23区内の新築マンション価格動向（その15）

銀座と青山を比べるなんてナンセンスだよ。街の成り立ち、カラーが全く違うよ。

クラス感という言葉は正直苦手ですが、エルメス銀座の紳士売場みたいで。
リテールと住むのと違うでしょうけど。ブルゴやタイユアタイと、ソブリンハウス（今銀座じゃないか）にエルメス、どっちも好きでした。完全に余談です。

表参道ヒルズ　は、ガラガラだよ。

結局、
埼玉千葉の郊外物件を高く売っていこうとしたデべの目論みは、失敗ですかね。

師匠、元気だったんですか？

埼玉や千葉を選ぶ人ってゆうのは、浮かれやすい性格の人は少ないだろうから、慎重に選ぶんじゃないですかね。

それもあるだろうけど、地縁がある人が選ぶのが一番では？
上京組みだと東京志向はある。ただ、買えない場合はもちろん
郊外を選ぶ人もいるだろうが。
その点神奈川は、あえて神奈川という人が多いね。特に横浜と
遠い！のに湘南はこだわり派が多い。だから街が愛されているのだが。

池袋はあまり通らないので分からないのだが、
渋谷・新宿と銀座・丸の内では歩いている人の雰囲気からして随分差がついちゃったね。
働いている人（ＯＬ、リーマン）も含めてあくまでイメージだけど、
渋谷・新宿　　：　Ｔシャツ、自転車二人乗り
銀座・丸の内　：　スーツ、高級車
これでいて買える周辺の価格が、同じか下手すりゃ東寄りがちょっと安いんでしょ？
となると引っ越しを真剣に考えるよ。
少し大きめなのにも移れるし。

ついでだけど秋葉原が利用できるのも長い目で見ればかなりお得だよね。

ライブドアショック、村上ファンドショックやスティール問題で
日本の司法の横暴さに外資が嫌気がさしている。
日本から資金を引き上げて中国に向かわせいる。

金妻が流行った頃、なぜ南側の住宅地が人気があるのかについて、
「すてきなことが起こりそうな期待感があるから」といっている人がいました。誰だか忘れましたが。

そういわれれば、湾岸とか浦安とかを除くと、
北側、東側はすてきなことが起こりそうにないかもしれません。

現在、荒川区に住んでいますが、すてきなことの期待感はない代わりに、
衝撃映像を見る期待感はありますね。

＞２８
言いたいことは分かるんだが、銀座・丸の内に対して
西側なら青山・表参道（・裏原宿）と見てあげたほうが
いいんでないかな？

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/bbr/contents/feature/market07/03/ind...
↑
これからマンションを買うのに損をしたくない人は絶対これを見ておいた方が良いですよ！

護国寺の住友物件を見ると，都心物件はもう一段階上がりそうですね。
郊外は冷え込んでるのに，2極化が激しい。

32さんのリンク先は、
要するに都心は下がり難い。城東にお買い得物件はある。
という、至極常識的な御意見ですね。

城南買って大損した経験のある私には、
妙味なんてありませんでした。

>>36
単にあなたの目利きが悪かっただけでしょう。

８月の首都圏新築マンション価格、大きく下落　不動産経済研
　不動産経済研究所は９月13日、８月の首都圏マンション市場動向を発表した。

　それによると、８月の新規発売戸数は3,337戸（前年同月比1.9％増加、前月比47.9％減少）で、８カ月ぶりに前年同月比で増加した。

　１戸当たりの平均価格は3,965万円（前年同月比2.7％アップ、前月比25.3％ダウン）、平米単価は53.9万円（前年同月比3.5％アップ、前月比23.5％ダウン）。先月は「億ション」の供給が重なり、バブル後半の92年11月以来の高水準だったため、その反動で一転先月比で大きく下落する結果となった。

　新規発売戸数に対する契約戸数は2,189戸で、月間契約率は65.6％（前年同月比11.7ポイントダウン、前月比8.5ポイントダウン）となった。

城南信者か。以前からいる。

これから先、
城北、城東の　３０００万円→６０００万円　は有りそうだが、
城西、城南の　６０００万円→１２０００万円　は無理じゃないの？

40さん

38の書き込み見てみて。
どっちも無理よ。

足立区の、駅から遠くて安いことろなんか
結構、下げ相場に強そうな気がする。

城東は、昔から、割と所得水準の高くない
職人さんとか、零細商業の集積があったところ。

時代が変わって、べらんめぇの職人さんのかわりに
青白い顔の手比較低所得のSEさんなんかが住んだとしても、
基本、ブルーカラーの城東というキャラは変わらないし、
それでいいと思うよ。

どぶ板長屋が縦に伸びてタワマンになっただけでしょ。

世の中、本質はそうそう簡単には変わらないよ。
変わる必要もない。

表面的な変化にだまされず、深遠な本質を見極めることが
大事ではないですか？

「上がるか・下がるか」の単純二面思考
資産価値にばかりこだわりライフスタイルを考えない
価値観。
早大教授の榊原 英資氏が書いている現代社会の
幼児性・拝金主義の傾向ってここのスレにも表れているね。

本質をわかっているのは案外男より女。
買い時か否か理屈をこねたがるのは高額のローンを背負うのが嫌な男。

女はフローのコストミニマムで現実を享楽的に行きたいか、賃貸で
垂れ流す住居コストをすこしでも減らして子供の教育費ストックに
まわしたい。

現実を生きている女のほうが度胸が座っている。

住宅を選ぶのに、「損か得か」というのもおかしな話。
欲しいか欲しくないかで考えるべきでは？

３８の記事の意味も取り違える素人が
未来予測をやって屁理屈をこねているから笑わせる。
３８は都心６区の物件が激減、残りの物件の
住戸専用面積が６０㎡以下になったことの現われ。
広さを求める層は郊外にむかう。
都心タワーの安売りが消えて安心した
中堅デベがすでに仕込んだ郊外を着工したからだ。

>住宅を選ぶのに、「損か得か」というのもおかしな話。
>欲しいか欲しくないかで考えるべきでは？

両方考えなる必要あるでしょう。
とんでもないお金持ちでない限り。

全ての買い物（借り物）には得か損かの考慮があってしかるべき。
住宅はほとんどの人にとって、最大の買い物なので
ましてや損得は人生を左右しかねない。

でもって不動産価格は浮き沈みが激しいのでやっかいだ。

榊原さんてKO教授から早稲田になったの？どうでもいいですけど。

城東って一言で言いますけど、地縁もなくいきなり相対的安価で選ぶの？
あえて割安って表現は避けますが。

あ。師匠が釣れた。

マンションなんて買ってすぐ２割下がるのが当たり前
（ｆｒｏｍ　「２００５年３月　暴落と投売りが始まる」スレ）
と思っていながら、上がりはじめたら
「もう天井だ。買手がいなくなれば、必ず下がる」
などと泣き言をいう。

師匠　榊原先生　2006年春から早稲田大学客員教授(大学院　公共経営研究科)(インド研究所所長)に就任。らしいですよ。新刊のタイトルご存知ですか？

それはさておき

買う気もないのに、買えないのに評論だけしているのって
オタク趣味だね。
アイドルならいつか金持ちと結婚するだろうが、結婚したら
「いつ別れる？」て思うのかね。
高値の花が堕ちるのを待つってのはなんだかなー。

＞５３
おい、お前、何様？

買い煽りになる材料を、方々から断片的に集めて集成するから、
同じ投稿の中でさえ矛盾や相克が生じてしまっている。
それが必死に見られてしまう原因では。

そう感じますか。私はバブルの前の静けさの様に感じます。

ロンドンもある時をもって急激に家賃が上がった。地震のようでした。
この低金利はプレートが段々と沈み込むような感じです。摩擦に耐え切れなくなった時、バブルが生じる。

サブプライムの影響が直接的で無いにも関わらずこの低金利の状況というのは、神風以外の何物でも無い。

まあ、自己居住用のキャピタルゲインにそれほど意味は無いですが、不動産を持つことは難しくなりますね。日銀は確実に金利を引き上げて欲しいものです。

榊原か・・・
日本をダメにしたＡ級戦犯だな。

>55さん
同意。

ランニングシャツやキャミソールみたいな寝間着が普段着のエリアまで、値上がって欲しくないものだ。このレベルまでいくと、一見景気良くても乞食と犯罪が増えるね。いつも上海でそう思う。

ライフステージなんて言葉は、日本の業界が勝手に煽って常識化
してるだけ。客観的に見ればまず確実に損してる。物件選択の自由も
ろくになくて、早い時期に見通しの聞かない何十年ものローン組
んで、利上げにもろに影響されて、人生設計の変更も容易でなく
て・・本来はあまりいいとこない（もっとも我が家を持つという
主観的な満足感は否定できないのだが・・・）。

妙な物件に焦って手を出さずに、賢くキャッシュを増やしておけ
ば、余裕をもって見れるし、利上げだって追い風になりうる。

つーか、経済的なことだけを考えるなら、概ね新築は損で、築10年以上の中古が良い。新築とか築浅でないと売るときに・・・というのは錯覚。新築でも築浅でも売るときは大体築10年以上の中古。その中古を買うときに、買う側も同じように「新築とか築浅でないと売るときに・・・だから安くないと築10年以上は買いたくないよね」と思うから結局安くしか売れない。
新築・築浅はその錯覚の分、高いのだから、経済的には損と言うわけだ。

原油が上がれば、建築資材だけじゃなく、
うどんやパン、納豆から蒲鉾まで上がるよ。

原油高が続くかどうかはわからないけど、
お金は慎重に使ったほうがいいと思う。

>>52
自分を卑下するのはよくないよ。

結局、強気派、まだまだ上がる派は、最近元気ないね。

株安とかで相当やられて、青息吐息かなｗ

いまから、大借金して、高額物件取得するなんて、ＫＹだねｗ

そもそも買う物件が無いよね。この枯渇状況で何を検討すれば良いのか。

>>60
築１０年と言うと、
消費税率アップ前で駆け込み需要があり、
マンションラッシュになった時期。

外人まで工事に雇われて、突貫工事した物件が多い。
実際、裁判沙汰になった物件を知っている。

後で泣かないと良いですね。

じゃ、マンションなんて買わないほうがいいってことになんねーか。

欲しくなければ買わなくて良いでしょう。

欲しくなる時期は必ずあるから、そのときに欲しい物件があるかどうか、って結構難しいけど。

ここは貧民の粗探しが盛況なスレッドです

福田首相に代わってすぐ消費税ＵＰか？

独身３０代の公認会計士です。
港区の超高層マンションの夜景が綺麗な階の３ＬＤＫ住まいです。
職場は六本木方面の外資系金融、基本年収２本、スペシャルＶＩＣでもう１本くらいかな。とりあえず金には困ってません。

誰も聞いてないけど。ｗ

66さん。

私も。なんか最近そう思います。

金があまってて1000万円くらい損しても平気な人か、
いきおいで買ってしまえるような人でない限り、
結局、買わない方がいいのではないかと？

考えると、土地部分なんてほとんどないわけで、たかがコンクリートの箱に何千万円もの価値があるとは疑問です。

販売時に、デベが植え付けるイメージなど、数年たてばまぼろしでしょう。

マンションにそれだけの価値がないと思う人は、それはその人の価値観ですから、買わずに一生賃借をすればいいだけです。ただし本物のバブルがきたら、それこそ二度と買えなくなりますよ。80年代の不動産バブルでと泣き笑いをみた人間よりのアドバイスでした。

バブルが来ちゃったら暴落もあるんじゃ・・・

いや、さすがに今回、バブルになって、それが終わった時は前回のようなへまはせんでしょう。
１，２年で一気に不良債権処理して、下げは２割程度どとどめると思うよ。
実際、今回のアメリカの処理のスピード感を学んでほしいよね。日本の金融当局にも！

でも、はっきりいって買い時は過ぎちゃったんだし、
二度と買えないつーのは違うのでは？
ただ、やっぱりみんなマンションなのかねー。戸建はどうよ？

既にバブルのピークだを迎えたと思いますが。
これ以上の高値で誰が買うのでしょうか？素朴な疑問です。
欧米も中国も既にバブルのピークだと思います。

確かに欧米はこれから調整局面だとは思うが、処理スピードが速いから、もとの水準まで下がらんよ。
上海に至っては、調整がはじまってすでに３年ぐらい経ってるから、そろそろ底打ち、上昇モードなんじゃないの。
繰り返すけど、９０年代の日本のように、金融機関が１０年近くも不良債権を隠して、金融当局が本格的な不良債権処理を怠るといったような不祥事は少なくとも先進国では、ふつう起こらんよ。
だからもとの水準までは下がらないし、適度な調整を経て、最高値を更新していくのが、資本主義で運営されている国のふつうの不動産価格推移。

ロンドンも？

このところ都心の人気高層マンションで、2億円クラスの物件の売り情報が目立ち始めました。
たぶん転売業者や、外人投資家が売り払おうとしてるようですね。
だいたい、分譲時価格の1.5倍から2倍の値段になってます。

今回バブっているのは「不動産」と「商品（原油、とうもろこし等）」
であって株式は正常なので、暴落するのは不動産のみでしょう。
海外からの投機マネーが日本の不動産に雪崩れ込んでいたのが、
サブプライム問題をきっかけに逃げています。東証REIT指数も年初来
最安値圏ですよね。マンションの値上がりを見込んだデベが大量の完成
在庫を抱えて秋の商戦を迎えます。高い確率で値崩れを起して来年3月
決算に向けて投売り状態になるでしょう。今はじっと「待ち」の局面
です。

今まで投売りとかよく言われてきたけど、実際投売りなんてされませんでしたよね。想像するのは勝手ですがね。

これから本格的に始ります。実際田園都市線沿線の郊外物件では、
竣工物件がかなり売れ残り、2割引きがあたりまえになっています。
23区内も一部の好立地を除き、これから1割2割引きはあたりまえ！
となります。ご期待あれ。

たとえば、ほんとにマンションだけがこの値段でだれも買えなくて値下がりするとするでしょ、、、。不動産のみバブル崩壊したとして、不動産業界の株下がるでしょ、株価にも当然影響出る訳ですよ。だいたい関連業界の人の給料は下がるし、そうすると他の業界にも影響出てくるでしょ。外資が日本の不動産から手を引いたからといって、あなたが関係ない業界にいるからって、そんなに、自分に取って都合良く、不動産のみ下がる訳無いじゃない。あなたの給料も下がるのよ。株式はバブルでないって、ここ数年で株価も順調に上がってる上に、バブルの頃より安いのは不動産とどこが違うというのかね。頭打ちにはなるでしょ、それと値下がりするかは別ですね。大量に在庫があるのは都心の物件じゃないじゃん。都心の物件で竣工時に10戸も残ってるまともなデベの物件なんか一つでもあります？。だいたい、あなたたち新価格なら買えてたのかね？。新価格のときも同じ様な会話してたのよ？。でも新価格の値段をいまはみんな安かったって言ってるの。２億の物件はそうかもしれないけど、都心では9000万ぐらいまでの物件は未だに順調に売れてますからね。あんたたちどうせ１億ぐらいの物件で買えないって言ってんでしょ、、、。このへんが一番見落とされてるとこですね。全然まだまだ高値というか今の相場は続きます。

>>85
郊外の話されてもね。ここは23区板。
23区という見えない壁は隣あった市部と比べてとてつもなく価値が変わる。

８月の首都圏建売戸数、20％減少　不動産経済研
　不動産経済研究所はこのほど、８月の首都圏建売住宅市場動向を発表した。

　それによると、８月の新規発売戸数は373戸（前年同月比20.0％減少、前月比29.2％減少）となった。

　新規発売戸数に対する契約戸数は161戸で、月間契約率は43.2％（前年同月比13.0ポイントダウン、前月比11.4ポイントダウン）。

　１戸当たりの平均価格は4,610万円（前年同月比2.8％アップ、前月比9.9％ダウン）となった。

またしても、ベビーブーマーに引っかき回されたということかな。

売る側も狙って仕掛けたんだろうけど。

住宅情報ナビで地図を見ると春、夏に比較して23区内も青色マーク＝棟内モデルルーム＝完成物件在庫が増えとりますね。

値段を下げず時間をさらにかけるか値段を下げるかさてどっち？
この調子ならデベ決算期になれば値下がりが期待できそうだな。

時間をかけても売れなければ、新しいプロジェクトのための資金回収
をするため、損失覚悟の投売りがはじまるよ。
もっともっとも〜〜っと下がれ。

買いたい相場は高い…

買い損ねた豚がブヒブヒしている内は買い安心だなｗ

>>92　いくらでも完成在庫拾ってくれ。よろしく。

こんなところにいるのは、ごくごく一部だよ。
それも何度も同じ人たちが書いているんだしｗ

８３さん、力強い分析。さすが不動産アナリスト。
猛烈反発する86さんにしても、まだまだ上がる、とは言わないものね。
まだまだこのレベルで横ばい、という予想ですから。
やはり、サブプライム問題は、多くの人が感じているように、複雑で見えにくい分、暗い影をグローバルに落として長引く気配。

こういうときにこそ、来年には2倍以上上がる、なんていう「青年の主張」も面白いんだが。さすがに見当たらなくなって秋。

大手デベは賃貸オフィスの新規竣工・賃料上昇が大きいので、マンション販売が長期化しても十分増益を達成出来る。寧ろトリプル新価格が受け入れられにくいという結論がほぼ出たので、現状の高値水準の用地取得は控えており、向こう3〜4年の用地取得も完了していることから新規プロジェクトの為に在庫を値引き販売するというインセンティブは働かない。金利上昇の再燃や消費税増税のタイミングでエンドが買ってくれるまで、気長に待つスタンスだと。

中堅以下の専業デベはそもそも最近の23区物件を仕込めていない。郊外・駅遠に手を出した結果、8月供給のように都下・他県物件ばかりになると単価も契約率も大幅に下がる。銀行の彼らへの貸出姿勢、特に開発ＳＰＣへのノンリコも金融庁検査の影響で慎重になっている。

結論としては、投売りされるのは郊外・駅遠・弱小デベの物件のみ。こういう物件が欲しいのなら決算期末を当てにしてもいいのかもしれないが、23区内の優良物件は少なくとも2〜3年というスパンでは下がらない。

どうも最近販売価格の短期的上昇ばかりに捉われた論調が掲示板でもメディアでも主流だが、同じ位重要な金利水準が軽視されすぎ。異常な低金利が長く続いた弊害かもしれないが、少なくとも日銀は政策金利をあと1.5%は上げたい状況だし、10年国債利回り1.5%というのも奇跡の水準。キャッシュで買える方ならまだしも、3年経ってようやく販売価格が500万下がったけど金利が1%上がってローン総支払額が1000万増えた、というのは十分あり得る話。

９６さんはするどい。この柱のひとつの結論というところでしょうか。きっとプロでしょう。ありがとうございます。大変勉強になりました。

不動産とは性格が異なるオープンな株式市場を引き合いに出して、マンションの販売価格が短期的に上昇したから暴落！！という短絡的な意見をたまに見かけるな〜。

20年前のバブル期のほうが購買層は全然今より少ないんですねえ

>>100
税制も今とは違いますしね。
当時の状況は知らないんですが転売し放題だったんじゃないでしょうか？

私が「いつもの長文の人」です。
仕事がらみで不動産市場おきかけていたので、結構長文書き込んだり
データアップしてきましたが、忙しくなったんで新スレには書いていませんよー。同じことの繰り返しじゃ発展性ないし。少々飽きた。

確かににくり返しなんですよね。
ちょっと思ったんですけれど、地縁があるなら埼玉千葉でも選ぶのに
躊躇はない気がするんですよね。東京にこだわるのは東京出身か地方
出身者かなあと。それでその人たちが買えないとそりゃつらいですよね。

>>83
>今回バブっているのは「不動産」と「商品（原油、とうもろこし等）」
>であって株式は正常なので、暴落するのは不動産のみでしょう。

今の日経平均株価は組み替え前の銘柄に置き換えると
2万5000円弱ぐらいになるので、こちらの方が急上昇していますね。
最近の株ブームで株式市場の方がバブルな状況だったと思いますが・・・

＞この人の3ヶ月前くらいの書き込みと今の書き込みの差を見ると笑えるよ。

私の思考のストーカーを楽しんでいただくのは結構だが

私は、すでに買った人間。もう一軒買いたくて市場ウォッチしている
立場で、状況が変化するなかで「仮に」主張が変わろうと笑われる
筋合いはない。

ひとの思考を笑える立場の君はさぞかし先が見えているのだろうよ。
お前のようなやつがいるから、書き込みモチベーションが消える。

後だしジャンケンしかできない奴は敗北者か、人をからかうことで
自分を慰撫しているだけだろ。

>98
失礼ながら、金融機関で不動産業界を見てる者で、「長文の人」ではない。
人口問題を語るなら跡取りがどうとかイメージで語らず、せめてこのデータ位は出してくれよ。
http://www.ipss.go.jp/
全国の人口は2005年以降減少開始しており、世帯数も2015年以降減少するが、
東京都はいずれも2020年まで増加を続ける。
そもそも年間8万戸のマンション供給と人口減少というマクロ動態を結びつけるのが短絡的過ぎ。ニッセイ基礎研が団塊退職でオフィス不況に陥ると唱えた2010年問題はいまやお笑い種となっている。人口減少がマンション業界のトップピックとなるのは少なくとも10年先で、それまではアフォーダビリティ（年収と販売価格の関係）、金利、税制の影響の方がはるかに大きい。96でトリプル新価格が無理といったのは、このアフォーダビリティが下限に達したから。

消費税アップが急浮上してきました。
超短期的な駆け込み需要はあるかもしれませんが、厳冬がきそうです。
消費税が上がれば、ますます不動産は売れなくなってゆくでしょうね。

>108
過去の消費税引き上げで駆け込み需要とその後の低迷が起こったのは事実。
ホントは5%あがっても100万位しか変わらないのにね。
ただ、販売業者は消費税を在庫一掃のチャンスと狙っているようです。

＞＞１００
金利も今より高く、もちろん平均所得も低かった。にも関わらず、87年〜90年くらいの期間、一般消費者は、通勤距離、広さ、ローン金額、いずれかを犠牲にして、今の2倍以上する水準で住宅を購入し続けた。もし金融当局が強引な融資規制を行わなければ、もっと長い間この状況は続いたことだろう。何が言いたいかというと、よくこれ以上あがると購入できる人がいなくなるという論調をみるが、そういうことは言えないということだ。昔のようなバブルルはこないにしても、住宅価格に関する常識は、時代、地域ごとに異なるということだ。

永遠に上がり続けるというような不動産神話ですね。
サブプライムローンもその神話に基づいていたわけで。
人間は学ばないものですね。

>90 これですねhttp://www.jj-navi.com/shuto/FJ010S90030.do?JJ_GA=tiles.FJ010A01A00002...
青色も増えましたが、新価格の赤色が増えてます。

中古物件も増えてますから、さすがに供給気味かと。
在庫抱えている業者から、値引きしそうです。

不動産が売れなくなるのと、＊＊＊がマンションを簡単に買えると
いう話は無関係だろ。

貧・乏・人も伏字かねｗ　所得の低い人でいいのか。

１１０は事実無根。

２０年前のことを正確に知っているのは５０代以降の人。
一次取得者が住宅購入に踏み切ったのは１９８５年が最後。
それも松戸の４０坪４５万の宅地に建つ３８００万の戸建が精一杯。
バブル期の需要は大半が二次取得者だよ。
当時買ったのは団塊世代。
むしろ９０年以降の購入が下落、残債割れの犠牲者を増やした。

＞在庫抱えている業者から、値引きしそうです

いくら値引きするとキミが買えるか計算してみた？

＞116

二次取得者がいるには、その受け皿となる一次取得者が必ずいるわけです。

もうスレ閉鎖したら？・・・・

>>118
あんた何がいいたいかわかんないよ。だから何？