23区内の新築マンション価格動向（その15）

良い子のみなさんは決して賃貸不動産など持とうと思ってはいけません。

①賃貸というのは、借り手がすぐにつくものではありません。
仲介業者は必ず、安い賃料で貸せという。
賃貸管理を受けたがる。賃料代行でなんと５％の取りたがる。
家賃保証人代理をつけても賃料回収代行をやらせろと言いやがる。

②テナントの評価など素人にはできない。
弁護士はごねる。何かあると内容証明書いて送ってくる。
医者はケチ。勤務医だと首になることもある。開業医は借金まみれ。
わけのわからん法人に貸すと風俗やウィークリーマンションに又貸し
したりもされる。
＊＊＊がはいったり自殺者がでたりすると立派な事故物件だ。
一旦、身内とかに貸さない限り、伏せて貸すことができない。
宗教団体とかもやっかいだが、契約書にいくら書いてあっても追い出せない。

③賃貸事業は「空室リスク」が怖いからやっちゃだめだよー。
空室は、必ず変な時期に出る。９月に出て行くと２月３月まで埋まらない。
逆に１０月に埋まれば次も１０月に契約切れで出て行かれる。
不動産はどうも値上がりしないというみんなの話だから、どんな都心の
一等地の１ＬＤＫでも買わないで私に譲ってほしい。
特に将来再開発にかかるような物件は厄介だから持たないほうがいい。
これも私に譲ってほしい。

相続で賃貸マンションを譲り受けて困っている人がいたら私に
譲りましょう。モノにもよりますが安ければ買ってあげます。

④新築は損だよ。でも中古でいいのはどこにもないよ。
新築の賃貸物件というのは、まず素人に売りつけて、しばらくして
金利が上がったり繰上げ返済ができないようなケースで賃料の１０％見合いの
利回りで買い叩くものなのです。ですから新築を買ってしまったら
ガマンして持ち続けても変動金利なら利率が上がっても支払い金利が
ふえて元金がなかなか減らない。もし処分するなら私に相談してください。
業者は１０％ですがわたしは９％で買うかもしれません。
関西のワンルームなど賃料がさがっちゃって大変。マルコー杉山時代は
１６平米なんて狭いやつばかりで都心にあっても借り手がない。
こういうのは買った人が間違い。

⑤オーナーチェンジは利回りで買い叩かれて、現況空きはローン負担を見透かされ
　叩かれる。・・・うーんなのになぜ中古相場は上がるのかいな？
　物件買うならオーナチェンジだが、ひどい物件はガセテナントが売るためだけに
　入っていて買ったらすぐ出て行くということもある。賃料を滞納しはじめたりとか
　　いろいろ問題も出てくることも。
　こういう物件なんか悲惨だよな。どこの誰が入居しているかは徹底して調べる。
　
＞マンションブームは終わりましたね。
おうそうだよ。
新自由主義では別に持ち家などいらんらしいぞ。
いいかげん潔くあきらめたらいいんだよ。

新自由主義経済では、消費者の価値観がすべて
だから買わないものは売れないで市場から消えるという理屈だが
土地は「消えない」

しかたがないから暴落説になるんだろうが・・幼稚すぎる発想だ。

団塊ジュニアは全共闘の血を引くだけあって過激で頭でっかちだが
そもそも過当競争にさらされると誰でも歪んだ理想主義に陥るもの
らしいな。
せんじん

×せんじん
自分たちの理不尽が、すべて「時代の過渡期」のせいだと思うのも
可愛らしいが間違ってる。
世の中２０年前から過渡期だ。過渡期はきみらの専売特許じゃない。

というか団塊も団塊ジュニアも人口の集中という悲劇の犠牲者にすぎないだけだよ。

下がるって言われて２か月くらい経つけどどーなの？

不動産株は戻り始めてるし、都心の商業物件は高値で
買われてるし。

この物件は近くで売り出された物件より立地も仕様もいいのに
割安っていう情報聞きたいなぁ。

>941

これってそのまま、シノケンやスカイコートのビジネスモデルじゃないですか。新築２０００万で家賃9万とかの（笑）

元手が無くても、ほぼ100％ローンでワンルームを買ってサラリーマンの皆さんでも大家になれるってやつですね。

>>947
xxxxxxxxxxこらこら　めったなことを言うもんじゃないよ。
いくらなんでも、や・く・ざを入れたり、当て馬テナントを使ったり
せんですよ。
これみんな普通に賃貸やっていたら起こりうる事態だ。

いやならやめとけ。タバコすえば肺がんになるのと同様に
マンション賃貸やっていたら覚悟すべきことだというだけだよ。

おれは、そういうことを経験せずにぎゃくに注意しろと教えてくれた
やつがいたから避けられたのかもしれんが
危険もあるから達成感もあるんだけどね。楽してできる金儲けはないよ。

あとリニューアル費用やハウスクリーニング費用ぼられるやつとか
賃貸管理などと称していろいろ儲けるくちがあるな。
面倒でも自前であればいいのさ。

ワンルームはやめておけよ。とにかく旧タイプの５坪が今では
まったく不人気だが、いずれ７坪も同じ憂き目にあうよ。

１Ｌのほうが将来性はあるな。若者より婆さんの単身者が増える世の中だ
ワンルームじゃ高齢者は借りられまい。

雲古したあとで葉を磨けない３イン１ユニットなど誰も使わない。
同様に、彼女連れてきたらいきなり万年床の１Ｒより１Ｌの
ほうが、展開もスムーズだろう。
婆さんは男はつれこまないが、ベッドや仏壇は別室のほうがいい。

人間には第六番目の要求があります。
その要求とは「コミュニティー発展要求」です。
マンションや地域、国など、自分が所属するコミュニティー全体の発展を
望む要求です。
この要求はこれからのマイホームの価値を決める重要なポイントと
なります。
これまでのマイホーム購入で住む場所を決めるときは「住みたい場所に
住む」というよりも「買える場所に住む」とでもいうような、経済的な
事情が優先されがちでした。結果として現在、近郊、郊外のベッドタウン
の多くが地域の発展性が無いことから敬遠され、徐々に空き家が目立ち
始めています。
本格的な人口減少や少子化・高齢化社会に突入し、放置しておけば
この事態は悪化するばかりだろうと予想されており、国は近郊、郊外の
治安の悪化やスラム化を懸念しています。
そこで、これから住む地域を選ぶときのポイントとなるのが、「その地域
の発展性・将来性が高いかどうか」。高くない地域では国が危惧する
とおりのことが起きてしまうでしょう。
発展性・将来性が高い地域は人を惹きつける魅力を備えているもの。
そんな地域に人は引き寄せられるように集まります。
人が集まる地域は経済も動き、住みやすさが増し、結果として地域の
不動産の価値も高まるでしょう。
未来の日本は、価値を保ち続けられる一部地域と、そうでない大半とに
二極化していくことが予想されます。
これからは、自分自身がその地域の発展性に確信が持てる地域を選ぶ
ことが大切なのです。

>948,
>949

ワンルームネタで再度恐縮ですが、うちの近所のスカイコートも一棟24戸中常時6戸はあいてるようで、三戸が入居者募集中！と残りがオーナーチェンジ！と地元の不動産屋に出てるんですよ。ほぼいつも。店に張ってある募集の紙の部屋番号が違うので様子がわかるんですね。

スカイコートもコンビニみたいに一軒隣に同じブランドの競合マンションって平気で建てるみたいで、同じ通りで借りてくれる人の奪い合いになってる状態です。
それと最近、それでも借り手がいないらしく、とうとうウィークリーマンション化してしまい、インド人のIT技術者が沢山”泊まる”ようになってますよ。
プロジェクトが長期化するとワンルームなのにインドから家族を呼ぶみたいで、いつのまにか、家族連れをよくみるようになりました。

きっと退出する時、わやにして返すんでしょうね、生活習慣も違いますし。

場所は新大久保か大塚あたりじゃねぇのか？

買うんなら、神保町とか日本橋とかに限定だよ。徒歩５分以内のやつな。

ワンルームは老舗のＭＣかＡＭＬがまだまともだな。あとはだめ。
ワンルーム規制で１Ｌも多く作っているからそっちの築浅をまめに
探す・・・ないね。あとは恵比寿あたりに１Ｌひとつほしいなぁ

ないかね。

>954

いえいえ、そのエリアなら同じアジアでも違いますよ（苦笑）
きれいなお姉さん系や見習い系の金髪のお兄さん、しかも日本語がたどたどしい。最近のインド人はかなり流暢に日本語使いますからね。

ワンルームも一度、ウィークリーやマンスリー化するとシノケンもスカイコートもだめですね。

まともなリーマンが借りるワンルームは
都心に近くて治安が良いところになるでしょう。
特に中央線沿線は今後どんどんと避けられる傾向が強まるだろう。
区で言えば、新宿区、中野区、杉並区だな。
犯罪発生マップ
こそ泥http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm
ひったくり
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm

とにかく、ＦＰとるより宅建とるほうが楽だから
不動産賃貸するなら宅建くらい持っていたほうが
何かと業者をうまく動かせる。
業者頼るからなめられる。あくまで対等なポジションで
対等につきあってやるのが業者を動かすコツだろう。

ワンルームは、業者が一括管理している間は案外「スラム化」はしないよ。
一定量を賃貸管理していたら変な人の出入りも少ない。
問題は、普通の老朽マンション。区分所有者がはっきりしなくなり
空き室が目立つと、エレベータの修理や給水タンクの修理が雑になり
とにかく老朽度が際立つ。築３５年以上のレベルだが、このへんになると
大体がほとんどが賃貸。
普通のワンルームでも２５年くらいまではぜんぜん問題ないよ。
会社つぶれたりするとどこかが引き継ぐ。だってワンルームは管理って
廊下の掃除くらいでやることない。管理費丸儲けだから。これで食って
いるようなもの。

>970

そのエリアが拡大して今や西早稲田がそうですね。
ここって新大久保や職安通りにも近いし、元々庶民派、学生の街だから家賃も安いので、ワンルームも新築・各付帯設備完備で月87,000〜95000円ですし、交通の便もすこぶる良い。

それをあてこんで、ワンルームが乱立したせいか、どの建物も相当苦労しているようですよ。ここいらのインド人はやっぱりカレー屋っぽいですねえ。
インド人なのかネパールなのかパキスタンなのか私らには見た目じゃ全然わかりませんが。インド人向けのワンルームってやっぱり葛西じゃないですか？

>>967
明治期から昭和初期にかけての東京は、関東大震災による大きな被害を受け
ながらも、経済発展に伴い市街地の拡大を続けてきました。
この時期には、既に一部の地域において耕地整理、区画整理等による市街地の
整備が行われていましたが、ほとんどの地域では都市基盤施設が十分に整備され
ないままに市街化が進みました。
その後、第二次世界大戦により再び壊滅的な被害を受け、復興のための市街地整備
が進められましたが、新宿、渋谷等の主要駅周辺に限られ、山手線外周部をはじめ
とする当時の郊外部については都市基盤施設の整備が十分に進みませんでした。
戦後の復興期から高度経済成長期においては、経済活動の活発化に伴い東京圏への
人口・産業の集中が著しく進行し、急激な人口増加とそれに伴う膨大な住宅需要の発生、
これを要因とする市街地の拡大及び高密化が進みました。
このような背景のもと、山手線外周部等において大量の民間木造賃貸共同住宅、
いわゆる木賃アパートが建設・供給されました。
これらの木賃アパートが立地した地域では、無秩序な都市化によって都市基盤施設が
十分整備されないままに、宅地の細分化、建築物の高密化、農地の宅地化等が
起こりました。これらの地域は、今日に至ってもなお治安上、防災上大きな問題を抱えたままとなっています。

>>973
新宿区のワンルームは余りまくりだよ。
高いからってんじゃなく、イメージも暗いし、実際住むには危ないからだと思う。これ以上作ってもたぶん余り続けるだけだよ。普通のサラリーマンは住まないところじゃないか？

賃貸物件はワンルームに限らず、場所が一番。
自分の価値観でなく世間一般の価値観で「よい場所」「駅のなるべく
近く　１分がベスト、５分は当然、７分が限界」
場所さえよければ、なんとかなる。

>975
ですが、どんどん建てまくってますよね。

これって地域の事情を知らない田舎のキャッシュ持ちが新築で買ってるんですかね。シノケンもスカイコートも完売御礼！って元気良くHPに書いてあるじゃないですか。
特に文京区なんて豊島区みたいに税金が無いせいか、豊島区から逃げてきた業者がすごいですよ。やっぱり田舎のお金持ったお年寄りが業者の口車に乗せられてしまう感じでしょうか。

歯医者なみの、すごい勢い、どんな感じか一度新宿（神楽坂・早稲田側）豊島区（高田側）にいらっしゃればわかりますよ。

テレアポで勧誘するような「投資マンション」は間違いなくハズレ。
反響じゃ売れない物件だから、強引営業で突破するしかないごみ処理。

話も突き詰めていくと投資といってたのが節税に、
ついには赤字は出るけど安く買えますにトーンダウン。

どうも最近相当余ってきているらしいのでご注意。

中央線に乗って外を眺めると
びっちりと戸建てが建って遥かかなたまで続いている。
高圧電線が一直線につながり、その下にまで家がある。
そんな中に、安っぽい２階建てアパートが混在し、また、
倒れそうに古い戸建ても散見される。
まさに混沌とした無秩序な様相。
道は狭く、車道と歩道の区別も無いところが多い。そこを自動車
がのろのろと蝸牛のように移動している。
駅前の道も狭く買い物客は自動車に轢かれないよう、恐る恐る歩く。
わき道は路地となり、そこには小さな商店がある。

まずは皆さん賃貸で都心部アーバンライフを経験してみましょう。
ワンルームで家賃８万円くらいからあります。

歴史と伝統に育まれた都心部。
通勤も超楽。

管理人さん初めまして。＠独身じゃないバツイチ倶楽部です。

その16は中途スレ主ではありますが追って立てさせていただきます。

指摘の件あからさまな資産運用ネタは確かに関係ないのでしょうが、
都内のマンションであるなら分譲とはいえ収益性の論点が出るのは
至極自然な流れとも思えます。ただあくまで実需のエンドの方のための
掲示板との趣旨もありますし、私自身分譲を投資目的で買う感覚には
少々疑問視（結局キャピタルゲイン狙いが大半であるため）しています。

というわけで、資産運用、賃貸ネタはどなたか別板にてお願いします。

ちなみに折角の機会ですので管理人さんに少々ご質問ですが、
今回、この板を含め地域板を新たにまとめるとのご見解を拝見しましたが
穿った見方をいたしますと、23区板でこの板が主に営業的な側面、思惑上
よろしくないと見られているのかとも若干感じております。

私自身は23区板にこの板があることにこそ意義があるものと信じます。

元祖匿名はんはあんまし好きじゃないが（笑）991、992の意見は同意だな。

ちょっと早いですが新スレ立てました。1000超えましたら移行願います。

その１６：　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

>993さん

有り難うございます笑。　私自身の受け、好みはどうでもいいとして
この板でのやりとりは皆さんの何らかの意思決定のきっかけ付けであり
エンドのための、エンドによる、この板は良心だと信じています。

さすれば不当な扱いを受けて島流しされたりするのは本意ではない上に
当該掲示板の意義や姿勢そのものにも関わる根幹の問題と思料します。

上記当方の、自分で言うのもなんですが忌憚のないコメントが、もし削除されるようなことあれば、この掲示板も結局デベ側を向いているだけとの謗りは免れないでしょうね。先に楔を打ち込んでおきます。

マンション屋っておかしな商売ですね。仕入れ価格（土地）があがると史上最高益とかだしちゃうんですから。結局、便乗して儲けようって世界で信用ならない業界。バブルで散々な目にあっておきながらバブルを期待して待っている人達・・。

下落する商品を喜んで買う大衆相手では利益がでない
また下落市場なら売れ残りを急いで値引き処分する

上昇市場ならお客も安心して買う。利益も出て当然だ。
マンションだって原価横流しのブローカーとは違うよ。

値下がりするブランドバッグを喜んで買うのはおろかな子供
じわじわ値が上がるものを買うのが大人

新自由主義経済とかいいながら、こういう市場原理しらない
若者たちのためには
住宅都市整備公団の分譲は残しておいたほうがよかったね。