今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

>>439
そんなケースもあるかもね、ぐらいの話でしょ

もしかして既に過去レスに紹介されているかもしれませんが、、、
８月に東洋経済新報社から出た本ですが、日本総合研究所の「団塊退職で変わる経済　伸びるビジネス」の、特に第６章「団塊世代・人口減少と不動産ビジネス」はとても面白かったです。少子高齢化のトレンドを分析して、今後の不動産ビジネスの長期予測です。

状況：
・当面、都心回帰のトレンドは強い。
・３０才から４０才くらいまでの「結婚後１０年以内」の夫婦を「住居の一次取得層」と呼ぶらしいですが、少子化の波をモロに受けて、１０年スパンで見た場合、今後相当減少する。すなわち新築住居および中古住居の需要は、減少してくる。
・独身若者や新婚さんは「賃貸需要者層」の中心らしいですが、それも少子化の影響で、かなり減少する。すなわち賃貸住居の需要も、減少してくる。

予測：
・都心の人気エリアについては、２０１０年くらいまでは住居需要は強く、需給バランスは「プラス側」のままだろう。マンションの値上がり傾向も持続するだろう。
・しかし１０年スパンで見ると、需要減少の波には逆らえず、都心の人気エリアといえども、値下がりには逆らえないだろう。

っていうような感じと、読めました。

金持ちが欲しいと思う物件はより高く少子化の影響も受けず
普通のサラリーマン層が狙う価格帯の物件はいずれ>>443のように収束して行くのでは

そ。希少価値のある高級ものはとにかく騰がるの。これ世界中の鉄則。金持ちは次から次へと発生するから、その人たちが必ず希少ものに群がるわけ。

つまり、２０１５年までの高値で売り抜けろってことね。
で、売った後どこに住む？

>443
これから買う人は高値掴み、買ってしまって「得した」と思ってる人だって
しばらく住んで売るにしても値下りしているから普通の買い物に過ぎなかったっていうこと？
結局一番得したのは投資用マンションを持っている、もともともお金持ち達ってことですかね。。

>446,
>447
自宅を売るならデフレ復活が見えてから。
そうなったらキャッシュを持つほうが強い。家賃も下がるだろうから
質のいい借家が選べる。
リートの一棟貸しなどで物件豊富だから３０万だせば結構な層マンションに住める。
そこまでしたくないなら、今からもう一部屋買う。
頭金だけでも工面しないといけないけど。

＞これから買う人は高値掴み、
場所によるよ。変動の上下動が激しくないのが不動産価格の特長。
一時的にミクロで下がることもあっても全体の需給と街の利便性
の向上があればまだしばらくは上がる。
その後、郊外や都心周辺のタワーがまだ売れるうちは相対的に都心は高いと思う。

＞しばらく住んで売るにしても値下りしているから
今後供給余地のない場所を買っておけば価格は落ちない。人
気上昇中のエリアというのは駅近の新築がないから
中古が高値で売れると思います。

＞結局一番得したのは投資用マンションを持っている、
＞もともともお金持ち達ってことですかね。。
普通のサラリーマンでも都心にローンで節税用の賃貸物件持っていたら
築１０年以内なら買値超えていたりしますよ。
賃貸でローンは減って、売れば自己資金が倍になって返ってくる。

人口減少を大きく取り上げる人がいるけど、
人口の自然増が期待できなくなって、
経済に悪影響を与えるようになったら、
政府は移民流入を容認するようになるよ。

日本人は減るかも知れないけど、
日本国民はそれほど減らないかも。

移民政策で国を支えるつもりなら、もう手をつけないとね。
効果が出るまでに数十年はかかるだろうから。

国民の大反対が予想されるから、なかなか始められないんでしょ。

今までの失敗経験から言えることは
上昇期には絶対額の高いものを買うべき。
なぜなら同じ地域で４５００万と６０００万の物件なら
地域相場が２割上がった場合の売却価格は９００万と１８００万。
元値の価格差は33％しかないのに譲渡益は１００％アップ
これは誰でもわかる。
下がり相場のときは逆だ
４５００万の物件でも６０００万の物件でも２割落ちたら
９００万と１８００万の損。不思議なことに人は安くなると思い切り
高額なものを買いたがる。手が届くようないなったのがうれしい
のだろう。安くなっている理由に気が付かない。

上がり相場は坪単価の高いもの安いものがあったら高い方を買う。
おなじ５０００万なら２０坪でなく１５坪の１ＬＤＫにすべき。
理由は、平均坪単価２６０万のマンションと３００万のマンションが
あれば坪単価の高いマンションの方が高額物件が多い。
中古も高額な売値になって、１５坪のＩＬＤＫもそれに引きづられて
高値の評価になるのが現実。
これが、ついつい私のような庶民は坪単価の安い方を買って
平凡な買い物をしてしまう。
値あがりする限りいくらで買ってもお買い得に変わりはないのだ。
安いものが売り切れた時点で自分の狙っていたものが
お買い得トップに立つ。
今の市場、先回りして勇気を持って割高物件を先着順で買うのが
正しい。
値上がりするときは広さより希少価値。

何か、株でいえば短中期ブルの御意見ばかりで。
株だと、みんなでブルだと下がることが多いのですが…

大手デベが土地の仕入れで高値落札を続ける限り当面は価格の上昇はつづいてしまうんでしょうね。なぜなら、買いに来たお客に「今の仕入れはもっと高くなってるんで次に出てくる物件はもっと高くなりますよ」との営業トークがつづくわけですから。

モデルルームに行って、１５年以上のベテランに話を聞くと、やはり今後都心で３００万／坪
以下で買えるのは長期にわたってないだろうという見方しています。
株は、クリックひとつで売れますが、不動産は売るにも買うにも時間がかかる。
買えなくなったり売れなくなったりしてからゆっくり方向転換が起こる。横ばいはあるでしょうけど。

> 451、452

マンションを利益を生む資産とだけ考えれば、仰る事は正しいのかも知れないけど、
大多数の一般人にとっては、マンションは第一義的に「住んで生活するところ」。
より高額なのが良いと言われても、買えるマンションの価格には人により限界があるし、
広さより希少性が大事と言われても、生活し難いのでは問題外なの。

>456
しかし、今DINKSあるいは子供がまだ幼いなどで、
ある程度広さを犠牲にできるなら、将来に備えて広いマンションを
買うのではなくて、同じ予算でぎりぎりの広さでできるだけ坪単価の
高いものを買う、など５年くらいのスパンでのやりくりはできるはず。

>456
ですから一般実需のマンション購入者は次第に郊外に追いやられ、投資用に買った狭い１ＬＤＫを買った人が恩恵に浴するという話をしています。
１９８０年頃には新婚さんが住む都内のマンションの中心は４０㎡〜５０㎡が当たり前だったのです。金利を含めてそういう状況でした。今金利が上がっていけば地価があがらずとももっと厳しい状況になります。
デベロッパーは慈善事業ではないしＵＲの開発も賃貸事業者が入ることで賃料が上がります。
都心に住みたいなら今までの感覚で２０坪とか求めないで狭くて我慢する選択肢がありますよ
５年住んですこしだけ周辺の２０坪に住み替えるほうが得かもしれませんよと申し上げています。

投資的思想でマンション考える連中が市場からいなくなったら
どんなにまともな相場になるかと思う

いや、不動産市場でも投機筋というのは市場に厚みを持たせる意味では必要ですよ。

とにかく、安く買えた人は終の棲家でいいですが、３０そこそこで広い家に住んでどうするの？という思いもあります。というかもう広い家は買えませんというのが実情。
そこで今後、安い物件を追い求め抽選に外れ続けるくらいならいまのうちに狭い１ＬＤＫを買っておけば、無駄に家賃をはらわずに済む。５年なんてマンション追い求めてあっというまに過ぎますよ。
なにしろ東京都の２５歳〜２９歳の人口は３０歳〜３４歳と同じく１４０万人いるらしいです。
まだまだ、マンションブームは続くのです。

>459
そんなの、「この世に犯罪がなかったら、どんなに素晴らしいだろう」という
言うのと同じ。金であれ物であれ市場があるところに、投資・投機が存在しないものはない。
不愉快な現実に直面して対応しいくしかない

セカンドハウスで貸しながらなら、分かるけど
自分の生活まで犠牲にして坪単価高いところを買う意義が分からない
投資したいなら、不動産株にしとけばいいんじゃね？
土地と違って余計な税金かからんよ

その前提としてアンパン化現象なる言葉を思い出してください。郊外と都心の格差がひらく。
上がっているとき単価の安い買い物をしても拘束されるだけ。
一生のうつちに新築のマンションにいっかいこっきりより、住み替えで何度も新築に
住めたら素敵じゃないですか。
というか、今都心のタワー高層階を買っている住み替え組多くは個人事業者以外には普通のサラリーマンも多くいます。

>>463
そう思うのなら、そうしたらよろしい。選ぶのは自分です。

なぜそういうことをいうかというと、今地価上昇で銀行のローン審査基準が大幅に緩んできているのです。繰上げ返済する余裕があるなら、頭金にまわしてアパートローンでセカンドを持つべきです。

銀行は株を買う金を融資してくれませんが収益不動産を買う金は融資してくれます。
もちろんこれから株は上がるでしょうけど、自己資金が５００万あったら不動産が有利だと
私は思いますけどね。

こういうこと言ってるやつらが
バブルになった時、スッ天井で不動産買っちゃうんだろうな・・・

わからない人は別にいいよ。たまには本屋にいってごらんよ。

>457
余裕があるならそうするけど・・・
都心に住みたい！と思ってる普通のサラリーマン層はムリでしょう。
ムリして買っても回りの居住者と生活レベルが違いすぎるのも悲しいし。
地価上昇率のすごい場所なんて先住民とこれからできる
タワーに住む人とじゃ世帯年収違いすぎてどうなるやら。

サラリーマン３０年やって郊外に買った家のローンがまだ半分。その家売っても残債割れ
そういう世の中で給料だけで豊かな資産が築けないから、不動産や株や金利について関心を
持つ人がふえているのではないでしょうか。
歴史は繰り返さないし未来は不確実。でもビジョンを描いてリスクをとる生き方をしないと
凡庸な人生になってしまいます。
謙虚に欲張らずに投資すればいいのです。

>468
ちがうよ。今、なんだかんだと言って動こうとしないけど
３−５年後価格がものすごく高騰してあせって動くような
連中が、天井で買ってしまうんだよ。
ボトムで買おうとかなんとかこだわるんじゃなくて
すなおに、今みたいに上昇期の初期に買えばいいのに。

>472
仰るとおり。それも天井で郊外を買ってしまうのだから悲しいね。
果てしなく上がって一生賃貸よりはましと思って郊外の新築マンション
買うんだろうね。
＞すなおに、今みたいに上昇期の初期に買えばいいのに。
そうだっていうのに皆さん疑り深い。

もう買っちゃったし、もう一つ買うお金ないもん。

相場は悲観の中で生まれ、懐疑心とともに育ち、楽観とともに消えてゆく。現状はまだ懐疑心の段階の前半から中盤あたりってとこですかね。感度悪い人はまだ不動産は下落してると思っているもんね。

自己資金５００万円で買える都心物件もまだ少しあるようだけど
たとえば最近のマンションズの都心６区に出ている物件なんかでは、
失礼だが聞いたこと無い会社のものが目に付く。
いくら銀行が貸してくれたとしても、掲示板を鵜呑みにして、
変な物を買ってしまわないように気を付けましょう。

新築にこだわらずに、築浅の中古にしたら？

その築浅中古自体が殆ど出ないし、出たとしても日当たりの悪い１階とか
うるさい幹線道路脇、線路脇とかが多い。
自己資金５００万円しか無い場合は、新築の方がローン審査が通り易い。

477さんへ
そういう人多いようですが、477さんは納得のいく築浅中古を買えたのですか？

株なら銀行などに借りなくても、信用取引を活用して、
何倍ものレバレッジを効かせることが出来ますよ。

>>480
信用取引とマンション購入を比較する時代になったのか
嫌な時代に逆戻りしなければいいが

480>平均株価はすでに２倍になってしまった。出遅れていてこれからの上昇が大きいのが
都心不動産。でも２極化の時代だから１億円以上のハイグレード物件でないとうまみが
少ないだろうね。
投資用の雑魚マンションなんかは一見利回りが良くても物件の値上がり（キャピタルゲイン）
があまり狙えない。

４８１＞８０年代は株価上昇につれて中古マンションも３０％アップどころじゃなくて
２倍、３倍とすさまじい値上がりをしていったものである。それに比べれば今は家賃利回りと金利
（定期預金、国債利回り、借り入れ金利）を冷静に比較して不動産の割安さに注目が始まった
ばかりである。あの頃と違い、収益還元法の裏づけで買いが増えだしてる。予想されるインフレにも
強いものとして富裕層も企業も不動産は放出から入手へとスタンスを変えだしてる。

去年までは本当に株が良かった
りそな国有化の時に買った銀行株は今でも宝物です。(もう半分になってるけど）
今年は新興市場がダメだし、マーケット参加者が少し頭が良くなった気がするｗ
儲かる人は儲かるんだけど、アホでも儲かるってわけでもない

となると、出遅れの他国株・不動産行くかってなるんだけど、
株でもそうだけど上昇途中のもの買うのって難しいよね
これから買うとして抽選当たるの？
つい、一年前は今より低い値段でも、低倍率だったのにね

人より一歩先に動く人は儲かるよね。上がってる上がってると聞いて買うのは遅すぎやしないかい？
自分用と投資用買っちゃったから、上がって欲しいけどね

ここのこういう書き込みしてる人は上位１パーセントの賢い人達であり大衆や
地方の資産家なんかはまだ動いてない。本番はこれからだよ。

2002年頃に都心の１ＬＤＫを買っておいた人はこれからが楽しみだろうね。
ことに中央区は人口回復めざして独自に斜線制限緩和したから
細い路地に面して１１階建が建設ラッシュだった。
ワンルームは利回りで買値は押さえられるが、１ＬＤＫ（２ルーム）なら
今後空きが出た時点で売ればいい値段になるだろう。
これから投資用を買うには、タワー物件の５０平米以下の１ＬＤＫ。
それも１．３万円月坪で家賃２０万以下で貸すものがいいと思っている。
５５平米クラスの１ＬＤＫは芝浦エアタワーなど軒並み供給され
賃料も２２万〜２６万と強気。
逆に２０万以下の物件が品薄になるのではと読める。
キャッシュフロー重視なら立地のいい物件で割安なもの。２〜３年で売却ならば
今は割高でも高層階でビュー重視と思っているのだが。
目的を混同しないで冷静に判断しないといけない。

>479
昨年２００５年の初めに、都心３区内で築浅のマンションを、自宅用に１億円ちょっとで購入しました。当時は、都心の地価上昇傾向はもう規定路線となっていましたが、今よりは市場が落ち着いていて、「今後マンション価格が上がるのが分かっているのに、何でこんな価格で買えるんだろう、売るんだろう」というような価格で購入できました。

合理的な市場なら、将来の上昇分を織り込んだ価格になっていたはずですが、不動産市場、特に中古市場は必ずしもそうではないようですね。完全に勝つとわかっていたゲームに参加したような気分でした。

昨年の後半から、近隣の土地の成約価格の上昇傾向に拍車がさらにかかり、それに伴い中古マンション価格もかなり上がってきました。今のマンションでは、今年に入って２件ほど売却されていますが、自分の購入価格の２-３割増しくらいの成約価格となっています。なんか、あの時は、市場につかの間存在したエアーポケットのような時間内で自宅をゲットしたという感じでした。

中古マンションの価格っておもしろいですよね。土地値上がり→１年→新築マンション値上がり→１年→中古マンション値上がりといった具合でタイミングがちょっとずれるので、非常に安心感を持って買えますよね。あと港区→１年→世田谷区→1年→たまぷらーざの法則も前回のバブルを振り返ると適用できるかと思いますが。

>港区→１年→世田谷区→1年→たまぷらーざ
そうなるんでしょうね
田園都市線のここ数年の混雑具合からすると個人的には手を出しませんが

>>489
羨ましいですね
私は子供の受験や、カミさんの新築信仰で、けっきょく都心のプレ新価格の
売れ残りを買いました。まあ子供の成長で手狭になって売却するころには
損は出ないと読んでいます。問題はその後の買い替え物件の相場・・・・

>490
どうしてでしょうね。
本来なら、価格に占める地価の割合が高い中古マンションのほうが
新築より先に反応すべきだと思うのですが。
新築も１日住めば中古ですが、それでもやはり
日本では新築信仰が強いのでしょうか。

ところで、土地値下がりのときは、それぞれ
どういうタイミングで下がっていくのでしょうか。

今でも、中古を見にくる客は
「安くするなら、買ってやる。」って意識の人が多くて…。
実際のところ新築ブームほどは、中古ブームは盛り上がっていませんよ。
これから盛り上がるのか、ずっとこのままなのかは知らないけど。

だって、たくさん売り物があるんだもの。

一億円以上のグレードのいい物件なら分譲時より２，３割アップでもどんどん成約してるけどね。

一億円以上のグレードのいい物件なら分譲時より２，３割アップで成約してるけどね。

立地の悪いやたら古い物件は売れにくいね。利回りはいいんだろうけど資産としての価値がないからか。

なにやらここを読んでると局地バブルもそろそろピークか、という気にもなってくる。日曜日の気分で、寂しくなってくる。
中古は盛り上がってない、というのが一番参考になった。カネあまりも「まやかし」ですか。
あと２、３年持てば上出来か。局地バブル崩壊直前で売れ！というのは当たり前。それができれば損する人はいない。崩壊後は、人口減少が過度に効いて、信じられないくらいの不況に陥るのか？それも視野に入れて、投資となると、さて？

>499
まだまだピークではないと私は思っています。実際に都心に住んでいて週末の中古マンションの
広告を毎週見ていてそう感じます。上がりが急になったのはここ半年の話。
また、ビルの窓から見える都内のクレーンがオフィスビルからマンション、マンションからまた
オフィスビルへ代わっていった様子からも今どういう状況かわかります。
中古は盛り上がってないのでなく、2年くらい前まで盛り上がって今は物件不足。

私も500さんとおなじ考えです。
都心に住んで、中古マンションのチラシやネット上の広告を毎週チェックしていましたが、
１年前と比べて明らかに物件自体の広告が減少し、売り物件を求める広告が増えています。

私自身２年程前から中古物件を求めていたのですが、結局判断が出来ず買い逃しました。
今年の春頃からは、もの凄く古いものや、長期売れ残りから選ぶしかないような感じに
なってしまいましたので、都心物件の抽選に当たったことを機会に新築を購入しました。

>499
そうです。すぐにバブルは崩壊し地価は大暴落
人口減少で経済は大不況
投資先は何もない。
だから、一生賃貸で生きていきましょう。

今起きてるのはそういう２，３年の基調変化でなく１０年長の流れの変化です。
金利が不動産利回りより高くなるまでは資金流入による値上がりが続きます。
危険なのはむしろインフレに弱い定期預金や債券のほうでしょう。

不確実な未来を生きているのは過去も現在も同じです。哲学者のデカルトはかなりの投資の才能があったらしいです。
なぜかというと、人の言うことをまず頭から信じなかった。それゆえに自分が信じるものだけを信じて行動して名声のみならず財産も得たのだそうです。
人のいうことは、本当かとまず疑ってみる。これはすばらしい。
でも、誰かの受け売りで地価大暴落とか言うのは恥ずかしいね。
自分自身が納得できるまで状況把握をして、資金を工面して投資を行う。
失敗したと思ったら速やかに退却。少しの損は後の勉強。
とにかく志があれば、今は資産を作るチャンスの時期ですよ。

敗戦後のハイパーインフレで庶民が最も困ったのは、
家賃の支払だったそうです。

>503
的確なご説明敬服いたします。
イールドギャップ（不動産利回りと調達金利の差）の意味がわからない人が多いのです。
不動産の価格上昇期には物件与信が所得を上回り余計に買いやすくなっています。
しかし、マンションは物件与信が小さく誰でもローンが降りるわけではなく一流企業の
社員とかいう「格差」が条件として出てくる。
同様に、3流デベの物件より大手のほうが金利優遇も担保評価も多く融資が降り易い。
とにかく、買える時期に買っておけ・・とは20年前先輩から言われたセリフ。
別にバブルでなくとも「ゆるやかな上昇」になれば元値にもどることは自分が生きている間
ないかもしれない。
国も馬鹿ではないから金利の急騰は防ぐだろう。地価も都心が高騰しようが社会的影響はない
という判断になるだろう。

・・という気がしています。

ま、六本木ヒルズも高層階は坪3.3万程度へ向けてガンガン値上げしてるし、売買価格は賃料上昇を上回るペースで２年前に坪５００万だったのが坪１３００万まで騰がってきてる。ヒルズの値上がりが、現在の東京のマンション価格、賃貸賃料の原点になるでしょうから、今後、泉ガーデンやミッドタウン、そしてその周辺の分譲高級マンションへと波及し、少なくとも山の手線の内側かつ中央線の下側の高級マンションは新築時対比３倍程度の流通価値、賃料水準も坪2.5万程度へ到達していくことでしょう。ちなみに、来春までは本格的な高級マンションの供給自体がない状況ですしね。

2,3年前は不良債権処理で味噌もくそもバーゲンセールで出てた。その頃の中古で
グレードのいいものが大きく値上がりしてるのは当然でしょ。建築資材やコストも上昇波動に
入っているし。あと付け足すと長期金利の波動は１０年超のものなので、今回の上昇も
２０１０年過ぎまでは続くでしょう。財政が破綻していて金利を上げられないのだから
なおさらです。

>財政が破綻していて金利を上げられないのだから
これ結構、ポイントですよね。金利がそろそろ騰がっちゃうから、早く低い金利で長期固定で調達してマンション買わなきゃっていう個人の焦りと、その個人にとかく安い金利で借りるだけ借りてマンション分譲して売りつけなきゃっていう不動産会社の焦りの掛け算につながって、今の不動産のロケット上昇を誘発し始めているんだよね。でも結局これが、固定資産税や不動産取得税加えて法人税の劇的な税収増をもたらすことにより、現状の国の収支の問題解決にまでつながるプラスのスパイラルに入りだしているところがなんともおつ。ということは、この流れに乗り遅れ、１５年前みたいに中央線で言えば上野原、常磐線で言えば牛久、内房線で言ったら五井の駅歩２０分の家しか５０００万で買えなくなっちゃったサラリーマンがやりどころのない絶望感を感じはじめ、政治的な救済を求めるまではブレーキを踏む合理性がないので、とにかく国策として上昇するとこまで上昇させちゃう。
普通、議員も霞ヶ関もまずはこの考えで一致するんじゃないかな。ということであと３年は強烈な上昇一直線でまちがいなし。

>>510
不動産相場がそんなにコントローラブルだとは思えないが・・

小泉さんが、ドライに格差しょうがない路線で停滞を突破したわけなんだけど、
なんとなく選挙を控えて、地方や守旧派、＊＊＊みの巻き返し、
それへの政治的迎合が出てきそうなのだけが怖い。

ホリエモン叩いたりとかさ、毒ではあったけどああいう人のバイタリティが、
デフレからの浮上の原動力になったんだと思うんだよね。
妬みって甘く見ると怖いよ。

512>なんかかんだいって日本ほど格差の小さい国はない。復活の過程で上が牽引者になる必要が
あるのは新自由主義でジリ貧を克服したサッチャーやレーガンが示している。

>512
慧眼ですね。賢い人だ。

今日の日本経済新聞に生保の不動産投資方針について記事がありましたね。
長く売りだったのを方針転換し、収益還元法で有利な大規模不動産投資をこれから増やして
いくそうです。株に続いて不動産にも巨艦が動き出すのですね。はずみがつくでしょう。
個人の小型ボートなら今年から来年へ向けてが
まだ先回りできるというぎりぎりのタイミングかな。

>508
１５年前みたいに中央線で言えば上野原、常磐線で言えば牛久、内房線で言ったら五井の駅歩２０分の家しか５０００万で買えなくなっちゃった,,,,
というようなことはもう2度とおこらないでしょう。

今後、都心の地価が高騰しても、郊外の地価はさらに下がる2極化現象が加速する。
だから、普通のサラリーマンどころかほぼ誰でも都心から遠い郊外に
住まいを得るのはいつでも可能。

では、どういう時に、「やりきれない絶望感」を抱く人が増えるかというと、
そういった地価下落がずっと続く地域で、住人層がいれかわり
治安が悪化し、その場所がスラム化する、そういった場所が、
あちこちにできる、そういう時になれば、なんらかの手段を
政府も講じざるを得ないでしょう（ただし、効果があるかどうかは不明）。

治安の悪化はすぐおこりますが、ある地域がスラム化にいたるまでには
５年以上はかかる。よって、今後は３年ではなくて、５年は地価上昇（都心と
一部の近郊のみですが）が続くと見ています。

勉強が足らん！

今年から来年にかけてがぎりぎり、ですか。私には美味しいところはもう過ぎたような気がする。
あと４，５年この調子が続くことを願うが、願望どおり先が拓くわけでもなし。
戦後最長確実の景気も永遠には続かないし。
ただ、前回のバブルに比べたら、今回のはミニというよりも本当に局地的なので、何かあっても前回ほどの痛手は被らないだろう、というのが救い。前回から学習している人もまだ多いだろうし。

517さん
ただ

517さん
ただ、勉強が足らん！　では言葉が勉強が足らんですよ。

用賀や新浦安も爆騰しはじめてるから、上昇はとりあえず千葉、大宮、八王子まではくるんじゃない。要はそこを開発する不動産業者とそこに貸す銀行がいれば、とりあえずモノはできるし。あとは予算の限られた焦った個人が買いにくれば一網打尽でしょう。確かに湾岸や南武線沿線あたりに本格的なスラムができてきたら最終段階だよね。昨日の雨をみてるとやっぱ水場の近くは怖いと思った。

今朝の日経（東京カンテイ調べ）。８月の新築マンション売り出し価格見よ！
机上の空論は飽き飽きだ。誰かも言ってたが、実際に中古扱ってるような人のナマ声が唯一貴重だな。
ただ、バブルのときと違って、永遠に続くっていう奴が皆無なことは、まだピークではないってことか。戦後最長確実の景気もそろそろ息切れか。といっても、急激な減速、失速にはなるまいが。これは俺がそう願望してるからかもしれないが。たいした資産も持ってない（不動産４件）から何時こけてもそれほど痛くないけど（「再チャレンジ」だそうで）。個人的には、バブルで失敗した人の話が聞きたいな。

日本は土建屋国家なんです。狭い国土を高度に開発して
経済を活性化することが主要産業。
小泉政権は公共事業をなくしたかわりに都市再生プロジェクトというもので
土建屋さんたちに仕事を造った。
国鉄清算事業団の土地にビルを建てさせ、森ビルの再開発を後押し
公共用地を売って庁舎の建替えも進めた。
大手ゼネコンとＵＲが一体となって、芝浦、豊洲、東雲、晴海を動かし
ゼネコン独自でその周辺の港南、勝どき、月島さらには武蔵小杉、川崎駅前
など、大規模タワーを作り続けてきた。

普通なら、１０年１５年かかる大規模開発が、都市再生特区だの規制緩和
だの都心居住だのの名目で、財政、許認可あらゆる面で優遇されて最短
のスピードで供給された。
ここまで金が動いて景気がよくならないはずはない。
東京に長いこと住んでいるが、４９階の超高層マンションの高層階に
３０代のサラリーマンが家を持つことなど夢物語だった。

さてこの先は、土建屋国家のシナリオどおり周辺へ波及させて神奈川
千葉のタワーマンションを売っていきながら、都心執着組みに
東雲、晴海２丁目を売ったり、まだまだ開発余地のある芝浦東京ガス
研究所用地や、サウスゲートで生まれた品川用地で高層タワーを
建てていくだろう。

バブル期にはオフィスビル不足という「幻想」で住居が小さなビルに変わった
わけで、マンションころがしはそれに乗っかっただけだった。
今回はマンション価格自体が土地取得難から高騰し、周辺中古に需要が
集中して上がっている。くわえてインフレ懸念からキャッシュを不動産に
変えておこうという動きもある。
決して急激な上昇ではなく、緩やかに長期に丘の上を目指して
あがっていくのだろう。

急騰を唱える人はまた下落してもう一度底値になってほしいという願望
からだろうが、前回のバブルでさえ、２３区平均で８５年レベルが底値
だったわけで、都心のマンション価格は８５年レベルどころか８５年の
新築価格レベルの中古値で止まっている。
逆にみれば上昇がゆるやかならば次の下落も都心ほど大きな下げ幅は
ないと読むべき。
とはいえ、庶民に超都心は買えない。銀行の融資枠拡大傾向をうまく生かして
株から手を引いてセカンドハウスを買うか、株の高騰に賭けるか
そういうところにきているのでしょう。

×都心ほど大きな下げ幅は
○都心になればなるほど大きな下げ幅は

＞個人的には、バブルで失敗した人の話が聞きたいな。
今の団塊世代が失敗例その１
３０代で共働き親の援助で１２坪の新婚用のマンションを買う
５年住んだら子供が産まれ２０坪のマンションに買換え
それが５年で１億円に値あがり、当時できたばかりの土気
あすみが丘の一戸建を買う。そのまま地価がさがりいまでは
３５００万で同様の物件が買える。
あすみが丘以外にも王禅寺とか港北ＮＴとかいろいろある。

もっと悲惨なのはポスト団塊、１９９５年頃にマンションが底値と
あおられて、田園都市線や東横沿線の値下がりした中古や
港北ＮＴの一戸建てを高値でかったり、松戸や流山や龍ヶ崎の
一戸建てを買って、身動き取れない人。

バブルというのは上がっていく途中は物件が少なく買える人も
少ない。被害は下落の途中で間違って買った人ということに
なります。

当時は銀行自体が１００兆あった不良債権を隠してたからね。当時の橋本首相までひっかるぐらいだから、一般個人はいわんやですよね。８０年代のアメリカみたいに、ヤバクなったらさっさと不良債権処理してりゃ、あすみが丘や王禅寺、港北NTだって、いまの倍ぐらいの水準で止まったのにね。ただ一方で、たまぷらや新浦安ぐらいまでは、今回の波が既に到達しているから、ちょっと先回りして上の３箇所ぐらいに網はってててもオモシロイかもよ。戦争ムードが高まってきたから、直撃されないけど一応都心のチョイ外物件が見直しされることもあるかと。

でも投売りですごい暴落したからこそ、これからの息の長い上昇があるわけです。

>522
その日経の記事では、8月の新築マンションの前年同月比の価格は下がっているが
中古マンションの価格は大幅に上がっている。それについても触れないと。

この夏は、各社、秋からの新価格での売り出しをねらって、
めぼしい物件の売り出しを秋まで延ばしたのが
新築価格下落の大きな理由だろう。

記事を引用するのはいいが、自分の都合のいいところだけってのは
ないんじゃないの？

韓国の通貨危機のとき、貯金していた人が最も得をしたそうです。
逆に大損したのは変動金利目一杯で、マンションを購入していた人。
金利３０％でローンが払えなくなり、大暴落価格で売りに出したところを
貯金をしていた人が余裕で買い漁った。そして不動産価格は回復した。

国家破綻は予想されるが、必ずハイパーインフレになる訳ではない。
自己資金の少ない人は無理してローンを組むより安い賃貸に住み、
貯金等に励むほうが良さそうに思う。

531>今の低金利の利率で固定金利で借りてインフレに強い不動産に投資しとけばいいだけのこと。

そんなに単純ならだれでもできる。
家は持っていても、ある程度キャッシュも無いと、いざという時に乗り切れない場合が多い。
とにかく金の無い人は、目一杯無理してまで家を買うのはやめた方が良いと言うこと。

＞５３３金の無い人は買うな
そりゃ、基本的には今の局面に限らず
いつでもそうじゃない。

いつでもそうなのだが、揚げ足をとってもらいたくて書き込みをしているのではないよ。
５３４さんは心配ないと言うことはよくわかったよ。

後からだと専門家と言われる人間も何でも言えるからなぁ〜。
ホームラン打たれたピッチャーに対して球筋が甘くなっていたので打たれるような
気がしましたという解説者と一緒。

＞５３６
少し前までは、暴落・下落を支持する「専門家」もいっぱいいたよね。でも、今から考えると、彼らは本当にそう信じていたというよりは、そういうほうが、一般大衆の受けがいいというか、非難・批判の声が少なかったからではないかと思う。

だって、５２７さんの言うように、多くのサラリーマンは多額の残債を抱えたまま郊外に縛り付けられて身動きがとれない。こんなに辛いのは自分だけだと思うと耐えがたいが、地価下落がずっと続いて、みんながこのまま同じ状況にいるのならば、我慢できる。それが、都心の地価高騰が始まり、郊外は低迷あるいは場所によってはさらなる下落なんていう二極化になったら、一体どうすればいいのか。

それに、前回のバブルは資産（ストック）による格差拡大が主だったけど、今回は収入（フロー）による格差拡大も加わる。マンション価格上昇論者に対する反対意見には、こういう感情も混じっていると思う。

２年前、暴落するって言われて買わなかった。
いま、また買えないなんて。

この掲示板て意味ないんでは。むしろ有害！

>> 538

「もうはまだなり、まだはもうなり」
こういうところで、まだまだ下がる（上がる）と言われていると、それが底（天井）ってことですよ。また、こういうところで、上がる下がるという議論がされていると言うことは、市場は動いている。状況から考えると、下降トレンドではなく、上昇トレンドにあると見るのが、自然と思われます。

世界中で緩やかなインフレ

日本だけがデフレだった。
まもなくデフレ脱却宣言されるだろう。

日本以外の先進国で何が起こっていたか見てれば
不動産特に都内は下がるわけないだろ。
最低１つ２つない奴は＊＊＊み。

2〜3年前からここの類の掲示板みてたけど、そのまま真に受けて買えなくなる内容ではなかったですよ。きちんと周りの状況と照らし合わせていれば2年前でも買う決断はできたと思います。私は2年前に購入し、この秋に引渡し完了予定です。2年前でも明らかに都心や湾岸（港区に限定）なら底値近くで買い得だというのは感じ取れましたから。しかも銀行金利や景気の具合からして2年前は決断材料あったと思います。
マンションを探し始めたのは5年前からでしたが、それ以前は都内で探そうとは思うことさえなかったですから、やはりここ2〜3年は底だったのかもしれません。