、盛り上がってますねぇ。
それに比べて、同じく駅近で同じく登録延期の大森タワーのスレはシーンと静まり返ってます。
大森タワーも早期完売間違いないのに…。
なんでこんなに差があるのでしょう。

掲示板で盛り上がってないのと実際の盛り上がり、混同しても仕方ないでしょ。
週末のこの時間に盛り上がってるほうがおかしい。（笑

晴海に関しては、供給のピークはこれから。

っていうか、供給過多と供給のピークが過ぎたことは、論理的に両立するでしょ。

湾岸信者は現実が見えてないな
何も新築だけが供給じゃないんだよ
あと、2,3年したら大量の中古物件が市場に出ることになる
その前にデベは先高感を煽って売り切ってしまおうとしてる

買うなら本当に供給がない。超都心だよ

湾岸の１２０平米を買うか超都心の７０平米を買うか迷ってる。将来の値上がりを考えるなら
後者だろうけど。

三鷹の話が出てたので一言。
実家は井の頭公園駅近くの戸建。
静かだし、吉祥寺まで歩いてもいけるし、本当にいい環境だと今でも思う。
でも、山の手線内側に住んでいた当時の彼氏には「都下」というだけで、
さんざんバカにされました。向こうは3人家族で50平米くらいのみすぼらしい
アパートに住んでいたにもかかわらず。
何度悔しいと思ったことか（；_；）。

どんなに大きな家をもっていても、都下差別ってあるような気がします。

が、大学卒業して、新宿駅徒歩圏内のマンションに4年ほど住んでいましたが、
住むにはやっぱり三鷹のほうが好きだな、って思います。

>>808
井の頭公園近くの一戸建てを都下といって差別するなんて正直信じられません。
その彼氏は武蔵野のすばらしさを知らなさ過ぎですね。
隣接23区内よりも地価などお高いのにね。（ちょっと低俗的で失礼ですみません）

超都心に供給がない---。いつか聞いた台詞だな。あの頃もバブル紳士連中、皆そう言ってた。
でもその後供給以上に需要も引いちゃったんだよね。下落率は確かに郊外より小さかったけど、
絶対額でのやられは億単位だから大きかった。　今回はそこまでの狂乱ではないけどね。

何千マンもあったら、アメリカあたりなら豪邸が買えるよ。
２億もあったら、プールつきの家を買って、世界最高のコースで死ぬまでゴルフ三昧可能。
お金の価値に気がついた人が増えたら、そのとき暴落が始まるんだろうな。

超都心って言っても、国際比較ではまだまだ割安だよね。
ＬＤＮグリーンパークのコンドが、今価格2.5倍＆為替＋4割のダブルメリットで
利が丸々とのってきたので、そろそろ乗り換えてみるかな。
それにしても、ここ数ヶ月のポンド高は凄いね。有難く儲けさせてもらえたよ。

日本での投資の難点は、投資のはざまのキャッシュ運用時に利を生めない事ですね。
確かに例えば英ポンドだと、銀行預金にキャッシュを漫然と突っ込んでいても、それなりに
金利が付きますしね。
813さん程豪勢ではないけど、私も英国に銀行口座を持っていたお陰で、何もしないのに、
1年ちょっとで２割増えました。勿論、為替を含めての話ですけど。

↑頭悪そうだな

>812
何千万円で買えるような豪邸（と言えないまでも少なくとも広い家）は、
たしかにアメリカにはあるが、○○州のどいなかでもいかないと
無理ですね。

ＮＹなどの大都市近郊であれば、10億円くらいから
見ておいたほうがいいですよ。
あっ、でも、もしかしたら、何千万円ではなくて、
何千万ドルと、ドルベースで言ってる？
それなら、そのとおり、正しい認識です。

ポン高っていったら普通FXでの事じゃないの？
英国に銀行口座とかなんの事だろうか

23区板なのでガイコクの話はどうぞよそへ。
e-mansionもアメリカ板とか必要なのかなぁ。

>807
＞湾岸の１２０平米を買うか超都心の７０平米を買うか迷ってる。

予算で物件が推定できますね。
１億１８０万なら　それぞれ坪単価４８０万と２８０万
湾岸は、芝浦Ｇ、超都心は・・・ほとんど完売した感じですが
はたしてどこ狙いですか

一億２０００万なら　坪単価３３０万と５６５万
湾岸は港南のＷ、超都心は愛宕山ですか？

まさかとは思いますが　８４００万なら
坪単価２３０万と　３９５万で
湾岸は豊洲で決まりですが、超都心に相当する物件がないです。
しいてあげれば
超都心は・・・紀尾井町にモデルルームのある
Ｍ社の物件でしょうか。

１２０と７０で迷うわけ無いです。

新浦安バス１０分の１２０と港南・芝浦の７０ならわかるが、過去の話ですね。

>８２０
そうかもしれません。
ただしここまで値上がりがすすんでくると、都心周辺５５平米と少し郊外８５平米で悩む人は
でてきそう。つまり住み替えを想定すべきかどうかという点で

＞８１５
複数のスレで同じ文句で登場してますね。
もしかして、自分が理解できないことすべてに
「頭悪そうだな」
なんて言ってしまうタイプ？

>>822
はい、そうです。

>>807
ずっと住むなら120、いつ住み替えてもいいなら70

ニューヨークで今１０億する物件って５年まえはいくらぐらいでしたっけ？２億or３億ぐらい？

酷いジサクジエンを見た

>>825
いや、それよりももうちょっと高かったと思う。

でも、日本国内の今後のトレンドを見るには、海外大都市との
比較は不可欠なんだが、このスレには、
「海外」「国際競争」「世界での比較」
なんていうフレーズを聞くと拒否反応をおこす
日本の官僚みたいなドメドメのドメスティック派が多いので
このへんにしときましょう。

なんだかね。

９年前ニューヨーク、その後ロンドン、やっと帰国、そして只今マンション購入を検討中。
そんなに簡単に投資できるのかっ、口座・カード・その他いろいろ審査厳しかったけどな？
家は単なる会社員で海外赴任だから、資産家様の事情などしらんが、ここ２３区の新築マンション掲示板ですよね。
２３区の情報教えてくださいよ。

というよりは、湾岸なんていうケチな物件には目もくれないようなったのでは。
皆さん目が肥えてきたと思いますよ。
一見、良さげに見える湾岸もよくよく見れば郊外物件にも劣るものが多いですから。
特に港南地区などは豊洲、武蔵小杉、みなとみらいといった郊外物件に押されて苦戦しているようです。

豊洲が湾岸物件ではないように聞こえる。郊外物件でもあるけど。

芝浦・港南は、ほとんど終了っぽいからね
残ってるのは、割高物件ぐらい
押されてるっていうより、次の物色が豊洲、武蔵小杉、みなとみらいになるんじゃないか？

＞829
そうですね。

ほんの１，２年前まで、2005年3月大暴落とか、湾岸の大量売れ残りとか、
あーだこーだと、普通のサラリーマンが、23区内の不動産について
いつでも買えるんだけど買わないんだという優越感を持って
楽しく議論してましたね。

もう、そんな古き良き時代は終わったということでしょうか。
でも、ほんのつかの間の夢でしたね。

湾岸については賛否両論ですが、購入者としてはラッキーだったと感じています。
東京サウスゲート計画も決まり、これから将来性のポテンシャルも高い地域となりました。
今になっては都心物件は軒並み２〜３割金額上昇しており、既に物件も出し尽くした感で大量売れ残りも杞憂に終わりました。（未だ港南の定借物件はありますが）

湾岸サイコー！！
埋立地サイコー！！

今後の２３区の分かれ目は、価格上昇が順調に進み、
古い戸建密集地域の地上げ買収、高層化までいけるかどうかでしょう。
地権者優遇や定期借地などをうまく組み合わせれば、
まだまだ超一等地の供給も可能です。あくまで、さらなる価格上昇が前提ですが。

そうなんだよね。土地の値段があがるから建て替えもすすむし、修繕してきれいな建物にしようという意欲もわいてくる。やはり不動産は、緩やかに値上がりし、リスクをとって開発する者が適度に報われるといった、このしくみが必要。だから金融政策をうまくやって持続的に不動産価値上昇が続くようコントロールすることは極めて大事なこととの結論に至るわけです。日本の過去２０年と主要国の過去５年をみてるとその意味が痛いほどよくわかります。ということで今後５年間は日本の不動産、特に都心部は黄金期入り。下がるのはとりあえず５年以上経ってからの議論でいいじゃないでしょうか。

そうすると、２，３年前の底値でなければ買いたくないと思っている層は
（当時の記憶がまだ鮮明で、そう考えている層は、今結構多いように思う）
今後5年間の上昇とそのあとの下降期を経て、底値にもどるまでは
買わないほうがいい（買えない）ということですね。

つまり、あと10−15年ほどは、購入せずに賃貸でがんばるという
ことか。まあ、それもありかもね。

で、結局いつまでも買う決断ができずに
ズルズルと賃貸住まいでいてね。

まーいつもそうだけど、特に日本の場合は、直前の５年をみて判断しすぎなんだよね。９０年に土地や株が５年間上昇しつづけて３〜５倍になってもまだ買いあがったり、１５年の下降からちょっと戻っただけでまだ暴落するって警戒してみたり。銀行の財務状態や不動産融資に対するスタンスみてたら少しはわかると思うんですけどね。

前回消費税が5%にアップする前、駆け込み需要で価格が上がり、
翌年は需要が減って価格は下がった。
将来再び消費税アップがあれば、翌年の物件は値下がりするよ。
そしてそれは、５年も先ではないよ。

＞841
1997年の消費税アップ。３％から５％の値上がりで、マンション需要が増えて
値が上がった？

デマもいい加減にしましょう。データ示してほしいなぁ。
田園都市線沿線マンションの当時の新築価格、あざみ野で８５平米６０００万位。たまプラーザ、
鷺沼で中古で１９０万／坪くらいだったと記憶している。
駒沢、三茶の中古はまだまだ高値のまま値下がりし続けていたし、世田谷各地でミニ戸が人気で
当時７０００万円台で大量供給されていたな。
毎年地価は４％〜７％ベースで下落して、底値がが見えなかった時代だよ。
当時の住宅需要は、消費税もあるが不景気で企業の社宅廃止がいっせいに始まった時期。
同時に、借り上げ社宅の家賃負担を減らそうと、解約が相次いだ次期だ。
バブル期のマンション転がしで、賃貸マンションも郊外に買い替えで投資用、９０平米家賃
２４万なんてのが、のきなみ解約されて中古市場に出てきた。
新築との競合で郊外は値上げどころではなかったはず。
当時不景気で金利も高く住宅が買えるのは社宅で頭金貯めた４０代か、都内の老朽物件からの
買い替えが中心だった。

１９９７年いつ、どこで値上がりしたというのだ。そういういい加減なことを言うやつは書き込みするなよ。

問題はこれだけ価格上昇モードにあって、今より値段が下がっているかどうか
仮に下がっていたとしても、ＵＰした消費税払って、それまでの数年分の家賃
ドブに捨てて・・・ペイするといいね

1996年当時はまだ、新築マンションは抽選になっていた。
先着順の物件には、徹夜組もでていた。
城東地区で物件を探していて、連続して抽選に外れてた。
デべにコネを作って、やっと買えた。

新築マンションは　今でも抽選でっせ　ダンナ
人気マンションになると高倍率ですよ
先着順と言うと　今は何だか売れ残りと言うイメージですよ　

>８４４
毎年７％近い値上がりで、割り安感が高かったからです。北松戸でもあざみ野でも５０００万円台の物件がどんどん売れた。
抽選は公庫融資の条件だからしかたがない。
１９８８年〜８年間の渇望感があったから１９９６年の取得意欲は強いものがあった。
１９９５年頃取手のマンションが売れ残って値引きしたりして大騒動になったのは有名。
>８４４は
明らかに記憶違いか伝聞。

実際に１９９６年にマンションを買ったが、不良債権処理がらみで中古市場の売りが非常に多くて
新築価格は先が読めない状況で高止まりしていた。
しかし決して上昇に転じたことは一度もないよ。
需要とか抽選かいう話と値上がりしたという話を混同しない。
不動産リサーチ会社のデータのどこを探しても直近２年を除いてここ１５年でマンション新築価格が上昇に転じたことを示すデータはないよ。

過去を振り返るのも今後を予測する上で重要と思いますが、
結局、都心、都心周辺部のマンションはいつ下がり始めるのでしょうか？
アメリカの住宅バブルがはじけて景気の先行きが怪しいみたいですが、
２〜３年後に下がり始めることもありますか？
皆で暴落すると言っていた時もあり、逆に皆が高騰するといっているとき
に下がることがあったら２年後のこの板が楽しみです。

未来のことを予言はできない。
でも、自分なりに納得できる予測はできる。
自分の中で結論がでたら、即行動。あるいは撤退。
リスクをとらずに観測しているだけでは、損もしないし資産も増えない。
人生は生きるものであって観察するものではない。
人のマンション購入を観察していても自分の幸福はえら得ない。

いろいろ過去にこのスレで知ってること、自分の仮設を示してきたつもり。
でも人を説得しようとは思わないし、予測をを当てて褒められたいとも思わない。
自分の考えを確認する意味で書き込みしただけ。
誰かがそれを役立ててくらたらそれはうれしいけど。
いつ下がる・・・そんなの先にいかなきゃわからないよ。でも俺はこう考えてこうしたよ。
っていうのは役にたつよね。

　マンション販売だけなぜ、こんなに金をかけるかのしょうか。立派なＭＲ、豪華パンフレット、新聞の折込広告、過剰な演出。こんなものが一体必要なのでしょうか。設計図面と間取り図位でいいと思うのですが。この業界では利益２割が標準とされてますが（完売の場合）。一体建物のコストは何割位なのでしょうか。人件費２割、販売費２割だと本体４割になってしまうのですが。ここに書き込んでる不動産業界の方教えください。ここのスレはかなりデベさんの書き込みが多いと思うので、答えてくれたら有難いです。

来年には下がるでしょう。
今年は景気の動向もあり、多少高めでも売れるかもしれませんが、
いつまでも消費者が黙っているとも思われません。

少なくとも、いまの価格では私は買いません。

こういう人が多ければ、自動的に下がります。

〉851様

まず、土地代が5割程度、建物3割、経費2割です。
この経費2割の内訳は、販売経費(MR代込み)5%、金利3%、公租公課3%、リスク管理費(利益)8%程度
です。

販売経費のうち、一番金がかかるのはローンの与信調査費用です。

そういう人は○浦　○ヶ浦　○尾　あたりに買えばよろし

ちなみに、851さんが例として出された、豪華なMR,パンフ、広告宣伝費は全体の1.5％〜
2.0％程度で済みます。

広尾以外の正解が知りたい。

勝浦・霞ヶ浦・高尾でしょう。

霞ヶ浦は遠すぎ　そもそもマンション分譲が殆ど無い

勝浦、高尾は同感だったけど、もう一つは袖ヶ浦かと思ってた・・・

高尾じゃなくて上尾じゃない？いくら何でも高尾は嫌だ！

>853さん
明確な回答、ありがとうございます。ＭＲを数件回ってますが、毎回豪華なパンフをもらってしまってるので、申し訳ないとなと思ってました。最近まわりはじめたので、条件にあう物件はほとんど完売状態です。欲しい物件は売り出し直後で、抽選に当選しないとだめですね。

仮に下がり始めるとしましょう。「下がり始める」と買うんですか？
相場関係なくタイミング的に家が必要な人は買うのかもしれないしけど・・。
下がり始めるとしたら、どこまで下げて、下げ止まるのはいつか？（下げ止まるか）ってのが
当然気になるはずというか、気にすべきですから。

それとも既に、今は超長期下げトレンドの戻り高値と考えてて、底で買うわけじゃないけど、次の
段階の進んだ下げで買いたいと割り切ってタイミングを計っているの？（下手したらその間賃貸？）
下げトレンド読みなら、買わずに賃貸がいいし、所有してれば売らなきゃなりません。

数年前程度未満に下げたら買おうという立場でも、
実際、その間の賃料、増税、控除廃止、金利とその他の物価（微妙ですがある程度上昇するはず）等
考えると数年前と同程度では、時間はロスして、流動資産もロスしてたってことになりそうですね。
だから、数年前よりも下値切り下げていかないと（もちろんそういう情勢では控除も低金利ローンも
復活するしかなさそうですが）「買い時」が合理性を持ち得ないでしょう。

食指の動く物件があまりないのは事実ですし、各個人のライフプランで必要性がなければ無理に買う
のは愚かですが、やはり上げ始めと読めば、その転換点早期に買いでしょう。待ちの立脚点は、
「上げ始めではなく、一時的な戻りですぐまた下がる」とみて、待つという理屈しかないですね。

因みに当方は、下がればもっと広いところを買いたいと思いますが、そういう奴がいると
あまり下がらないかもしれません。

>>862
863はスレタイの新築マンション価格です。

「下がり始める」と売るんです。そこが高値圏だから。
このスレは売り時を議論しているのです。

＞861さん
自分の購入した60戸の23区物件の土地代と建物代を予測してみます。
分譲総売上約33億円（100％）、土地代8億円（24％）、建物代11億5000万円（34％）両方合わせて58％
デベの利益が仮に20％（6億6000万円）とすると残りは6億9000万円（21％）ということになります。
公租公課は土地だけで多分300万円程度にしかなりません。

売り時を議論していたのですね、納得です。

売り時っていう視点でいうと、安全目に見るんであれば、賃料利回り＜変動金利ってのがひとつの目安なんじゃない。まあアメリカでも賃料利回り３％＜変動金利８％ぐらいまではいったけどね。日本の前回のバブルも賃料利回り１．５％＜変動金利８％ぐらいでしたっけ？

訳のわからない話が続いていますが、不動産は売りたいときにすぐ売れるわけではないです。
高値警戒でもなかなか売れないくらいです。
下落が始まったときはもう手遅れ。
ですから、下がる時期まで待って売る・・・など危険極まりない発想。
転売して儲けるなら、普通は２割、３割と目標値を決めてその価格で
売りに出す。上がり相場なら、待てばいつか売れます。
欲張りすぎると、高値のまま横ばいで売れない。そのうちゆっくり下がると
晒し者になっただけ余計に売れない。

あと１０年くらいなら社宅で我慢できる。
１０年以内に２〜３年前の価格まで戻って欲しい。
そしてそれまでに大地震が過ぎ去って欲しい。

それまでに価格が戻るかどうかは分かりませんが、
大地震が通り過ぎる事はありません・・・

と言う前提で物を考えるのが良いのではないですかね？

半年前の価格に戻るだけでいいので戻ってください。
急に買えなくありました。

>>872
10年も新築の自分の家に住めないんだね。何十年生きるか知らないけれど。
社宅で一番つらいのは奥さん。上司の奥様や、出世街道で抜かれた同僚の奥さんと
嫌味のこもった世間話をしなければならない。
自分だけよければ…ではだめだよ。

８７４＞バブル期は都心の地価は５年で１０倍まで一気に上がった。今回はそこまではないにしても
２００4年デフレどん底期の４，５倍まではいってそこで高原状態でしょう。まだまだ上がるし
不良債権投売りの２年前水準のもう落とすことはありえない。まだ間に合うからとっとと買いな。

私も転勤だらけで、やっと落ち着きマンションでも・・・
と思っていましたが、高すぎます。
値上がり覚悟で、家もしばらく様子見です。

今はデフレのどん底だよ。
景気の問題じゃなくて、これからの日本社会は緩やかなインフレ経済に突入するはず。
そもそも国の借金（国債）を軽減しないと日本が沈没しちゃう訳だし、それを解消してくれるのはインフレ以外にない！
だから、不動産需給の影響も多少はあるが、今後大幅に価格が下落する事は考えられない。
ただし、インフレは貨幣価値が下がる事を意味するので、債権債務がトントンの人はあまり影響ないかもしれないが、借金過多の人にはかえっていいかも。

８７８＞世界的にインフレだよ。アメリカはここ５年で不動産が２倍になってる。原油は３倍、
金も２倍。野菜や魚も高騰してる。国土が狭いくせに日本の地価が出遅れているだけである。

＞877
転勤族は、自宅マンションは半分あきらめましょう。
新築を購入して数ヶ月で転勤という職場の同僚を何人も知っています。
私も昔はそうでしたので、落ち着くために転勤のない会社に転職しました
おかげで、都心のマンションを買うことができました。