23区内の新築マンション価格動向（その15）

２０年前を知ってて当時売買もした５０代だけど、
首都圏のピークは１９８７年前半までだった。
確かに買替え需要の二次取得者と、投資家が主体。
一次取得者なんて少ないよ。買える価格じゃなかったから。
但し、北関東のピークはその後も１年以上続いた。
都心から外へ外へと需要が動いたからね。

８０年から８５年は、一次取得者が買えるのは、中古か都内の６０平米以下の仮住まい。
そこから転売して郊外一戸建てというシナリオで動いていた。
しかし３５歳ではじめて家を買う世代は、８５年で郊外一戸建てを買える最後のチャンス
だった。８３年に３８００万で買えた駒沢のマンション６７平米は８６年には
６０００万になって９０年には１億３０００まんになった。
一次取得者がいなくても中古マンションは「二次取得者」や投機買いがいくらでも
いたんだよ。その時代の詳しい様子は昭和６３年頃の「東京問題」関連の書籍にいくらでも
出てくるよ。

全文あげるとこう言うこっちゃ。

以下のような状況ですから、年々既存在住者のプレゼンスが小さくなり、
地方からの上京者のプレゼンスが大きくなります。
既に区画整備がされ、開発余地も大きい都心湾岸部、都心東部の住居
地域化と人口増加は今後も進むでしょう。
現状西部に対しかなり安値ですから、不動産を購入するには楽しみな
地域と言えます。
有楽町エリアなどは今後増加する２０代層向けの商業施設を立て続けに
デビューさせていますし、伊勢丹・三越連合も本社は銀座で、明らかに
軸足を東にシフトさせています。
２０１１年に完成する新東京タワーと、その関連商業施設も楽しみです。

私は、既に区画整備がされ、町並みが整っている点で、概ね北限は
言問い通り、東限は明治通りと見ています。

首都圏（東京、神奈川、千葉、埼玉）年齢別人口
２００５年国勢調査、単位万人

０〜４歳　　　１４３万人　超足らない
５〜９　　　　１４８　　　超足らない
１０〜１４　　１４５　　　超足らない
１５〜１９　　１６４　　　凄く足らない
２０〜２４　　２１５　　　まだまだ足らない。新卒大量採用だ。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
２５〜２９　　２４３　　　これが適正水準かな？
３０〜３４　　２９２　　　団塊Ｊｒ。多すぎ。フリーター多し。
３５〜３９　　２６７
４０〜４４　　２３０　　　バブル世代
４５〜４９　　２００　　　ここが一番少ない
５０〜５４　　２２２
５５〜５９　　２７１　　　団塊。多すぎ。肉体労働系多し。
６０〜６４　　２３５　　　ちょい多すぎ。肉体労働系多し。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
６５〜６９　　１９５　　　生産労働人口外

消費者物価のインフレを知っているのは６０代以上の世代。
彼らは、老後に備えて不動産を買ってきた世代だ。また
彼らの親も戦後のインフレのなかで不動産の価値を身をもって
知っている。死んで資産を残し、孫がマンションを買っている。

資産インフレを知っているのは５０歳以上の世代。ただ、消費者物価の
上げが伴わず給与が伸びなかったから、ただ犠牲になっただけだ。
彼らの親は退職前に７０年代を向かえ、投資用に不動産を買って豊かな
老後を送っている。

３０代の世間知らずは資産インフレとバブルの区別もできずない。
インフレ＝悪みたいな「勧善懲悪経済観」は幼稚きわまりないと思える。

資産デフレがいかに起きにくいものか
地価高騰はいかに止めにくいものかは、
８０年代後半の地価高騰が
８８年以前から社会問題としてとらえてきた事実を知ればよくわかる。

そんなことより
東京駅から半径５ｋｍ圏内の
プラチナシートの奪い合いだろ。
金がうなるほどある奴は虎ノ門とか赤坂。
そうでなきゃ、都心湾岸部か都心東部。
新宿区と文京区は町並みが悪すぎるし、戸建多すぎ。
目黒区、品川区は外れのわりに高すぎ。

なんでサブプライムローンなんてものが許されたんだろうね。

後から後から新卒者が毎年大量に上京してくるんだから、今まで買いそびれた団塊Ｊｒはかなり危機感を持っています。かと言って金もなし・・・
湾岸物件のスレを見ると笑えるよ。

プラチナシートはあといくつ？
アキラメ〜〜ｗ
昔ながらの郊外住まい？

プラチナシートって。

東京駅から半径５ｋｍ圏内

上京組が簡単に買えるプラチナシート

早い者勝ちですよ。
押さないで押さないで
並んで並んでｗ

プラチナって言ったってぼろもうけの業者に吹っかけられてる
だけじゃん。今は＊＊高いマンションより株のほうがずっと割安でしょ。
マンション買うのは株でもうけてからでいい。

既出だが、東京駅は円心じゃないですね。住宅地として考えた場合、
円心はもっと南西に下るでしょう。だから渋谷も目黒もはいってくる
のです。逆に神田とか秋葉原とか上野とかは残念ながら外れます。
なぜ東京駅を中心に考えたがるのだろう？？（笑）

私の主人は江戸川区の農家出身・・・といっても今となっては
ほとんど農業もしていなくて、賃貸業が正しいのでしょうが。
私自身は関西出身だったので、どうしても西側の住宅街に住みたくて
いつも住む場所ではけんかばかりしていました。
東が嫌だとはさすがにはっきりとはいえませんでしたが、
主人にしてみればわかっていたのでしょう。。。。
でも子供の学校が遠いので、西側までいけませんでしたがようやく都心のマンションを買ってくれました。
主人曰く、所詮都心に住みたがるのは地方出身者だそうです・・・・

>>135
これは古い考え方ですね。
昔は西側が住宅地、東側と湾岸が工業地でした。
それだけの話にすぎませんね。

産業構造が変わって年々工場系は無くなる一方、
しだいに住工のバランス差は縮まります。
唯一変わらないのは、区画整備の状況です。
これは東側、湾岸の方が格段に良いですね。

戸建が密集している所はほぼ永遠に変わらないのです。

>>135
悔しがって必死になってもしょうがないよ現実なんだから。
日本や世界の顔（玄関）は
①東京
②羽田
③成田
④上野（北口）
⑤品川（南口）
などと、基幹地区がこちらなんだしね。

>>136
少子化で地方出身者が増えるから
東京駅から半径５ｋｍ圏内が上がるんでしょうね。

それから
治安面を見ても都心湾岸部と都心東部の方が良いようです。
西側近郊によくある木賃アパートを作らず、
そこそこの賃料の物件だけにすれば、たとえ人口が増えても
今の治安は維持できるでしょう。

ひったくり
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm
住居対象侵入盗
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm
粗暴犯
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_av.htm

138追加
首都東京の道路・鉄道インフラで見ると・・
①都心環状線（千代田・中央・港区）
②中央環状線（概ね都心３区＋新宿・文京・台東・荒川・渋谷・墨田・
　　江東のほぼ全域と、目黒・品川の北部地区。一部豊島・北・中野）
　＊新宿線の全面開通の後は最後の品川線で完成する
③国道基点・日本橋（R1・4・6・17・20などここから放射する）
④地下鉄（大手町、霞ヶ関・銀座界隈を中心に放射するが、
　　大江戸線は江東・墨田まで東進して環状させる都政策）

なんで、突然、東側に誘導大キャンペーンが始まったの？

テレビでも一生懸命やってるし。

中央環状線より内側が
都が今後重点的に整備する
センターコア部になります。

地方から上京されたみなさん
よく憶えておきましょうね。
詳しくはこちら。
http://www.jcca.or.jp/kyokai/inst_lab/vol_03/sec3.pdf

>>142
都心を中心にバランス良く発展したほうが合理的、効率的で
国益にもかなうからでしょう。

古い歴史に縛られたいびつな居住性向は、いびつな地価を生み出し、
不必要な通勤距離＝無駄な時間を生み出します。

国、都としても、早く古き因習から都民を解放したいのでしょう。
これから地方上京者が増えますから、その開放も比較的早い時期に
実現できるかもしれません。

今時の若者はゆとり志向です。のんびり派が主流です。
今後、地方からの上京者は増えないでしょうね。
東京都民は、東側や、埋め立て地には価格以外の魅力は感じてません。
よって高くなった湾岸はもうおしまい。

>136

そういう嫁が城東地区にはよくいます。
江戸川、葛飾、足立あたりの大地主（元は農家）に
嫁に行ったひとたち、地方から来ると、なんだかなぁ・・・でしょう。

地元で嫁にいったひとたち
都心や城西で無駄遣いしないで
しっかりと蓄財しています。

東側には行きたくない、あまり行かないっていう人多いよ。
雰囲＊＊過ぎ。

ローマは一日にしてならず。城東も然り。
10年後は変わっているかもね。知らないけど。
正直、東京暮らしは長いが、北区、足立区、墨田区に何か用事があったことが無い。変わるといいですね。

液状化マップ見るとちょっと東は躊躇するな。
賃貸なら別に気にしないけど。

http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/ekijyouka1/eki...

>>148
いくらなんでも一日じゃ無理ッス
２０１１年でしょ。
４年後ッス。

ここも東側売り込みに必死な営業さんが頑張っていますね
そろそろ新東京タワーの話題ですか（笑

荒川区はこれから再開発され上昇し続けるから、買いだな

オフィスビルとかならともかく、電波塔ができたぐらいで土地の資産価値って上がるものなんでしょうか？

財閥から中小までデベの営業は詐欺師と心得るべし

電波等の近くに好き好んで住みたがる人っているんでしょうか？
最近の電波は無害なんですか？

ですから、風水で見ると、
池袋新宿渋谷の各２０年が過ぎ、今後２０年は北東なのです。
東京の中心から見た北東、秋葉原・浅草・押上（新東京タワー）・日暮里近辺・
つくばエキスプレスの沿線などなど。
発展するはずです。

東が例え発展したとしても遊びに行く程度で
住みたいとは思わない。

企画、開発力の無い西側近郊の中小の不動産業者にとって
都心東部、都心湾岸の発展は目の上のタンコブ的存在です。

既に千代田区、中央区、港区あたりに賃貸ワンルームがかなり建設され、
西側近郊から優良な賃借人の多くが移動しました。
さらにその東に優良な賃貸ワンルームが大量に供給される事態になれば、
通勤利便性に劣る西側近郊の賃貸マーケットの劣化が急速に進むことに
なります。

＞159
西側住民は賃貸物件が出来るのを嫌ってるよ。
賃貸だとどんな人が住むかわからんからね。
ワンルームマンションなんか建てようものなら、
『住環境を破壊する○○建設は即刻計画を撤回せよ』
なんて垂れ幕が計画地一帯に出てくる。

だからなんで賃貸の話なんてしてるの？
業者うざいよw

お前の方がウザい

西側近郊のアパート
学生時代から住んで
学生気分そのままで
フリーター生活。
こんな人が２０代後半、３０代中心にいっぱいいます。

地方に職が無い今、帰るに帰れず、
このまま４０代になり、５０代になって行くとどうなるのか？
考えただけで恐ろしい光景が広がって行きます。

正社員採用された人達は
通勤に便利で、治安も良い都心部ワンルームに向かい移動、
その流れの中で取り残されて、凝縮度は高まる一方。

んじゃ
東側にはどんだけすばらしい民度の住民が居るの？
なんであんなに街の空気が違うの？

業者ウザ杉、スレのレベルが下がるんだよ
不動産業者はホントうさんくさい奴ばかり

フリーター２００万人割れ　昨年１８７万人　「年長組」なお課題
今回の改善をみると、１５〜２４歳は９万人減ったものの、２５〜３４歳
は５万人の減少にとどまった。
フリーターの定義から外れる３５〜４４歳のパート・アルバイトは
平成１６年以降、毎年２万人ずつ増え、平成１８年は３２万人に達する
などフリーターの“高年齢化”は深刻だ。

東側は高年齢フリーターは昔から沢山いるだろw

いや、これからは埼玉・千葉の時代です。

まあ
不動産を購入する場合は
少なくとも１０年先くらいまでは見て
住むべき地域を選ぶべきでしょう。

人は歳を取る

そしていずれ死ぬ

東側の東京北限は秋葉原まで。

東京の東側より神奈川、埼玉の方がまだまし。
リバーシティがぎりぎり許容範囲かな。
でもリバーシティも雰囲気？なんだよね。

東側なんてちょっと前には話題にも上らなかったのに、皆さんいつのまにか所在地にまで詳しくなってるｗ
こうなるともうアンチジャイアンツ人たちの心境とそっくりだね。
抱かれたくない男性NO.1だって人気のうちだから、シャレを通り越して本物になっちゃったってわけだな。

え？東側を買った人が書いているんだから地名分かるのは
当然なのでは？

>>171
お前が必死に話題にしているのをみんなが否定しているだけだろ（笑


>>170
住んでたけどRC無茶苦茶よかったけど？
イメージだけしか知らないんじゃないの？
月島あたりに高層がこれから立ちすぎだから
これからは、今の環境は維持できないかもしれないが

東京２３区の格差地図

◎就学援助率
http://blog.goo.ne.jp/nsorit/e/d81ebde1ecb4bcc0b247e26fe305a75c

◎生活保護率
http://blog.goo.ne.jp/nsorit/e/ccd81f0dfd74ad70044f3cce06e07697

◎税金滞納率
http://blog.goo.ne.jp/nsorit/e/fa45c18c6f36e70fe232ed31b257a3b1

◎私立中学進学率
http://blog.goo.ne.jp/nsorit/e/9c8b1acd369a0b4c64dbd8dc8daca5ff

◎長者番付登場者数
http://blog.goo.ne.jp/nsorit/e/1880fb1b5c3337285def844d4f308aeb

◎メルセデスベンツ保有台数
http://blog.goo.ne.jp/nsorit/e/6ed9f0f3da9fb72b049061d9c8fcda95

◎新築マンション坪単価
http://blog.goo.ne.jp/nsorit/e/6b0ae031ca0867e6ba08fa2755a091d7

>>174
現状の説明ならみんな知っていますガナｗ
それにしても必死やな
西側近郊の業者さんｗ

みなさん、１０年先を見て歩きましょう。

>175
ガラ悪いね

>抱かれたくない男性NO.1だって人気のうちだから、シャレを通り越して本>物になっちゃったってわけだな。

東側が出川とか江頭のようなイメージと同義出来るといった
認識でよろしいんですね。納得です。

なんで最近、どの板も東側推奨ネタが多いのかと思ってたけど
住宅情報マンションズ見て納得。
中小専業デベさん（オフィスその他に逃げられずマンションを
売り続けるしかない）の東側物件が目白押し。
営業さん、ご苦労様です。

私も飛行機機内で東京のマンションズ読みましたが、
４４１氏じゃないが、買いたい物件がないんですね。

10年先を見越してエンドが買う必要など一切なし。
もしそうなら10年後に買ってもまったく遅くない。

>>175
業者はアンタだけやがなw

地縁も何もない人に、

あっちはいいですよ。
絶対額が安いから。
相対的に安いから。
可能性ありますよ。
10年先楽しみですよ。

はないでしょ。

山谷や吉原、その他諸々の問題を抱える地域が
簡単に発展するとは考えにくいよね。歌舞伎町しかり。

上野公園へいくと炊き出しをやっているけど、
列をなしている大量のホームレスに驚かされる。

街の発展を考えるなら、まず彼らを何とかしてあげないと。

>抱かれたくない男性NO.1

女性を含めての３０代の独身率ですが
ご参考まで

１位　中野区　５５．１％
２位　渋谷区　４９．９％
３位　豊島区　４９．５％
４位　新宿区　４９．３％
５位　杉並区　４８．１％

184
そんなにみんなシコっているんですか？
早く適当なのを見つけて損切ればいいのにね。
いいトコに住んでいるひとはプライドだけ高く、結局は不幸に
なる人が多いね。

>>184

失礼ながら残念な人が多そうな場所ですね。

民度がよくわかるな　
高卒茶髪の頭の悪そうな不動産屋の顔が
目に浮かぶわ

169さん。
同意します。でも秋葉原だと買いたいような物件はTTTだけでしょう。だけど高いし、売りに出るのは眺望が悪い東側が多い。1年前だとそれなりに安かったんですけどね。

>>180 >>182 元祖匿名はん

東側を買いたくない気持ち良くわかります、しかし買いたくない人にまでセールスして無理に買ってもらう必要か無い時代に突入してしまったようですよ。
金に余裕があれば何も自分が住まなくたって良いわけですしね。

まあまともな文章を書こうや

>>185
渋谷区を除いて、実際は貧困生活で結婚もままならないようです。
民営の借家、世帯当り延べ面積が低い区
1位　中野区　２９．４ｍ２
2位　豊島区　３０．９
3位　杉並区　３１．６
4位　新宿区　３１．７
5位　北区　３２．０
6位　品川区　３３．３
7位　板橋区　３３．９
（最高は港区４８．８ｍ２）

みなさま。
下がり続けているREITはどの辺りが底値になると思いますか？

>>192
ＲＥＩＴはスレ違いですよ。
ここはマンションスレ。

>>193
東側賃貸の話より
よほど価格動向には影響しそうだがw

192さん。
渋谷にある某リート物件。一等地にある商業ビルですが、客が全然入っていません。私が知っている渋谷のもうひとつのリート物件は、やはり客は入らず、テナントが短期でコロコロ入れ替わっています。リート物件は、アメリカのサブプライム問題同様、いろんな問題も資金と一緒に分散されてしまい、持ちビルより緊張感がなくなってしまうんでしょうね。なんか、いずれ破たんするかも知れませんよ。

>>183
ホームレスの平均年齢も６５〜７０歳になった。
時代とともに、その中心は変わって行くんだよ。
この意味分かるかな？？？ｗ

>>193さん
物件下落より先にREITが天井を打った（のでは無いかと思われる）ということは、REITが底値になったら物件も再上昇を始めるという先行指標として役立つのでは無いかと思いますが。

>>195さん
全部が破綻することは無いでしょうが、安易に売れ残り物件を高値で関係会社から仕込んでたところは危険かもしれませんね。

というより、結局リーシングの問題だと思います。
想定賃料でリースアップできない、賃上げでバリューアップも想定の話。
新築なら満室想定。想定稼働率。想定Cap。
中途半端な店舗に毛の生えたオフィスなら上層階が埋まらない。
実は埋めようにも賃料取れない。

都内の新築分譲マンションも一部似た状況になってきてると思います。
買おうとしている物件を借りたい人がいるのか。東京東部とか、どう？
別に東に恨みはないですが、猫も杓子もマンション買う必要ありません。

>>197
もう少し下がるかもしれんが。ＲＥＩＴすでに底値近辺ですよ。
都心部地価も下がる？本当に？

元祖匿名さん。
なるほど。おっしゃるとおりです。
近所の竣工したばかりのマンション。完売だったはずなのにいまだに空室が目立ちます。
何部屋かが売りに出ていますが、家賃から考えると割高過ぎます。
当然、さらし状態ですが。

逆に買おうとは思わないが、借りてもいいと思える物件もある。
そういう物件はプレミアムを付けやすい。

>>199
ＲＥＩＴすでに底値近辺？本当に？

>>198,200
気持ち悪いので、いい加減に自分で投稿して、他人の振りして自分をほめるの止めにしてもらえませんかね。

ＲＥＩＴが格好のバッファになって、
不良在庫が市場にでて、相場を崩すのを防いできた面があります。
この受け皿がなくなるようだと、
実際のマンション販売手法にも変化がおきるでしょう。

みんなが乗らなくなれば車が安くなりますかね？
答えはノーです。

みんなが買わなくなればマンションの値段が下がる？

少しは下がるかも知れないけど、これもノーでしょうね。
新築は作らなくなるし、中古も売り出さなくなります。

高く買ったものを安く売らなければならないほどにデベも個人も困っていない。
2000-2004が安かったのは説明するまでも無いでしょ。
その数年前に、社会が不良債権を処理しようとして異常に安い土地が供給されたことと、勢いで湾岸に作りすぎて供給過剰になったことが原因ですよ。

同じことが起こらない限り、同じレベルには下がらない。

売れ残りが値段を下げるのなんか、数年前からずっとやってたことでしょ。今になってそれが下がる指標のひとつになるかね。

旧価格だったパークハウス笹塚なんか新価格の中でひときわ安かったが売り切るのに1年近くかかった。
マンションは安いだけでは売れない。

しかも、1億以上のマンションを買える層はうじゃうじゃいる。
都心に富裕者向けマンションを作っていけばよい。

下がる論者は何を期待しているのやら。

下がる論者は自分の収入があまりに平均的なのにも関わらず、平均以上の立地に家が欲しいという欲張り者だと思われます。もしくは自分が見えていない。

>>205

下がる論者ですが、供給があるにも関わらずみんなが買わなければオファー価格はともかく、約定価格は下がります。当たり前すぎるほど当たり前。地方の地価が低いのはみんなが買わないから以外の何物でもない。

中学生レベルの話としても価格は需要と供給の均衡点で決まる訳ですから、供給過剰であれば値段は下がります。

ただ供給サイドがコスト割れする水準では供給を止めるでしょうから、供給サイドがどれくらいになるかを抜きにして需要面だけ話をしても仕方ないでしょう。

で、私個人は新築物件については今の価格帯では供給がだぶついてると考えているので下がるという予想をしています。

この前即日完売した「プラウドタワー千代田富士見」なんて３０６戸の募集に対して９００人申し込みが殺到した。平均１億超の物件だったのに、、、ここだけでも１億を軽く払える６００人が買えずに涙を飲んだはず。よく買い手が付いて来れないからマンションはこれ以上上がらないって言う論調があるけど、良い物件があれば買いたい人はまだまだたくさんいると思います。

＞２０７で、私個人は新築物件については今の価格帯では供給がだぶついてると考えているので下がるという予想をしています。

だから、郊外の駅遠マンションの売れ残りは下げるでしょうね。

地方と比べてどうするの？詭弁だね。
だったら地方のマンション買えば。
討論にならん。

西だ東だという広い範囲ではなく、もう少しピンポイントで上がり目があるとすればどこなんでしょう？

>>209

>みんなが買わなくなればマンションの値段が下がる？

>少しは下がるかも知れないけど、これもノーでしょうね。


って書いたの自分だろ？

それについて書いて例示をしただけでなんで詭弁になるんだよ。

需要が0に近かったら供給も0に近くならないと値段は下げざるを得ないんだよ。

都心は供給が細るから値段はさがんねーっていうなら理解できるけど。

俺は今後人口減、景気悪化で需要はそれを上回って少なくなるから価格は下がるって予想してるだけだ。都心も例外なくだ。時期は短期的には景気悪化を理由に年内、来年早々にもだろう。

>206
>下がる論者は自分の収入があまりに平均的なのにも関わらず、平均以上の>立地に家が欲しいという欲張り者だと思われます。もしくは自分が見えて>いない。

私もそう思います。
昔から、購入価格は年収の5倍程度までと言われています。
かつ、これからは
　・平均給与は上がらない
　・子供の教育費が上がる
　・年金が期待できない(30年後には年金はなくなっているか、もらえる額は大幅に減少しているでしょう)
んです。

この状況で、*千万単位の貯金もせずに老後を迎えることは自殺行為ですよ。
みなさん、見栄で高いマンション買って、後々苦しむことがないように。
自分の身の丈にあったマンションを買いましょう。

安ければ売れるわけではない。だからといって高価格帯が売れるということでもない。高くてものが相対的に劣れば、もっと売れないよ。安いものが売れないとしても、高価格が正当化されてるわけではない。初歩的なロジックの問題。

当たり前のことだが、良いものは高く売れるかもしれないが、何でもかんでも便乗して高値をつけられないということでしょ。億を超えても売れるものは売れる。金持ちはいるからね。

でもマスのマーケット考えれば、高い値づけはリスクが大きいことに変わりないよ。よく億単位の物件の人気例があげられてるけど、それだって一物件につきせいぜい数百人単位の話で、全体の動向を左右するほどのクリティカル・マスにはなってないでしょ。企画外れになることもあるし、これだけじゃある程度の大手はやっていけないよ。結局、マスをターゲットにした物件が大部分を占めて価格動向の大勢を決めるんじゃないの。

県境外周区で坪単価が２５０万円を超えるようなところは
売れなくなって来ています。
完成在庫が積みあがってしまい、
現在供給量を絞って在庫整理に明け暮れています。
今年の２３区の販売数量が激減したのはこれが本当の理由です。

今話題の川崎市中原区の坪単価が
昨年の２１３万円から２５４万円に上がっていますが、
隣接区に比べてまだ割安感があるってところです。
今後隣接区で価格の見直しがあるのか？
注目されるポイントです。

先日、T社の社長だか会長だかが、業績が落ちたのは耐震の審査が厳しくなったため、というようなことをいってました。
これって本当ですか。
審査が厳しくなったのは、ずいぶん前のことだと思うのですが。

ご参考まで
県境外周区が坪単価の上昇につれ販売個数を減らしている一例を
あげましょう。

世田谷区　　販売戸数　　　坪単価
２００４年　３３７３戸　　２４５万円
２００５年　２１５８戸　　２６０万円
２００６年　１９０５戸　　２９９万円
２００７年　　３４７戸　　３４５万円

杉並区　　　販売戸数　　　坪単価
２００４年　１６７２戸　　２４６万円
２００５年　１０２２戸　　２８３万円
２００６年　１１９７戸　　２７８万円
２００７年　　３５３戸　　３０３万円

大田区　　　販売戸数　　　坪単価
２００４年　２３２３戸　　２０７万円
２００５年　１４３９戸　　２３６万円
２００６年　　９５３戸　　２５９万円
２００７年　　４３０戸　　２６３万円

練馬区区　　　販売戸数　　　坪単価
２００５年　１８１８戸　　２１０万円
２００６年　　８５４戸　　２１８万円
２００７年　　２５８戸　　２４９万円

現在、板橋区で坪単価が２３３万円になり、チャレンジレベルになって
いますが、他区の状況を見ると受け容れられるのは至難でしょう。
県境外周区の利便性、環境は県境エリアと大差はありませんから、
自ずから値上げには限界があります。

団塊世代の大半は貧乏だ。しかし東京生まれの団塊世代は
そうともいえない。団塊ジュニアも下流と上流に二極化している。

１９８０年代前半のゆるやかな値上がりと現在の都心周辺の
状況は酷似している。
当時３０代だった団塊世代が都内をあきらめ都下や県外へ移動。
２００４年、都心の商業地が高等したのは外資のファンドのせいだが
住宅地は、団塊ジュニアの住宅需要で下げ止まった。
団塊ジュニアの結婚適齢期２００２年に結婚式場ブームがおき、
都心のマンションブームは「豊かな団塊ジュニア」。

東京生まれの団塊世代（親が東京在住）は約７８万人
（国勢調査データから）
１９５０年に（０歳から４歳）　
それが、
１９７０年　　（２０歳から２４歳）　１６７万人（３７万人　増）
・・・・
１９９５年　　（４５歳から４９歳）　９７万人
なんと半数以上が県外に流出している。田舎に帰った人も
８０年代の住宅取得難で千葉・埼玉・茨城を買った人もいる。

東京生まれの団塊は父親が持ち家ならば結構豊か。
持ち家比率を半分として、４０万人は豊かな団塊という話だ。
もちろん親とは別居だが、埼玉の戸建を買っても親の遺産を
処分すれば、相応の金融資産は手にはいる。

団塊世代の祖父は１９７０年代退職をむかえた。
時はインフレで預貯金で持っていたら退職金は半減する。
「一億総不動産屋」時代で多くのひとは年金がわりに買ったアパート
・賃貸マンションが３０年家賃をかせいで、土地はバブルを経て今も
元値をはるかに上回る。
団塊の親の年齢は９０歳前後で父親は亡くなっている例が多い。
相続で親の土地を売れば、団塊ジュニアのマンションの
頭金など２０００万くらい容易に出る。これが２００６年までに
４０００万５０００万のマンションが飛ぶように売れたメカニズム。
もはや、そういう「資金供給」が払底しつつある。

貧乏組みの団塊ジュニアは半分は一生賃貸。半分は郊外廉価
持ち家という流れだ。

追補
東京都の団塊世代の人口（国勢調査データから）
１９５０年に（０歳から４歳）　７８万人
１９６５年　　（１５歳から１９歳）　１３０万人（５２万人増）
１９７０年　　（２０歳から２４歳）　１６７万人（３７万人　増）

１９６５年は最後の中卒集団就職と高卒の状況就職
当時の大学進学率は１７％程度。

>215
250万なんて、何言ってんの。
人気の川崎市中原区って、武蔵小杉は坪300万円のマンションが売れ残ってますよ。
割安感など無し。
あそこはこれからもタワマンの建築予定が幾つもあるけど、安く出てくる訳ないな。

>>215
４８階とかの角部屋でしょ。ああいうの売れ残っているっていうのか？
高額物件は足は遅い。
とはいえ武蔵小杉駅傍のジャスコの隣は根付けが強引だね

ただ、相対的な価値観として世田谷が買えない人は、田園都市線で
なく武蔵小杉に行きそうな空気

>>218
２３区で言えば、
昔から住んでいたほんの一部の人を除けば、
大部分が終戦後５０年代に上京して、まだ地価が上昇していない時点で
西側近郊に持ち家を取得した（終戦後間もなくで、東側は空襲の影響で
住める環境になかった。また、戦後の復興で工業地帯となった。この為、
西側近郊しか選択肢は無かった。）
最初は杉並区、次が世田谷区の順。

１９５０年に二十歳で上京したとして、現在７７歳。２５歳で子供が
できたとしてその子供は５２歳。
平均像としては
本人６７〜７７歳
子供４２歳〜５２歳で、団塊の世代は対象外になる。

団塊の首都圏出身者は戦争の影響で非常に少なく、この為、地方から
大量の流入があった。持ち家取得時にはすでに西側近郊は前の世代で
占領されていたため、大部分は郊外に持ち家を求めた。それは広範囲に
３県にまたがる。
従って、首都圏団塊の世代の大部分の親は地方に居住しており、
親の遺産を売ってリッチになれる人は非常に少ない。

一方、４５歳から５２歳の層は、
持ち家取得時がバブルに当たり、超郊外を含む郊外（親元の沿線に当たる
西方郊外が多い）にかなりの高値で買うはめに陥っている。親の遺産は
あるものの、まだ相続には至っておらず、恵まれているようで、
不幸な居住生活を現在過ごしている。

持ち家で、６５歳以上高齢者が一人住まいor二人住まいの数
２００５年国勢調査より
　　　　　　　　一人住まい　　　二人住まい　　　合計
１位　世田谷区　２２４８８戸　３１８３２戸　５４３２０戸　
２位　練馬区　　１７０２１戸　２７８１６戸　４４８３７戸
３位　杉並区　　１５６９９戸　２２１２２戸　３７８２１戸
４位　大田区　　１５３１０戸　２５７２９戸　４１０３９戸
５位　板橋区　　１１５３５戸　１８３９４戸　２９９２９戸

４２歳〜５２歳の層もいずれは西側近郊の戸建を相続することになるが、
その時予想される影響として以下が考えられる。
①分割相続による西側近郊戸建の大量処分が発生。
②西方郊外にある持ち家を売って、近郊に引っ越す人も出てくる。
これらの影響を受け、西側の不動産は将来大きく値下がりする可能性が高いと言える。