23区内の新築マンション価格動向（その15）

マンションが薄利多売から高額商品に変わったのは、坪単価２５０万を
超えたあたりからだろう。
２３区といってもバブル崩壊以降一度も２５０万超えたことのないエリアが
一度も２５０万以下になったことのないエリアを追い抜くみたいな話は噴飯もの。
そういう混乱を招いたのが価格破壊湾岸タワーだったというだけ。

世の中、薄利多売と高額差別化商品とある。
それぞれマーケットが違う。

>>581
お怒りはごもっともですが、都市構造が根本から変わって来ているんじゃないでしょうか？都心回帰ですよね・・・・猫も杓子も

570,575,580
確かに客のなかには王様然とした横柄なのもいるからね。
ストレスたまるよな。毎日の営業、ご苦労さん！
（世の中仕事は色々あるぞ。）

お客はみんな湾岸方面に集まって
他はみんな閑古鳥デツ。
本当に頭にくるよな。

>570さんの意見に同意。

土地をたんまり仕込んだデベが資金繰りに耐えられなくなって安価で放出という希望的観測はあるけど、そこそこ好立地のマンション用地を仕込めているのは総合不動産位。彼らはマンション販売が低調になってもオフィス賃貸が絶好調なので安く手放す必要がない。

デベが他業態に転換を図れるかについては、総合不動産は事業ポートフォリオをオフィス賃貸に集中させれば良いだけ。専業デベはオフィスも含めた流動化事業や高齢者向け住宅、管理事業への注力など、不動産からは離れないものの「脱分譲」の方向性が明確になっている。

結局、弱小デベの中には郊外物件を値引き販売せざるを得ない所も出てきているし、他業態への転換が失敗すれば破綻・再編に巻き込まれるだろうが、大手デベの経営や好立地物件の販売価格とは別次元の話。

>>582
都心回帰も金次第。
猫も杓子も金がある訳でもなし・・

>>582
都心回帰も金次第。
猫も杓子も金がある訳でもなし

いかん。だぶった。スマソ

>>583 俺はデブだがデベではない。販売員でもない。

今の団塊ジュニアは、晩婚だし子供も少ないから住宅需要が緊急の課題に
なっていない。そもそも大きな勘違いをしている。

■購入に関する誤解
自分たちだけが購入者だと思ってる。
自分の所得水準、金融資産が標準値だと思っている。
供給者は自分たちの資金力にあわせて供給すべきだと思っている。

■価格の動きに対する誤解
不動産価格は、値上がりが悪で値下がりが善だと思っている。
自分が買ったあと下がっても平気だと勘違いしている。
不動産は短期間に上がったり下がったりするものという誤解

■供給に対する誤解
デベロッパーは自由自在に土地が仕込めると思っている
デベロッパーは土地をたんまり仕込んでいると勘違い
在庫を抱えていると金利負担が厳しいという思い込み

■住宅需要に関する誤解
通勤時間短縮のためにマンションが必要になるわけじゃない
賃貸が狭いし遮音やプライバシーや防犯性能が劣るから新築分譲が求められる
子供が大きくなるまでは実際には賃貸で充分ことたりる。子供が個室を必要と
する時点で住宅需要はせっぱつまった話になる。

×子供も少ないから
○子供もまだ小さいから

１９８０年から１９８５年の東京住宅市場と今とはかなり様相が似ている。
膨大な住宅需要を抱えた３０代が家を求めている点。
地価が数％／年上昇するなかで、都内は城東以外は狭隘化して
年々郊外しか買えない度合いが増していく。
２３区の既存（中古）マンションは６０平米平均。基本的に賃貸とは
過去の分譲マンションにすぎない。
広さを求めれば、新築か価格底値の２０００年代のものになるわけだが
値段は供給数が少ない→じり高→需給バランス悪い→さらに高値

少子化だから待てば下がるという理屈は２０年先の話。
団塊世代のあとの世代は皆そう考えた。実際２０年待ったら５０歳に
なっていた。大抵は４０歳までに買っている。

郊外マンションとはいえ、新線・新駅以外はみな駅から遠い。
そりゃ過去のマンションブームで便利な場所は建ち尽しているから。
かといって、川崎・横浜郊外より、江戸川・墨田・葛飾・足立が便利という
話にはならんだろう。
マンションを買う目的のひとつに「子供を育てるため」という位置づけを
するなら教育環境としての評価を無視できないからだ。
城東の区立には金八先生はいない。
ゆとり教育でやる気をなくした５０代のロートル教師と若気のいたりで
無茶する不適格教師ばかりだったりするんじゃないのか。
港区、世田谷区の定員割れした区立には教師は２倍
教室は広く設備は充実している。財政の豊かな区が教育環境も充実している。
教師だってできのいい子供の多い区で働きたがるものだ。
教育環境の差異も実は価格に織り込まれていたりする。

東京〜神奈川東部にかけての物件価格が高いのは、いい中高一貫校
が存在するのも一因。
首都圏難関6校（開成、麻布、筑駒、駒東、聖光、栄光、開成）はすべて
このエリアにある。

開成は荒川区だよ。ただし♪道灌山の学び舎に、とあるとおり
高台だけどね。

２３区に住んで高校まで公立というのがお金かかんなくていいよ。
都下以外の郊外に住むと都立に入れない。
郊外の安い物件のすんで中高一貫の私立にいくか、コスト高いが
都内に住んで高校までの教育コストを安く浮かすか。

最近じゃ、東京に住みながら、
埼玉の優秀な公立にいく人もいるんでしょ。

ときわーのーみーどーりーか。
いい学校だよ開成は自由で。

思い出に浸るのもいいが、今のうちにマンション買っておかないと
都内はすぐに買えなくなるぞ。

http://www.tokyometro.jp/corporate/data/jinin/index.html

これは駅乗降人員（平成18年度1日平均）なわけだが、
まだ新東京タワー完成前にもかかわらず　錦糸町・押上の前年比二桁上昇率というのは出色である（豊洲は45.1％もあるが）他の駅と比べて欲しい。


城東地区の隆盛がより鮮明になってきた証明ではないだろうか？

城東には住みたくありません