今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

もともと広尾に限らず、１９８６年以前の物件は目黒、碑文谷、三宿あたりでも普通に分譲価格を割らずに現在に至っていますよ。当時は金利が高かった関係で坪単価２００万前後の物件が多かったけど２００４年あたりが底でしたね。
そういう意味では麻布、青山、広尾、番町クラスなら単価の差こそあれ同じ経緯をたどっていると思うよ。
要は高値の新築を買うのがリスクが大きいということ。１９８７年以降の教訓だよ。

１９８９年頃の物件の特長はとにかく土地にあわせて見えない部分まで御影石を貼ったり、内装は階段の隅々まで大理石・・なんてのがあったけど、結局見栄えの豪華さで圧倒していたわけだ。
とにかく今までの見たことのないものは、それだけで希少価値と勘違いし勝ち。
とにかく買うほうも馬鹿じゃないから、早めに利食い売りを考えるし高騰した物件には警戒感も出る。・・・ていうか事業用資産の買い替えは確か１０年保有でないと使えないし、普通に短期譲渡で３割の課税がかかる。居住用資産の買い替え特例も厳しくなっている。
マンションバブルなど税制を少しさわればすぐ歯止めがきくようになっているのですよ。
知らないのは素人投資家だけです。

マンションブームは国策であってそのためには住宅の買い替えの譲渡損の繰越までやった。
とにかく住宅税制は業界団体の要望書をベースに税制審議会で素案をつくるわけだ。
これまでは都市再生景気回復だったからこそ５年以下の短期譲渡益税率が３０％という低
水準だった。そのかわり事業用資産（つまり投資用の１ルーム、１ＬＤＫなどには厳しい税率
を貸した。節税目的の投資物件は壊滅的打撃をうけたわけだ。
いまは大手不動産を中心とした出来レース。
その流れは、今郊外に向かっていくわけで当分は流れは続くよ。だけどもう周辺部に新築が
出ないかぎり築浅中古を引っ張る要員がないわけで、普通の取引の地合で価格は決まっていく。

つまりは、バブルでなく立地勝負なのだと思うよ。

>754さん
そんな税、知りませんでした。江東区が高騰区と言われるのはそういう税金の
上乗せもあってのことでしょうか。。。
でも一棟の戸数が30以下の場合は税金がかからないからお買い得ということ??

>755さん
だから最近江東区の物件は同じ敷地内でも、２棟に分けて造ってる物件もあります。
現在販売中だとダイヤモンドマンション東陽町第三、クレストフォルム亀戸とかが該当します。
欠点として管理費等が別々になり、割高になる場合もあります。

江東区マンション等建設指導要綱の第35条ね。
http://www.city.koto.lg.jp/upimg/28524_yoko.pdf
実際は125万円x(戸数-29)だけれどね。

＞７５０〜７５３
非常に分かりやすい説明感謝します。

>755
http://www.city.koto.lg.jp/upimg/12350_saimoku.pdf
上記10条にあるとおり公共施設を設置すると減額される。
だから大規模マンションには、公園、保育園、学童クラブとかを設置している。
それが出来ない中規模マンションが協力金を払うことになる。

初耳ですが具体的に大体どの位差が出るものでしょうか？３０戸以下とそれ以上で。

値上がりメカニズムには３タイプある
①少ない供給エリアで新築物件の強気の値付けが中古を
　ひっぱり、中古の上昇が、その後の新規を上げる
②供給が相次ぐエリアで、過去の高単価の売れ残りが
　新規供給の目安になって価格があがる
③立地の優先度で相対的な格差がついているエリア
　では優位なところの新規分譲が下位をひっぱるために
　あがる。

大規模開発の定石は最初安く売って、ポテンシャルを高め
その後徐々に単価をあげる。遠隔地から立てて中心地に
むかう。
しかし供給２000戸クラスの大規模マンションは、期分け販売で
も自分で上がり相場を作っていける
2年前に坪単価２３０万で出して、1年後に２６０万で出して
竣工間際に２９０万で出すというやり方もある。湾岸某所で
Ｆ社はそれをやりＭ社はしなかった。

それぞれ背景あってのことだと推測する。
Ｆ社の理由は、そのあとの近隣自社廉価版タワーを含めた
地区全体での収支の確保。
Ｍ社は、分譲２棟を旧価格で売り切ってはずみを
つけて賃貸事業の賃料水準の確保と販売スタッフ稼動の
効率化をはかることがねらいだと思われる。

Ｍ社の分譲物件が上昇余地が高いのは言うまでもない。
その上昇を、賃貸の価格説明にうまく使うのだろう。
「分譲棟は、早速2倍の値上がり・・それほど人気の物件ですから
　賃貸のほうもお値打ちですよ」
逆にＳの方は、高く売っても、あとで坪単価１５０万の定期借地
を近くに作ることで高級ブランドマンションとして地域での
羨望を集め、居住者は満足する。

人間は、価格を価値の物差しにしたがるものだから仕方がない。

>７６４
×早速2倍の
それはいくらなんでも＾＾；
○早速2割の
失礼しました。

764さん、M社とはM不動産ですか？M地所でしょうか？どちらも信頼度が高いといわれるデベですが、、

764ではないですが
Ｍ不動産の芝浦のマンションのことですかね？

私も違いますけど．M井です

＞767
信頼度が高いのではなくて、大手で経験と実績があるということ
マンションを実際に造るのは下請け、孫請けの業者です。
大企業は看板と企画会社です。

Ｆ社でなくＳ社ね。湾岸とは芝浦港南です。お詫びして訂正します。

ありがとうございます。勉強になりました。
デベにより、手法が違うのですね。

ついにこのレスにも結論が出てしまったか？
でも、最後は本当に参考になった。トピ主さんに感謝。

このレス、湾岸スレだったのかぁ。

>774
もうちょっと前からよくお読み。

都心・人気エリア駅遠の物件もかなり強気の値段設定になってきていますね。
いくら人気エリアとはいえ、歩けないような距離ではあっという間に
暴落してしまうような気がしますが、どうなんでしょう。
＃バブルのときはまだ子供だったので、不動産が上がっていくということが不思議でなりません

都心のマンションは、セカンド、サードで持っている人が意外にいるらしいですね。
お金があるところにはある。
高給取りの人は、今日寝るところと明日寝るところは気分で変えるという話です。
都心のマンションが不足する理由の一つなんでしょうかね。

バブルのときの教訓。
値下がりは、人気駅の隣駅から起こる。
人気駅を買えない人が隣駅を同じエリアと錯覚して買い、
隣駅の適正価格よりも値を吊り上げてるから。

>>778
吉祥寺の隣りの西荻窪はずっと高いままなんだが。
井の頭公園駅も。

二子玉の隣の用賀も値下がりしてない。

でもいずれかは値下がりするでしょ。

>いずれかは

？

三鷹は吉祥寺より都心に遠いが値下がりしてないけど。

７８４＞ていうかそういうところは東京都下といってもともと高くないからなあ。

三鷹は高いよ。
知らないの？

世田谷も東京都下ですが湾岸よりずっと高いですよ。

ニコタマも用賀も人気駅だからなぁ。
比べるなら川崎市側の二子新地駅でしょ。
二子新地の物件は、二子玉川駅から徒歩何分なんて広告に表示するからね。
多摩川を渡らなきゃ行けないのに。

まぁ暴落するのは湾岸エリアだけでしょう。
都内は下がってもわずか。殆どは横ばいか上昇傾向。

暴落するかね〜　今の値段でも抽選で買えない人たくさんいるのに。

まだ暴落信者が生きていたとは・・・
関東大震災クラスでも起きて日本経済ＳＴＯＰしたら暴落するかもね
でも、火災旋風と滑落崩壊で壊滅した密集地域から
ほとんど無傷で残った湾岸物件に買い手殺到するから
買いチャンスは一瞬で終了。
それにあんたの会社も潰れちゃってて買えないだろうけどｗ
まあ、テポ○ンでも降って来るのを祈ってなってこった。

用賀の物件の板、炎上中。ま、みんな知ってるだろうけど。
これの売れ行きが今後を占うのは間違いなそうね。来週、ずれにずれこんだ登録開始らしい。

791さんに同意。まだ789のような事を言ってるのが居たんだね。

いや、明らかに湾岸は供給過多だよ

二子玉川だって、遊園地跡地の再開発で大量供給されるよ。
湾岸が、品川駅や東京駅に近い立地である事実は揺るがない。

794のいってる事って、2年前と同じで新鮮味ゼロ。
そう思って買いそびれっちゃったんだよ。こちらは。

暴落って言葉、懐かしい響きですね。現実的にはありえないけどね＾＾

湾岸。。今まで住居がなかったエリアでいきなりの大量供給だったので供給過多に見えますが、
今後もこのペースで供給されるわけではありませんから、心配無用でしょうね。
利便性から考えて、湾岸を購入できた方々はかなりラッキーではないでしょうか。

>>794
っていうか、供給のピークはもう過ぎてるんだけど。もっと勉強したら。

港北NTも10年前は何もない新興住宅地でしたが、今はものすごい勢いで住みやすい街へと変貌を遂げています。購買意欲旺盛な世代が移住してきているので、もしかしたら10年後の湾岸（有明〜豊洲）もあんな風になっているかもしれませんね。