スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。
過去スレその１３： https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
[スレ作成日時]2007-09-13 12:07:00
891さん
純資産いくらのうちを賃貸不動産に向けるおつもりですかね？
長寿によって老後の資金ニーズが高まることは誰も否定しないと
思いますが、その原資を稼ぐために、国内の賃貸不動産を持つことの
有用性については甚だ疑問ですね。
人口減と高齢化で、新規の世帯創出力は恐ろしい勢いで落ちてく日本の
不動産を、「生活の糧」にしなくてはいけないのは心細いばかりです。
手元には、需要の少ない、価値の減じてくだけの円建て不動産を持ち、
中国・インドの台頭で、グローバルな需要が急速に伸びている食料や
日常生活品を買わなければならないのはきついですよ。彼らの購買力が
増すにつれて、そして日本円が弱まるにつれて、日常品（多くが輸入品です）の円建て価格は上昇傾向でしょうね。かたやで、空き室リスクは高くなり、家賃下落圧力も高くなる。
私は、自分が働けなくなったら、元気で働ける人にお金を増やしてもらうように資産配分しなければいけないと思います。（成長国の株や債券に投資したり、成長国の欲しがる商品先物を買うなど）
日本が成長国で、世帯数もどんどん増える時代なら、日本の不動産も悪くなかっただろうと思いますが、今は、老後の資産の入れ物として日本円資産はあまり魅力的とは思いません。
地震、台風や火事にも弱い、更には、換金性が低く、取引コストの高い不動産は基本的には、よほどの値上がりが予想されない限りは、金づるには向きません。
グローバルに分散された、株・債券・短期金融商品・商品などをもつのが
いいと思います。純資産が10億を大きく超えるような人が、5000万円程度を
日本の不動産に振り向けたいというのは反対しませんが、純資産が1億の人が、そのうち5000万円を不動産に投資するというのは、卒倒ものです。
一般の小金持ちはREITなどの小口分散できるもので不動産エクスポージャを持ったほうがいいように思います。
895
理論的には正しいね。
日本人の金持ちがネット財産10億円のうちの5%を日本の不動産で持つというのなら、悪くない。
でも、実際はほとんどの高齢日本人の資産構成の大部分は日本の不動産と日本円の預金だ。そして基本無借金。
鎖国時代となんら変わってない。
日本の個人金融教育の後進性を改めて認識せざるをえない。
だから政府も不動産価値支持に努力しているが、さすがにどっかで限界が繰るような。
895
>地震、台風や火事にも弱い、更には、換金性が低く、取引コストの高い不動産は基本的には、よほどの値上がりが予想されない限りは、金づるには向きません。
一番大事なことが抜けてない？保有コストも結構高いんだよね。ここだけとっても金融投資の方がましでしょ。
ちょうど我が家の前にシノケンのワンルームマンションが建つんですよ、あの耐震偽装の福岡の会社がなぜか東京に。
新築でだいたい2000万ぐらいです。
隣町に巨大なW大学があってとにかく最近親が死ぬと、学生をあてこんで実家跡にワンルームマンションを建てるのが流行ってるみたいで、我が家の周りは都内でもかなり高齢者が多い地域のせいもあり、老人亡き後の家を取り壊してワンルームマンションだらけです。W通りはワンルームマンションのビル群な状態です。これでもマンション投資って儲かるんですか？ 新築家賃相場で平均9万です。敷礼2/2です。学生は日常生活でも現状回復もめちゃくちゃにしていくし、税金はかかりますよね。
私はお金で>895
さんみたいな感じが理想ですね、個人的には。
脱線なら失礼しました。
勝手に変換された。
あなた＜＜「て・め・え」
×あなたが新築に住みたいから住んだだけよ。
○「て・め・え」が新築に住みたいから住んだだけよ。
中古不動産をキャッシュで買うのでなく、早い時期にいい場所を買っておいて
家賃＞ローン＋経費で残債をなくしておいて、退職時退職金の一部で繰り上げ返済。
もちろんおおきいもの一室でなくて小さいもの３室くらい持つ話だ。
５４歳が２５年ローンの最後のチャンス。３５００万４４平米１ＬＤＫなど買って
７９まで生きれば、あとはローンも完済。糟糠の妻を遺族年金だけでなく家賃収入で
多少は楽にしてやれる。生命保険で掛け捨てよりはましだ。
退職したら借家の家賃で暮らすのは欧米のスタンダードだけどね。
オーストラリアのリタイヤメントした夫婦にカリフォルニアのディズニーランドで会って
話を聞いたことがあるよ。
それって区分ですよね。一軒二軒とおっしゃってるの。
空室対策を聞いたら半年分のたくわえあるとか、
自分は年金満タン3000万とかって
以前も全く同じことおっしゃってた方いましたね。
失礼ですがご自身のブログの域の発言かと。
収益不動産と、自用不動産（代表格は戸建）とを
分けて議論するべきだと思います。
区分もワンルームや1〜2LDKの単身かDINKS向けしか
収益物件として回りにくいのが実情ですよね。
バリバリのファミリーは利回り的にも合いにくい。
結局欧米との比較で言っても賃貸のマーケットが
まだまだ未成熟なんだと思います。
日本で貸家なんてさらにしんどい。
たまたま持っちゃったに近い、半分自用物件でも
貸さないよりは貸せるほうがいいのは事実です。
ただ持ち家戸建至上主義者がこの国にははびこっており
経済合理的な感覚で言えば不動産に対して極めて低レベルと
言わざるを得ないのではないかと思います。
新築マンションを買う方々の中に、いくらで貸せるのか、
そもそも貸せるのかという感覚が備わってきていれば、
それはそれで意義のあることだとは思います。
891
あまった手元不動産は売って、そのお金で、様々な資産に分散投資した方がいいですよ。
特に、失敗したら取り返しの付かない高齢者の方は、まず、保有コストの低減と減価リスクのヘッジが先決ですから。
素人の陥るわなは、偶々うまくいった人の話を真に受けて、
過剰に一般化して自分にあてはめることです。
国や時代によって、賃貸市場の成熟度や、持ち家志向度の違いなどもありますが、不動産市場サイクルも大きく異なります
更には構造的な人口動態も国により大きく異なる。
オーストラリア夫妻の話は本当なのだろうけども、
そこからわが身に置き換えるのはあまりに無理がありますよ。環境が全く違う。
低利の住宅ローンは十分利用なさればいいと思います。
退職金が入っても、前倒し返済なんか考える必要はないでしょう。
負債と資産両建てがいいと思います。
また、団信自体も悪くないですが、自分でローン組んだ上で、生命
保険に入れば金融的ペイアウトは同じです。何のマジックもありません。
団信の方が保険料は安く済みますが、逆に言えば、メリットはそれだけです。
いっぺん、プロに相談なさるのがいいでしょう。
業者はあの手この手で付加価値つけてデザイナーや芸能人使ってまで高く貸して収益上げているのに、素人が貸しただけで儲かるなんて・・マンション転がしてるのと同じ発想じゃん。
自宅の隣に貸しアパート建て管理して、ホームセンターの領収書を全部経費に出すメリットを最大限に生かしている、インターネットなんか何も知らないお婆ちゃんのほうがまだ賢いし、実際儲かっている。
ついこないだまで、そうバブル右肩上がり、土地至上主義が崩壊するまで
プロのマーケットでも収益性は度外視されていたのです。
自用に供することの効用については経済合理性だけでは語れませんが
本質的にはエンドのマーケットでも同じことだと私は思います。
そしてそれはカネ持ってる人から如実に意識が変わってきているはず。
900
基本的に、あなたのお書きになってる内容には、リスク概念がすっぽり欠如していますので、非常に危険です。
具体的には
日本の年金財政の破綻リスク
賃貸物件の空室が長期にわたって続くリスク
慢性的な空室物件になると売却価格も極端に下がりうること
保有物件が天災・人災で損失を被る事（あるいは鉄筋コンクリート物件の劣化）
国際的な経済変動リスクがあること（円の大幅なデバリュー、グローバル・インフレなど）
保有不動産の処分が必要になるリスク
などなど当然に思慮し得るリスクを全く考えておられませんね。
「借家が２件になるから両方で3０万ちょっとになる」「家賃収入とローンがとんとん」そうかもしれませんね。借り手がいれば。
「79歳過ぎたら58万」そうかもしれませんね、年金システムが奇跡的に頑強であれば
「58万あれば十分だろう」そうかもしれませんね。日本円がいまくらいの価値を保ち、海外角発のインフレもなければ。
基本は、どんなリスクがあるか考えて、そのリスクに最も強い資産を持つことだと思います。
海外移住の予定もないのに、外貨預金して余計なリスクを背負い込むのが一番悪い例でしょう。
公的年金は万が一破たんしても、他人も同様に痛手を負うわけで、そういう意味ではリスクは小さい。
なんだか今の５０代以降が既存のマンションをひとりでいくつも抱え込んでいて
高止まりして迷惑だという話のようだな。
マンションなど買うより、投信ですか。みなさんマンション買うと
実需の人が買えなくて困るから別のものに投資しましょう。
私も商売敵が減ったほうがいいですから、賛成だな。
基本的にこれからもデフレが続くという奇妙な天気予報のようだから
そういう理屈もなりたつんでしょう。
プロというのが銀行筋なら、あたまでっかちの未経験な若者ばかりで話にならんね。
不動産会社に本当のプロはいないよ。
投資仲間で情報交換するのと、仲介は仲介、賃貸仲介は賃貸仲介 税務は税理士
相続は弁護士 それぞれ専門家に相談はしてるけどね。
このところの２０年で見えなくなってはいるが、実際に東京でも田舎でも
相続税課税標準を超える相続の内訳は８割は不動産だよ。
戦後の農地解放で土地持ちが増えて、農地が宅地転用した元農家の地主
が都市近郊で相当数の宅地や賃貸物件を持っている。
その末子でも借家が３軒あれば２０万くらいの収入は普通にとれる。
世田谷の住宅地でアパート４室にワンルーム２室持っていれば、４０万近い純利益だ。
身内にいるから未経験の人から説明してもらわなくてもよくわかっているよ。それぞれ得意な投資分野があっていいんじゃないの。
私は宅建持っているし親も賃貸経営やっていた。
自分が素人だとは思っていないよ。
物件見る目はそこそこあるし、駅近くのコンパクト物件しか
買っていない。
さて、ほんとうに莫大な量の団塊ジュニアがマンション購入難民になっているみたいだ。
高齢化社会は、都内の高齢者がなかなかお亡くなりにならない社会。
混んでいるのに「場所が空かない」時代
高齢者の持家比率は６割以上。全部が都営アパートや老人ホームに
住んでいるわけではない。
健常な高齢者が親の代から受け継いだ戸建や、古い分譲マンションに
住んで場所塞ぎになっている。
高齢者ほど都心・都心周辺に住んでいる。
全員が便秘で雲古している朝の女子便所みたいなもので需要に供給が
追いつかない。
団塊ジュニアも２３区と横浜だけで１１０万人以上いる。
大半が狭い賃貸住宅に住んでいる。トイレの前にながーーーい行列
が並んでいるようなものだ。
高齢者は子供を生まないが団塊ジュニアは生むほうだ。
待たせるほうはのんびり構え、待つほうは切羽詰ってくる。
部屋が狭くて困れば、いずれは持家を求めて動く。
２００５年までは実は安価が呼んだ需要の先食い。ほとんど
赤ちゃんみたいな子供をつれた団塊カップルかＤＩＮＫｓばかり。
家なんざ、子供が小学生になってからでも遅くない。
あと７年先の時点でこそ本物の「需要」。でも、こんどこそせっぱつまって
いるから団塊世代同様、どこまでも郊外を追い求める話になるよね。
何をおっしゃってるのかよくわからないのですが、
郊外は貸せないから買わないという合理的な判断が
なされることが健全です。
都内のマンション賃料が分譲価格上昇の勢いと併せて
上がってるわけでもなし。
No.913 さん
日本はいまだに鎖国してるのですか？それとも無理やり目を背けているだけ？
>海外移住の予定もないのに、外貨預金して余計なリスクを背負い込むのが一番悪い例でしょう。
今後日本円が中国元やインドルピアに対して、価値が上がるとお考えですか？
世界の二大人口国の中国やインドの人の消費する、電気（とその原料の石油）や、マグロや、トイレットペーパーが今後、より減っていくと思いますか？
経済発展を続ける彼らの購買力は減っていくのでしょうか？
あなたが必要なのは、グローバルに通用する購買力では？だって経済がグローバル化してるんだから。
で、円および日本経済は世界に対して、どんどん「割り負け」してくんだから、指くわえて円資産もってても、「相対的に」どんどん損してくのが分かりませんか？
>公的年金は万が一破たんしても、他人も同様に痛手を負うわけで、そういう意味ではリスクは小さい
他人て誰ですか？たかだか1億人の田中さんや佐藤さんとは差がつかなくても、10億の李さんやもう10億のグプタさんとの差の方が大事ですよ。規模が違います。
こういう世界観の日本人が沢山いるとしたら、日本は本当に沈むだけです。
織り込まれてる割には割高で売れ残るのが実情かと。折込君。
極論すれば貸せないような不動産に価値はありませんよ。
業者の買い取り価格が換金価値。大幅にディスカウントされるでしょう。
古家付きの土地でマンション業者に取り壊し費用引かれるのに感覚近い。
近所の豪邸が売りに出されてたら、開発計画の看板が立ってました。
上モノにいくらカネかけても戸建だと趣味が合わないのひとことで
取り壊しなんてざら。上モノ価格ゼロ。取り壊し費用分マイナス。
それに比べれば適正立地のマンションは売るにも貸すにも市場性あり。
適正立地がポイントですけど（ブレークダウンすれば適性間取りも。）
>公的年金は万が一破たんしても、他人も同様に痛手を負うわけで、そういう意味ではリスクは小さい
いろいろあるが、まず、公的年金への依存度が高い人のほうが相対的に被る被害は大きいね。
ただし、より大きいのは、日本の国際的信認の失墜で、円の切り下げはものすごいことになるだろう。金利もスカイロケットで上がらざるを得ない。
ちょっと昔の南米なみの信用力と、経済の混乱になるだろう。
もはや他人も同様だから心配するに当たらずなどといえる状態ではないだろう。
922
トクルメニスタン==>トルクメニスタン
円資産集中==>最大のリスクテイク
みんな==>世界経済に参加する人々
ですよ。
日本年金が破綻して大損するのは日本人「だけ」ですよ。「皆」ではない。
もうマグロは二度と買えなくんでしょうね。悲しい。
とにかく、団塊ジュニアの持家需要は現時点で何割が充足されたのでしょうかね。
私は、団塊世代（郊外に住む人が大半）が故郷に帰る際に、家を売って
しまうから、金はもらえても団塊ジュニアに持家はこないと見ていますが。
みなさん、需要が過剰みたいに言い募るけど、需要自体が全然現実味
ないじゃないの。
安いから買う高いから買わないというのは、実需じゃないよ。
子供二人め生まれちゃってさあ４０㎡じゃ困る・・・みたいな話に
なってとりあえず、７０㎡は世田谷じゃ２０万だし、城東でも１４万。
そんだけ出すなら買えちゃうとか思って松戸にいくんだよ。
それと、不動産投資の世界では、直接金融になったけど個人の不動産
ローンレベルでは、会社の規模、勤務年数という意味不明な『与信』
と年収で不動産融資がなされるのは変わっていない。
要するにいい会社のサラリーマンでないといい新築マンションは買えない。
悪い場所の悪い中古にはいくらでも悪いフルローンがつく。
さて、日本はまだまだ土地担保融資の世界ですよ。
値下がり値下がりと騒がれようが、バブル崩壊底値を知った世代には
そこから上がった現在の価格は、決して怖いものではない。
ましてや親から相続した資産なら、この辺で売ろうなどとは誰も考えない。
不動産とは持ったことがない人間が過大な恐怖心を持つことで
持っている人の権益が守られているもののようだ。
あーごめん。ごめん。嘘。信じないほうがいいよ。不動産買うな。
一生賃貸が一番「リスク」がないぞ。
賃貸がいい。賃貸が一番。老後も賃貸。不動産には手を出すなは
親の遺言だったりしてｗ
世界がもし100人のムラだったら、日本人は1人だっけ？
今のところは、、、、
あと何年かしたら、確実にゼロだもんね。
一度でも海外旅行にいった人なら、日本人以外にも
この地球には沢山の人が住んでて、同じようなものを欲しがることは知ってるはずなんだが、、、、、
なぜ皆日本のことしか見ない人が多いんだろうね？
日本の資産しかもたないことがものすごくオッズの悪い博打だということがなぜ分からない？
老後に「超保守的」になるなら、金塊か、世界の主要通貨現金ミックスじゃないかね。最悪でも米ドル現金だろう。
全財産を日本の不動産と預金でもって、「超保守的」ってjoke？
超アグレッシブな、「日本に全部賭け」でしかないよ。
日本に住んでる日本人だから、日本円資産が保守的とは言えないよ。
明日死ぬと分かっているならともかくね。
>>692
今３０代のあなたと今５０代半ばの私とでは将来の時間がおそらく
３０年近く差があるだろうね。
５０代というのは明日死ぬ人も結構いるんだよｗ
子供とカミサンにどう金残すかって結構まじめに考えているよ
現実の運用というのは、損得はもちろんだが得て不得手というものが
大きく左右する。株は好きだが苦手だ。不動産は好きだし得意だ。
元祖匿名はんの理屈は、郊外が高すぎるから誰も買わない。
貸せないものに価値はない
という話だが、団塊ジュニアに子供がいないか少ないからたまたま
そうなっているだけだろ。
横浜市も２３区もまだ人口ピラミッドが花瓶の底みたいに細っている。
ただし、晩婚の団塊ジュニアが結婚すれば団塊ジュニアジュニア世代が
一定のボリューム出てくる。
家族のスペース需要が増大した時点で、どうなるか見ものだ。
受け皿がないじゃないか。橋の下にでも住むのか。
団塊ジュニアは既婚率が半分。子供の数が０．５人で５０歳までいく
というのならわかるけど、現時点ではあまりその総数の住宅需要が
判然としないのだ。
とはいえ、私はこのスレでは今後ひたすら、不動産は下がるから買うな。
と言い続けることにした。不動産業者は悪の＊＊。不勉強なぼくらを
平気で騙す。自宅であろうが何であろうが不動産など買うな。
これでいくぞ。不動産に手を出さなければ難しいことを勉強する必要もない。
君子リスクに近寄らず。金持ち不動産買わずだ。
資産運用はそれぞれの将来設計で変わるので、どれが1番いいかは決められないでしょう。
さて、郊外だけでなく、都心周辺物件の売れ行きもにぶいようですね。
高くなり過ぎて、消費者の購入意欲がなくなったのと、
高くても欲しいと思うような魅力のある物件がなくなったからでしょう。
マンションブームは終わりましたね。
まぁ、マンションブーム第一章おわりって感じですかね。
第二サイクルが来るかどうかは分からないけど。
将来いつか、所得が増えて、景気が回復したところが見ものだな。
人口減、世帯数も微増って時代に、景気だけでどんだけマンション価格を
上にひっぱれるものか？
でも、景気が悪化せず、金利も徐々にでも上げ続ければ、マンション価格の
下落もあまり考えにくい、、、、
田舎はだめっぽいけどね。
ビジネスモデルの破綻した、斜陽企業の株は積極的には買うなってこと。
それが一見どんなに割安に見えても、長期的に見れば割に合わない。
新しいマネーの動き、新しい自由主義経済では、
いったん下り坂になったものを、じっくり立て直すほどの悠長さはない。
最も効率的な解を求めてのスクラップアンドビルド。
ダメなものはさっさと見切り、勝てるところに新規に注力する。
スクラップを掴んだものには、
ノスタルジーを買ったんでしょうという自己責任がプレゼントされる。
はっきりと、
過去の経済のルールとは変わったということを認識しないと。
過去の経験や法則、成功体験はかえって仇になる。
株の格言のほとんどは、
いまや裏をかかれ利用されるカモにしか愛されない。
良い子のみなさんは決して賃貸不動産など持とうと思ってはいけません。
①賃貸というのは、借り手がすぐにつくものではありません。
仲介業者は必ず、安い賃料で貸せという。
賃貸管理を受けたがる。賃料代行でなんと５％の取りたがる。
家賃保証人代理をつけても賃料回収代行をやらせろと言いやがる。
②テナントの評価など素人にはできない。
弁護士はごねる。何かあると内容証明書いて送ってくる。
医者はケチ。勤務医だと首になることもある。開業医は借金まみれ。
わけのわからん法人に貸すと風俗やウィークリーマンションに又貸し
したりもされる。
＊＊＊がはいったり自殺者がでたりすると立派な事故物件だ。
一旦、身内とかに貸さない限り、伏せて貸すことができない。
宗教団体とかもやっかいだが、契約書にいくら書いてあっても追い出せない。
③賃貸事業は「空室リスク」が怖いからやっちゃだめだよー。
空室は、必ず変な時期に出る。９月に出て行くと２月３月まで埋まらない。
逆に１０月に埋まれば次も１０月に契約切れで出て行かれる。
不動産はどうも値上がりしないというみんなの話だから、どんな都心の
一等地の１ＬＤＫでも買わないで私に譲ってほしい。
特に将来再開発にかかるような物件は厄介だから持たないほうがいい。
これも私に譲ってほしい。
相続で賃貸マンションを譲り受けて困っている人がいたら私に
譲りましょう。モノにもよりますが安ければ買ってあげます。
④新築は損だよ。でも中古でいいのはどこにもないよ。
新築の賃貸物件というのは、まず素人に売りつけて、しばらくして
金利が上がったり繰上げ返済ができないようなケースで賃料の１０％見合いの
利回りで買い叩くものなのです。ですから新築を買ってしまったら
ガマンして持ち続けても変動金利なら利率が上がっても支払い金利が
ふえて元金がなかなか減らない。もし処分するなら私に相談してください。
業者は１０％ですがわたしは９％で買うかもしれません。
関西のワンルームなど賃料がさがっちゃって大変。マルコー杉山時代は
１６平米なんて狭いやつばかりで都心にあっても借り手がない。
こういうのは買った人が間違い。
⑤オーナーチェンジは利回りで買い叩かれて、現況空きはローン負担を見透かされ
叩かれる。・・・うーんなのになぜ中古相場は上がるのかいな？
物件買うならオーナチェンジだが、ひどい物件はガセテナントが売るためだけに
入っていて買ったらすぐ出て行くということもある。賃料を滞納しはじめたりとか
いろいろ問題も出てくることも。
こういう物件なんか悲惨だよな。どこの誰が入居しているかは徹底して調べる。
＞マンションブームは終わりましたね。
おうそうだよ。
新自由主義では別に持ち家などいらんらしいぞ。
いいかげん潔くあきらめたらいいんだよ。
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台・8200万円台（予定） |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
|
総戸数 45戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9290万円～1億5990万円※権利金含む |
|
2LDK～4LDK |
|
57.4m2～82.67m2 |
|
総戸数 522戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
|
5798万円～7498万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
55.04m2～72.33m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～8390万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
|
総戸数 48戸 |
