23区内の新築マンション価格動向（その15）

大変なんだね、不動産屋も。

誰が不動産屋の話をしている。キミらホントに家なき子でいいのか？

キミらの敵は不動産屋ではない。地主だ。不動産を持っている人と
持っていない人の戦いが地価の値動きだよ。

不動産屋は、売り手が少ない現在、買い手の味方なのだ。
不動産屋味方につけずに自分で地主から土地を仕入れて、家でも
建ててみたらいいよ。都会じゃ無理な話だ。

もっと人の話を真剣に聴いたらどうなんだね。

将来、東京に出てくる若者は、全員家なき子になっちゃう。

将来、東京に出てくる若者は、1部を除きみんな賃貸にすればいいよ。

ここの板の傾向として当初からわざと「不動産屋対購入者」の図式を
強調してきた向きがある。
それが高じると、業者不審の結果、「買わない」という結論になる。
買わないが正解なのは、待てば安くなることが明白な「下落期」だけだ。

上昇期になってまだ業者不審を決め込んでいたら、置いていかれる。
業者だって法律に基づいて仕事をしている。売買契約は双務契約だが
住宅購入だけは法律で保護されている。
だからといって業者が騙してボクが無知でもかまわないという話ではない。
下落期に怠慢決め込んで、買ったあとも散々苦情を言い募る購入者が
買いそびれたケースでは、高い。高いと文句をいうしか無い。

このまま、ずるずる２３区物件が減っていくのは明らかではないか。
どこがいつどれだけどういう理由で安くなるのだ？？？

不動産は、値上がりし続けると勘違いした結果が、アメリカのサブプライム問題。
外資が去ってしまえば、今の日本の経済力からいって、これ以上の値上がり無理でしょう。
業者だって解っているから、都心物件は激減。代わりに郊外や東側を勧めているのでしょう。

＞将来、東京に出てくる若者は、全員家なき子になっちゃう。

そうじゃないって説明しなかったか？
おじいちゃんおばあちゃんの遺産でいくらでも家は買えるの。

今買えない人は、親に「うち、どうして遺産がないの？」と訊いたほうがいいぞ。

おじいちゃん、おばあちゃんの遺産ってどのくらいというでしたっけ？
2千万ずつで4千万の援助があるっていうのでしたかね？

＞業者だって解っているから、都心物件は激減。
ちがうよ。買える土地がない。高級マンションにふさわしい土地があれば
買いたいけど、売らない。別に価格が高くなりすぎてもロットがすくなくれば
はけるレベル。そりゃ飛ぶようには売れないが、戸建てからマンションへの
住み替えは確実に進んできている。
総理大臣だってもとの屋敷を売って自分の土地に建てたマンションに住んで
いるんだよ。

＞代わりに郊外や東側を勧めているのでしょう。
勘違いしないでくれ。城東などアメニティの低さを考えたら誰が勧めるかねｗ
住むならまだ都下や神奈川東部の住宅地がましだよ。
あるいは思い切ってＴＸの柏や流山だね。

６９６
それは説明のための一例だよ。友達で親の援助でマンション買った人に
訊いてみなさいよ。

うちは子供は一人です。
でも主人の方も私の方もそれぞれの親から相続する家及びバブル時代に投資目的で買った田舎の土地がいくつかあります。
それに今の自宅も・・・・。
娘一人にそれが全部いくと思うとどれか売って現金にしたほうがいいかなと思います。
普通にそういう人が回りに多いので、遠い将来土地の値段は下がると思うのですが・・・

もういちどいうと、日本の金融資産は１５５０兆円ある。
地方を含めて、老人の持家比率は６割を超えている。
高度経済成長期に、持家政策を進めた結果だ。
お年よりは、介護保険、年金をもらいつつも生存リスクを恐れ
金を使わない。それゆえ高齢者の寡婦は思いのほか多大な遺産を
残す。
年間死亡者数は１００万人を超え、今後は老齢人口の増加でさらに
増える。今の相続税課税相続は死亡件数の４％。

相続税課税というのは、評価額で５０００万＋１０００万×
法定相続人の数以上の相続財産があるケース。

とにかく今後大相続時代が始まる。消費税を値上げするより相続税の
免税基準を下げたほうが税収は増えるが、相続税対策でいくらでも
抜け道はある。
とにかく、戦後平等社会を築いた相続税のシステムはここ４半世紀で
骨抜きになった。
すでに３代にわたって相続した遺産を自分の相続で減らさないために
相続税を蓄えている資産家すらいる。

格差社会というのをもう少しリアルに考えたほうがいい。

>>698
自分の周りでよければ、援助は500万という人が多いです。
そう聞ける相手はいないので、2人中2人ですが。
それで5000万くらいの物件買ってます。大手企業勤務でも
そんなものです。その程度の援助で、6000万以上いけるのは、
奥さん資格持ちなどでダブルインカムが永続保障の人かなと
思うのですが。

>>702

当方、ど素人ですが”クレストプライムタワー芝”の価格設定には
注目しております。施工済みの物件で今からの販売ですから、
どれだけの価格設定になるのかが、現状の都区マンション価格の
ベンチマークになると思っております。

売主は相当の粗利を確保している模様ですが・・・・
需要サイドがどう動くのか楽しみです。

確かに、全世界のマネーが日本を出たり入ったりする現状を鑑みると、土地が一本調子に上がり続ける、下がり続けるというような一昔前の状況にはならないだろうね。

もう少し値動きが短期化してボラティリティが上昇するんでしょう。

私としてはこの異様な世界的低金利、特に日本がそうですが、この状況は価格を下げさせるというよりは上げさせる力が働くと考えます。
相続というのも確かに一つの要因でしょうが、最重要なものでは無いね。不動産に投下される資金量に影響を及ぼす金利が最重要だということは過去も現在も未来も変わらない。

40%も援助受けてるのねえ。。それにびっくり。うらやましい限りだが、なんか情けない気もする。うちの親は自分自身で使い切って、一切息子に援助しない方針ですので、私としては自力でやってくしかありません。

>>699
ほらほら、少子高齢化を一身に背負ったような話でしょ。
そういう人がいるんですよ。ただ、みなさんやっかみを恐れて日常は
公言しないだけ。
実際に、マンションを買った人の事情を聞きこんでいくとこういう話は
いくらでも出てくる。

>遠い将来土地の値段は下がると思うのですが・

田舎の土地が売られて下がるのは田舎の地価。
東京の地価が下がるわけではない。

今でも、地方の土地は誰も住まないし借りてもないから
売られて地価が下がっている。売った金は
都会住いの子供や孫が高い都会の不動産につぎ込む。
大事な相続財産を株や外貨につぎ込む人は少ない。

東京の相続土地はどうか。売れば２割の譲渡益課税。
（祖父の代からの相続資産など原価は５％）
売価にまるまる２割の課税。
自分で住んで買い換えたら居住用資産の特例で無税。

でも、1000万以上ですら1割でしょ。4000万なんて援助いったい
どればかりなんだか？？

＞そーいうのは10年前の常識で、現在では通用しません

なにを意味不明な理屈をこねているんですか。地価の変動のメカニズムに
今も昔も変わりはないよ。

＞国内ファンドもマンションデベも遅れるなとばかり出口を考えずに買いまくった結果です

ってあなた。その理屈で、郊外の中古マンションの価格が上がっている
説明がつきますか？デマの受け売りはやめましょう。

９０年代なかなか地価が反転しなかった理由は上がらなかったのは
なぜなんですかね。当時も外資が不動産に投資していましたよね。

そうじゃなくて人口ヒストグラム（いわゆる人口ピラミッド）を見たらすぐに謎は
解けますよ。８０年代に住宅地価を押し上げたのは団塊の世代の住宅
ニーズ。
現在４５歳の世代の人口が団塊や団塊ジュニアに比べ３割以上も少なかったから、
１０年前のマンションブームが不発に終わった。もちろん金融危機やさまざまな
背景が複合化しているものの、内需の決め手の住宅需要は、戦後の
いびつな人口構造（団塊世代とその後の産児制限による急減）によって
郊外の住宅バブルとその後、一気に下落という悲惨な末路につながった。

今、首都圏地価だけが上がっているのは、全国の団塊ジュニアが首都圏に
一極集中しているから。２００５年国勢調査を緻密に眺めていくと、いかに
多くの３０代が都心周辺に居住しているかわかってくる。
賃貸がここまで活発化した時代も少ない。２０００年以降、都心の１Ｒ１Ｌの
供給が相当数続いたのと賃貸専用のマンション供給が増えたことがその背景に
ある。企業の借り上げ社宅や単身寮もかなりの数だ。

潜在化した３０代の住宅需要が、都内の賃貸の中に眠っているのが現在の状況。
このままそれが、都内の分譲で満たされていくとは思えない。

どうかお願いだから、同じ場所で地価が下がったり上がったしているデータ見せてくれませんか。

>>702
いつの時点のデータ出しているの。
湾岸タワーが坪単価１８０万で買えた時代は５００万で十分だった。その後
住宅景気を促進する上で、３５００万まで生前贈与が広げられ
その直後、二子玉川の野村物件が７０００万でも３０代の若手が競って
買った。今でも現地いけば若い子が誇らしげに入っていく姿が拝める。

自分の親の遺産まるごと子供に渡す親はいない。
これまでは５０００万の物件の頭金ですんだから５００万という話だが
どうしても２０００万ないとダメという話になればおそらく出せる親は
結構いたりする。
せっかく資料をあげてくれたのだから
>>646を参照してほしい。
これはアンケート調査だ。
平均で「親から贈与を受けた資金の平均額は1058万円だった。」
というが、国税庁のホームページで住宅取得資金の生前贈与
（３５００万まで無税）の実績が出ている。
もっと多い。件数も出ている。過去スレに載せた記憶がある。
参照されたい。
もともと経年贈与の仕組みでは１５００万までしか贈与できない。
住宅資金は６５歳以上だ。結局共有名義か、親から金銭債務という
形をとるケースもある。（親ローン、パパローンというらしい）
実際通帳に振り込むがその先はわからない。
税務署もそこから先は追わないようだ。

アンケートじゃなくて、その調査の最近の数字はないの？

膨大な数の団塊ジュニアの都心周辺購入需要に対して、「待てば下がる」
などと無責任なことが言えるだろうか。
このまま下がらない公算が高いからできるだけ早めに買っておけというのが
親身なアドバイスではないのか。

仮に下がるとして、今度出てきたクレスト物件のようによいものは高値で売られる。

需要と供給で価格は決まる。そう口では言いながら、需要を少なめに、供給は
無限大に考えているから大間違いを犯す。
私は都市計画は専門だからわかるが、ＵＤ都市設計とか梅沢忠雄さんなどが
２０年がかりで仕込んだ仕事が湾岸の多くの再開発なのだ。
国家的金融危機に際してそのタマがいっきに放出された。
だからもう、今後２０年は魅力的な大規模開発の物件供給はないだろう。

サウスゲートとか線路敷を宅地化する話は、間違いなく高額のマンション供給に
なる。そういうものを買える層は２０年後の９６６さんのような人たちだろう。

格差社会を広げる要因はインフレと不動産保有の有無に決まっているよ。

×ＵＤ都市設計
○ＵＧ都市設計・・・誰が専門だ＞自分

７０９アンケートだよ。原典みたらわかるよ。

国税庁のＨＰに住宅取得に関わる生前贈与の件数と贈与金額が出ている。
たしか３５００万までの枠で５万件、平均１５００万というのが昨年度
ではなかったかと記憶。

ふーん。平均1500万か。すごいね。やっぱりバブルを心配すべきだなこれは。

団塊ジュニアというのはそもそも固まっていることでかなり不幸を背負っている。
まず大学進学率が過去の２６％から２４％と下落したのも段階ジュニアの時代。
言わずとしれた、就職氷河期。これも人が多すぎたせいだ。
それでもって、住宅だけがほいほい安く買えるはずがない。
買えたのは、親が金持ちのほんの一握り。彼らがご馳走様といったあとには
もう食えるものはない。

団塊世代の大学進学率は１５％以下。それと首都圏集中率も、さほど高くはない。
一方団塊ジュニアというのは２５％近い大学進学率でさらに東京に集中している。
その数の多さゆえに、住む場所も定まらない。そういう事実を正しく認識しないと
待てば下がるみたいな、寝言に騙されて泣く人が増える。

平均って援助の平均じゃないよ。生前贈与枠を使った人の平均だっしょ。

だいたい、３５００万まで住宅資金のための生前贈与枠が広がったあたり
から、これは変だなと思い始めたわけで
子供に対する話でなくじいさんばあさんの遺産が子供経由孫にわたる流れ
だと気がつくのにｋなり時間を要した。

つまり、死ぬのは９０歳なら相続人は６０歳。親が残したものが不動産
ならやはり不動産に替えようと思うし、親が生活費をきりつめて残した
預貯金なら、そうそう自分の老後の生活費で消費する気にもなれまい。

自分は郊外のウサギ小屋でも、子供には都内のいっぱしのマンションに
住まわせてやりたい・・・それがじぶんが別居したまま死んでいった親
の遺志の体現と考えるのじゃなかろうかね。

あのさ、全国のマンション、戸建の高いものだけ集めても
この生前贈与がうめつくされてしまうわけ。

逆にいうと、生前贈与だから高いものが買える。地方の戸建に
わざわざ生前贈与はいらないという話だよ。

みんな、７０００万、８０００万じゃ「誰も買えない」買えないなら
売れ残って投売り・・・みたいな都内で６０００戸もない供給を
そんなふうに貶めているけど
豊かに日本に、子供に買ってやる金持ちは６０００人はいるって話だよ。

それと、いずれ下がると思っているうちにいいものは無くなる。

脅しじゃなく事実。誰も言わないからあえて俺が言う。俺はすでに
買ったから、せめて乗り遅れないように買ったほうがいいって
言ってあげたいの。
どこに待てば安くなる保障があるのよ。

みなさん、デフレの反対は「バブル」ではないよ。インフレ。
人類の歴史においてインフレとデフレの頻度は圧倒的にインフレが多い。
デフレなんて戦後のドッジラインのなんたら体制というときと１９世紀末の
ヨーロッパで金本位制の失敗でなったくらいで、基本的に経済が少しでも
進めば賃金も上がるしモノやサービスの価格は上昇するんだべさ。
どんどん価格が安くなってなんであなたの賃金だけ上がるんだ？

一生のうちに必ず一度はインフレ経験するんだと思うけどね。
インフレってのは、預貯金が目減りする。だから物価安定させるために
中央銀行は金利を上げる。別に地価を上げないためにそうするわけではない。
家賃は物価の一部でも地価は物価にカウントされない。
自分で金かせぐようになって一度もインフレ経験してないことがすでに異常。
そんな世代が「これからの世の中は・・・」みたいにのたまうのは笑止千万。

>>719　はいはい。
なんでもよくご存知で。

でももう少し歴史の勉強はした方がいいんじゃないですか？
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%87%E3%83%95%E3%83%AC%E3%83%BC%E3%8...

あとだれも他の物価が下がって自分の賃金だけ上がるとは言ってないと思いますよ。買った物件、高く売れるといいですね。

私は都民住宅に住んでますが、賃料が上がらない限り、分譲物件を無理して買うつもりはありません。まあ上がってもせいぜい固定資産税の転嫁分くらいのもんでしょう。収入のうち消費に回さない分はジジババにとられて自分にはまわってこない年金のためとりあえず外貨MMFとGOLD、各種ETFで回してますが、不動産に比べてパフォーマンスが悪いとは思いません。まあサブプライム関連でだいぶ益が減ったのは認めますが。

まあ上がると思う人はいくらでも不動産買えばいいんじゃないですかね。
私はこっから先は上がってもコアCPIを大幅に上回るとは思ってないですが。

不動産は間違いなく上がるよ。
ただし政令指定都市の都心部(東京なら23区)限定で。

理由は単純な話で、これから人口は政令指定都市クラスの都市に激烈に集中するから。その原因は、田舎の壊滅。
日本には土建業が主要産業というような田舎が多いが、この主要収益源である公共工事について、平成18年の独禁法改正により収益性が大幅に低下した。公共事業を請負ってきた主要なゼネコン、建設業者の公共事業部門が軒並み赤字化している。
その赤字のレベルは事業の存続自体が危ぶまれるレベル。スーパーゼネコンも含め、粗利すら確保できるプレーヤーがいなくなった為、事業撤退か下請叩きによる果てしないダンピング競争の二者択一になっている。どちらに転んでも、土建業者とその下請に依存してきた田舎の経済は、壊滅するしかない。
ブランド力のある農林水産業、集客力のある観光業、製造業の競争力のある工場など、今後も維持可能な産業のある田舎以外(日本のほとんどの田舎)は北海道の夕張市のように自治体が破綻し、人口が流出し、壊滅する。
流出した人口は政令指定都市クラスの大都市に集中し、集中した大都市は増加する人口ゆえにさらにさらに人を惹き付けるスパイラルに入り、それ以外はますます過疎化し、没落する負のスパイラルに陥る。
田舎の自治体の財政状態、産業は一般の人が考えている以上に酷い。自治体はもはや病院などの公共サービスの維持すら限界に達しているし、産業は土建を含めた税金依存が極まっている。もう政令指定都市クラスの大都市以外はどうにもならん。

不動産は売るために買うのではなく貸すために買うのですよ。
自分に貸すか、人に貸すかの違いだけ。
安定した家賃が得られる物件を買ってできるだけ長く家賃でローンを
返済してもらってリタイヤするあたりで減った残債の繰上げ返済を行う。
いわば新築を早めに買って「優良中古の先物買い」効果を狙う。
あとから買ったものは自己資金を２割くらい入れる。
退職した時点で都心の好立地中古がそうそう簡単に手に入るものでも
ないからね。６５歳までに残債がいくらになるか見越して２０年から１５年
スパンで借入金で新築を買っておく。

不動産は、様子をみているだけでは駄目。いろいろ手を出してはじめて
わかる。１ＬＤＫくらいの物件を買って貸すといろいろ運用の自由度が増す。
安い良質な賃貸は不動産市場の動きに鈍感になる。ほしいと思った
時期にはよいものが少ないということが多い。
失敗し買い換えかなりの損も出してはじめて買い替えで値落ちのしない
場所に移り住んだりできる。不動産と金融資産の連動でそういうことも
可能になる。

不動産価格に重きを置くのは金融機関。ローンを払いながら根抵当で
低金利で使途の自由な金が借りられる。

地価上昇がＣＰＩと連動しなくなったのが８０年以降。
低金利が土地投機を助長したという説明がなされているが
実は８０年当初はまだかなりの高金利。
実は、住宅地価の上昇は人口のブレ

それまでの需要が戦前生まれの少ないボリュームから徐々に
増えて４割増しになったことが、すでに払底した都内の住宅供給
に膨大な負荷が集中する結果になった。

>>721
政令都市も１００万人程度では危ういと私は思っている。
毎度仙台で恐縮だが、家賃の低迷は目を覆うばかりだ。
賃貸が供給過剰なのだ。今の若者の数にあわせて賃貸を供給して
いるがいずれ数は減るのは明白。
おまけに市内でも独居老人世帯が増えている。お亡くなりになれば
住宅は売られる。
一方若者の集中は学生・勤労者が集まってはいるが住宅が買える層
ではない。ビジネスマンは単身赴任。いるのは地場産業のわずかばかりの
勤め人。こんなんでは地価はあがらない。
とにかく３０代の東京集中の度合いがすごすぎる。
住宅購入力のある所得の高い層がより多く首都圏に集中している。

＞分譲物件を無理して買うつもりはありません

そうなさってください。無理しなくても買える人が買って次第に
新築相場は昔の水準に戻っていくでしょう。

それと、金利が２％上がれば（・・・っていつの話か見当もつきま
せんが）価格が１０００万上がったのと同等の影響があります。

団塊世代が１９８０年〜１９８５年までなかなか買えなかった背景には
この間公定歩合が７％から５％に下がったという事情があります。

森ビル・横浜ヒルズ計画


http://yousakana.com/makimono/archives/2006/12/_link_370.html

値段が高くなりすぎると買える人が減り、そのエリアの発展はストップ
してしまいます。既存住人がそのままいる限りは、そんなに急速な
価格調整は起こりません。そして、長期にわたって停滞が続きます。

一方、
坪単価２５０万円前後で大量にマンション供給が可能な、
都心に近い便利なエリアに人は集まり続け、そのエリアの発展が
長期にわたって続きます。
長期で見れば、こんなエリアが勝ち組になります。
みなさん、不動産の購入は将来を見据えておこないましょう。

田舎の特産物と言ったって、裏に小さく中国産などと書かれてるのはいらんよ。

食えなくなって都心に流れて来られて、福祉の恩恵だけ受けられるのは迷惑。

食えないのは田舎に居たまえ。

７２７＞

日本人はバブル崩壊経験で少しは学んでいるのでは？（ここ見る限りは，どうかな，とは思うこともありますが）
外資同士のババ抜き，という見方は？

７２１＞
トヨタは東北（中国ではない！）に新工場建設とか。
一方的に単純に，大都市集中・地方崩壊が進むというわけでもないようにもおもいますが。（今のところトレンドはご主張のとおりですが）

地方公務員の退職金を払うのに地方債の発行を認めたから
もう駄目だよ。公務員はもらうもの貰えば先のこと考えない。
いずれは早晩、夕張市になるだけ。

大衆が学ぶことなんか無いよ。個々人が学んでいても、総体として歴史は繰り返す。それに乗るか乗らないかは個人の自由ですが。こうやって議論している間にどんどん不動産価格が高くなっている現状がどうやって止まるか。全く乗らないのも良いですが、レバレッジをかけないで金持ちにはなることが難しいのは間違い無い。

とはいえ、買えるものはもはや少ないよね。これから実需で買う方の悩みお察しします。

トヨタだけでなく、日本に回帰傾向はありますね。中国の労働コストも高くなっているし。シャープも堺に新工場ですしね。

将来、大企業が二酸化炭素の排出権を確保するために、安い田舎の山林を買い漁るかもしれませんし。原野が価値を見出すかもしれん。

>> 732

スレ内容とは関係ないけど、トヨタの東北新工場は”関東自動車”
の拡張でしょう。センチュリーとかの高級車生産してどれだけの
需要があるのでしょうか？現状の雇用維持にしかならないと思いますよ。