今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

>400
今起こっているのは、80年代終わりから90年代に郊外に
マンションをローンで買って、価格が3分の１、4分の１になったうえ、
多くのローンの残債を抱えて、これから一生郊外に縛り付けられるだろう
同僚が、同じ会社で、この数年間に都心でマンションを買った同僚を、
心からねたんでいる現象ではないかと思う。

なんとか暴落説を掲げている連中には、そんな暗い怨嗟というか
怒りというか、大きな負のエネルギーを感じてしまうんだが。

熱狂やブームをコントロールするのは非常に難しい。
ブレーキがゆるいと全然利かず、踏みすぎるとつんのめってこける。
緩やかな上昇トレンドを維持するのがいちばん良いんですよ。
実際の国富の増大にともなって資産価値なども上がっていくのが。
濡れ手で粟の大儲けはできないけどね。

前回バブルのときは、ジャパンアズナンバーワンなど、
大アメリカ様のご機嫌を損ねるほど増長したので、
ＢＩＳ規制や格付けや為替で叩きのめされた側面もある。
あまり目立たずでしゃばらず、実態は金持ちってのが賢い。
新内閣はうまく舵取りしてほしいね。

地価が上がるのは別にいいですが、問題は家賃ですよね。
価格差を反映して家賃があがってくるようなら、上昇はかなり長引くでしょう。
かつて、地価が下がる割合に比べて家賃は下がらないということで分譲マンションが
売れたように、地価が上がる割合に比べて家賃が上がらないということになれば
都心近郊の人気エリアの賃貸は払底して結果、家賃相場が上昇する。
やっぱり、人気エリアと不人気エリア。都心と郊外の格差がひらく方向なんでしょうね。

３Aで、５００万までなら、賃料との比較で納得感あるけど。それ以上はバブルだよね。

田町の芝浦工業大学の跡地って、なにになるの？マンション？だったら芝浦アイランドよりも半分くらい駅近だね。

>404
永田町南向きはすでに坪６５０まできてるんで、そろそろドライブかかってきてるって感じですよね。もちろん、まだ売れたわけではないので、現段階ではあくまで三井の希望小売価格に過ぎないですけどね。

水を差すわけじゃないですが、３９２以降の会話が続くこと自体、既にプチバブル気味な感じ。

暴落もしないと思うけど、このまま都心マンションだけ上昇することもないと思うな。
だって、無闇に価格が高騰した中古マンション買いますか？
家賃も３０万円を超えるとガクッと借り手が減りますよ。
マンションを「資産価値」だけで語り始めるのは黄色信号。

407＞都心では２,３年前分譲の中古が分譲時より４０％位値上がりしていますが
まだ上げの初期で割安と観ます。
グレードや築年数で劣るＮＹやロンドンやソウルの中古マンション
と比べてもまだ割安なのでもうしばらくは上昇し、そこからは高原状態となるでしょう。
いかんせん都心には需要に比べ供給があまりないのですから。
ＮＹなんか築２０年でも３００万ドルくらいしますよ。

個人金融資産１４００兆円の国ですからね、長く続くデフレが終わったとなると
インフレに強いものに資産家のマネーは動きだしますよ。そのことが日本経済回復にもつながる。
デフレ継続をおそれ預貯金なんかに滞留してたから今までだめだったんです。

坪単価が400万になると家賃も１．５万円／月坪で利回り４．５％あたりが上限かな。
家賃的に３０万／月といえば20坪、価格で８０００万
逆に坪単価が６５０万で利回り２．８％。借入金利とのイールドギャップがなくなる。
当然家賃は２．１万／月坪以上を想定するのだろう。（これで４％）

家賃的に３０万／月を上限としても２．１万円／月坪で14.３坪の４７㎡の１ＬＤＫ、
価格で9300万。

問題は金利だね。

404.410＞そうそう大事なのは日米の金利の違い。
アメリカのように長期金利が５パーセントなら賃貸利回りも５パーセント位が適正だが
日本は長期金利が２％以下である。したがって賃貸利回りが３パーセントだとしても
国債利回りより有利なのである。国が借金ずけなので低金利は続けざるを得ない。
したがって一流不動産は利回りで有利なのはもちろん、元本もインフレ傾向で膨らむ。
プロの本を読んでべんきょうするといいよ。
http://www.amazon.co.jp/gp/product/433497497X/ref=pd_sim_b_3/503-10643...

中国のオリンピックが０８年、上海の万博が１０年ですから、１０年ころ
をターニングポイントとして中国経済が急減速しますね。日本経済もその
へんで不況になると思いますよ。
また、減損会計も導入されてますから、不動産市況はふたたび悪化して、
マンション投資した人たちも入居者は確保できないは、売るに売れないは
でよわったよわった、・・・

2009年が節目と言う説は多いですね。
ですから儲けを欲張らないで状況をみて早めに手仕舞う。
今回の高騰も買ったそばから３〜４割り増しで売り出し、一方で賃貸募集もかける
例が多々あります。あらかじめ上昇の目標値をきめて早めに売りに出す。
これが正解。仮にそのあとまだ上がったとしても後悔しない。
万が一インフレがすぐデフレに戻るならば儲けた金で国債でも買っておけばいい。
それと変な時期に店子が出てもせめて一年分ローンが払えるくらいの
流動資産の余裕がないと不動産投資はすべきではないです。

>411
藤巻さんのあの本は極めて読みやすい本ですね。品川女子学院の女子学生に講義した内容の記録でしたよね。・・・確かにプロの書いた本ではありますが
素人向けですが下記が面白かったです
http://www.amazon.co.jp/gp/product/4822244695/ref=sr_11_1/250-0891897-...

”お買い得”だった”都心”のマンションとは具体的にどのマンションだったのでしょう。。
芝浦アイランドなんかは安かったと言われてますが、そこより安かった物件があったんですよね。

>415
からかっているとも思えないのでマジレスしますが・・・
どこが？というレベルでなく、全般にです。
もちろん、不動産ですから、物件ごとに平均坪単価は違うし、お買い得の部屋と
普通の部屋と割高がありましたけど。
現在、４００万／坪で出ているところは３３０万／坪で買えた。
現在　２６０万／坪で出ているところは２２０で買えた
現在　２４０万／坪で出ているところは１９０で買えた
２００３年ベースなら高輪のタワーでも低層階なら２６０万で買えたし
月島も高層階の中住戸が２４０くらいで買えた。
そういう中でWコンが１６０万台〜売りだされ度肝を抜かれた。
びびったデベが湾岸のタワーの低層階を皆１８０〜売り出した。
上層階は２４０平均ですが、今は３００近いですから安かったですね。

過去を語っても役にたちません。
都心物件については、そろそろ「投資用マンション板」を作ったほうがいいですね。
ここまで売り手市場になると、マンションデベにとっても買い手にとっても
都心物件について語る意味が希薄になってきますね。

なぜでしょう、まだ10年前よりも安値水準ですよ（10年前に結婚したので知ってます）
ここ数年マンションの底の時代しか見てない人はショックでしょうが
都心物件（湾岸は当時無かったので除き？）は、まだ適正価格よりも
割安だと思いますよ。
サラリーマンには、元々高嶺の花というのが過去の歴史です。

10年前というのは1996年で、ちょっとした住宅ブームでしたよね。
バブル崩壊から6年。もうそろそろ下落も底だと言われていた時期。
当時は、都内各地でミニ戸建の建売業者や東急沿線のマンション建設が
盛んだった。それでも８５㎡クラスの５０００万円台の新築は、あざみのから先
くらいしかなかった。世田谷では7000万以上出さないと新築は買えなったし
そもそも今同様に新築は敷地が供給されずにほとんどなかった時代。
90年後半で、企業の社宅用地が放出されて2000年前後に供給過剰で
値崩れした。
1985年新築のマンションもまだ中古価格が坪単価で２４０万円あたりに
あった頃でしょう。
適正価格とはあくまで相対的なものではないでしょうか。
もし郊外（横浜金沢八景あたりや松戸、中央林間など）が今後新築坪単価で
１８０万円を超えることがあるとしたら、世田谷は３３０でもかまわないし
港区は６５０でもかまわないです。
しかし、賃貸マンションの相場が供給過剰で冷え込んだりすると、
中古価格もあわせて伸び悩みます。

10年前、確か公庫金利は４％台でした。変動で借りる人は誰もいなかった。
だから所得に対して買える価格が低かったのです。
金利次第です。長期金利が高騰したら世の中大混乱が始まるし
ゆるやかにインフレを誘導できる利上げがうまくいくかどうかでしょう。
都心の地価はまだまだ適正でないにしろ下がりすぎた商業地の高騰と
マンション価格がリンクしている部分もあります。
湾岸タワーという冷やし玉はもうないにしろ、日本の強い借家法のなかで
既存の家賃水準に縛られずに賃貸相場が二極化できるかどうかで
マンションの価格水準はきまってくるでしょう。
ワンルームマンションのＲが都心で久々に坪単価４６０万のワンルームを
売っています。４割増しですね。

418＞そのとおりですね、３年前の２倍になった平均株価に比べマンション価格は大きく遅れており
まだまだ割安ですね。

419＞日本もＭ＆Ａの三角合併解禁でいよいよ外資金融マンが増えるので住宅手当ての大きい彼ら
好みの好立地家賃５０万円以上の物件はこれから不足してくると思われますね。

景気がクラッシュするくらいでなければ、地価が大きく下がることはないでしょう。
では、クラッシュする時はどんな時？テロではなさそう、テロリスト自身が、マジの全世界クラッシュを望んでないのは明らか。そう、中国が原因になる時しかない。
その中国、ＧＤＰの正式発表が３週間以内に行われているということだけでも、その内爆発するという根拠として、私には十分。
では、いつ爆発するのか？ということだけど、その時限核爆弾が、外貨保有高世界一になってしまった。つまり、爆発すれば、世界中の貨幣経済が間違いなく大打撃を受ける訳で、その爆発は、世界中の誰も望むハズがない。
で、歴史的に言えることは、世界の望まないことは、最大限の先延ばしがされるということです。ドルだって、紙切れになると言われて久しいけど全然ならない。
つまり、中国経済、いつかは爆発するだろうけど、それはそんな近い将来ではないような気がしてます。

＞421
外資系の金融会社に勤めていましたが、外人の役員クラスの家賃は
100万円〜200万円というものでした。
理由は、本国と同等の住環境だからだそうです。
そんなマンションどこにあるの？と思いましたが、麻布の辺りには
外人専用の豪華マンションがちゃんとあるんですね。

中国の経済って戦後復興したときの日本と似ている
それに当てはめると減速するのはまだまだ先じゃない？
グローバル視点だけじゃなくて内需だけでもまだまだ余裕あるし
先進国の多くは既に内需は一杯一杯でグローバルで伸びているだけなので
そこから比べたら中国インドブラジルロシアはまだまだ伸び代は多いでしょ

いや、中国はもう既にあちこちガタが来てる。
木造複葉機にロケットエンジン積んでるようなものだから空中分解寸前だよ。
中国共産党が必死に着陸先を探してるけど、どうなることやらねぇ。

>424
一般的には今の中国は昭和３０年代の日本だから、これから素晴らしい経済成長が訪れるとニセの情報が蔓延してますが、実は425さんがおっしゃるとおり、全体の95%の人は超マル貧で、外人（日本人や欧米人）と組んで賄賂をたんまり懐に入れている5%のマル金に対して大発狂寸前といった状況です。つまり日本の過去に例えるならば、226事件とか官僚腐敗に怒って若手がムチャした戦前の暗黒期に近いのです。そういう意味では中国の発展の恩恵で今後の日本経済もしばらく順調ってのは、かなり薄っぺらな見方で、あくまで日本の中がどうかといった視点でみとかないと判断を誤ります。

426>成長とはだめだったところがまともになっていく過程をいうのです。
現在９５パーが丸貧だったり矛盾が多いがゆえに長期の成長が楽しみです。
もちろん途中のジグザグはあるでしょう。

中国経済の行き詰まり感は、共産党の幹部が最も危惧してる。
下手すると、再革命の危険すら。
革命後、旧権力がどんな目に合わされるかは、自分らが一番知ってるからね。

ていうか韓国からの外資系の金の引き上げペースって今年、ものすごい水準に達してるんでしょ。何が起こってんだろう。不吉な予感。

>>432さん
その代わり中国から物凄い勢いでキャッシュのフローが流れて来ているので問題なし

>>431

そういうマンションにはなるべく住みたくないですね。

なんかいろいろ書いてるが、将来の動向を正確に見通せれば
皆今の仕事なんかしてないでしょ、一部の真に知的な職業を除いて。
そんな俺は、Ｄ誌やＴ経済誌が書き立て出したらその反対のことが起こる前兆
だと考えるようにしている。奴等が狂騒市場と書き立て出したってことは、、、。

Ｄ＆Ｔ今年のペナントレースはどうなるのだろう？

436>うまい、落合竜の逃げ切りでしょう、ブラウン広島が八百長してでも阪神の応援してる
ハンデを乗り越えて。

1980年代に２０坪の都内のマンションを買っていて、２０００年前半に買い換えた人は
おそらく先の物件のローンがなく値下がりもない状況で、売却して３０００万円程度の
キャッシュが残っていたりる。
２０００年前半に買ったマンションが６０００万台としてローンは３０００万程度。
年収と年齢にもよるが、４０００万台の投資用１ＬＤＫが余裕で買える。
値上がりを見て売却してもいいし、家賃でローンを払い退職金で残債を
返して年金がわりにしつつ次の底値まで待って４０００万で売れたらそれもよし。
上がらなかったら持ち続ければ勝手に残債は減る。
そんなふうに考えて、売れている１ＬＤＫが多いのではないか。

↑もう一度解りやすく説明して！

↑そうやって、ア○なやつが情報から取り残され、自分勝手な希望的観測をしたり顔で語るようになる。(^_^)v

>>439
そんなケースもあるかもね、ぐらいの話でしょ

もしかして既に過去レスに紹介されているかもしれませんが、、、
８月に東洋経済新報社から出た本ですが、日本総合研究所の「団塊退職で変わる経済　伸びるビジネス」の、特に第６章「団塊世代・人口減少と不動産ビジネス」はとても面白かったです。少子高齢化のトレンドを分析して、今後の不動産ビジネスの長期予測です。

状況：
・当面、都心回帰のトレンドは強い。
・３０才から４０才くらいまでの「結婚後１０年以内」の夫婦を「住居の一次取得層」と呼ぶらしいですが、少子化の波をモロに受けて、１０年スパンで見た場合、今後相当減少する。すなわち新築住居および中古住居の需要は、減少してくる。
・独身若者や新婚さんは「賃貸需要者層」の中心らしいですが、それも少子化の影響で、かなり減少する。すなわち賃貸住居の需要も、減少してくる。

予測：
・都心の人気エリアについては、２０１０年くらいまでは住居需要は強く、需給バランスは「プラス側」のままだろう。マンションの値上がり傾向も持続するだろう。
・しかし１０年スパンで見ると、需要減少の波には逆らえず、都心の人気エリアといえども、値下がりには逆らえないだろう。

っていうような感じと、読めました。

金持ちが欲しいと思う物件はより高く少子化の影響も受けず
普通のサラリーマン層が狙う価格帯の物件はいずれ>>443のように収束して行くのでは

そ。希少価値のある高級ものはとにかく騰がるの。これ世界中の鉄則。金持ちは次から次へと発生するから、その人たちが必ず希少ものに群がるわけ。

つまり、２０１５年までの高値で売り抜けろってことね。
で、売った後どこに住む？

>443
これから買う人は高値掴み、買ってしまって「得した」と思ってる人だって
しばらく住んで売るにしても値下りしているから普通の買い物に過ぎなかったっていうこと？
結局一番得したのは投資用マンションを持っている、もともともお金持ち達ってことですかね。。

>446,
>447
自宅を売るならデフレ復活が見えてから。
そうなったらキャッシュを持つほうが強い。家賃も下がるだろうから
質のいい借家が選べる。
リートの一棟貸しなどで物件豊富だから３０万だせば結構な層マンションに住める。
そこまでしたくないなら、今からもう一部屋買う。
頭金だけでも工面しないといけないけど。

＞これから買う人は高値掴み、
場所によるよ。変動の上下動が激しくないのが不動産価格の特長。
一時的にミクロで下がることもあっても全体の需給と街の利便性
の向上があればまだしばらくは上がる。
その後、郊外や都心周辺のタワーがまだ売れるうちは相対的に都心は高いと思う。

＞しばらく住んで売るにしても値下りしているから
今後供給余地のない場所を買っておけば価格は落ちない。人
気上昇中のエリアというのは駅近の新築がないから
中古が高値で売れると思います。

＞結局一番得したのは投資用マンションを持っている、
＞もともともお金持ち達ってことですかね。。
普通のサラリーマンでも都心にローンで節税用の賃貸物件持っていたら
築１０年以内なら買値超えていたりしますよ。
賃貸でローンは減って、売れば自己資金が倍になって返ってくる。

人口減少を大きく取り上げる人がいるけど、
人口の自然増が期待できなくなって、
経済に悪影響を与えるようになったら、
政府は移民流入を容認するようになるよ。

日本人は減るかも知れないけど、
日本国民はそれほど減らないかも。

移民政策で国を支えるつもりなら、もう手をつけないとね。
効果が出るまでに数十年はかかるだろうから。

国民の大反対が予想されるから、なかなか始められないんでしょ。