23区内の新築マンション価格動向（その15）

私が「いつもの長文の人」です。
仕事がらみで不動産市場おきかけていたので、結構長文書き込んだり
データアップしてきましたが、忙しくなったんで新スレには書いていませんよー。同じことの繰り返しじゃ発展性ないし。少々飽きた。

確かににくり返しなんですよね。
ちょっと思ったんですけれど、地縁があるなら埼玉千葉でも選ぶのに
躊躇はない気がするんですよね。東京にこだわるのは東京出身か地方
出身者かなあと。それでその人たちが買えないとそりゃつらいですよね。

>>83
>今回バブっているのは「不動産」と「商品（原油、とうもろこし等）」
>であって株式は正常なので、暴落するのは不動産のみでしょう。

今の日経平均株価は組み替え前の銘柄に置き換えると
2万5000円弱ぐらいになるので、こちらの方が急上昇していますね。
最近の株ブームで株式市場の方がバブルな状況だったと思いますが・・・

＞この人の3ヶ月前くらいの書き込みと今の書き込みの差を見ると笑えるよ。

私の思考のストーカーを楽しんでいただくのは結構だが

私は、すでに買った人間。もう一軒買いたくて市場ウォッチしている
立場で、状況が変化するなかで「仮に」主張が変わろうと笑われる
筋合いはない。

ひとの思考を笑える立場の君はさぞかし先が見えているのだろうよ。
お前のようなやつがいるから、書き込みモチベーションが消える。

後だしジャンケンしかできない奴は敗北者か、人をからかうことで
自分を慰撫しているだけだろ。

>98
失礼ながら、金融機関で不動産業界を見てる者で、「長文の人」ではない。
人口問題を語るなら跡取りがどうとかイメージで語らず、せめてこのデータ位は出してくれよ。
http://www.ipss.go.jp/
全国の人口は2005年以降減少開始しており、世帯数も2015年以降減少するが、
東京都はいずれも2020年まで増加を続ける。
そもそも年間8万戸のマンション供給と人口減少というマクロ動態を結びつけるのが短絡的過ぎ。ニッセイ基礎研が団塊退職でオフィス不況に陥ると唱えた2010年問題はいまやお笑い種となっている。人口減少がマンション業界のトップピックとなるのは少なくとも10年先で、それまではアフォーダビリティ（年収と販売価格の関係）、金利、税制の影響の方がはるかに大きい。96でトリプル新価格が無理といったのは、このアフォーダビリティが下限に達したから。

消費税アップが急浮上してきました。
超短期的な駆け込み需要はあるかもしれませんが、厳冬がきそうです。
消費税が上がれば、ますます不動産は売れなくなってゆくでしょうね。

>108
過去の消費税引き上げで駆け込み需要とその後の低迷が起こったのは事実。
ホントは5%あがっても100万位しか変わらないのにね。
ただ、販売業者は消費税を在庫一掃のチャンスと狙っているようです。

＞＞１００
金利も今より高く、もちろん平均所得も低かった。にも関わらず、87年〜90年くらいの期間、一般消費者は、通勤距離、広さ、ローン金額、いずれかを犠牲にして、今の2倍以上する水準で住宅を購入し続けた。もし金融当局が強引な融資規制を行わなければ、もっと長い間この状況は続いたことだろう。何が言いたいかというと、よくこれ以上あがると購入できる人がいなくなるという論調をみるが、そういうことは言えないということだ。昔のようなバブルルはこないにしても、住宅価格に関する常識は、時代、地域ごとに異なるということだ。

永遠に上がり続けるというような不動産神話ですね。
サブプライムローンもその神話に基づいていたわけで。
人間は学ばないものですね。

>90 これですねhttp://www.jj-navi.com/shuto/FJ010S90030.do?JJ_GA=tiles.FJ010A01A00002...
青色も増えましたが、新価格の赤色が増えてます。

中古物件も増えてますから、さすがに供給気味かと。
在庫抱えている業者から、値引きしそうです。

不動産が売れなくなるのと、＊＊＊がマンションを簡単に買えると
いう話は無関係だろ。

貧・乏・人も伏字かねｗ　所得の低い人でいいのか。

１１０は事実無根。

２０年前のことを正確に知っているのは５０代以降の人。
一次取得者が住宅購入に踏み切ったのは１９８５年が最後。
それも松戸の４０坪４５万の宅地に建つ３８００万の戸建が精一杯。
バブル期の需要は大半が二次取得者だよ。
当時買ったのは団塊世代。
むしろ９０年以降の購入が下落、残債割れの犠牲者を増やした。

＞在庫抱えている業者から、値引きしそうです

いくら値引きするとキミが買えるか計算してみた？

＞116

二次取得者がいるには、その受け皿となる一次取得者が必ずいるわけです。

もうスレ閉鎖したら？・・・・

>>118
あんた何がいいたいかわかんないよ。だから何？

>>113-114や>>117みたいな罵り合いしかしない人しか居ないでしょ。

ののしりあいとしかとれないのは知性なさ杉

２０年前を知ってて当時売買もした５０代だけど、
首都圏のピークは１９８７年前半までだった。
確かに買替え需要の二次取得者と、投資家が主体。
一次取得者なんて少ないよ。買える価格じゃなかったから。
但し、北関東のピークはその後も１年以上続いた。
都心から外へ外へと需要が動いたからね。

８０年から８５年は、一次取得者が買えるのは、中古か都内の６０平米以下の仮住まい。
そこから転売して郊外一戸建てというシナリオで動いていた。
しかし３５歳ではじめて家を買う世代は、８５年で郊外一戸建てを買える最後のチャンス
だった。８３年に３８００万で買えた駒沢のマンション６７平米は８６年には
６０００万になって９０年には１億３０００まんになった。
一次取得者がいなくても中古マンションは「二次取得者」や投機買いがいくらでも
いたんだよ。その時代の詳しい様子は昭和６３年頃の「東京問題」関連の書籍にいくらでも
出てくるよ。

全文あげるとこう言うこっちゃ。

以下のような状況ですから、年々既存在住者のプレゼンスが小さくなり、
地方からの上京者のプレゼンスが大きくなります。
既に区画整備がされ、開発余地も大きい都心湾岸部、都心東部の住居
地域化と人口増加は今後も進むでしょう。
現状西部に対しかなり安値ですから、不動産を購入するには楽しみな
地域と言えます。
有楽町エリアなどは今後増加する２０代層向けの商業施設を立て続けに
デビューさせていますし、伊勢丹・三越連合も本社は銀座で、明らかに
軸足を東にシフトさせています。
２０１１年に完成する新東京タワーと、その関連商業施設も楽しみです。

私は、既に区画整備がされ、町並みが整っている点で、概ね北限は
言問い通り、東限は明治通りと見ています。

首都圏（東京、神奈川、千葉、埼玉）年齢別人口
２００５年国勢調査、単位万人

０〜４歳　　　１４３万人　超足らない
５〜９　　　　１４８　　　超足らない
１０〜１４　　１４５　　　超足らない
１５〜１９　　１６４　　　凄く足らない
２０〜２４　　２１５　　　まだまだ足らない。新卒大量採用だ。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
２５〜２９　　２４３　　　これが適正水準かな？
３０〜３４　　２９２　　　団塊Ｊｒ。多すぎ。フリーター多し。
３５〜３９　　２６７
４０〜４４　　２３０　　　バブル世代
４５〜４９　　２００　　　ここが一番少ない
５０〜５４　　２２２
５５〜５９　　２７１　　　団塊。多すぎ。肉体労働系多し。
６０〜６４　　２３５　　　ちょい多すぎ。肉体労働系多し。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
６５〜６９　　１９５　　　生産労働人口外

消費者物価のインフレを知っているのは６０代以上の世代。
彼らは、老後に備えて不動産を買ってきた世代だ。また
彼らの親も戦後のインフレのなかで不動産の価値を身をもって
知っている。死んで資産を残し、孫がマンションを買っている。

資産インフレを知っているのは５０歳以上の世代。ただ、消費者物価の
上げが伴わず給与が伸びなかったから、ただ犠牲になっただけだ。
彼らの親は退職前に７０年代を向かえ、投資用に不動産を買って豊かな
老後を送っている。

３０代の世間知らずは資産インフレとバブルの区別もできずない。
インフレ＝悪みたいな「勧善懲悪経済観」は幼稚きわまりないと思える。

資産デフレがいかに起きにくいものか
地価高騰はいかに止めにくいものかは、
８０年代後半の地価高騰が
８８年以前から社会問題としてとらえてきた事実を知ればよくわかる。

そんなことより
東京駅から半径５ｋｍ圏内の
プラチナシートの奪い合いだろ。
金がうなるほどある奴は虎ノ門とか赤坂。
そうでなきゃ、都心湾岸部か都心東部。
新宿区と文京区は町並みが悪すぎるし、戸建多すぎ。
目黒区、品川区は外れのわりに高すぎ。

なんでサブプライムローンなんてものが許されたんだろうね。

後から後から新卒者が毎年大量に上京してくるんだから、今まで買いそびれた団塊Ｊｒはかなり危機感を持っています。かと言って金もなし・・・
湾岸物件のスレを見ると笑えるよ。

プラチナシートはあといくつ？
アキラメ〜〜ｗ
昔ながらの郊外住まい？

プラチナシートって。

東京駅から半径５ｋｍ圏内

上京組が簡単に買えるプラチナシート

早い者勝ちですよ。
押さないで押さないで
並んで並んでｗ

プラチナって言ったってぼろもうけの業者に吹っかけられてる
だけじゃん。今は＊＊高いマンションより株のほうがずっと割安でしょ。
マンション買うのは株でもうけてからでいい。

既出だが、東京駅は円心じゃないですね。住宅地として考えた場合、
円心はもっと南西に下るでしょう。だから渋谷も目黒もはいってくる
のです。逆に神田とか秋葉原とか上野とかは残念ながら外れます。
なぜ東京駅を中心に考えたがるのだろう？？（笑）

私の主人は江戸川区の農家出身・・・といっても今となっては
ほとんど農業もしていなくて、賃貸業が正しいのでしょうが。
私自身は関西出身だったので、どうしても西側の住宅街に住みたくて
いつも住む場所ではけんかばかりしていました。
東が嫌だとはさすがにはっきりとはいえませんでしたが、
主人にしてみればわかっていたのでしょう。。。。
でも子供の学校が遠いので、西側までいけませんでしたがようやく都心のマンションを買ってくれました。
主人曰く、所詮都心に住みたがるのは地方出身者だそうです・・・・

>>135
これは古い考え方ですね。
昔は西側が住宅地、東側と湾岸が工業地でした。
それだけの話にすぎませんね。

産業構造が変わって年々工場系は無くなる一方、
しだいに住工のバランス差は縮まります。
唯一変わらないのは、区画整備の状況です。
これは東側、湾岸の方が格段に良いですね。

戸建が密集している所はほぼ永遠に変わらないのです。

>>135
悔しがって必死になってもしょうがないよ現実なんだから。
日本や世界の顔（玄関）は
①東京
②羽田
③成田
④上野（北口）
⑤品川（南口）
などと、基幹地区がこちらなんだしね。

>>136
少子化で地方出身者が増えるから
東京駅から半径５ｋｍ圏内が上がるんでしょうね。

それから
治安面を見ても都心湾岸部と都心東部の方が良いようです。
西側近郊によくある木賃アパートを作らず、
そこそこの賃料の物件だけにすれば、たとえ人口が増えても
今の治安は維持できるでしょう。

ひったくり
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm
住居対象侵入盗
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm
粗暴犯
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_av.htm

138追加
首都東京の道路・鉄道インフラで見ると・・
①都心環状線（千代田・中央・港区）
②中央環状線（概ね都心３区＋新宿・文京・台東・荒川・渋谷・墨田・
　　江東のほぼ全域と、目黒・品川の北部地区。一部豊島・北・中野）
　＊新宿線の全面開通の後は最後の品川線で完成する
③国道基点・日本橋（R1・4・6・17・20などここから放射する）
④地下鉄（大手町、霞ヶ関・銀座界隈を中心に放射するが、
　　大江戸線は江東・墨田まで東進して環状させる都政策）

なんで、突然、東側に誘導大キャンペーンが始まったの？

テレビでも一生懸命やってるし。

中央環状線より内側が
都が今後重点的に整備する
センターコア部になります。

地方から上京されたみなさん
よく憶えておきましょうね。
詳しくはこちら。
http://www.jcca.or.jp/kyokai/inst_lab/vol_03/sec3.pdf

>>142
都心を中心にバランス良く発展したほうが合理的、効率的で
国益にもかなうからでしょう。

古い歴史に縛られたいびつな居住性向は、いびつな地価を生み出し、
不必要な通勤距離＝無駄な時間を生み出します。

国、都としても、早く古き因習から都民を解放したいのでしょう。
これから地方上京者が増えますから、その開放も比較的早い時期に
実現できるかもしれません。

今時の若者はゆとり志向です。のんびり派が主流です。
今後、地方からの上京者は増えないでしょうね。
東京都民は、東側や、埋め立て地には価格以外の魅力は感じてません。
よって高くなった湾岸はもうおしまい。

>136

そういう嫁が城東地区にはよくいます。
江戸川、葛飾、足立あたりの大地主（元は農家）に
嫁に行ったひとたち、地方から来ると、なんだかなぁ・・・でしょう。

地元で嫁にいったひとたち
都心や城西で無駄遣いしないで
しっかりと蓄財しています。

東側には行きたくない、あまり行かないっていう人多いよ。
雰囲＊＊過ぎ。

ローマは一日にしてならず。城東も然り。
10年後は変わっているかもね。知らないけど。
正直、東京暮らしは長いが、北区、足立区、墨田区に何か用事があったことが無い。変わるといいですね。

液状化マップ見るとちょっと東は躊躇するな。
賃貸なら別に気にしないけど。

http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/ekijyouka1/eki...

>>148
いくらなんでも一日じゃ無理ッス
２０１１年でしょ。
４年後ッス。

ここも東側売り込みに必死な営業さんが頑張っていますね
そろそろ新東京タワーの話題ですか（笑

荒川区はこれから再開発され上昇し続けるから、買いだな

オフィスビルとかならともかく、電波塔ができたぐらいで土地の資産価値って上がるものなんでしょうか？

財閥から中小までデベの営業は詐欺師と心得るべし

電波等の近くに好き好んで住みたがる人っているんでしょうか？
最近の電波は無害なんですか？

ですから、風水で見ると、
池袋新宿渋谷の各２０年が過ぎ、今後２０年は北東なのです。
東京の中心から見た北東、秋葉原・浅草・押上（新東京タワー）・日暮里近辺・
つくばエキスプレスの沿線などなど。
発展するはずです。

東が例え発展したとしても遊びに行く程度で
住みたいとは思わない。

企画、開発力の無い西側近郊の中小の不動産業者にとって
都心東部、都心湾岸の発展は目の上のタンコブ的存在です。

既に千代田区、中央区、港区あたりに賃貸ワンルームがかなり建設され、
西側近郊から優良な賃借人の多くが移動しました。
さらにその東に優良な賃貸ワンルームが大量に供給される事態になれば、
通勤利便性に劣る西側近郊の賃貸マーケットの劣化が急速に進むことに
なります。

＞159
西側住民は賃貸物件が出来るのを嫌ってるよ。
賃貸だとどんな人が住むかわからんからね。
ワンルームマンションなんか建てようものなら、
『住環境を破壊する○○建設は即刻計画を撤回せよ』
なんて垂れ幕が計画地一帯に出てくる。

だからなんで賃貸の話なんてしてるの？
業者うざいよw

お前の方がウザい

西側近郊のアパート
学生時代から住んで
学生気分そのままで
フリーター生活。
こんな人が２０代後半、３０代中心にいっぱいいます。

地方に職が無い今、帰るに帰れず、
このまま４０代になり、５０代になって行くとどうなるのか？
考えただけで恐ろしい光景が広がって行きます。

正社員採用された人達は
通勤に便利で、治安も良い都心部ワンルームに向かい移動、
その流れの中で取り残されて、凝縮度は高まる一方。

んじゃ
東側にはどんだけすばらしい民度の住民が居るの？
なんであんなに街の空気が違うの？

業者ウザ杉、スレのレベルが下がるんだよ
不動産業者はホントうさんくさい奴ばかり

フリーター２００万人割れ　昨年１８７万人　「年長組」なお課題
今回の改善をみると、１５〜２４歳は９万人減ったものの、２５〜３４歳
は５万人の減少にとどまった。
フリーターの定義から外れる３５〜４４歳のパート・アルバイトは
平成１６年以降、毎年２万人ずつ増え、平成１８年は３２万人に達する
などフリーターの“高年齢化”は深刻だ。

東側は高年齢フリーターは昔から沢山いるだろw

いや、これからは埼玉・千葉の時代です。

まあ
不動産を購入する場合は
少なくとも１０年先くらいまでは見て
住むべき地域を選ぶべきでしょう。

人は歳を取る

そしていずれ死ぬ

東側の東京北限は秋葉原まで。

東京の東側より神奈川、埼玉の方がまだまし。
リバーシティがぎりぎり許容範囲かな。
でもリバーシティも雰囲気？なんだよね。

東側なんてちょっと前には話題にも上らなかったのに、皆さんいつのまにか所在地にまで詳しくなってるｗ
こうなるともうアンチジャイアンツ人たちの心境とそっくりだね。
抱かれたくない男性NO.1だって人気のうちだから、シャレを通り越して本物になっちゃったってわけだな。

え？東側を買った人が書いているんだから地名分かるのは
当然なのでは？

>>171
お前が必死に話題にしているのをみんなが否定しているだけだろ（笑


>>170
住んでたけどRC無茶苦茶よかったけど？
イメージだけしか知らないんじゃないの？
月島あたりに高層がこれから立ちすぎだから
これからは、今の環境は維持できないかもしれないが

東京２３区の格差地図

◎就学援助率
http://blog.goo.ne.jp/nsorit/e/d81ebde1ecb4bcc0b247e26fe305a75c

◎生活保護率
http://blog.goo.ne.jp/nsorit/e/ccd81f0dfd74ad70044f3cce06e07697

◎税金滞納率
http://blog.goo.ne.jp/nsorit/e/fa45c18c6f36e70fe232ed31b257a3b1

◎私立中学進学率
http://blog.goo.ne.jp/nsorit/e/9c8b1acd369a0b4c64dbd8dc8daca5ff

◎長者番付登場者数
http://blog.goo.ne.jp/nsorit/e/1880fb1b5c3337285def844d4f308aeb

◎メルセデスベンツ保有台数
http://blog.goo.ne.jp/nsorit/e/6ed9f0f3da9fb72b049061d9c8fcda95

◎新築マンション坪単価
http://blog.goo.ne.jp/nsorit/e/6b0ae031ca0867e6ba08fa2755a091d7

>>174
現状の説明ならみんな知っていますガナｗ
それにしても必死やな
西側近郊の業者さんｗ

みなさん、１０年先を見て歩きましょう。

>175
ガラ悪いね

>抱かれたくない男性NO.1だって人気のうちだから、シャレを通り越して本>物になっちゃったってわけだな。

東側が出川とか江頭のようなイメージと同義出来るといった
認識でよろしいんですね。納得です。

なんで最近、どの板も東側推奨ネタが多いのかと思ってたけど
住宅情報マンションズ見て納得。
中小専業デベさん（オフィスその他に逃げられずマンションを
売り続けるしかない）の東側物件が目白押し。
営業さん、ご苦労様です。

私も飛行機機内で東京のマンションズ読みましたが、
４４１氏じゃないが、買いたい物件がないんですね。

10年先を見越してエンドが買う必要など一切なし。
もしそうなら10年後に買ってもまったく遅くない。

>>175
業者はアンタだけやがなw

地縁も何もない人に、

あっちはいいですよ。
絶対額が安いから。
相対的に安いから。
可能性ありますよ。
10年先楽しみですよ。

はないでしょ。

山谷や吉原、その他諸々の問題を抱える地域が
簡単に発展するとは考えにくいよね。歌舞伎町しかり。

上野公園へいくと炊き出しをやっているけど、
列をなしている大量のホームレスに驚かされる。

街の発展を考えるなら、まず彼らを何とかしてあげないと。

>抱かれたくない男性NO.1

女性を含めての３０代の独身率ですが
ご参考まで

１位　中野区　５５．１％
２位　渋谷区　４９．９％
３位　豊島区　４９．５％
４位　新宿区　４９．３％
５位　杉並区　４８．１％

184
そんなにみんなシコっているんですか？
早く適当なのを見つけて損切ればいいのにね。
いいトコに住んでいるひとはプライドだけ高く、結局は不幸に
なる人が多いね。

>>184

失礼ながら残念な人が多そうな場所ですね。

民度がよくわかるな　
高卒茶髪の頭の悪そうな不動産屋の顔が
目に浮かぶわ

169さん。
同意します。でも秋葉原だと買いたいような物件はTTTだけでしょう。だけど高いし、売りに出るのは眺望が悪い東側が多い。1年前だとそれなりに安かったんですけどね。

>>180 >>182 元祖匿名はん

東側を買いたくない気持ち良くわかります、しかし買いたくない人にまでセールスして無理に買ってもらう必要か無い時代に突入してしまったようですよ。
金に余裕があれば何も自分が住まなくたって良いわけですしね。

まあまともな文章を書こうや

>>185
渋谷区を除いて、実際は貧困生活で結婚もままならないようです。
民営の借家、世帯当り延べ面積が低い区
1位　中野区　２９．４ｍ２
2位　豊島区　３０．９
3位　杉並区　３１．６
4位　新宿区　３１．７
5位　北区　３２．０
6位　品川区　３３．３
7位　板橋区　３３．９
（最高は港区４８．８ｍ２）

みなさま。
下がり続けているREITはどの辺りが底値になると思いますか？

>>192
ＲＥＩＴはスレ違いですよ。
ここはマンションスレ。

>>193
東側賃貸の話より
よほど価格動向には影響しそうだがw

192さん。
渋谷にある某リート物件。一等地にある商業ビルですが、客が全然入っていません。私が知っている渋谷のもうひとつのリート物件は、やはり客は入らず、テナントが短期でコロコロ入れ替わっています。リート物件は、アメリカのサブプライム問題同様、いろんな問題も資金と一緒に分散されてしまい、持ちビルより緊張感がなくなってしまうんでしょうね。なんか、いずれ破たんするかも知れませんよ。

>>183
ホームレスの平均年齢も６５〜７０歳になった。
時代とともに、その中心は変わって行くんだよ。
この意味分かるかな？？？ｗ

>>193さん
物件下落より先にREITが天井を打った（のでは無いかと思われる）ということは、REITが底値になったら物件も再上昇を始めるという先行指標として役立つのでは無いかと思いますが。

>>195さん
全部が破綻することは無いでしょうが、安易に売れ残り物件を高値で関係会社から仕込んでたところは危険かもしれませんね。

というより、結局リーシングの問題だと思います。
想定賃料でリースアップできない、賃上げでバリューアップも想定の話。
新築なら満室想定。想定稼働率。想定Cap。
中途半端な店舗に毛の生えたオフィスなら上層階が埋まらない。
実は埋めようにも賃料取れない。

都内の新築分譲マンションも一部似た状況になってきてると思います。
買おうとしている物件を借りたい人がいるのか。東京東部とか、どう？
別に東に恨みはないですが、猫も杓子もマンション買う必要ありません。

>>197
もう少し下がるかもしれんが。ＲＥＩＴすでに底値近辺ですよ。
都心部地価も下がる？本当に？

元祖匿名さん。
なるほど。おっしゃるとおりです。
近所の竣工したばかりのマンション。完売だったはずなのにいまだに空室が目立ちます。
何部屋かが売りに出ていますが、家賃から考えると割高過ぎます。
当然、さらし状態ですが。

逆に買おうとは思わないが、借りてもいいと思える物件もある。
そういう物件はプレミアムを付けやすい。