23区内の新築マンション価格動向（その15）

東京２３区の団塊ジュニア８０万人という話は書いた。
横浜市の２００５年国勢調査をみると、団塊（５５歳から５９歳）が２７万人に
対して団塊ジュニア（３１歳〜３５歳：全国から集まったものと地元育ちの計）は
３１万人。
団塊の前後５年が２２〜２３万に対して
団塊ジュニアの前後５年は３０万人２５万人とかなりのボリューム。

重要なポイントは「デベ対消費者という構図で考えると間違える。」という一点。
供給者が価格を決めているようにみえて、潜在需要の膨大さが徐々に地価を
上げていく。住宅取得ニーズがなければ地価は横ばいになるはずなのだ。

実際若年層の都心部集中は事実として否定できない。
地方では食えない現実が若年層を首都圏に引き寄せる。大企業も景気拡大と
団塊退職、リストラ補填で若年層を雇用拡大してきている。
東京２３区と横浜市だけで
３１歳〜３５歳までの人口が合計１１１万人もいる。団塊の９２万人をしのぐ数。
この５年のあとにも８５万人の２０代後半が控えている。
結婚して子供が生まれて５０万戸の持ち家需要は時間とともに顕在化する。

三越でも西武でも経営危機に陥ったら、大バーゲンセールをやるだろうか。
どこかに会社ごと買われておしまい。
ホテルでもマンション同じ
マンションデベが、間違った土地購入をして経営危機になったらどこかに買われて
おしまい。断末魔のバーゲンセールなどやらない。

確かにあと１５年後には日本全体の少子化の影響は出てくる。
そのまえに、中国のバブル崩壊や年金制度の破綻、医療保険制度の破綻など
リセッションの材料は山積みだ。結果としてデフレ再燃でなくインフに向かう。
その間にマンションデベの業界再再編が終わっているだろう。

×インフに向かう。
○インフレに向かう。

さらに中央区の若年層の集中はすごい・・と書こうとしてよく見たら
データは大阪だった。
http://www.city.osaka.jp/chuo/life/outline/img/statistic01.gif

現実的な値段の築浅が出てきたねぇ。

25-29もかなりの数だね。今なら27-31か。
素直にこれを見ると、まだまだ需要は多いと読めるが。
都内の供給が細っているのも事実だし。

> 残ってる団塊ジュニアは、買えない奴だ。もう大きなパイは無い。

この根拠も知りたいな。ここ数年の供給量では、人数に比べればまだまだ少ない。

自分の部下スタッフは504さんが記述されている”団塊Jr”が多いです。
選抜された地方の国立大学卒が多い（院卒も多い）。
地方出身者の方がバィタリティが有って優秀な人間だと感じますが・・・（英語で普通に業務も処理できる）

彼らは、今、マンション買ってますよ。もう購入した人達も多いけどね。
最近は33歳ぐらいで管理職に引き上げられるから、社宅にも長居出来ない
という理由もあるけどね。

今の値段で買える人は、もう買っていると考えるのが普通だと思うけど。

それに、なんで高くなったときに、あわてて買うの？
一括で、ポンッと買える余裕がある人はいいだろうけど、
そんな余裕のある人は少ないでしょう。

高くなったから、のほほんとしていた
庶民があわててるんじゃない？

ここの掲示板の住人のように、ある程度確立された相場観をもってマンション買う人は少ないですよ。
数年前の安値も、買うタイミングにない人にはまったく関係のないことでしした。
普通の人は買うべき時が来たら初めて検討し、自分の買える物件を探すのです。
その際、同じ物件が数年前に比べて、どれだけ割高であるかなんてことは頭に浮かばない。
重要なのは、まず自分の棲みたいところに欲しいと思う物件があるかどうか、そして購買欲を刺激し尻を蹴飛ばしてくれるような営業マンにＭＲで出会えるかどうか、最後に資金力や金利で実際に購入可能かどうかです。
その条件を満たす物件が23区内から激減しているために、販売にブレーキがかかっているのです。

一都三県
１９８０年５〜９歳人口　２５２万人
２５年後、３０〜３４歳　２９９万人
４８万人増　上京者比率　１６．００％
１９８５年５〜９歳人口　２０２万人
２０年後、２５〜２９歳　２５０万人
４８万人増　上京者比率　１９．２５％
１９９０年５〜９歳人口　１７６万人
１５年後　２０〜２４歳　２２１万人
４５万人増　上京者比率　２０．２４％

ちなみに
１９９５年５〜９歳人口は１５３万人
２２０万人レベルになるとして
６７万人増　上京者比率は３０％に達する。
上京者比率が高まるに連れて、都心部への需要は年々強くなって行く。

団塊の世代Ｊｒの上京者は意外と少ない。
ジモティー比率が高く、
近郊、郊外にとっては追い風、
都心部にとっては逆風の時代だった。
現在の２０代後半が購入層になった時点で
状況はがらりと変わってしまうだろう。

数年前の安値のときは、
まだマンションは値下がりするんじゃないかと不安があった。
でも魅力的なタワマンがあった。
値上がりとともに外廊下のタワマンが増えたりして
買いたいのは減るし抽選の倍率が高くなった。
買うタイミングを逃してる人もいるでしょうね。

私は数年前に、引越す必要があって買ったけど。

西側が得か東側が得か？

イメージ云々を問うなら今のところ西側で問題ないだろう、しかし実を取った場合都心での仕事、娯楽など利用できるコンテンツは同じなわけだ。
そのくせ物件購入の差額でベンツ、フェラーリが購入できるメリットは大きい（その後の駐車料金からも買い換えのペースも違ってくる）。

なぜか？

あなたがどこに住んでいるのか気にするのは近親者か同じ部署内の同僚程度、一歩家を出れば県民かどうかさえ見分けが付かない。
あとは個人の価値観の問題だが想像力を膨らませてみてほしい。
（女性ならベンツ、フェラーリを他の物に置き換えても可）

＞513
足立ナンバーのフェラーリもいいかもね。

東京都
１９８０年５〜９歳人口　８７万人
２５年後、３０〜３４歳　１１２万人
２６万人増　上京者比率　２２．７３％
１９８５年５〜９歳人口　６７万人
２０年後、２５〜２９歳　９８万人
３１万人増　上京者比率　３２．０１％
１９９０年５〜９歳人口　５７万人
１５年後　２０〜２４歳　８６万人
２９万人増　上京者比率　３３．７２％
東京都ではすでに３人に１人が上京者となっている。
市部を除くとさらにぐんと高くなる。
ちなみに
１９９５年５〜９歳人口は４９万人
８６万人レベルになるとして
３７万人増　上京者比率は４３％に達する。
上京者比率が高まるに連れて、都心部への需要は年々強くなって行く。

地方からの上京者には首都圏に地縁・血縁はありませんから、
極めて合理的考え（資産性、換金性、利便性と価格を比較、検討）
に基づいた都心部居住を目指すでしょう。

価格優位性が高い都心湾岸部および都心東部の将来性は高いでしょう。
供給量が多いので、価格優位性は将来にわたり維持できると思います。
高すぎてしまったところには、たとえ都心部でも人は集まりません。

通勤に便利な都心部に住んで
ダブルインカム
こんなパターンが増えていくと思います。
夫婦ともに正社員で、世帯年収１５００万円？
ダブルで住宅手当？

企業の住宅手当は、世帯主でないと支給されないはず。
ダブルで住宅手当ってことは通常ないと思います。

東側業者ってなんでここまで必死なの？