今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

> 719, 717です。
ご指摘の通りで、恐縮。
別にマンションに限らず、経済全般が息長く徐々に上がって行くのが一番いいはず。
日本の経済は、問題なくはないけど、回復の仕方としてはいいじゃないでしょうか？悪くなっても、一気に落ち込むような伸び方はしていない気がする。
実は、去年都心物件（埋立地ではない）がうまく買えてしまったんだけど、ここに来ての新価格と言われるものは、いくらなんでも急に高くなり過ぎと思う。今注目しているのが、この物件の売れ行き。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43853/

失礼ながら、世田谷の外れの高速道路脇のあまりグレードの高くない物件が、自分の買った物件（デベは同格のスーパーゼネコン物件）と同格の値段（ま、上層階は別だけど）。
これが難なく売れるようだと、早く買わないとキャンペーンで群集心理煽られてバブル突入でしょう。でも、それじゃ実需の購入層は付いていけないから、どこかで値引き販売開始になるのは、そんなに先じゃない気もする。実際、値段の割りにグレードが低いと評される物件が多いように思うけど、それはいざという時の値引き販売に備えていると言えば、勘ぐり過ぎか？

でも、下げに入っても、この数年で条件のいい物件への実需は根強いことは確認されたから、２００２−３年のような値段に戻ることも有り得ないと思うけど。

リートが高値更新したね。
三井不、住友不の株価も高値更新中。

一時はバブル再燃か、とか言われてたけど
賃料も上昇して、今の不動産価格も割高感
なくなってきたのかな。

銀座は坪１億とかでファンドが買ったらしい
バブルの半値くらい？

久しぶりに見たら、だいぶ健全になっている。一時はバブル時代の投機話と同じで新味がなかった。
やはり戦後最長景気一服予想が浸透してきたのでしょうか？（一服後、さらに拡大して欲しいと思いますが。さて？）

>722
で、何が言いたい？どっかのデベに依頼された風評屋さん？
バブルの時、皇居の土地の値段とカナダの全国土の値段が同じとか言われた。銀座がバブルのピークの半分に来てるなら、皇居２つ分でカナダが買えてしまうレベルに来てるってことだよね。これを割高と言わずして何と言う？
今年のデベが好決算なのは間違いないので、株価上がるのは当然でしょう。

こんな（失礼！）レスにも、ホント冷静な見解が見られるようになりましたね。落ち着いて読めるのは気分が良い。ただ、景気の良い煽りもなかなか笑えてそれなりにオモロイけど。

↑何様？

銀座は日本の商業地のベンチマークだからね
銀座が坪１億で買われたということは、将来の賃料上げを
折込始めたということ。

不動産価格の上昇が新しい段階に入ったということだよ

＞７２４
好決算間違いないから株価が上がる？
株やったことないか、損してる人の意見としか思えない。

＞７３０
すいません、ほんの２０００万くらいしか運用してなくて。
株の細かいこと書く板じゃないと思ったもんで。

＞７３２
心理的要因故、一気に上がり過ぎると、後は崩壊するだけ。そして、１０年以上の期間を失ってしまうということですよね。

>729

「不動産価格の上昇が新しい段階に入った」うーん、いい響きだね。
ところで、新しい段階って何？　持続性のある上昇から一気にバブル領域ってことですかね。

７３４＞バブルの意味知ってるかい？広尾ガーデンプレイスが分譲時坪３００万円代から
中古が毎年１００パー位づつ値上がりして数年後に坪３０００万円代になったんだ。
ああいうのに比べれば穏やかな地に足のついた当然の値上がりが今始まったばかりということ。

はっきりいって一般人の個人所得が伸びない限り、本格的なインフレにはならないよ。
今は、金が一部の人に吸い寄せられてるだけ。
そういう資産家はもうとっくに良いマンションや土地を購入済。
マンションの供給より先に、買える優良顧客が払底する。
貧乏人に無理なローンで売るしかない。
そういうのはちょっとした景気変動ダメージにも耐えられないから、
手放さざるを得ない状況も相当でてくるだろうね。
逆に、個人の給与所得が増えてくるようなら景気も本物。

このスレって、本当は「買い逃したから、いつ下がるの？下がったら買いたい」ってスレ？
で、「バブルになれば（バブルだから）下がるよ」「バブらないと、押目はあっても上昇トレンド」
ってことですかね。
持ってる人はバブルになったら売る、（自宅じゃ売れないけど）
持ってない人はバブルに来てもらってから崩壊したら買う。
いずれの人にもバブル到来は大事ということにもなりますか？
二極化して山手線南半分だけバブルになれば、売って北方面に戸建という住み替えもあるかな。

急上昇したとして、頂上はどの辺の価格まででしょうか？
銀座・表参道・赤坂などで、それぞれ頂上価格の目安、
現状の日本経済下での適正と考えられる上限みたいなものを何かの指標から考察できますでしょうか？
（それ以上なら理論値より高いぞみたいな）
あくまで推論する方法としてしか意味を成さないかもしれませんが・・

７３５さん；
バブルの中でも最も異常な値、つまり狂乱中の狂乱を比較に出すんだろね。
９０年に１億だった２３区内の物件は、８６年に買っていれば、どれも１０００万で買えたってことですか？当時は物心付いたサラリーマンだったけど、そんな記憶はない。そちらこそ、どっかで浅知恵付けられた煽りバイトでないの？　それに、当時は都心部でのマンション供給は、今と比べればはるかに少ない状況だったから、今とは状況違うでしょう。
バブル再来を夢見るのは、東京プリン（まだいるのかね？）だけで十分。

>737
購入者から見て、バブルの時と大きく違う点が１点。
バブルの時は、どこもかしこも上がった。郊外の駅遠も「えっーっ」てくらい。
今は２極化している。今安いエリアがボンボン上がって行く気配はない。もし、都心が今の３倍程度になれば（この３倍に根拠はない）、保有物件売り払って郊外に現金払いで移るつもり。それで、ポルシェ買って、老後心配しなくていい程度の現金が残る。
でも、やはりバブルにはなって欲しくない。持続可能な成長というのが一番いい。って、それが難しいんだが。

北京オリンピックの後、中国の経済が…
という説もあるけど。
日本も影響を受ければ、あと２年か。

いずれにしても、アメと中が失速しだしているから、逆に日本が上昇するっていう単純なシナリオでいいんじゃない。ソロスもポストでそう言ってたよ。だって２０年前の価格で買えるんだから、基本的に安いでしょう。昭和３０年と５０年比べたら、土地の値段なんて、動いているとこだと１００倍騰がっているわけでしょ。

最新の都心中古物件で、

売りに出してて数か月売れなくても、周りの相場が高くなってるので値上げする。

という傾向が出てきましたよ。
バブル期以来ですね。

バブルバブルというけど、前回の相場が特徴的なのは、その処理過程において、銀行の不良債権処理をすぐにやらずに、総理大臣にまで隠してぐずぐずやったせいで、だらだらと下がり、８５年当時の水準に下がるまでに至り、８５年から９０年までの上昇分がすべてすっとぶ結果になり、その現象をもってバブルといってるけど、ちゃんと処理してれば、上昇分の半分は残ってたわけだから、今回の上昇については、スターと地点がだいぶもぐった位置からスタートしてるという認識が正確だと思いますよ。つまり、広尾ガーデンヒルズの中古も坪１０００万ぐらいにもどったところがスタートでそこから前回のピークをどれだけ上回るかという視点で議論すべきで、下がるのはその後でしょ。

広尾ガーデンヒルズの分譲坪単価ってそんなに高かったか？

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/mreview/index.cfm?i=20050905d4000d4

広尾ガーデンヒルズ（東京都渋谷区）は住友不動産、三井不動産、三菱地所という財閥系デベロッパー３社が、「広尾の丘」の6万6000平方メートルの敷地に建設。サウスヒルＤ棟の場合には、1986年当時の新築坪単価が約426万円なのに対して、現在の坪単価は約535万円と、高い水準を保ち続けている。
・・・だそうです。１０００万に戻ったというのは、１９９０年に坪単価３０００万くらいで一気に急落して５３５万円が最近１０００万になったという意味ですか？

>７４５
広尾ガーデンプレイスって書いてあるからおそらく別の世界の話だろうか

いや、あと３ヶ月後に広尾ガーデンヒルズのＤ棟南向きが坪１０００万にもどった段階がスタートといってるんです！だって近所の借地物件が坪５００前後で出てくるでしょ。

夢は、覚めた後が怖いよ

何で広尾ガーデンヒルズの１０００万にこだわるの？
そういう意味では、底値は売価の４２６万（物件平均坪単価）であって過去に売価を下回ったことはないというのが、細野さん（ＵＲＬ参照）の記事の内容でしょう？
近所の新築借地物件とは日赤のことだろうけど、それが５００で出ればそっちのほうを買うだろうから普通は６００が天井と思うよ。借地物件だからって中古物件の半値ってことはないよ。

もともと広尾に限らず、１９８６年以前の物件は目黒、碑文谷、三宿あたりでも普通に分譲価格を割らずに現在に至っていますよ。当時は金利が高かった関係で坪単価２００万前後の物件が多かったけど２００４年あたりが底でしたね。
そういう意味では麻布、青山、広尾、番町クラスなら単価の差こそあれ同じ経緯をたどっていると思うよ。
要は高値の新築を買うのがリスクが大きいということ。１９８７年以降の教訓だよ。

１９８９年頃の物件の特長はとにかく土地にあわせて見えない部分まで御影石を貼ったり、内装は階段の隅々まで大理石・・なんてのがあったけど、結局見栄えの豪華さで圧倒していたわけだ。
とにかく今までの見たことのないものは、それだけで希少価値と勘違いし勝ち。
とにかく買うほうも馬鹿じゃないから、早めに利食い売りを考えるし高騰した物件には警戒感も出る。・・・ていうか事業用資産の買い替えは確か１０年保有でないと使えないし、普通に短期譲渡で３割の課税がかかる。居住用資産の買い替え特例も厳しくなっている。
マンションバブルなど税制を少しさわればすぐ歯止めがきくようになっているのですよ。
知らないのは素人投資家だけです。

マンションブームは国策であってそのためには住宅の買い替えの譲渡損の繰越までやった。
とにかく住宅税制は業界団体の要望書をベースに税制審議会で素案をつくるわけだ。
これまでは都市再生景気回復だったからこそ５年以下の短期譲渡益税率が３０％という低
水準だった。そのかわり事業用資産（つまり投資用の１ルーム、１ＬＤＫなどには厳しい税率
を貸した。節税目的の投資物件は壊滅的打撃をうけたわけだ。
いまは大手不動産を中心とした出来レース。
その流れは、今郊外に向かっていくわけで当分は流れは続くよ。だけどもう周辺部に新築が
出ないかぎり築浅中古を引っ張る要員がないわけで、普通の取引の地合で価格は決まっていく。

つまりは、バブルでなく立地勝負なのだと思うよ。

>754さん
そんな税、知りませんでした。江東区が高騰区と言われるのはそういう税金の
上乗せもあってのことでしょうか。。。
でも一棟の戸数が30以下の場合は税金がかからないからお買い得ということ??

>755さん
だから最近江東区の物件は同じ敷地内でも、２棟に分けて造ってる物件もあります。
現在販売中だとダイヤモンドマンション東陽町第三、クレストフォルム亀戸とかが該当します。
欠点として管理費等が別々になり、割高になる場合もあります。

江東区マンション等建設指導要綱の第35条ね。
http://www.city.koto.lg.jp/upimg/28524_yoko.pdf
実際は125万円x(戸数-29)だけれどね。

＞７５０〜７５３
非常に分かりやすい説明感謝します。

>755
http://www.city.koto.lg.jp/upimg/12350_saimoku.pdf
上記10条にあるとおり公共施設を設置すると減額される。
だから大規模マンションには、公園、保育園、学童クラブとかを設置している。
それが出来ない中規模マンションが協力金を払うことになる。

初耳ですが具体的に大体どの位差が出るものでしょうか？３０戸以下とそれ以上で。

値上がりメカニズムには３タイプある
①少ない供給エリアで新築物件の強気の値付けが中古を
　ひっぱり、中古の上昇が、その後の新規を上げる
②供給が相次ぐエリアで、過去の高単価の売れ残りが
　新規供給の目安になって価格があがる
③立地の優先度で相対的な格差がついているエリア
　では優位なところの新規分譲が下位をひっぱるために
　あがる。

大規模開発の定石は最初安く売って、ポテンシャルを高め
その後徐々に単価をあげる。遠隔地から立てて中心地に
むかう。
しかし供給２000戸クラスの大規模マンションは、期分け販売で
も自分で上がり相場を作っていける
2年前に坪単価２３０万で出して、1年後に２６０万で出して
竣工間際に２９０万で出すというやり方もある。湾岸某所で
Ｆ社はそれをやりＭ社はしなかった。

それぞれ背景あってのことだと推測する。
Ｆ社の理由は、そのあとの近隣自社廉価版タワーを含めた
地区全体での収支の確保。
Ｍ社は、分譲２棟を旧価格で売り切ってはずみを
つけて賃貸事業の賃料水準の確保と販売スタッフ稼動の
効率化をはかることがねらいだと思われる。

Ｍ社の分譲物件が上昇余地が高いのは言うまでもない。
その上昇を、賃貸の価格説明にうまく使うのだろう。
「分譲棟は、早速2倍の値上がり・・それほど人気の物件ですから
　賃貸のほうもお値打ちですよ」
逆にＳの方は、高く売っても、あとで坪単価１５０万の定期借地
を近くに作ることで高級ブランドマンションとして地域での
羨望を集め、居住者は満足する。

人間は、価格を価値の物差しにしたがるものだから仕方がない。

>７６４
×早速2倍の
それはいくらなんでも＾＾；
○早速2割の
失礼しました。

764さん、M社とはM不動産ですか？M地所でしょうか？どちらも信頼度が高いといわれるデベですが、、

764ではないですが
Ｍ不動産の芝浦のマンションのことですかね？

私も違いますけど．M井です

＞767
信頼度が高いのではなくて、大手で経験と実績があるということ
マンションを実際に造るのは下請け、孫請けの業者です。
大企業は看板と企画会社です。

Ｆ社でなくＳ社ね。湾岸とは芝浦港南です。お詫びして訂正します。

ありがとうございます。勉強になりました。
デベにより、手法が違うのですね。

ついにこのレスにも結論が出てしまったか？
でも、最後は本当に参考になった。トピ主さんに感謝。

このレス、湾岸スレだったのかぁ。

>774
もうちょっと前からよくお読み。

都心・人気エリア駅遠の物件もかなり強気の値段設定になってきていますね。
いくら人気エリアとはいえ、歩けないような距離ではあっという間に
暴落してしまうような気がしますが、どうなんでしょう。
＃バブルのときはまだ子供だったので、不動産が上がっていくということが不思議でなりません

都心のマンションは、セカンド、サードで持っている人が意外にいるらしいですね。
お金があるところにはある。
高給取りの人は、今日寝るところと明日寝るところは気分で変えるという話です。
都心のマンションが不足する理由の一つなんでしょうかね。

バブルのときの教訓。
値下がりは、人気駅の隣駅から起こる。
人気駅を買えない人が隣駅を同じエリアと錯覚して買い、
隣駅の適正価格よりも値を吊り上げてるから。

>>778
吉祥寺の隣りの西荻窪はずっと高いままなんだが。
井の頭公園駅も。

二子玉の隣の用賀も値下がりしてない。

でもいずれかは値下がりするでしょ。

>いずれかは

？

三鷹は吉祥寺より都心に遠いが値下がりしてないけど。

７８４＞ていうかそういうところは東京都下といってもともと高くないからなあ。

三鷹は高いよ。
知らないの？

世田谷も東京都下ですが湾岸よりずっと高いですよ。

ニコタマも用賀も人気駅だからなぁ。
比べるなら川崎市側の二子新地駅でしょ。
二子新地の物件は、二子玉川駅から徒歩何分なんて広告に表示するからね。
多摩川を渡らなきゃ行けないのに。

まぁ暴落するのは湾岸エリアだけでしょう。
都内は下がってもわずか。殆どは横ばいか上昇傾向。

暴落するかね〜　今の値段でも抽選で買えない人たくさんいるのに。

まだ暴落信者が生きていたとは・・・
関東大震災クラスでも起きて日本経済ＳＴＯＰしたら暴落するかもね
でも、火災旋風と滑落崩壊で壊滅した密集地域から
ほとんど無傷で残った湾岸物件に買い手殺到するから
買いチャンスは一瞬で終了。
それにあんたの会社も潰れちゃってて買えないだろうけどｗ
まあ、テポ○ンでも降って来るのを祈ってなってこった。

用賀の物件の板、炎上中。ま、みんな知ってるだろうけど。
これの売れ行きが今後を占うのは間違いなそうね。来週、ずれにずれこんだ登録開始らしい。

791さんに同意。まだ789のような事を言ってるのが居たんだね。

いや、明らかに湾岸は供給過多だよ

二子玉川だって、遊園地跡地の再開発で大量供給されるよ。
湾岸が、品川駅や東京駅に近い立地である事実は揺るがない。

794のいってる事って、2年前と同じで新鮮味ゼロ。
そう思って買いそびれっちゃったんだよ。こちらは。

暴落って言葉、懐かしい響きですね。現実的にはありえないけどね＾＾

湾岸。。今まで住居がなかったエリアでいきなりの大量供給だったので供給過多に見えますが、
今後もこのペースで供給されるわけではありませんから、心配無用でしょうね。
利便性から考えて、湾岸を購入できた方々はかなりラッキーではないでしょうか。

>>794
っていうか、供給のピークはもう過ぎてるんだけど。もっと勉強したら。

港北NTも10年前は何もない新興住宅地でしたが、今はものすごい勢いで住みやすい街へと変貌を遂げています。購買意欲旺盛な世代が移住してきているので、もしかしたら10年後の湾岸（有明〜豊洲）もあんな風になっているかもしれませんね。

軽率な発言で火達磨だな。湾岸暴落論者君。

用賀の物件のスレ、盛り上がってますねぇ。
それに比べて、同じく駅近で同じく登録延期の大森タワーのスレはシーンと静まり返ってます。
大森タワーも早期完売間違いないのに…。
なんでこんなに差があるのでしょう。

掲示板で盛り上がってないのと実際の盛り上がり、混同しても仕方ないでしょ。
週末のこの時間に盛り上がってるほうがおかしい。（笑

晴海に関しては、供給のピークはこれから。

っていうか、供給過多と供給のピークが過ぎたことは、論理的に両立するでしょ。

湾岸信者は現実が見えてないな
何も新築だけが供給じゃないんだよ
あと、2,3年したら大量の中古物件が市場に出ることになる
その前にデベは先高感を煽って売り切ってしまおうとしてる

買うなら本当に供給がない。超都心だよ

湾岸の１２０平米を買うか超都心の７０平米を買うか迷ってる。将来の値上がりを考えるなら
後者だろうけど。

三鷹の話が出てたので一言。
実家は井の頭公園駅近くの戸建。
静かだし、吉祥寺まで歩いてもいけるし、本当にいい環境だと今でも思う。
でも、山の手線内側に住んでいた当時の彼氏には「都下」というだけで、
さんざんバカにされました。向こうは3人家族で50平米くらいのみすぼらしい
アパートに住んでいたにもかかわらず。
何度悔しいと思ったことか（；_；）。

どんなに大きな家をもっていても、都下差別ってあるような気がします。

が、大学卒業して、新宿駅徒歩圏内のマンションに4年ほど住んでいましたが、
住むにはやっぱり三鷹のほうが好きだな、って思います。

>>808
井の頭公園近くの一戸建てを都下といって差別するなんて正直信じられません。
その彼氏は武蔵野のすばらしさを知らなさ過ぎですね。
隣接23区内よりも地価などお高いのにね。（ちょっと低俗的で失礼ですみません）

超都心に供給がない---。いつか聞いた台詞だな。あの頃もバブル紳士連中、皆そう言ってた。
でもその後供給以上に需要も引いちゃったんだよね。下落率は確かに郊外より小さかったけど、
絶対額でのやられは億単位だから大きかった。　今回はそこまでの狂乱ではないけどね。

何千マンもあったら、アメリカあたりなら豪邸が買えるよ。
２億もあったら、プールつきの家を買って、世界最高のコースで死ぬまでゴルフ三昧可能。
お金の価値に気がついた人が増えたら、そのとき暴落が始まるんだろうな。

超都心って言っても、国際比較ではまだまだ割安だよね。
ＬＤＮグリーンパークのコンドが、今価格2.5倍＆為替＋4割のダブルメリットで
利が丸々とのってきたので、そろそろ乗り換えてみるかな。
それにしても、ここ数ヶ月のポンド高は凄いね。有難く儲けさせてもらえたよ。

日本での投資の難点は、投資のはざまのキャッシュ運用時に利を生めない事ですね。
確かに例えば英ポンドだと、銀行預金にキャッシュを漫然と突っ込んでいても、それなりに
金利が付きますしね。
813さん程豪勢ではないけど、私も英国に銀行口座を持っていたお陰で、何もしないのに、
1年ちょっとで２割増えました。勿論、為替を含めての話ですけど。

↑頭悪そうだな

>812
何千万円で買えるような豪邸（と言えないまでも少なくとも広い家）は、
たしかにアメリカにはあるが、○○州のどいなかでもいかないと
無理ですね。

ＮＹなどの大都市近郊であれば、10億円くらいから
見ておいたほうがいいですよ。
あっ、でも、もしかしたら、何千万円ではなくて、
何千万ドルと、ドルベースで言ってる？
それなら、そのとおり、正しい認識です。

ポン高っていったら普通FXでの事じゃないの？
英国に銀行口座とかなんの事だろうか

23区板なのでガイコクの話はどうぞよそへ。
e-mansionもアメリカ板とか必要なのかなぁ。

>807
＞湾岸の１２０平米を買うか超都心の７０平米を買うか迷ってる。

予算で物件が推定できますね。
１億１８０万なら　それぞれ坪単価４８０万と２８０万
湾岸は、芝浦Ｇ、超都心は・・・ほとんど完売した感じですが
はたしてどこ狙いですか

一億２０００万なら　坪単価３３０万と５６５万
湾岸は港南のＷ、超都心は愛宕山ですか？

まさかとは思いますが　８４００万なら
坪単価２３０万と　３９５万で
湾岸は豊洲で決まりですが、超都心に相当する物件がないです。
しいてあげれば
超都心は・・・紀尾井町にモデルルームのある
Ｍ社の物件でしょうか。

１２０と７０で迷うわけ無いです。