スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。
過去スレその１３： https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
[スレ作成日時]2007-09-13 12:07:00
不動産は間違いなく上がるよ。
ただし政令指定都市の都心部(東京なら23区)限定で。
理由は単純な話で、これから人口は政令指定都市クラスの都市に激烈に集中するから。その原因は、田舎の壊滅。
日本には土建業が主要産業というような田舎が多いが、この主要収益源である公共工事について、平成18年の独禁法改正により収益性が大幅に低下した。公共事業を請負ってきた主要なゼネコン、建設業者の公共事業部門が軒並み赤字化している。
その赤字のレベルは事業の存続自体が危ぶまれるレベル。スーパーゼネコンも含め、粗利すら確保できるプレーヤーがいなくなった為、事業撤退か下請叩きによる果てしないダンピング競争の二者択一になっている。どちらに転んでも、土建業者とその下請に依存してきた田舎の経済は、壊滅するしかない。
ブランド力のある農林水産業、集客力のある観光業、製造業の競争力のある工場など、今後も維持可能な産業のある田舎以外(日本のほとんどの田舎)は北海道の夕張市のように自治体が破綻し、人口が流出し、壊滅する。
流出した人口は政令指定都市クラスの大都市に集中し、集中した大都市は増加する人口ゆえにさらにさらに人を惹き付けるスパイラルに入り、それ以外はますます過疎化し、没落する負のスパイラルに陥る。
田舎の自治体の財政状態、産業は一般の人が考えている以上に酷い。自治体はもはや病院などの公共サービスの維持すら限界に達しているし、産業は土建を含めた税金依存が極まっている。もう政令指定都市クラスの大都市以外はどうにもならん。
不動産は売るために買うのではなく貸すために買うのですよ。
自分に貸すか、人に貸すかの違いだけ。
安定した家賃が得られる物件を買ってできるだけ長く家賃でローンを
返済してもらってリタイヤするあたりで減った残債の繰上げ返済を行う。
いわば新築を早めに買って「優良中古の先物買い」効果を狙う。
あとから買ったものは自己資金を２割くらい入れる。
退職した時点で都心の好立地中古がそうそう簡単に手に入るものでも
ないからね。６５歳までに残債がいくらになるか見越して２０年から１５年
スパンで借入金で新築を買っておく。
不動産は、様子をみているだけでは駄目。いろいろ手を出してはじめて
わかる。１ＬＤＫくらいの物件を買って貸すといろいろ運用の自由度が増す。
安い良質な賃貸は不動産市場の動きに鈍感になる。ほしいと思った
時期にはよいものが少ないということが多い。
失敗し買い換えかなりの損も出してはじめて買い替えで値落ちのしない
場所に移り住んだりできる。不動産と金融資産の連動でそういうことも
可能になる。
不動産価格に重きを置くのは金融機関。ローンを払いながら根抵当で
低金利で使途の自由な金が借りられる。
地価上昇がＣＰＩと連動しなくなったのが８０年以降。
低金利が土地投機を助長したという説明がなされているが
実は８０年当初はまだかなりの高金利。
実は、住宅地価の上昇は人口のブレ
それまでの需要が戦前生まれの少ないボリュームから徐々に
増えて４割増しになったことが、すでに払底した都内の住宅供給
に膨大な負荷が集中する結果になった。
>>721
政令都市も１００万人程度では危ういと私は思っている。
毎度仙台で恐縮だが、家賃の低迷は目を覆うばかりだ。
賃貸が供給過剰なのだ。今の若者の数にあわせて賃貸を供給して
いるがいずれ数は減るのは明白。
おまけに市内でも独居老人世帯が増えている。お亡くなりになれば
住宅は売られる。
一方若者の集中は学生・勤労者が集まってはいるが住宅が買える層
ではない。ビジネスマンは単身赴任。いるのは地場産業のわずかばかりの
勤め人。こんなんでは地価はあがらない。
とにかく３０代の東京集中の度合いがすごすぎる。
住宅購入力のある所得の高い層がより多く首都圏に集中している。
＞分譲物件を無理して買うつもりはありません
そうなさってください。無理しなくても買える人が買って次第に
新築相場は昔の水準に戻っていくでしょう。
それと、金利が２％上がれば（・・・っていつの話か見当もつきま
せんが）価格が１０００万上がったのと同等の影響があります。
団塊世代が１９８０年〜１９８５年までなかなか買えなかった背景には
この間公定歩合が７％から５％に下がったという事情があります。
仙台在住の田舎者はここには来るべきではないよ。
田舎の壊滅なんてバカな事を言ってる奴がいるけど、それはない。
なんだかんだで田舎にも産業はあるし、本当に壊滅したら田舎の特産物が食えなくなるじゃん。田舎は人口減は間違いないが壊滅は無い。
昔の大飢饉じゃあるまいし、流人になって東京にわらわらと押し寄せるなんて、どこのマンガの世界だよ（笑）
よって、異常なまでの都心部人口集中もないし、23区マンションが上がり続ける事も無い。
残念だけど、それが現実。
外資が売り逃げて、取り残された日本人投資家だけが損をする。
これは、すべての投資商品で見られる傾向です。
不動産においても例外ではないと思われます。
慎重な判断が必要なフェーズに入っています。
日銀の年内利上げも不可能ですし、米国経済の先行きは不透明、サブプライムローンの損失は大きく、米国はもとより日本の金融機関の損失が確定してくるのもこれからです。
値段が高くなりすぎると買える人が減り、そのエリアの発展はストップ
してしまいます。既存住人がそのままいる限りは、そんなに急速な
価格調整は起こりません。そして、長期にわたって停滞が続きます。
一方、
坪単価２５０万円前後で大量にマンション供給が可能な、
都心に近い便利なエリアに人は集まり続け、そのエリアの発展が
長期にわたって続きます。
長期で見れば、こんなエリアが勝ち組になります。
みなさん、不動産の購入は将来を見据えておこないましょう。
田舎の特産物と言ったって、裏に小さく中国産などと書かれてるのはいらんよ。
食えなくなって都心に流れて来られて、福祉の恩恵だけ受けられるのは迷惑。
食えないのは田舎に居たまえ。
７２７＞
日本人はバブル崩壊経験で少しは学んでいるのでは？（ここ見る限りは，どうかな，とは思うこともありますが）
外資同士のババ抜き，という見方は？
７２１＞
トヨタは東北（中国ではない！）に新工場建設とか。
一方的に単純に，大都市集中・地方崩壊が進むというわけでもないようにもおもいますが。（今のところトレンドはご主張のとおりですが）
地方公務員の退職金を払うのに地方債の発行を認めたから
もう駄目だよ。公務員はもらうもの貰えば先のこと考えない。
いずれは早晩、夕張市になるだけ。
大衆が学ぶことなんか無いよ。個々人が学んでいても、総体として歴史は繰り返す。それに乗るか乗らないかは個人の自由ですが。こうやって議論している間にどんどん不動産価格が高くなっている現状がどうやって止まるか。全く乗らないのも良いですが、レバレッジをかけないで金持ちにはなることが難しいのは間違い無い。
とはいえ、買えるものはもはや少ないよね。これから実需で買う方の悩みお察しします。
トヨタだけでなく、日本に回帰傾向はありますね。中国の労働コストも高くなっているし。シャープも堺に新工場ですしね。
将来、大企業が二酸化炭素の排出権を確保するために、安い田舎の山林を買い漁るかもしれませんし。原野が価値を見出すかもしれん。
>> 732
スレ内容とは関係ないけど、トヨタの東北新工場は”関東自動車”
の拡張でしょう。センチュリーとかの高級車生産してどれだけの
需要があるのでしょうか？現状の雇用維持にしかならないと思いますよ。
441さん クールなあなたが好きです。
本当にいいものは少ないよね。だから悩むのだろう。
でもまあこれからならまだ中古を買った方が良いのでは？
＞７３９
でもね中古でも耐震偽造が発覚する前の物件には手を出しにくい。
＊耐震偽造の被害者の方々申し訳ございません。
そうなると中古物件でも数が限られる。（物件が高い！！）
銀行の融資担当者もその辺りの内容は厳しく確認するし・・
庶民は銀行の言い成り・・悲しい現実。
