スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。
過去スレその１３： https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
[スレ作成日時]2007-09-13 12:07:00
不動産は間違いなく上がるよ。
ただし政令指定都市の都心部(東京なら23区)限定で。
理由は単純な話で、これから人口は政令指定都市クラスの都市に激烈に集中するから。その原因は、田舎の壊滅。
日本には土建業が主要産業というような田舎が多いが、この主要収益源である公共工事について、平成18年の独禁法改正により収益性が大幅に低下した。公共事業を請負ってきた主要なゼネコン、建設業者の公共事業部門が軒並み赤字化している。
その赤字のレベルは事業の存続自体が危ぶまれるレベル。スーパーゼネコンも含め、粗利すら確保できるプレーヤーがいなくなった為、事業撤退か下請叩きによる果てしないダンピング競争の二者択一になっている。どちらに転んでも、土建業者とその下請に依存してきた田舎の経済は、壊滅するしかない。
ブランド力のある農林水産業、集客力のある観光業、製造業の競争力のある工場など、今後も維持可能な産業のある田舎以外(日本のほとんどの田舎)は北海道の夕張市のように自治体が破綻し、人口が流出し、壊滅する。
流出した人口は政令指定都市クラスの大都市に集中し、集中した大都市は増加する人口ゆえにさらにさらに人を惹き付けるスパイラルに入り、それ以外はますます過疎化し、没落する負のスパイラルに陥る。
田舎の自治体の財政状態、産業は一般の人が考えている以上に酷い。自治体はもはや病院などの公共サービスの維持すら限界に達しているし、産業は土建を含めた税金依存が極まっている。もう政令指定都市クラスの大都市以外はどうにもならん。
不動産は売るために買うのではなく貸すために買うのですよ。
自分に貸すか、人に貸すかの違いだけ。
安定した家賃が得られる物件を買ってできるだけ長く家賃でローンを
返済してもらってリタイヤするあたりで減った残債の繰上げ返済を行う。
いわば新築を早めに買って「優良中古の先物買い」効果を狙う。
あとから買ったものは自己資金を２割くらい入れる。
退職した時点で都心の好立地中古がそうそう簡単に手に入るものでも
ないからね。６５歳までに残債がいくらになるか見越して２０年から１５年
スパンで借入金で新築を買っておく。
不動産は、様子をみているだけでは駄目。いろいろ手を出してはじめて
わかる。１ＬＤＫくらいの物件を買って貸すといろいろ運用の自由度が増す。
安い良質な賃貸は不動産市場の動きに鈍感になる。ほしいと思った
時期にはよいものが少ないということが多い。
失敗し買い換えかなりの損も出してはじめて買い替えで値落ちのしない
場所に移り住んだりできる。不動産と金融資産の連動でそういうことも
可能になる。
不動産価格に重きを置くのは金融機関。ローンを払いながら根抵当で
低金利で使途の自由な金が借りられる。
地価上昇がＣＰＩと連動しなくなったのが８０年以降。
低金利が土地投機を助長したという説明がなされているが
実は８０年当初はまだかなりの高金利。
実は、住宅地価の上昇は人口のブレ
それまでの需要が戦前生まれの少ないボリュームから徐々に
増えて４割増しになったことが、すでに払底した都内の住宅供給
に膨大な負荷が集中する結果になった。
>>721
政令都市も１００万人程度では危ういと私は思っている。
毎度仙台で恐縮だが、家賃の低迷は目を覆うばかりだ。
賃貸が供給過剰なのだ。今の若者の数にあわせて賃貸を供給して
いるがいずれ数は減るのは明白。
おまけに市内でも独居老人世帯が増えている。お亡くなりになれば
住宅は売られる。
一方若者の集中は学生・勤労者が集まってはいるが住宅が買える層
ではない。ビジネスマンは単身赴任。いるのは地場産業のわずかばかりの
勤め人。こんなんでは地価はあがらない。
とにかく３０代の東京集中の度合いがすごすぎる。
住宅購入力のある所得の高い層がより多く首都圏に集中している。
＞分譲物件を無理して買うつもりはありません
そうなさってください。無理しなくても買える人が買って次第に
新築相場は昔の水準に戻っていくでしょう。
それと、金利が２％上がれば（・・・っていつの話か見当もつきま
せんが）価格が１０００万上がったのと同等の影響があります。
団塊世代が１９８０年〜１９８５年までなかなか買えなかった背景には
この間公定歩合が７％から５％に下がったという事情があります。
仙台在住の田舎者はここには来るべきではないよ。
田舎の壊滅なんてバカな事を言ってる奴がいるけど、それはない。
なんだかんだで田舎にも産業はあるし、本当に壊滅したら田舎の特産物が食えなくなるじゃん。田舎は人口減は間違いないが壊滅は無い。
昔の大飢饉じゃあるまいし、流人になって東京にわらわらと押し寄せるなんて、どこのマンガの世界だよ（笑）
よって、異常なまでの都心部人口集中もないし、23区マンションが上がり続ける事も無い。
残念だけど、それが現実。
外資が売り逃げて、取り残された日本人投資家だけが損をする。
これは、すべての投資商品で見られる傾向です。
不動産においても例外ではないと思われます。
慎重な判断が必要なフェーズに入っています。
日銀の年内利上げも不可能ですし、米国経済の先行きは不透明、サブプライムローンの損失は大きく、米国はもとより日本の金融機関の損失が確定してくるのもこれからです。
値段が高くなりすぎると買える人が減り、そのエリアの発展はストップ
してしまいます。既存住人がそのままいる限りは、そんなに急速な
価格調整は起こりません。そして、長期にわたって停滞が続きます。
一方、
坪単価２５０万円前後で大量にマンション供給が可能な、
都心に近い便利なエリアに人は集まり続け、そのエリアの発展が
長期にわたって続きます。
長期で見れば、こんなエリアが勝ち組になります。
みなさん、不動産の購入は将来を見据えておこないましょう。
田舎の特産物と言ったって、裏に小さく中国産などと書かれてるのはいらんよ。
食えなくなって都心に流れて来られて、福祉の恩恵だけ受けられるのは迷惑。
食えないのは田舎に居たまえ。
７２７＞
日本人はバブル崩壊経験で少しは学んでいるのでは？（ここ見る限りは，どうかな，とは思うこともありますが）
外資同士のババ抜き，という見方は？
７２１＞
トヨタは東北（中国ではない！）に新工場建設とか。
一方的に単純に，大都市集中・地方崩壊が進むというわけでもないようにもおもいますが。（今のところトレンドはご主張のとおりですが）
地方公務員の退職金を払うのに地方債の発行を認めたから
もう駄目だよ。公務員はもらうもの貰えば先のこと考えない。
いずれは早晩、夕張市になるだけ。
大衆が学ぶことなんか無いよ。個々人が学んでいても、総体として歴史は繰り返す。それに乗るか乗らないかは個人の自由ですが。こうやって議論している間にどんどん不動産価格が高くなっている現状がどうやって止まるか。全く乗らないのも良いですが、レバレッジをかけないで金持ちにはなることが難しいのは間違い無い。
とはいえ、買えるものはもはや少ないよね。これから実需で買う方の悩みお察しします。
トヨタだけでなく、日本に回帰傾向はありますね。中国の労働コストも高くなっているし。シャープも堺に新工場ですしね。
将来、大企業が二酸化炭素の排出権を確保するために、安い田舎の山林を買い漁るかもしれませんし。原野が価値を見出すかもしれん。
>> 732
スレ内容とは関係ないけど、トヨタの東北新工場は”関東自動車”
の拡張でしょう。センチュリーとかの高級車生産してどれだけの
需要があるのでしょうか？現状の雇用維持にしかならないと思いますよ。
441さん クールなあなたが好きです。
本当にいいものは少ないよね。だから悩むのだろう。
でもまあこれからならまだ中古を買った方が良いのでは？
＞７３９
でもね中古でも耐震偽造が発覚する前の物件には手を出しにくい。
＊耐震偽造の被害者の方々申し訳ございません。
そうなると中古物件でも数が限られる。（物件が高い！！）
銀行の融資担当者もその辺りの内容は厳しく確認するし・・
庶民は銀行の言い成り・・悲しい現実。
確かに、銀行がファンドに貸し渋るようになってきているから、ホント誰が今後の不動産の買い手になるのかイメージしにくくなってきているね。
ただ、こういう時にこそ、都銀から低利で資金調達できることが、不動産で勝つポイントなんだろうね。
他人の金の出所をいくら詮索しても、
多くの人が相続する金で都心マンション買うとは限らないでしょ。
確かに、将来の備えとして住む場所の確保は重要ですが、
食べる不安や、病気の不安もある。むしろ、できるだけ現金で持っておきたいという人が多いでしょう。
ケインズも言ってたけど、将来への不安があればあるほど、人は流動性の高い現金（貨幣・預金）に頼る生き物です。
それに、経済的に余裕のある人はとっくに買っていますよ。
今、ペインディングの人の多くは生活でいっぱいいっぱいの人。
そんな人が、天井の今、無理して購入すると将来生活に困る可能性が大きいと思います。
それは人々の期待による。人々がインフレ期待をしていれば不動産に資金が回る、デフレ期待をしていればお金を貯める。
経済的余裕がある人の考えが今デフレからインフレ期待に変わってきているということでしょう。経済的余裕があっても賃貸の人はまだたくさんいますよ。私の周りでは30代後半。金あるけどデフレ意識が強すぎた。むしろ資金量が少ない30前後の人が積極的だったりする。
インフレ期待でマンション買う人なんてそんなにいないよ。
買う理由のひとつに後付でつくだけだよ、エンドさんは。
富裕層が実需を裾野まで担うと考えすぎなんじゃないの？
サブプライムとかあったけど、結局全く安くならなかったねｗ
むしろ、年末にかけて株高、円安で不動産も上がりそうだ！！
７４９さん
すぐ来るよ〜まもなく・・・アメリカ経済DOWN→日本へ打撃→日本経済DOWN
え、株は安いままじゃない？ アメリカもまだまだ怪しいし。
人々が漠然とインフレ予測を持っているということが重要。じゃなければ賃貸で金融資産を持つ選択をするでしょう。無意識に今後のインフレの防衛手段として不動産を選択しているわけだ。根底は年金不振と一緒の要因。
サブプライムの影響を考えるなら、日経平均じゃねくてNYダウのチャート見てみるといいよ♪新高値更新間近！！
世田谷区のファミリータイプの賃貸マンション
半端じゃない余り方になって来ているぞ。
ファミリータイプの賃貸マンションは新築ストップだな。
都心回帰の影響がじわじわ出ているようだ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=5d/o=80hsbqBjnIYokc/
コラム：9割が売れ残り？冷え込む新築マンション市場＝さくら事務所会長・長嶋修 [9/26]
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/73/index.html
インフレ対策の選択肢は他にも有るし、インフレになっても都心マンションの値段だけがあがるわけではない。
マンションを売りたいだけの業者の言葉を丸のみしないように注意しましょう。
親の財産や長期ローンに頼らなきゃ買えない値段のマンション。
無理して買うと、その後の支払いに苦労する事に。
低金利に踊らされると、金利が数年後に一気にあがる可能性も。
そうなると、さらに親に頼らなきゃならなくなる人も出てくる。
こうして老人達の預貯金が吐き出された時、円預金金利も上がるわけですが、意味がない。
まあ、金利高については、フラット35で勝負するという選択肢もある。
とは言え、先月からMRめぐりを始めましたが、どこに行っても閑散と
しています。やはりここは1年ぐらいかけてゆっくり探すべきでしょうか？
石油も貴金属も株も穀物も金利も不動産も、当然全部爆上げやよ♪
>>753
アメは冷静さを失ってるんでしょ
高騰を続けてきた夢から醒めたくないんだよ地方の現状に実感のない人多いねぇ
出張とかないの？旅行とかも海外にでも行くのかね
先日東北の某市に行ったが、こじんまりとして
いい城下町なんだが経済的にはゆっくり壊死している感じ
そこそこ優秀な人間はみんな東京か、近くて仙台へ
痴呆が閑散としているということは、それ即ち都心が熱いってこと♪〜
所得の２極化が進んで
新築ワンルームで家賃１０万円前後をＧＥＴできるのは
都心部だけになって来ているよ。
都心部と近郊で賃貸層も住み分けが始まっている。
近郊の場合、家賃が安いのから埋まって行って、
高いのは未成約状態でたなざらし。
２３区に地方から流入している若年層の数は増えているけど、
その中身はいろいろ。
世田谷なんて自由が丘に近いところだけが人気があって
あとはひどいもんだよ
さくら長嶋氏の
都心部で20戸中2戸しか売れてないマンションってどこですかね。
にしてもうける。
削除ばっかりでこのスレはスカスカだ
田舎ネタは削除対象になるのか
ネットにも出ずに人知れず売れ残っている。ｗ
まあ、人が集まらず、年寄り比率だけ高くなっているようなところは
昔の名前で出ていますだけじゃ売れないよ。
たったの２０戸でさえ手を焼いている。
自然死を待つだけですね。
そういうどうしようも無い物件に着目してもね。駄目なもんは価格安くしようが駄目だろ。
どこだろうなー。うけるなー。販売６ヶ月で２戸って。
異変は郊外だけではない。「世田谷にある300戸強のマンションが、まだ15戸しか売れていないようだ」。デベロッパーの販売担当者は、ライバル他社の用地仕入れ・販売動向をにらみながら自身の用地仕入れの材料にするが、東京23区内、それも南西部なら大丈夫だろうという神話も、もはや崩れつつある。
これってどこなんでしょう？
３００戸だと有名なところ？
