スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。
過去スレその１３： https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
[スレ作成日時]2007-09-13 12:07:00
>>479
>REIT下落で悲観する人もいると思いますが、イールドギャップは2.5%まで
>回復しており、また買いたい人もいると思います。
そーですよね
値下がりは収益還元法に従えば好感していいハズですよね
なのにリアルな不動産の価格だと
「調整で下がる」と言うと文句を言う人が現れるんだよなｗ
>少子化の傾向はマンションが安かった2003年と現在で状況が
>一変しているとは思えません。
2006-07年のプチバブルは
株式で言うところの「ファンダメンタルズ」が変化して起きたわけではないのです
外資が都心物件を買ってファンドにしたのを追いかけて、
国内資本も後に続けとばかり出口を考えずにビルや土地を買い漁った
ファンド自体は、融資先がなく金を持て余した地銀が買うので価格が上がる
それに釣られてますます都心の不動産に買いが入りファンド化される
それで用地が不足して、取引価格が上昇して評価額が上がる
その連鎖がこの４年間の動きだったわけです
で、配当を付けなきゃいけないのだが、オフィス賃料はまだ上がる余地はあるが
レジデンスの賃料は・・・というところまで届いたわけ
ところがこのタイミングでサブプライムローン問題も顕在化したわけで
成長期待プレミアで利回り以上の価格が付いていたのに
信用収縮から資金引き揚げが起きプレミア分が消滅することを連想して
利回りに合った安全な投資ポジションに戻ろうとする変化が
まさに今起きているわけです
それはREITでもリアルな不動産でも同じです
あと、ファンダメンタルズの範疇である少子化問題だけど
基本的に一変はしてないのだが、ちょっと注意すべきことがある
2003年当時は丁度団塊Ｊｒ.がマンション購入年齢に上がってくる時期で
マンション需要の拡大がかなり期待された時期なわけ
2007年現在は、団塊jr.の需要はまだピーク、もしくはピーク直前だとは思うが
フタを開けてみたら、団塊jr.は郊外生まれが多く郊外志向（戸建て志向）が多くて
それに親が家持ちで本人たちはマンション購入は価格次第と消極的であるために
思ったよりマンション需要は多くないって業界的には気付いてしまった
だから状況自体は変わっていないハズだけど、
業界的な状況認識はだいぶ変わっていると思うよ
買ったよ。中古も高いから、どうせ買うなら新品がいいでしょ！
だんだん議論のポイントが分からなくなってきた。
結局湾岸と東部が一番であって欲しいと妄想してるだけ。
そのためには地方も郊外も、都内の西も南も下がって欲しいと。
博多とか仙台とか地方中核都市には駅近くのタワーマンションの
上層階の８０平米もある部屋が４０００万円くらいで買える。
東京なら中古でも一億超クラスの立派な造り。
飲食や買い物なども東京に負けないどころかかえって便利なような立地。
ああいうのを見ちゃうと東京の狭くてしょぼいのに５０００万円以上
払ってまで東京にしがみつくのがいやになる。
仕事上可能ならそういうとこに
Ｕターン就職したほうが生活は豊かな気がしてきてる。
風向き変わって地方重視せざるを得ない状況ですからね。
なんといっても議員の議席は地方に重点配分されているので。
東京が牽引して日本全体を浮揚させる、という話だったはずなのが、
いつのまにか地方は下げ東京だけが格差を広げて生き残るみたいな
ことになって、さすがにそれでは国民的な合意にはなりえない。
首都機能移転や遷都なんかも再度議論されてくるのでは。
地方でも地価上昇しているところと
夕張や青森・高知のような永遠の＊＊＊との差が出てきているからねえ
首都機能移転や遷都は、
我田引水の議員達ばかりでもめるだけ。
纏まりはしないよ。
巨額な費用も出しようがないし。
東京２３区の団塊ジュニア８０万人という話は書いた。
横浜市の２００５年国勢調査をみると、団塊（５５歳から５９歳）が２７万人に
対して団塊ジュニア（３１歳〜３５歳：全国から集まったものと地元育ちの計）は
３１万人。
団塊の前後５年が２２〜２３万に対して
団塊ジュニアの前後５年は３０万人２５万人とかなりのボリューム。
重要なポイントは「デベ対消費者という構図で考えると間違える。」という一点。
供給者が価格を決めているようにみえて、潜在需要の膨大さが徐々に地価を
上げていく。住宅取得ニーズがなければ地価は横ばいになるはずなのだ。
実際若年層の都心部集中は事実として否定できない。
地方では食えない現実が若年層を首都圏に引き寄せる。大企業も景気拡大と
団塊退職、リストラ補填で若年層を雇用拡大してきている。
東京２３区と横浜市だけで
３１歳〜３５歳までの人口が合計１１１万人もいる。団塊の９２万人をしのぐ数。
この５年のあとにも８５万人の２０代後半が控えている。
結婚して子供が生まれて５０万戸の持ち家需要は時間とともに顕在化する。
三越でも西武でも経営危機に陥ったら、大バーゲンセールをやるだろうか。
どこかに会社ごと買われておしまい。
ホテルでもマンション同じ
マンションデベが、間違った土地購入をして経営危機になったらどこかに買われて
おしまい。断末魔のバーゲンセールなどやらない。
確かにあと１５年後には日本全体の少子化の影響は出てくる。
そのまえに、中国のバブル崩壊や年金制度の破綻、医療保険制度の破綻など
リセッションの材料は山積みだ。結果としてデフレ再燃でなくインフに向かう。
その間にマンションデベの業界再再編が終わっているだろう。
×インフに向かう。
○インフレに向かう。
さらに中央区の若年層の集中はすごい・・と書こうとしてよく見たら
データは大阪だった。
http://www.city.osaka.jp/chuo/life/outline/img/statistic01.gif
現実的な値段の築浅が出てきたねぇ。
>>501
しつこいな。コピペしとくから良く考えろ。
莫大な団塊ジュニアの需要なんて無い。
買える奴は、ここ数年でもう買っている。
買う必要のない奴も相当数いる（転勤族等の家賃補助、或いは社宅組）
残ってる団塊ジュニアは、買えない奴だ。もう大きなパイは無い。
どうして団塊ジュニアがみんなマンションを買うという発想になるのか理解できないね。
デベ或いは供給側の人なんだろうね。
長期的に人が減り、世帯も減りしてゆくのが確実な中で住宅需要も減退してゆくと見るのが普通。
20年後にマンション買いそうな層の人口は今の半分強しかいない。
しかも親や祖父母の家を相続する可能性が高いから新規で家を買う奴は相当少なくなるだろう。
首都圏（東京、神奈川、千葉、埼玉）年齢別人口 （もう2年前のだから注意して見てね）
２００５年国勢調査、単位万人
０〜４歳 １４３万人 超足らない
５〜９ １４８ 超足らない
１０〜１４ １４５ 超足らない
１５〜１９ １６４ 凄く足らない
２０〜２４ ２１５ まだまだ足らない。新卒大量採用だ。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
２５〜２９ ２４３ これが適正水準かな？
３０〜３４ ２９２ 団塊Ｊｒ。多すぎ。フリーター多し。
３５〜３９ ２６７
４０〜４４ ２３０ バブル世代
４５〜４９ ２００ ここが一番少ない
５０〜５４ ２２２
５５〜５９ ２７１ 団塊。多すぎ。肉体労働系多し。
６０〜６４ ２３５ ちょい多すぎ。肉体労働系多し。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
６５〜６９ １９５ 生産労働人口外
25-29もかなりの数だね。今なら27-31か。
素直にこれを見ると、まだまだ需要は多いと読めるが。
都内の供給が細っているのも事実だし。
> 残ってる団塊ジュニアは、買えない奴だ。もう大きなパイは無い。
この根拠も知りたいな。ここ数年の供給量では、人数に比べればまだまだ少ない。
自分の部下スタッフは504さんが記述されている”団塊Jr”が多いです。
選抜された地方の国立大学卒が多い（院卒も多い）。
地方出身者の方がバィタリティが有って優秀な人間だと感じますが・・・（英語で普通に業務も処理できる）
彼らは、今、マンション買ってますよ。もう購入した人達も多いけどね。
最近は33歳ぐらいで管理職に引き上げられるから、社宅にも長居出来ない
という理由もあるけどね。
今の値段で買える人は、もう買っていると考えるのが普通だと思うけど。
それに、なんで高くなったときに、あわてて買うの？
一括で、ポンッと買える余裕がある人はいいだろうけど、
そんな余裕のある人は少ないでしょう。
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
