23区内の新築マンション価格動向（その15）

ここは、街ＢＢＳか？

・・・で２３区のマンション価格はどう動くわけ？
デフレが続くみたいな話か、やはり緩やかな資産インフレなのか。
雑談はいいから本筋に話もどそうよ。
それともネタ切れですか？

＞３２１

完全ネタ切れ。原油価格はめちゃくちゃだし、為替変動も激しい。
マンション価格がしばらく下がる要因なし。

で、３２１さんはどう思われますか？

>>321
あらゆる要素は価格に織り込まれてますので、そのような議論は無意味との結論に達しました。新しいものに飛びついて一喜一憂しないことです。

下がる論者さんよ、いつまで待てばいいでしょうか？
ホントに都内のMS価格が下落する要素ってあるのかな？

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070919-00000124-jij-pol

メトロ副都心線の駅予定地周辺の基準地価の上げが大きかったって。
銀座の反対側も負けてませんね。

値上がり、値下がり論とは別に、価格のねじれ・ゆがみが、今後どういう問題を引き起こすのか？が気になります。
昨日発表になった東京カンテイの中古マンション価格の上昇率ナンバーワンの秋葉原。
なんと95.47パーセントの上昇でした。といっても秋葉原のすべての物件が倍になったわけではなく、おそらく人気のTTTが一気に引き上げ、他の物件が便乗してるのでしょう。
他の地域でも、一部人気物件の高騰にひっぱられ、他の物件も強気の値付けをしています。
当然、人気物件といえども家賃が倍になってるわけではありません。私は某人気物件に賃借してますが、家賃は倍どころか6年間横ばいです。
高騰する売買市場と、上がらない賃貸市場。
その結果、実需、投資、両方とも様子見になってるようですね。
今後どうなるんでしょうか？

>>326
だから目先で一喜一憂しないって　そのうち落ち着くよ。

再販業者は大繁盛みたいだね。
買い取り価格は、売り出しの70％だって。

＞319　さん

森永卓郎氏のコラムをを貼り付けていますが、彼は２月の同コラムで安倍政権について、「おそらく安倍政権は10年ほどの長期政権となり、その次の総理大臣が小泉孝太郎氏になるのではないか」なんてことを言っているのですよ。
先見の明に欠けている人の意見を出されても困りますね。

http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/o/68/index.html

>>329

郊外物件でね（神奈川でしたね）
ちゃんと詳細まで記述しないと皆さん勘違いするよ。

私は、下がるんならもう一戸買いたいと思っているんだが
いつまでまっても物件が払底するだけで、下がる気配すらない。

過去の５年買えた団塊ジュニアは、祖父の遺産を父母がまわした人
買えなかった団塊ジュニアは、祖父母が地方にいて親も千葉・埼玉
郊外でいまだにローン返済が終わらない親。

団塊ジュニアの二極化ということで、団塊ジュニアそのものが
実は地価を反転させる購買力になったということに誰も気がついていない。
団塊世代は、かつてバブルを引き起こし、その子供たちが都心回帰で
一気に供給を食い尽くしたということだ。

買った人はローン支払いで遊びにいけないからネットで荒らし行為か。
金掛からなくていいね。

現在の東京や全国の人口ピラミッドを見て
１０年先は地価が下がるみたいに言う人がいるが、
過去のでもグラフィックデータを精しく見れば、必ず地方から１９歳の
流入人口で底支えされてきている。大学入学で１９歳は
毎年３５％の流入超過がある。
現在でも１９歳から２４歳までの層は２３区に５０万人はいる。
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/A4-2syou.pdf
今の団塊ジュニアは全国の中でも首都圏に集中している。
２３区に８０万人。
首都圏に４００万人はいる。全国の４５％が首都圏に集まっている。

これから少子化でひどい目にあいそうなのは地方都市だろうね。

http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/A4-2syou.pdf
東京は毎年１９歳の年齢層が大学入学で３５％の流入超過になる。
それ以降も就労でとどまり、全国の若年層を吸収する形で
人口の減少がとどまるという見通しだ。
実際に団塊ジュニアそのものも首都圏に集中している。都心回帰で
増えたのと都内の賃貸居住も含めて２３区だけで８０万人の団塊ジュニア
１９７１年〜１９７４年生まれが住んでいる。
過去の６年間で２３区に１７万戸の新築供給があったが、すべて団塊がジュニア
が購入したとしてもまだまだ潜在需要があるということだ。

２３区だけで８０万人の団塊ジュニア
（１９７１年〜１９７４年生まれ）が住んでいる。
過去の６年間で２３区に１７万戸の新築供給があったが、すべて団塊がジュニアが購入したとしてもまだまだ潜在需要があるということだ。

一方地価が上がると、保留需要（持っている人が売らないで貸したり
使ったりする）が増す。つまり土地的にも中古的にも供給が減る。

普通は高くなれば需要が減って、供給が増えるのが経済学の理屈だが
不動産だけは代替性のない一品モノゆえ理屈が違う。

過去の地価上昇の際には常識であったことが１３年たつと忘れられる。
岩田規久男氏の本などに詳しい。

>>330
先見の明がある貴方なら次の総理は誰でどのくらい続くのか分かるよね？
教えて

東京の都心回帰は長いスパンから見れば始まったばかりですよ。
都心湾岸部と都心東部がその中心であるのは誰も異存ないと思います。
真のアーバンライフは都心回帰をした人達の子供が若者になり、
また、20代の独身賃貸族が都心部に根付いた時に始まります。
まだ、序盤と考えた方がよろしいかと思います。

どんな都市生活がそこで生み出されて行くのか
とっても楽しみですが、
その宴に参加できる資格も年々厳しくなって行きそうです。

都心の土地、不動産価格は、外国資本の大きな
お金が流れ続ける限り、上がり続けるようですね。
ＮＨＫで言っていました。
　日本の公定歩合、つまり利子が異常に低いから
お金を借りて不動産を買うと、利子と不動産利回り
の差、つまり利ざやを稼げるから投資をし続け
るという説明でした。
　世界の都市で、顕著に利ざやが稼げるマーケット
が日本、特に東京なんだそうです。
　
　だけど、外国投資家は、いざとなったら、一気に
逃げることもあるだろうから、注意が必要ですね。

都心湾岸部と都心東部が都心回帰の中心って、
湾岸部も都心だ。
東部も都心だ。
と、さりげなく認めさせようとしてない？
23区湾岸部と23区東部が都心回帰の中心なら分かるけど。
と、異存を言ってみる。

都心東部、都心湾岸部
基準地価上がったとは言え、
西側の県境外周区より
まだまだ安い。

都心回帰の受け皿はいまだ健在なり。
都心回帰が続けば、
東京の都市構造は大きく変わる。

団塊ジュニアが買ってるとか買ってたって説が、
どこまで信用できるかだね。

それにしても、地方からの若者の流入は多少だと予言できるのは凄い。
予知能力者か。

来年１月には
総戸数３千戸クラスのＴＴＴが完成、入居が始まる。
６千人を超える人口移動が起こる。
都市構造の変革も待ったなしの状態。

江東区には都営や旧公団の大規模住宅が非常に多くある。
これらは築30年前後で比較的中低所得者が多い。
彼らは生涯転居することなどないし、建替えもできない。
皮肉なことに江東区の利便性が増すほど「居座り続ける」
（これあくまで新住民の視点）。
江東区が都心に距離的には近いながらもヤンキー的風土を保ってきたのは
彼らが原因で、それはこれからも変わらない。
彼らの子供は繁殖能力が高く収入は低いので、
居住老人の死などで空いた築30年住宅に入居して
安い家賃で利便性を謳歌して、きちんと「世代交代」していくからだ。
これから先、江東区では新旧住民の対立がさらに激化するのは必然。

新旧住民の対立なんてどうでもいいです。

質問です。
今朝の新聞に出ていた
「都内基準地価が１２％上昇」
ということと、みなさんがおっしゃる、
「もう買える人がいないから２３区新築マンションは天井」
という話はどうつながるのでしょうか。

天井というのは、来年１月の地価公示で上昇ゼロになるということですか？
それともあいかわらず、昨年の上昇分・・とかいう話になるのでしょうか？
それとも、地価とは無関係に「下がりはじめる」のでしょうか。
それとも、今回の１２％上昇は「一時的なもの」なのでしょうか。
待っていたらいつか下がりますよね。皆さんの話を信じて待つことにして
すでに１０ヶ月たちましたが、本当に大丈夫なんでしょうか。
お願いです。わかるように教えてください。

347さん、地方も少子化です

もう天井、これからは下がる、もう下がり始めた、少子化は深刻・・・
そういう話はずいぶんこれまでにあった。もう腹いっぱい聞いた。
しかし、まだ都心は上がり続けている。

みんな自分にとって都合の良い話や妄想を語っているに過ぎない。
要は買えない者の負け惜しみなんだろうね。

公示や基準地がいつのデータを下に、いつ公表されてるかをお調べください。私もその遅延性や（鑑定士の）硬直性については過去何度か書いてます。

上がる下がる論者とかじゃないが、それは前年度から今年の７月１日まで
の上昇率なんじゃないの？　だから来年度はそこまで伸びないか横ばい
といいたいんじゃないかな？

>>350
あちこちで特集が組まれているけどそういうのは見ないの？
経済紙やWBSとか？

1年スパンでみれば12%だが
ここ一月の上昇率は止まったんだよ

それが都内のMS価格に反映されて値下げされるのはいつ頃でしょうか？来年春発売まで待てばいい？

おそらく、上昇率はピークを打った、という材料をもとに、横ばいとか、下落する、とか言っているんでしょう。よくネガティブ派が引き合いに出しているみずほのI氏なんか、これからも3-5年上昇が続くと言っているんですがね。

リク○ート住宅情報を担当している方は
「来年4月にはマンション価格が下がってるよ」
と言ってましたよ。

後、野○不動産の営業もこれから売り出そうとしているマンションについて、土地を高くで仕込んでいるのに、地価が下がりつつあって、
「値付が難しい」って悩んでました。
「土地の購入価格を簡単にはマンション価格に反映させれない」って。

それでは、去年の７月から今年の７月までの上昇率は都内基準地価１２％上昇
天井なら去年１月から来年１月までの公示地価は、（１２％＋０％）÷２＝６％になれば
いいわけですね。
それでもって来年の基準地価の上昇が都内０％となれば正しいのでしょうか。
確か、ここで今年の７月くらいからもう天井だって話だったですよね。
来年７月まで買わないで待っていて、買える物件がどんどん遠くなったらどうしよう。

でも昨年が都内の上げ幅が６．７％。今年が１２．４％と上げ幅倍増なのに、そういう
暢気な予測でいいんでしょうか。
ここまで大々的に「値上がりしました」広告されると、誰でも不安になりますよね。
待っていて本当に大丈夫なんでしょうか。
今買うのは本当に待ったほうがいいのでしょうか。

噂はどうでもいいです。本当のところ堂考えたらいいのか
よくわからなくなりました。自信をお持ちの方に教えていただきたいです。

本当に地価が下落傾向なのは、埼玉、千葉のバス便などの土地のことですか？
都内のマンション価格が今後下落基調なら、なぜ、豊洲も、晴海も売り急がないのでしょうか。
再来年の３月竣工物件が、再来年３月販売物件よりも安くなるということになればこんなにうれしいことはないです。

天井という言い方は曖昧で正直よくわかりませんが、２年後に今の価格より５％以上は安くなると考えていいのでしょうか。

＞大暴落はないのですから「欲しいなら、買う」という態度でいいと思いますよ

大分トーンが違ってきたな。
今すっ高値で買うのは大間違いって書いてあったのは誰の書き込み？

それと一度下がり始めたら循環性で下がるのが不動産市場の特性で
ちょこっと下がってお休みなんて都合のいい値動きするかしら。

何ていうのかなぁ。基準値ってこんなにいっぱいあって、実は世田谷の既成住宅地などの
多くは取引が無くても価格がついているよね。
これは欽定価格みたいなもんだよな。
みなさん相場でいけばこれで売ってもらって損はないでっせってヤツ。
地方都市なんて７月に未発売でも開発のある場所だけ突出している。
土地の仕入れは２年前だったりするのに。
まぁ、これで売ってみせます。仲介しますって業界のメッセージなんじゃないのかね。
９月の２０日の週に決ってだすのも、秋のマンション販売のテコ入れみたいなもんだよね。
日経の川口の住宅展示場を訪れた客のコメントも、何かぴったりすぎて笑える。
消費者がマンコミで１年間下がるキャンペーンを毎日書き込んでも全国紙で
第二部までつけて「値上がりしました」広告打たれたんじゃかなわないだろうよ。
少なくとも企業も地主もこれ見てこれ以下で土地を売るって話にはならん。
というか抱え込むか、ビル建てて貸そうって気になるだろう。供給は引くよ。

在庫が多少投げ売られても後が続かなきゃ下がりっこないでしょ。
コメが凶作で、在庫を溜め込んで高値売りしようと思っても次の年が豊作なら
無駄なことというのはわかる。
でもこの調子なら来年も米屋の前に農家がコメ出荷しないよ。
デベは物件売らないと困るけど、土地持ちは土地売らなくても全く困らない。
そんなに多くコメ倉に仕込んでいるのなら別だが。逆に仕込んでいたらそれだけ
強気なんじゃないのかね。

「欲しいなら買う」態度で良いというのは賛成ですが、

「実際価格が下がっている」というのは何をもって下がっていると判断してます？

１）レジデンスの同物件、同タイプの部屋の価格が中古で下がってきているということ？

２）業者の入札価格が同地域、同条件においても下がっている？

３）新築オファー価格が引き下げられているということ？

よくここでも東京駅から５㎞圏の話題がありますけど、発想の転換的に言えば自宅から５〜６㎞圏が日常の行動半径の限界と考えられます。
実はこのことにある程度確信を持ったのは、中央線沿線の新宿以西の学生にアンケートを取ったところ、中高校生まで新宿以東に行ったことがないという人がほとんどだったからです。
結果として本来のアーバンライフを満喫するにはセンターコアエリア内に住居を構えることは必須事項ということになりますから、最近の都心生活が人気なのは確かに理にかなっています。
今更ですが六本木のヒルズ族などはその象徴と言えますね。

土地が安く仕入れられるようになったってことなんじゃないの。
どこの郊外の話かしらないけど。

今回の地価公示の新聞論調で面白いのは、どこにも「バブル」の文字がでてこないことだ。
一部の高値を「高騰」とすら表記せずに「上昇」と淡々と書いている。
総じて、都市再開発の効果で地価が上がることは『当然』という論調なんじゃないのかな。
長い歴史の中で、今が「都心部」が下がりすぎて、回復してきているという受け止め。
５０代が都下や千葉埼玉に住んで、３０代が都心に住む「所得と資産の捩れ」を是正していく
には郊外の「地価」も上がらないと、退職した団塊が土地を売って田舎に帰るのもままならない。
地価は、団塊ジュニアが家を買うためだけに下がればいいってものじゃないだろう。

高齢化社会っていうのに、だれも６０代以降の世代のことを考えてないよね。彼らはすでに持っている資産がある。
それが下がるよりは上がったほうが、売って老人ホームに入るにしろ
人に貸すにしろ都合がいいだろうよ。
世の中老人と若者では老人の数が多い。

>363
>消費者がマンコミで１年間下がるキャンペーンを毎日書き込んでも全国紙で
第二部までつけて「値上がりしました」広告打たれたんじゃかなわないだろうよ。

つまり消費者がいくらマンコミでキャンペーンやっても効果がないってことですね。

じゃあ、そんな意味のないものに長々と反論しなくてもいいんじゃないの。放っておけば。

×今回の地価公示の新聞論調
○今回の基準地価の新聞論調　スマソ

老人も金持ち老人より貧乏老人のほうが多いんだけどね。
確かに持っている人は持っているんだけど、数ではね。