23区内の新築マンション価格動向（その15）

共稼ぎは６０００万が上限だろう。

お見合
条件、預貯金１０００万以上
当方　１０００万
都内７０００万新築マンションを共有債務で購入できる方

なんてやってるわけか。

遺産と共稼ぎの合わせ技が最強。
それにしても団塊Ｊｒそろそろ終り？
せっかく憧れの武蔵小杉がでてきたのに。

都心部に富裕層が集中し過ぎるのも問題だよな。

近郊の良好なお屋敷町が消滅の危機です。

若い人がぜんぜん入ってこないよ。

住居費にお金かけすぎて、生活がかつかつになるのは本末転倒。
周りにもついていけなくなる。という意味で６千万オーバーの
物件は確かに遺産なしのリーマンの上限かも。

吉祥寺も、代沢も東が丘も、消滅の危機。

その伝でいけば中野はとっくに死んでる。荻窪も、高円寺も
学生と老人の町。

別に若者が住む必要もないし、時が来れば世代は入れ替わるよ。

少子高齢化って、本当は大遺産相続社会なんだけど
団塊ジュニアは祖父母の数より相続人が多いんだよね。

そういう意味では金持ち団塊ジュニアは層が薄い。
一番いいのは大正生まれ戦争生き残り祖父母・昭和二桁・現在４０代
の相続連鎖。だいたい６０代後半と４０歳前後がタワマン高層階購入層。
あと親が死んで「戻り団塊」というのもいる。

決して世代が偏っているわけではない。
湾岸の大規模タワーとか総会に出てくるのは圧倒的に若手だが
住民は結構層は幅広い。６０代は郊外に住んでいてセカンドで買って
いる人が実際散見される。老後の医療環境を考慮しての話のようだ。
老父母の家屋を売って遺産分けした金で買ったという話のようだ。

そうだね、団塊の世代は５人くらいの兄弟結構多いね。

>>203
遅レスで関係ない方には誠にすまんが、
俺はジサクジエンみたいな真似しねーよ。
そもそも今都内にも住んでない。暇なこと言うな坊や。

だからさぁ、もう団塊ジュニアの「俺たちが買わなきゃ誰が買う」
みたいな話は不毛だからやめましょうね。
買い手はいくらでも沸いてでるしお金持ちは自分の欲しいときに
ちゃんと買うから。心配してくれなくていいから。


土地持ち爺さん婆さんが死亡すれば時価評価で１億〜２億の資産は分割の必要が
でてくる。（ご存知の通り路線価格に住宅の控除がつくから評価は半分。借家なら
１／３になる。相続税払うケースは極めて稀）
相続人が４人でも５０００万にはなる。そういう人の孫がマンションくらいいくらでも買う。
そう書くと数はどれくらいと訊く人がでてくるだろうから調べてみた。
２３区の高齢者の死亡件数は約６万件／年
http://www.fukushihoken.metro.tokyo.jp/kikaku/news/kakuteisu16.pdf
持ち家比率が５割としても３万件は相続が発生する。うち半分は配偶者相続で
実際には子供の相続は１．５万件／年程度はありそうだ。

なんだか話がループしてどこの場所が良いだの悪いだのと、
永遠にこのスレで続きますね。

事実として、リーマン向け都心3区の物件は無い状況ですね。
（島津山のMS物件は良いと思うが値段が・・）

となると、個人の価値観（時代の流れを読む感覚等も含む）
土地勘で選択視するしかないでしょうね。

新宿・渋谷に勤務する人達は南西側を選択する方が便利だし、
東京駅周辺に勤務する人は、湾岸・北東側が便利だが文化が低いだの
ヤンキーが多いだのと敬遠する人が多い。

イメージではなくて自分の足で候補地を歩いて判断するしか
ないでしょうね。自分はそうしてます。

普通に家族の意見が優先でしょう。自分は後回しです。

＞２５８
でも、１億円オーバーの土地がそのうちどのくらいしめているんでしょう？

１億だったら１人２５００万にしか成らないよ。２億オーバーの
土地でしょ？

坪２００万で７０坪なら１．４億。杉並・世田谷・吉祥寺の昭和の区画分譲はその程度。
厳密に計算しなくても相続人の数とか場所とかで違うけど。
田舎でも道路拡幅で１９９０年代に土地を売ったら５０００万くらいの金にはなっている。
そもそも日銀が今日発表した家計の金融資産１５５０兆円の大半は
６５歳以上が保有しているらしい。
それが一部に集中しているのでなく、相応にばらけているという話を
申し上げている。

あと、杉並、中野にいっぱい建っているボロアパートは皆個人地主の
所有物。築２５年以上ということは７５歳以上のオーナーの持ち物。

まぁ、ない人にある人の想像しろといっても無理。遺産なんて祖父母が
死んで相続した親が内緒にしていて親が亡くなって判るか、途中で
子供に援助の形で出てくるかの違いがあるだけ。

もらえたらありがいたいと思って減らさずに子供に残す手立てを
考えればいいだけだ。
無い人に相続の説明しても仕方がない。
まわりにいる５０代、６０代、７０代が結構ゆとりがあるのは
４〜５千万規模の「小さな」遺産相続のせいだというのは
事実として知っているから申し上げているだけだ。

中央区人形町のＵＲ新築賃貸タワー。
家賃が３０万円前後だが、応募平均倍率が８.６倍だとさ。
最高で８８.７倍。優遇倍率無しの倍率でね。
都心駅近のタワー人気は賃貸でも凄いね。

ちなみに最高が８８.７倍と端数なのは
３戸あるタイプに、２６６人が応募したから。

>>265、266
30万はファミリー（3LDKクラス）ですね。
人気が集中したのは50平米以下で20万以下。
URが人気なのがいいのかどうか存じませんが。
旧住都公団も再起、プレゼンスめざましいですね。
まさに民業圧迫か。

ちなみに仮に30万取れたとして、6000万7000万が本来いいとこ。
出し値9000万1億に化けてるのが今のマーケットですかね。
リーシングの成否もシングルテナントリスクも横に置いといて。
で、まだまだ上がるとおっしゃってる方がいるわけで。
UR新築タワーが満室になったら市場賃料が上がるのでしょうか。

今朝もTXでサブプライムのことやってたけど、酷すぎるね。
英語もロクに話せない人をだましてローンを組ませるわ、
ローンの書類を偽造するわで、家を売ってたりしているそう。

この秋には200万人の人の利率、支払額がアップするんだって。
利率や支払額がアップすることさえ知らされずに買った人も多いんだろうね。

サブプライム問題自体は根が深いよ。アメリカの金利のリセット（低金利から高金利＝現状金利へのシフト）が本格化するのは来年から再来年。まだ氷山の一角という見方が大勢。あと、世界的な住宅バブルの象徴だった英国にも金融機関（ノーザンロック）への波及が顕著に見られてるし、今後しばらくはこの問題で持ちきりでしょうね。デベも土地を高値で仕込んでるだろうから、国内の不動産価格がすぐさま下がるかは議論の分かれるところだろうけど、このまま一本調子で上がるとは現段階では思えない。とりあえずこの秋の販売戦線が今後の不動産市況を占う試金石と思って眺めてる。

あ、あと余談ですが、URの賃貸条件は敷3だけど、礼金・更新料ナシだから
よくある礼2更新1と比較した場合、2年で割ると0.125ヶ月分、
仮に30万だとすると37,500円分（12.5％）相場賃料より安いとなりまふ。
礼金ゼロも増えてるけど、分譲賃貸だと敷2以上で礼2とか強気でしょ。

住都公団なんてなくしてしまえって意見が大勢だったのにねぇ。。。
ゾンビだね。

首都圏中古マンションの最近の動きが出ました
新東京タワーに関連するエリアに上昇が見られます。
郊外はやはり苦戦のようです。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/tankaranking-syuto-sin.pdf
中古価格を無視した形で新築マンション価格が突出しているところが
近郊、郊外に見られますが、
このような所は新価格も受け容れられないでしょう。

上記東京カンテイのレポートですが
中古ではなく新築ですね。売り出し。

ちなみにろくに分譲がなかったところで
年度が替わって急に大手や高級っぽい物件が出たりすると
坪単価ベースでは跳ね上がるので全幅の信頼とはいきません。

中古はこちらでした
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/tankaranking-syuto-chu.pdf
新築価格より信頼できるのが中古価格と家賃水準です。
つまり将来の資産価値ですね。
中古、家賃ともに机上の数字で需要が無くて実際は売れない、貸せない
って例が郊外に多いから要注意ですが・・

まあ、これも指摘しておきますと、同じ物件同グレードの物件が
取引されたとは限りませんから。
ただ中古も成約ベースで上がってるのは事実なんでしょう。
（裏にチャレンジ価格？で売れ残ってる分は知りませんが。）

中古成約は半数以上が築20年以上でこの比率は変わってないから、
過度に同グレードじゃないと言ってみてもしょうがない。
ただし成約ベースで上がっているのは過去からその通りで驚きではない。

今後は何より賃料でしょう。

>275
ごめんね、率直な感想。
あなたの書き込みって、どれも中途半端な印象がある。
あぼーん機能付の専用ブラウザないのかな。

余計なお世話。私にはあなたの書き込みの方が無駄に感じます。
己の中途半端な表現力で、定性的に言い切るのはお止めください。

というか、7月の頭とかピークのデータ持ってこられても・・・・
8月、9月の体感では少なくとも上げどまり、もしくはやや下げ。
不動産屋の売物件の張り紙とかもぽつぽつ手書きで値下げしてたり。

そんな感じじゃない？

上でちらっと出ていた即日完売！！のプラウド千代田富士見スレでも株価下がってこのままだとキャンセルだ〜みたいな書き込みまであったけど。いや、ネタで書いてるだけかもしらんが、結構やっぱり株安で損こいてるハイレバ組にはそれなりに逆資産効果がじわじわ出てくるよね。これから。

あ〜あ　アメリカのせいで世界中がバブルになるぞ〜

中古市場、
センターコアエリアでも北部はさえないね。

都心の再開発計画が目白押しで、
渋谷、新宿、池袋の相対的地位が下がって行くのは明らか。
実際、新宿近辺の地価上昇は非常に鈍い。
以前のバブルとは違い、場所が選ばれています。
今後都心のオフィスビルが実際に竣工、企業の移動が始まり、
また、都心湾岸部のマンションが竣工、人の移動が始まったら、
その凋落傾向はより鮮明になるでしょう。
東急は巨額の資金を渋谷駅周辺にこれから投資するが、
企業にとってこのエリアを選ぶメリットは少ない。
ファッション関係企業も東日本橋近辺に集まる傾向がでている。
大きな賭けだが頓挫する可能性が大きいだろう。

城東地区の発展には意外と台東区がカギを握っている気がします。
文字通り世界に通用する”繁華街”と”スラム街”が共存するわけですが、このスラム街の今後の姿によって明暗が分かれると思います。
それにしても都心からの距離だけなら一等地の価値がある広大なあの地区を、なんとか有効活用できないものでしょうか？

>２８３さん、「都心の再開発計画が目白押しで、渋谷、新宿、池袋の相対的地位が下がって行くのは明らか。」

再開発計画ってどのへんでどういう内容ですか？教えて頂けますと大変ありがたいです。

>>281
>センターコアエリアでも北部はさえないね。

墨田区在住ですがやっぱり入っちゃいますよね。
あー残念。

>>285さん

大手町再開発（経団連ビル周辺）、丸の内周辺ビル建て替え事業（地所）
日本橋再開発（旧東レビル/三井ビル等が更地）、官民一体とした
兜町周辺旧ビル建て替え事業、秋葉原再開発（これはほぼ終了か）、
JR神田駅周辺（ここは難航しそうだが日本橋と大手町に引っ張られ激変する可能性がある）

東急が逆立ちしても超えられない壁があると思う。

一度、激変した文化（渋谷周辺）は現代が要求するビジネス環境に対応
するのは非常に困難な状況でしょうね。
街をかっ歩しているチーマー＆ギャルサー達をどうするの？
別の文化の街が創設されても対応するのが東京の歴史。浅草が良い例。

>>287
流行ると言うことはいつかは廃ると言うこと。結局その繰り返しですね。

六本木ヒルズが持て囃されたのはつい数年前。
丸ビルからは早くも外資証券が撤退してるし・・・
新宿・渋谷もこのまま黙っていないでしょう。
流行に就いて一喜一憂しない心を持ちたいものです。

中央通りの日本橋から見る景色は爽快ですよ。
汐留まで道が真っ直ぐ伸びていて歩道が広く歩きやすい。
当然ながらそこに集まる人達も違うしね。

丸ビルは外資が撤退しようが不動の位置だと思うし、
六本木ヒルズはちょっと・・・比較対象とは異なるのでは？
日本の艦隊企業はあの辺には本社は設置しないよ。

オフィス需要の話とマンション市場は基本的に無関係。
究極の職住近接の話なら多少は関連があるが・・・

ライブドアにコムスンに村上ファンドに楽天etc、、。
ヒルズのイメージは地に落ちたのは周知のこと。
もう六本木はブランドイメージとしては中の中レベル。

都が主導で資本投下してる東京駅界隈が今一番ホット。

>> 291

だから、東京駅周辺から通勤時間10-15分圏内のマンションが人気が
あって即売するのじゃないの？　湾岸地域も含めてね。

ブランドイメージ？

丸の内　→　エリートサラリーマン

六本木　→　遊び人

丸の内→　堅実家

六本木→　楽天家

丸の内のブランドイメージが上がってもその影響が城東地区に及ぶわけでもなく、ましては城東の先のチバサイタマイバラキには全く関係ない。

エリートでもないのにエリートに寄生して、丸の内だ・湾岸だ・言ってるのが一番滑稽

>東京駅周辺から通勤時間10-15分圏内のマンション
現実を知らないようだな。
大手町から京葉線の駅まで徒歩１５分
大手町から有楽町線乗り換え徒歩１０分乗り換え５分
東西線なら、葛西、門仲　木場　東陽町
半蔵門線なら清澄白河だけど
実際通勤時間１５分といったら日本橋小舟町くらいだね。

> 298

え・・大手町を基準にするなら東西線の飯田橋サイド、千代田線の
根岸サイド等のことでは？それと乗車時間では？10-15分は。

銀座も若者を呼び込もうとして必死なようだけど、
ショッピングセンターみたいな街に若者が集まるとは思えないけど。

秋葉原では、オタク文化を作ってきた若者たちは、すでに逃げ出しているようだしね。