23区内の新築マンション価格動向（その15）

世田谷はミニ戸建てに分割するのではなく、
古い戸建てをいくつか纏めて
マンションに再開発するのが流行ってますよ。
容積率を有効利用できるのでね。

実際、マンションに住み替えしたいというとマンションデベが丁寧に買い替えの
お世話してくれる。億超えの不動産にはそれを得意とする業者がいたりする。
金持ちの上には上があるらしいからね。
細分化した土地の再生は実は「地上げ」なのだけど今後はそういうビジネスが
正当化された形で出てくる。
悲観論で地価が下がるなんていっていると、時代に取り残される。

世田谷あたりに戸建をもっている老人は、持ち家も大抵は親子二代だったり
して狭い土地の一角にアパート建てたりしている。
今８０歳の人は１９７０年代狂乱物価の時代に退職を目前に老後を考えた
世代。
当時は一億総不動産屋といわれた時代。家を相続できていたらインフレに備えて退職金の一部で賃貸マンションを買っている世代だ。
世田谷にあまたある賃貸物件の大家は普通のサラリーマンＯＢ．
結構な不動産収入で豊かに暮らしている。分割する財産はそのままの形で
売らずにわかられる量があったりする。いいねぇ。

数はたいしたことないから「大量に売られる」という言い方は間違い。
世の中常に金持ちの数は少ないのよ。

すまん。また二重投稿になってしまった。
原稿書いて短くしてから投稿しているとこういう失敗もする
許してね。

>西側で3300万以上の相続が得られる人って、数的にはたいしたことないなあと思った。
今の世の中、親との別居が普通だから、親と子がそれぞれ家を持っているよね。
高齢化社会で両親が亡くなるのが９０近くになると子供も６０代だよね。
どんな田舎の持ち家でも売れば１５００万〜２０００万にはなるよ。
アパートの一棟も建てていたり、田畑を工場に売っていたりしたらそこそこの
遺産がある。
なにしろ親が自分で貯えた介護費用が保険のおかげで予定の１／１０ですんでいる。今の８０代の年金は額も少なくない。豊かな老人はますます豊かになり貧しい老人はそれなりに元気で暮らしている。
２３区の団塊ジュニアは８０万人いるけど、これは全国から集まってきた結果。
そのうちの５％の４万人は、祖父母の遺産を親が継いで、子供の住宅資金を援助しているとみているが。
「親ローン」という用語が団塊ジュニア世代でも一般名詞化しているくらいだしね。

地方の人口が減るのは年寄りが亡くなるから。
流入人口が入らないだけなら地価は横ばい。
地方の地価が下がるのは相続土地が安値で売りに出されるから。

それがめぐりめぐって都心のマンション購入の高値を支えている。


親もにこにこ笑って預金通帳みせて、志村けんみたいに
「大丈夫だー。イインダヨ」
というだけだから。そのへんの事情がわかっている団塊ジュニアは少ない。

今後の西南側の問題点！

１．再開発されてもかなりの地域でマンションを含め３階以上の建物が建てられない。
２．異常に狭く分かりづらい道路（タクシー運転手でも樹海と恐れている）

信託銀行のコマーシャルみたいな理想の老後＋相続を期待したいですね！

西南側って言うより、
世田谷の問題点でしょ。

今の８０代、９０代の子どもって、５人以上子どもがいることが多いよ。

世田谷もというより小田急沿線の問題点でしょｗ

等々力や野沢や上馬なんて普通に三階建て建っているけどね。
それと太子堂などの狭い道路に密集しているところは、区が
防災用地として相続土地の買い上げをすすめているようだよ。

人口が増えて税収が増えて、都市整備に予算がまわるように
なった。世田谷の問題は子供の数が少ないことだよ。
小学校がどんどん廃校になる。

子沢山の家は目立つから多いように見えるだけで、
実際は子沢山ばかりではありません。

>429
団塊の世代。というのは「生まれた子供」主体の見方
彼らの親は実は５年階層で４世代にわたる幅の広さ。
戦争前に子供３人生んで（軍国主義は兵隊の数増やす）
戦争から帰ってきてまた孕ませた。
今６０歳の団塊は父親が４２歳のときの子だったりする。

団塊は、４０の親の末っ子も３５の親の真ん中も　３０の親の長子も
いるか。その結果が一つの世代に突出している。
生まれた子供は育てなくちゃいけないけど、戦後の経済事情で
子沢山は損だということに気が付きはじめる。
産児制限と、避妊具と優性保護法の普及した昭和一桁の親は
昭和３０年代核家族化して兄弟姉妹は２人が標準。
都会では１９６０年代住宅難になってすでに子供の数が減りはじめて
いる。
今の８０代前半１９２３年以降は、ポスト団塊の親。
そんなに子供は多くない。

さて、話を団塊ジュニアにもどす。
二代目団塊ジュニア
郊外に住む団塊がふるさと回帰。
郊外の戸建ては２５００前後で売られる。
団塊が親と同居する状況では退職金がまるまる残る。
家を改築した金が余れば子供のマンション資金になる可能性もある。

高くなれば買えないはずという期待は、さまざまところで裏切られる。

関西移民の初代団塊ジュニア。（関西でも九州でも就職先は東京）
東京在住３代目団塊ジュニア
親が千葉郊外在住の二代目団塊ジュニア
それぞれ資金事情は大きく異なる。

末子で５９歳の団塊は確かに兄弟が多い。
ただし親は生きていたら１００歳。
今９０歳の親のいる団塊は3１歳の時の子。
戦時中は男がいなくて総じて女性も晩婚。
長子ならそのあとすぐに産児制限が敷かれ
兄弟は少ない。

戦後はマーガレット・サンガーの啓蒙活動もあって
多産は貧困と、女性の過剰労働につながるということで
女性解放運動や民主主義としても「産児制限」が推奨されたんだね。
中国の一人っ子政策と似ている。

人口爆発が社会不安を増大させ共産主義を助長するという懸念も
あったんだろうね。
期待通り７０年安保・三里塚闘争・連合赤軍事件やらさまざまな
騒動を「団塊」は引き起こしたね。そのあとが続かなかったおかげで
世の中は平穏に収まっている。

団塊の世代と団塊ジュニアの大きな違いは、団塊の親が「かたまり」で
なくバラけているのに対して、団塊ジュニアの親は「かたまり」だといういうこと。

団塊は、放任主義で子育てに失敗して、周りを見て動く優柔不断さゆえに
マイホーム取得で失敗した人が多い。

団塊世代が一人で「介護が大変だ」とか騒いでいる。なにしろ１００歳も、９０歳も
８５歳くらいまで子供は「団塊世代」に集中しているわけで、兄弟が多ければ
みんなで親の面倒みればいいはずだが、長女、次女は家を出て知らん顔。
実は、介護は現在６５歳の世代もやってきているけど、彼らは団塊ほど田舎に住んで
いない。８０年代前半３０代後半だったから、適度に不動産財テクするチャンスもあった。
住宅取得適齢期にさほど騒がずとも都下の戸建てが入手できた。

思えば、団塊世代も団塊ジュニアも自分たちの需要に供給が追いつかずに値上がり
したことを恨みに思う点は何とかすべきだ。

２３区に８０万いる団塊ジュニアに４０万戸のマンションを安価で供給するのは
今までのペースでいっても１０年以上かかる。
そもそも不可能なことなのだから。
買わなきゃ下がるという理屈も裕福な親が援助して抜け駆けが出る。
元祖匿名はんでもそれは取り締まれない。

そういう話だ。

いつも、拝見させていただき皆さんの知識の広さと、深い思考に敬服しております。
浅学のため教えていただきたいことがあります。
このスレでマンション需要の細りにおける、局面は供給量を減らして価格を維持し、利益の圧縮を防ぐ。という営業戦略をたびたび拝見します。
しかし、マンションの設計、構築をするのはデベですよね。
建築業でも製造部門（このような表現でいいのかわかりませんが）はある程度、製造を常に継続していないと、生産ラインが停滞しますよね。
そうすると、それを維持するためには、いろいろ経費が発生してくるのではないでしょうか。
つまり、ごく短期においては、調整として供給数の調整は有効かもしれませんがそれが、半期とかになると企業自体の体力の縮小に繋がりますので、損ではないかと思うんですが。
素人なので専門用語もわかりません。
後学の為にお教えください。

デベがやらなければ、他がやる。
戸建てにも逃げる。

＞マンション需要の細りにおける、局面は供給量を減らして価格を維持し、利益の圧縮を防ぐ。

需要は、旺盛です。「買いたいけど買えない」は需要の細りでなく購買力の低下です。
購買力にあわせて商品供給をするのがサプライヤの常道。
だから、地価の比較的安い郊外にシフトしているのです。

供給量はデベロッパーの恣意で決るのでなく
土地の供給や、都市開発の規制（容積）緩和などで増えてきます。
しかし、地価が上がると「保留需要（土地を売らないで自分で使用収益しようという需要）」
が増えて、土地供給は自然に減ります。
都心で土地を買っていまだに供給するデベがいるのは、「購買力の高い客」がいるからです。
千代田富士見は、文京・新宿周辺の戸建てからの買換え。世田谷のグランドヒルズは世田谷の戸建てからの買換え客をターゲットにした商品企画。
さらには、都内の借地にウワモノだけ建てて住んでいた高齢者が配偶者と死別。
足腰がきつく階段は無理という状況で、１ＬＤＫを購入して住み替えという需要も多い。
バリアフリーやセキュリティの高さも高齢者単身生活にはふさわしい。
「買える人」という意味での需要があるから２３区に供給がある。

＞しかし、マンションの設計、構築をするのはデベですよね。
実はデベは商品企画だけ。設計は大半がゼネコンが行います。
＞製造を常に継続していないと、生産ラインが停滞しますよね。
マンションデベは企画も外注、販売も提携で外注、設計はゼネコンマル投げ。

＞それを維持するためには、いろいろ経費が発生してくるのではないでしょうか。
生産ラインの経費はもともと大半がアウトソーシング。彼らは本業が苦しくなったら
若手は販売・仲介。ミドルはマンション管理子会社で食わせることができます。

＞半期とかになると企業自体の体力の縮小に繋がりますので、損ではないかと思うんですが。
事業継続のために彼らも選別した「郊外」を仕入れて、「買える商品を売ろう」としています。
都内の物件の売り渋り（とは思えませんが）
「もともと買えない人に」売っても、それこそローン審査と販売経費の無駄ですよね。
もともと「買える層」の需要でも、遺産相続や退職金が入ったりとか顧客の資金事情に
左右される。だからこそ時間をかけて売るしかないのだと私は思います。