23区内の新築マンション価格動向（その15）

>>215
４８階とかの角部屋でしょ。ああいうの売れ残っているっていうのか？
高額物件は足は遅い。
とはいえ武蔵小杉駅傍のジャスコの隣は根付けが強引だね

ただ、相対的な価値観として世田谷が買えない人は、田園都市線で
なく武蔵小杉に行きそうな空気

>>218
２３区で言えば、
昔から住んでいたほんの一部の人を除けば、
大部分が終戦後５０年代に上京して、まだ地価が上昇していない時点で
西側近郊に持ち家を取得した（終戦後間もなくで、東側は空襲の影響で
住める環境になかった。また、戦後の復興で工業地帯となった。この為、
西側近郊しか選択肢は無かった。）
最初は杉並区、次が世田谷区の順。

１９５０年に二十歳で上京したとして、現在７７歳。２５歳で子供が
できたとしてその子供は５２歳。
平均像としては
本人６７〜７７歳
子供４２歳〜５２歳で、団塊の世代は対象外になる。

団塊の首都圏出身者は戦争の影響で非常に少なく、この為、地方から
大量の流入があった。持ち家取得時にはすでに西側近郊は前の世代で
占領されていたため、大部分は郊外に持ち家を求めた。それは広範囲に
３県にまたがる。
従って、首都圏団塊の世代の大部分の親は地方に居住しており、
親の遺産を売ってリッチになれる人は非常に少ない。

一方、４５歳から５２歳の層は、
持ち家取得時がバブルに当たり、超郊外を含む郊外（親元の沿線に当たる
西方郊外が多い）にかなりの高値で買うはめに陥っている。親の遺産は
あるものの、まだ相続には至っておらず、恵まれているようで、
不幸な居住生活を現在過ごしている。

持ち家で、６５歳以上高齢者が一人住まいor二人住まいの数
２００５年国勢調査より
　　　　　　　　一人住まい　　　二人住まい　　　合計
１位　世田谷区　２２４８８戸　３１８３２戸　５４３２０戸　
２位　練馬区　　１７０２１戸　２７８１６戸　４４８３７戸
３位　杉並区　　１５６９９戸　２２１２２戸　３７８２１戸
４位　大田区　　１５３１０戸　２５７２９戸　４１０３９戸
５位　板橋区　　１１５３５戸　１８３９４戸　２９９２９戸

４２歳〜５２歳の層もいずれは西側近郊の戸建を相続することになるが、
その時予想される影響として以下が考えられる。
①分割相続による西側近郊戸建の大量処分が発生。
②西方郊外にある持ち家を売って、近郊に引っ越す人も出てくる。
これらの影響を受け、西側の不動産は将来大きく値下がりする可能性が高いと言える。

>>222
先生。団塊世代の親は、復員もふくめて子供との年齢差は３５歳というのもざらでっせ。５７歳の子の親が９２歳とか結構いますよ。
長子と末子の間が１５歳なんてざらだし。

今一番金持ちは戦前、戦中生まれ。６５歳前後の親は純然たる
戦後の「一旗上げた持ち家世代」。戦後の中野や野沢、太子堂
上北沢、吉祥寺、杉並などの区画に戸建てを買ってずっと
住み続けた世代。

それ以前の親たちは戦争で焼けたか、農地改革と相続税で資産を
細切れにされた犠牲者。

あんたらのオヤジさんも同じように考えた。
ここまで高くなると、もう買える人はいないだろうからいずれは安くなる
俺たちが買わなきゃ誰も買わない

これがメジャー世代の傲慢な「消費者主権」が生んだ幻想。
生協がまとめて不動産のバルク買いでもすれば金持ちに
勝てたかもしれないが、「住宅生協」なんるものも出来たがやった
ことは田舎のミニ開発。

結果は、「時計の針はもどせない。帰ってこない。」涙は明日に　ｂｙ　杉田二郎

首都圏出身の団塊Ｊｒの大部分は郊外の生まれ、育ちです。
親元近くへの居住願望が強く。これが郊外の不動産市場を下支え
しています。しかしこの状態も長くは続かないでしょう。

それでは、西側近郊が何故高値維持ができているのか？
これも結構簡単な理由です。
①上記に書いたように、西側近郊はまだ先住者に占領されている
状態で、供給力が非常に弱い。
②大学が西方郊外に偏っている関係で、上京者の賃貸居住が多く、
これらが不動産の購買層となっている。

①については、今後相続による持ち家処分が始まれば増えて行く。
②については少子化で地方から首都圏私立大学に進学する数が減る。
（地方の人も安価で、教育レベルも高く、通学に便利な地元の公立
大学志向が高まる。これにより、地方の公立大学卒業後、就職のため
上京する人の比率が増える）

＞昔から住んでいたほんの一部の人を除けば、

先生
東京都の団塊世代の人口（国勢調査データから）
１９５０年に（０歳から４歳）　７８万人

赤ちゃんが一人で上京してくるんですかい？
少なくとも７８万人の親は東京に住んでいたんだと思いまっせ。

先生・・だから団塊の３／４は貧乏。
だけど総数が多いから無視できんのですよ。

相続による持ち家処分は、その子孫の住宅取得資金になる。

＞少子化で地方から首都圏私立大学に進学する数が減る。
これは、マーケティングデータによれば正反対。
いまや、地方の私立大学は定員割れ。惨憺たる状況。
東京の有名私大に人気集中。
＞地方の人も安価で、教育レベルも高く、通学に便利な地元の公立
大学志向が高まる。

そりゃいいけどどれだけ定員数がありますか？とにかく東京の私大は
４万１０万規模。地方国公立は１校１万もいないでしょう。
先輩もいない大学出てどうやって東京の企業に入れますか？
先生は大学でも世間知らずなんですね。

地方大学を出ても旧帝大以外就職機会に恵まれない。
東京以外に職はない。今後ますますその傾向は続くといわれてます。
先生頑張って。

>>226
当時の婚姻率と出生率を考えた上で、逆算した親世代の数がどうなるか？
例えば２で割れば３９万人。
ちなみに２００７年１月時点の２５歳〜２９歳東京都の人口は約９８万人。大きな数の差です。

①分割相続による西側近郊戸建の大量処分が発生。

発生するのが確実なのはなぜ？まあ発生したとして、買手がいないという条件が揃えば、価格が下がるかもしれませんね。というか、どこだ西側近郊って。世田谷区と一くくりでまとめても、渋谷近郊や成城があれば調布市隣接のところもある。前者も下がるって言いたいのかな。だとすると良いね。買いたいところだ。

下がらんでしょう。。調布市隣接あたりは今も安いでしょ。そこを狙うんだったら今買いなさいよ。金利もべらぼうに低いんだし。

>>228
地方の私立大学は当然淘汰されるでしょうが、
首都圏の３流私立も淘汰されます。
進学を目的とした上京比率が減り、
就職を目的とした上京比率が上がって行きます。

地方経済の疲弊が進めば、
首都圏の３流私立に進学させる
経済的余裕を持った親は少なくなります。

地方の私立も悲惨だが、首都圏の私立も一部を除いて悲惨。
一部自体も社会人や老人を募って生き残りに頑張っている。
それほどまでに少子化が進んでいるんですよ。

>>229
そりゃ年子で４年間に連続して生まない限りそういう理屈にならんぞ。

子供が一人いたら兄弟３人団塊でも（ありえないけどな）
でも親は父母で２人
２／３　なら５２万人

だけど団塊の兄弟っ年子がそんなに多いか？
むしろ３５歳の親と２７歳の親がこぞって生んだから増えたんでしょ。

団塊世代が４年で止まったのはなぜか。
産児制限と優性保護法実施による
中絶の合法化。避妊具の普及。
＊＊＊の子沢山がこれ以上増えたら経済が破綻する。
そう政府は考えた。

＊＊だね。少子化というから話がおかしくなる。
団塊と団塊ジュニアが過大な設備投資を誘発して
あとが続かなくなくなって正常化しているだけだよ。

>>230
買手が少なくなる要因としては
①進学・上京による賃貸一次居住者が減って行くこと。
②就職による上京比率が増え、賃貸一次居住者が通勤利便性を
重視し始めること。

多田でさえ少ない若い者の多くが上京しちゃったら、
新鮮な国産農作物は食べられなくなるね。自然食派の都会の
みなさん、それでも地方が疲弊して良いのかなあ・・・

世田谷区が、10代後半から20代前半の人口流入が多いこと、これが今後も継続する可能性が高いのに？

世田谷区の人口ピークは2021年の823,703人、そこから減少するも、2030年においても現在より高い人口を維持というのが推計Dataです。
生産年齢人口の構成比は平成42年頃でも70%前後を維持する。東京都平均は64%、全国平均は59%。

数じゃなく比率を見ないと分かりませんよ、教授。論文書けないでしょそれじゃあ。

政治家や医者が世襲制になっているのに、不動産も世襲を考えずに
都心が買えるはずがないではないか。遺産の話はマスコミにもネット
にも載っていない。こつこつ登記簿をあたるしかない。

昭和一桁が都内の住宅を買い。昭和二桁が都下や田園都市線を買い
遅れてきた団塊が郊外の果てまで地価を押し上げた。
昭和一桁の子供はポスト団塊。９０年代に郊外マンションを買った＊＊くじ世代
ただし親が田舎でも土地持ちならば相続資産は結構多い。団塊と違って
兄弟は少ない。
昭和二桁の子供が今の４０代。祖父母が死んで、介護保険やデフレのせいで
意外なほどに資産を残していたりする。
団塊の親は３／４は田舎にいるか千葉埼玉茨城の郊外に移転しているか
都営住まい。

>>237
あんたが農業やんなよ

↑
世襲（せしゅう）とは、親の手にしている特定の地位や肩書き(官位や爵位など)、職業等を、その子や係累が引き継ぎ、それによって社会的な権力や権限を得ること。
　
医者は世襲ではありません。医者には社会的権力などがありません。

医者が世襲なら、八百屋も魚屋も花屋も世襲になります。

比ゆ的に一般的にそういうだろｗ

理屈でかなわないと言葉尻とらえて・・・おお立派だこと。

資産は循環している。戦後の平等社会ができたのは相続税と
農地解放のせいだ。
しかしインフレで相続税制が緩和されたあとでデフレがきて
相続税制がカネ持ち温存に働いた。
いまの６５歳前後のプチブルおばさんたちは、親の遺産で潤って
いる部分が多い。
キャッシュで持っていたらひとたまりもないが、９０代は
７０年代に不動産ブームを生きた世代。

６５歳は豊か。５６歳〜６１歳は少しも豊かではない。
団塊ジュニアは祖父母の代まで遡れば豊かか豊かでないかわかるよ。

とにかく団塊ジュニアももう３０歳超えてあとは祖父母の遺産の
有無で親経由援助がうけられるかどうかという話につきるよ。

都心周辺マンションを買ったから勝ち組ではない。
相続を含めて８０年代、９０年代を資産をキャッシュと不動産で
うまく持ちまわった勝ち組子孫だけが都心周辺マンションを買えた

実際、２００４年現在で３０代の若手がどうやって１０００万、
２０００万の自己資金を貯めたかだ。

介護保険がなければ、毎月２０万の介護費用が７年で消えてなくなる
１５００万の介護費用が浮いて、６５歳の子供に遺産として残る。
いい世の中だ。

30代の若手だってきちんと稼いで自宅から通うか寮に入っていれば
１千万は軽いでしょ。奥さんと二人で少なくても２千万。
親に頼らずとも３千万くらい二人でもっていた夫婦少なくないん
じゃない？　ブランド品などに目がないタイプでなければ。

ここで都心マンションが下落しはじめたら格差社会なんてなくなる。
そりゃ望ましい方向には間違いないが、社会のベクトルはそちらを
向いていない。

団塊ジュニアは自己中だけは・・親父譲りだぜ〜♪

ブランド品やレストランに興味がないなら都心周辺すまなくて
平気だと思うけどねｗ

>>247
そういう人は、つべこべ言わずに買ってます。キャッシュで持つか
運用するか不動産買うか真剣に考えている。
あなたがそうなら、なぜ待っているのかわからない。

簡単に言うと
高額物件買うには
遺産か
共稼ぎか
どっちにしても都心部が優位になりますね。

共稼ぎは６０００万が上限だろう。

お見合
条件、預貯金１０００万以上
当方　１０００万
都内７０００万新築マンションを共有債務で購入できる方

なんてやってるわけか。

遺産と共稼ぎの合わせ技が最強。
それにしても団塊Ｊｒそろそろ終り？
せっかく憧れの武蔵小杉がでてきたのに。

都心部に富裕層が集中し過ぎるのも問題だよな。

近郊の良好なお屋敷町が消滅の危機です。

若い人がぜんぜん入ってこないよ。

住居費にお金かけすぎて、生活がかつかつになるのは本末転倒。
周りにもついていけなくなる。という意味で６千万オーバーの
物件は確かに遺産なしのリーマンの上限かも。

吉祥寺も、代沢も東が丘も、消滅の危機。

その伝でいけば中野はとっくに死んでる。荻窪も、高円寺も
学生と老人の町。

別に若者が住む必要もないし、時が来れば世代は入れ替わるよ。

少子高齢化って、本当は大遺産相続社会なんだけど
団塊ジュニアは祖父母の数より相続人が多いんだよね。

そういう意味では金持ち団塊ジュニアは層が薄い。
一番いいのは大正生まれ戦争生き残り祖父母・昭和二桁・現在４０代
の相続連鎖。だいたい６０代後半と４０歳前後がタワマン高層階購入層。
あと親が死んで「戻り団塊」というのもいる。

決して世代が偏っているわけではない。
湾岸の大規模タワーとか総会に出てくるのは圧倒的に若手だが
住民は結構層は幅広い。６０代は郊外に住んでいてセカンドで買って
いる人が実際散見される。老後の医療環境を考慮しての話のようだ。
老父母の家屋を売って遺産分けした金で買ったという話のようだ。

そうだね、団塊の世代は５人くらいの兄弟結構多いね。

>>203
遅レスで関係ない方には誠にすまんが、
俺はジサクジエンみたいな真似しねーよ。
そもそも今都内にも住んでない。暇なこと言うな坊や。

だからさぁ、もう団塊ジュニアの「俺たちが買わなきゃ誰が買う」
みたいな話は不毛だからやめましょうね。
買い手はいくらでも沸いてでるしお金持ちは自分の欲しいときに
ちゃんと買うから。心配してくれなくていいから。


土地持ち爺さん婆さんが死亡すれば時価評価で１億〜２億の資産は分割の必要が
でてくる。（ご存知の通り路線価格に住宅の控除がつくから評価は半分。借家なら
１／３になる。相続税払うケースは極めて稀）
相続人が４人でも５０００万にはなる。そういう人の孫がマンションくらいいくらでも買う。
そう書くと数はどれくらいと訊く人がでてくるだろうから調べてみた。
２３区の高齢者の死亡件数は約６万件／年
http://www.fukushihoken.metro.tokyo.jp/kikaku/news/kakuteisu16.pdf
持ち家比率が５割としても３万件は相続が発生する。うち半分は配偶者相続で
実際には子供の相続は１．５万件／年程度はありそうだ。

なんだか話がループしてどこの場所が良いだの悪いだのと、
永遠にこのスレで続きますね。

事実として、リーマン向け都心3区の物件は無い状況ですね。
（島津山のMS物件は良いと思うが値段が・・）

となると、個人の価値観（時代の流れを読む感覚等も含む）
土地勘で選択視するしかないでしょうね。

新宿・渋谷に勤務する人達は南西側を選択する方が便利だし、
東京駅周辺に勤務する人は、湾岸・北東側が便利だが文化が低いだの
ヤンキーが多いだのと敬遠する人が多い。

イメージではなくて自分の足で候補地を歩いて判断するしか
ないでしょうね。自分はそうしてます。

普通に家族の意見が優先でしょう。自分は後回しです。

＞２５８
でも、１億円オーバーの土地がそのうちどのくらいしめているんでしょう？

１億だったら１人２５００万にしか成らないよ。２億オーバーの
土地でしょ？

坪２００万で７０坪なら１．４億。杉並・世田谷・吉祥寺の昭和の区画分譲はその程度。
厳密に計算しなくても相続人の数とか場所とかで違うけど。
田舎でも道路拡幅で１９９０年代に土地を売ったら５０００万くらいの金にはなっている。
そもそも日銀が今日発表した家計の金融資産１５５０兆円の大半は
６５歳以上が保有しているらしい。
それが一部に集中しているのでなく、相応にばらけているという話を
申し上げている。

あと、杉並、中野にいっぱい建っているボロアパートは皆個人地主の
所有物。築２５年以上ということは７５歳以上のオーナーの持ち物。

まぁ、ない人にある人の想像しろといっても無理。遺産なんて祖父母が
死んで相続した親が内緒にしていて親が亡くなって判るか、途中で
子供に援助の形で出てくるかの違いがあるだけ。

もらえたらありがいたいと思って減らさずに子供に残す手立てを
考えればいいだけだ。
無い人に相続の説明しても仕方がない。
まわりにいる５０代、６０代、７０代が結構ゆとりがあるのは
４〜５千万規模の「小さな」遺産相続のせいだというのは
事実として知っているから申し上げているだけだ。

中央区人形町のＵＲ新築賃貸タワー。
家賃が３０万円前後だが、応募平均倍率が８.６倍だとさ。
最高で８８.７倍。優遇倍率無しの倍率でね。
都心駅近のタワー人気は賃貸でも凄いね。

ちなみに最高が８８.７倍と端数なのは
３戸あるタイプに、２６６人が応募したから。

>>265、266
30万はファミリー（3LDKクラス）ですね。
人気が集中したのは50平米以下で20万以下。
URが人気なのがいいのかどうか存じませんが。
旧住都公団も再起、プレゼンスめざましいですね。
まさに民業圧迫か。

ちなみに仮に30万取れたとして、6000万7000万が本来いいとこ。
出し値9000万1億に化けてるのが今のマーケットですかね。
リーシングの成否もシングルテナントリスクも横に置いといて。
で、まだまだ上がるとおっしゃってる方がいるわけで。
UR新築タワーが満室になったら市場賃料が上がるのでしょうか。

今朝もTXでサブプライムのことやってたけど、酷すぎるね。
英語もロクに話せない人をだましてローンを組ませるわ、
ローンの書類を偽造するわで、家を売ってたりしているそう。

この秋には200万人の人の利率、支払額がアップするんだって。
利率や支払額がアップすることさえ知らされずに買った人も多いんだろうね。

サブプライム問題自体は根が深いよ。アメリカの金利のリセット（低金利から高金利＝現状金利へのシフト）が本格化するのは来年から再来年。まだ氷山の一角という見方が大勢。あと、世界的な住宅バブルの象徴だった英国にも金融機関（ノーザンロック）への波及が顕著に見られてるし、今後しばらくはこの問題で持ちきりでしょうね。デベも土地を高値で仕込んでるだろうから、国内の不動産価格がすぐさま下がるかは議論の分かれるところだろうけど、このまま一本調子で上がるとは現段階では思えない。とりあえずこの秋の販売戦線が今後の不動産市況を占う試金石と思って眺めてる。