今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

>>439
そんなケースもあるかもね、ぐらいの話でしょ

もしかして既に過去レスに紹介されているかもしれませんが、、、
８月に東洋経済新報社から出た本ですが、日本総合研究所の「団塊退職で変わる経済　伸びるビジネス」の、特に第６章「団塊世代・人口減少と不動産ビジネス」はとても面白かったです。少子高齢化のトレンドを分析して、今後の不動産ビジネスの長期予測です。

状況：
・当面、都心回帰のトレンドは強い。
・３０才から４０才くらいまでの「結婚後１０年以内」の夫婦を「住居の一次取得層」と呼ぶらしいですが、少子化の波をモロに受けて、１０年スパンで見た場合、今後相当減少する。すなわち新築住居および中古住居の需要は、減少してくる。
・独身若者や新婚さんは「賃貸需要者層」の中心らしいですが、それも少子化の影響で、かなり減少する。すなわち賃貸住居の需要も、減少してくる。

予測：
・都心の人気エリアについては、２０１０年くらいまでは住居需要は強く、需給バランスは「プラス側」のままだろう。マンションの値上がり傾向も持続するだろう。
・しかし１０年スパンで見ると、需要減少の波には逆らえず、都心の人気エリアといえども、値下がりには逆らえないだろう。

っていうような感じと、読めました。

金持ちが欲しいと思う物件はより高く少子化の影響も受けず
普通のサラリーマン層が狙う価格帯の物件はいずれ>>443のように収束して行くのでは

そ。希少価値のある高級ものはとにかく騰がるの。これ世界中の鉄則。金持ちは次から次へと発生するから、その人たちが必ず希少ものに群がるわけ。

つまり、２０１５年までの高値で売り抜けろってことね。
で、売った後どこに住む？

>443
これから買う人は高値掴み、買ってしまって「得した」と思ってる人だって
しばらく住んで売るにしても値下りしているから普通の買い物に過ぎなかったっていうこと？
結局一番得したのは投資用マンションを持っている、もともともお金持ち達ってことですかね。。

>446,
>447
自宅を売るならデフレ復活が見えてから。
そうなったらキャッシュを持つほうが強い。家賃も下がるだろうから
質のいい借家が選べる。
リートの一棟貸しなどで物件豊富だから３０万だせば結構な層マンションに住める。
そこまでしたくないなら、今からもう一部屋買う。
頭金だけでも工面しないといけないけど。

＞これから買う人は高値掴み、
場所によるよ。変動の上下動が激しくないのが不動産価格の特長。
一時的にミクロで下がることもあっても全体の需給と街の利便性
の向上があればまだしばらくは上がる。
その後、郊外や都心周辺のタワーがまだ売れるうちは相対的に都心は高いと思う。

＞しばらく住んで売るにしても値下りしているから
今後供給余地のない場所を買っておけば価格は落ちない。人
気上昇中のエリアというのは駅近の新築がないから
中古が高値で売れると思います。

＞結局一番得したのは投資用マンションを持っている、
＞もともともお金持ち達ってことですかね。。
普通のサラリーマンでも都心にローンで節税用の賃貸物件持っていたら
築１０年以内なら買値超えていたりしますよ。
賃貸でローンは減って、売れば自己資金が倍になって返ってくる。

人口減少を大きく取り上げる人がいるけど、
人口の自然増が期待できなくなって、
経済に悪影響を与えるようになったら、
政府は移民流入を容認するようになるよ。

日本人は減るかも知れないけど、
日本国民はそれほど減らないかも。

移民政策で国を支えるつもりなら、もう手をつけないとね。
効果が出るまでに数十年はかかるだろうから。

国民の大反対が予想されるから、なかなか始められないんでしょ。

今までの失敗経験から言えることは
上昇期には絶対額の高いものを買うべき。
なぜなら同じ地域で４５００万と６０００万の物件なら
地域相場が２割上がった場合の売却価格は９００万と１８００万。
元値の価格差は33％しかないのに譲渡益は１００％アップ
これは誰でもわかる。
下がり相場のときは逆だ
４５００万の物件でも６０００万の物件でも２割落ちたら
９００万と１８００万の損。不思議なことに人は安くなると思い切り
高額なものを買いたがる。手が届くようないなったのがうれしい
のだろう。安くなっている理由に気が付かない。

上がり相場は坪単価の高いもの安いものがあったら高い方を買う。
おなじ５０００万なら２０坪でなく１５坪の１ＬＤＫにすべき。
理由は、平均坪単価２６０万のマンションと３００万のマンションが
あれば坪単価の高いマンションの方が高額物件が多い。
中古も高額な売値になって、１５坪のＩＬＤＫもそれに引きづられて
高値の評価になるのが現実。
これが、ついつい私のような庶民は坪単価の安い方を買って
平凡な買い物をしてしまう。
値あがりする限りいくらで買ってもお買い得に変わりはないのだ。
安いものが売り切れた時点で自分の狙っていたものが
お買い得トップに立つ。
今の市場、先回りして勇気を持って割高物件を先着順で買うのが
正しい。
値上がりするときは広さより希少価値。

何か、株でいえば短中期ブルの御意見ばかりで。
株だと、みんなでブルだと下がることが多いのですが…

大手デベが土地の仕入れで高値落札を続ける限り当面は価格の上昇はつづいてしまうんでしょうね。なぜなら、買いに来たお客に「今の仕入れはもっと高くなってるんで次に出てくる物件はもっと高くなりますよ」との営業トークがつづくわけですから。

モデルルームに行って、１５年以上のベテランに話を聞くと、やはり今後都心で３００万／坪
以下で買えるのは長期にわたってないだろうという見方しています。
株は、クリックひとつで売れますが、不動産は売るにも買うにも時間がかかる。
買えなくなったり売れなくなったりしてからゆっくり方向転換が起こる。横ばいはあるでしょうけど。

> 451、452

マンションを利益を生む資産とだけ考えれば、仰る事は正しいのかも知れないけど、
大多数の一般人にとっては、マンションは第一義的に「住んで生活するところ」。
より高額なのが良いと言われても、買えるマンションの価格には人により限界があるし、
広さより希少性が大事と言われても、生活し難いのでは問題外なの。

>456
しかし、今DINKSあるいは子供がまだ幼いなどで、
ある程度広さを犠牲にできるなら、将来に備えて広いマンションを
買うのではなくて、同じ予算でぎりぎりの広さでできるだけ坪単価の
高いものを買う、など５年くらいのスパンでのやりくりはできるはず。

>456
ですから一般実需のマンション購入者は次第に郊外に追いやられ、投資用に買った狭い１ＬＤＫを買った人が恩恵に浴するという話をしています。
１９８０年頃には新婚さんが住む都内のマンションの中心は４０㎡〜５０㎡が当たり前だったのです。金利を含めてそういう状況でした。今金利が上がっていけば地価があがらずとももっと厳しい状況になります。
デベロッパーは慈善事業ではないしＵＲの開発も賃貸事業者が入ることで賃料が上がります。
都心に住みたいなら今までの感覚で２０坪とか求めないで狭くて我慢する選択肢がありますよ
５年住んですこしだけ周辺の２０坪に住み替えるほうが得かもしれませんよと申し上げています。

投資的思想でマンション考える連中が市場からいなくなったら
どんなにまともな相場になるかと思う

いや、不動産市場でも投機筋というのは市場に厚みを持たせる意味では必要ですよ。

とにかく、安く買えた人は終の棲家でいいですが、３０そこそこで広い家に住んでどうするの？という思いもあります。というかもう広い家は買えませんというのが実情。
そこで今後、安い物件を追い求め抽選に外れ続けるくらいならいまのうちに狭い１ＬＤＫを買っておけば、無駄に家賃をはらわずに済む。５年なんてマンション追い求めてあっというまに過ぎますよ。
なにしろ東京都の２５歳〜２９歳の人口は３０歳〜３４歳と同じく１４０万人いるらしいです。
まだまだ、マンションブームは続くのです。

>459
そんなの、「この世に犯罪がなかったら、どんなに素晴らしいだろう」という
言うのと同じ。金であれ物であれ市場があるところに、投資・投機が存在しないものはない。
不愉快な現実に直面して対応しいくしかない

セカンドハウスで貸しながらなら、分かるけど
自分の生活まで犠牲にして坪単価高いところを買う意義が分からない
投資したいなら、不動産株にしとけばいいんじゃね？
土地と違って余計な税金かからんよ

その前提としてアンパン化現象なる言葉を思い出してください。郊外と都心の格差がひらく。
上がっているとき単価の安い買い物をしても拘束されるだけ。
一生のうつちに新築のマンションにいっかいこっきりより、住み替えで何度も新築に
住めたら素敵じゃないですか。
というか、今都心のタワー高層階を買っている住み替え組多くは個人事業者以外には普通のサラリーマンも多くいます。

>>463
そう思うのなら、そうしたらよろしい。選ぶのは自分です。

なぜそういうことをいうかというと、今地価上昇で銀行のローン審査基準が大幅に緩んできているのです。繰上げ返済する余裕があるなら、頭金にまわしてアパートローンでセカンドを持つべきです。

銀行は株を買う金を融資してくれませんが収益不動産を買う金は融資してくれます。
もちろんこれから株は上がるでしょうけど、自己資金が５００万あったら不動産が有利だと
私は思いますけどね。

こういうこと言ってるやつらが
バブルになった時、スッ天井で不動産買っちゃうんだろうな・・・

わからない人は別にいいよ。たまには本屋にいってごらんよ。

>457
余裕があるならそうするけど・・・
都心に住みたい！と思ってる普通のサラリーマン層はムリでしょう。
ムリして買っても回りの居住者と生活レベルが違いすぎるのも悲しいし。
地価上昇率のすごい場所なんて先住民とこれからできる
タワーに住む人とじゃ世帯年収違いすぎてどうなるやら。

サラリーマン３０年やって郊外に買った家のローンがまだ半分。その家売っても残債割れ
そういう世の中で給料だけで豊かな資産が築けないから、不動産や株や金利について関心を
持つ人がふえているのではないでしょうか。
歴史は繰り返さないし未来は不確実。でもビジョンを描いてリスクをとる生き方をしないと
凡庸な人生になってしまいます。
謙虚に欲張らずに投資すればいいのです。

>468
ちがうよ。今、なんだかんだと言って動こうとしないけど
３−５年後価格がものすごく高騰してあせって動くような
連中が、天井で買ってしまうんだよ。
ボトムで買おうとかなんとかこだわるんじゃなくて
すなおに、今みたいに上昇期の初期に買えばいいのに。

>472
仰るとおり。それも天井で郊外を買ってしまうのだから悲しいね。
果てしなく上がって一生賃貸よりはましと思って郊外の新築マンション
買うんだろうね。
＞すなおに、今みたいに上昇期の初期に買えばいいのに。
そうだっていうのに皆さん疑り深い。

もう買っちゃったし、もう一つ買うお金ないもん。

相場は悲観の中で生まれ、懐疑心とともに育ち、楽観とともに消えてゆく。現状はまだ懐疑心の段階の前半から中盤あたりってとこですかね。感度悪い人はまだ不動産は下落してると思っているもんね。

自己資金５００万円で買える都心物件もまだ少しあるようだけど
たとえば最近のマンションズの都心６区に出ている物件なんかでは、
失礼だが聞いたこと無い会社のものが目に付く。
いくら銀行が貸してくれたとしても、掲示板を鵜呑みにして、
変な物を買ってしまわないように気を付けましょう。

新築にこだわらずに、築浅の中古にしたら？

その築浅中古自体が殆ど出ないし、出たとしても日当たりの悪い１階とか
うるさい幹線道路脇、線路脇とかが多い。
自己資金５００万円しか無い場合は、新築の方がローン審査が通り易い。

477さんへ
そういう人多いようですが、477さんは納得のいく築浅中古を買えたのですか？

株なら銀行などに借りなくても、信用取引を活用して、
何倍ものレバレッジを効かせることが出来ますよ。

>>480
信用取引とマンション購入を比較する時代になったのか
嫌な時代に逆戻りしなければいいが

480>平均株価はすでに２倍になってしまった。出遅れていてこれからの上昇が大きいのが
都心不動産。でも２極化の時代だから１億円以上のハイグレード物件でないとうまみが
少ないだろうね。
投資用の雑魚マンションなんかは一見利回りが良くても物件の値上がり（キャピタルゲイン）
があまり狙えない。

４８１＞８０年代は株価上昇につれて中古マンションも３０％アップどころじゃなくて
２倍、３倍とすさまじい値上がりをしていったものである。それに比べれば今は家賃利回りと金利
（定期預金、国債利回り、借り入れ金利）を冷静に比較して不動産の割安さに注目が始まった
ばかりである。あの頃と違い、収益還元法の裏づけで買いが増えだしてる。予想されるインフレにも
強いものとして富裕層も企業も不動産は放出から入手へとスタンスを変えだしてる。

去年までは本当に株が良かった
りそな国有化の時に買った銀行株は今でも宝物です。(もう半分になってるけど）
今年は新興市場がダメだし、マーケット参加者が少し頭が良くなった気がするｗ
儲かる人は儲かるんだけど、アホでも儲かるってわけでもない

となると、出遅れの他国株・不動産行くかってなるんだけど、
株でもそうだけど上昇途中のもの買うのって難しいよね
これから買うとして抽選当たるの？
つい、一年前は今より低い値段でも、低倍率だったのにね

人より一歩先に動く人は儲かるよね。上がってる上がってると聞いて買うのは遅すぎやしないかい？
自分用と投資用買っちゃったから、上がって欲しいけどね

ここのこういう書き込みしてる人は上位１パーセントの賢い人達であり大衆や
地方の資産家なんかはまだ動いてない。本番はこれからだよ。

2002年頃に都心の１ＬＤＫを買っておいた人はこれからが楽しみだろうね。
ことに中央区は人口回復めざして独自に斜線制限緩和したから
細い路地に面して１１階建が建設ラッシュだった。
ワンルームは利回りで買値は押さえられるが、１ＬＤＫ（２ルーム）なら
今後空きが出た時点で売ればいい値段になるだろう。
これから投資用を買うには、タワー物件の５０平米以下の１ＬＤＫ。
それも１．３万円月坪で家賃２０万以下で貸すものがいいと思っている。
５５平米クラスの１ＬＤＫは芝浦エアタワーなど軒並み供給され
賃料も２２万〜２６万と強気。
逆に２０万以下の物件が品薄になるのではと読める。
キャッシュフロー重視なら立地のいい物件で割安なもの。２〜３年で売却ならば
今は割高でも高層階でビュー重視と思っているのだが。
目的を混同しないで冷静に判断しないといけない。

>479
昨年２００５年の初めに、都心３区内で築浅のマンションを、自宅用に１億円ちょっとで購入しました。当時は、都心の地価上昇傾向はもう規定路線となっていましたが、今よりは市場が落ち着いていて、「今後マンション価格が上がるのが分かっているのに、何でこんな価格で買えるんだろう、売るんだろう」というような価格で購入できました。

合理的な市場なら、将来の上昇分を織り込んだ価格になっていたはずですが、不動産市場、特に中古市場は必ずしもそうではないようですね。完全に勝つとわかっていたゲームに参加したような気分でした。

昨年の後半から、近隣の土地の成約価格の上昇傾向に拍車がさらにかかり、それに伴い中古マンション価格もかなり上がってきました。今のマンションでは、今年に入って２件ほど売却されていますが、自分の購入価格の２-３割増しくらいの成約価格となっています。なんか、あの時は、市場につかの間存在したエアーポケットのような時間内で自宅をゲットしたという感じでした。

中古マンションの価格っておもしろいですよね。土地値上がり→１年→新築マンション値上がり→１年→中古マンション値上がりといった具合でタイミングがちょっとずれるので、非常に安心感を持って買えますよね。あと港区→１年→世田谷区→1年→たまぷらーざの法則も前回のバブルを振り返ると適用できるかと思いますが。

>港区→１年→世田谷区→1年→たまぷらーざ
そうなるんでしょうね
田園都市線のここ数年の混雑具合からすると個人的には手を出しませんが