23区内の新築マンション価格動向（その15）

信託銀行のコマーシャルみたいな理想の老後＋相続を期待したいですね！

西南側って言うより、
世田谷の問題点でしょ。

今の８０代、９０代の子どもって、５人以上子どもがいることが多いよ。

世田谷もというより小田急沿線の問題点でしょｗ

等々力や野沢や上馬なんて普通に三階建て建っているけどね。
それと太子堂などの狭い道路に密集しているところは、区が
防災用地として相続土地の買い上げをすすめているようだよ。

人口が増えて税収が増えて、都市整備に予算がまわるように
なった。世田谷の問題は子供の数が少ないことだよ。
小学校がどんどん廃校になる。

子沢山の家は目立つから多いように見えるだけで、
実際は子沢山ばかりではありません。

>429
団塊の世代。というのは「生まれた子供」主体の見方
彼らの親は実は５年階層で４世代にわたる幅の広さ。
戦争前に子供３人生んで（軍国主義は兵隊の数増やす）
戦争から帰ってきてまた孕ませた。
今６０歳の団塊は父親が４２歳のときの子だったりする。

団塊は、４０の親の末っ子も３５の親の真ん中も　３０の親の長子も
いるか。その結果が一つの世代に突出している。
生まれた子供は育てなくちゃいけないけど、戦後の経済事情で
子沢山は損だということに気が付きはじめる。
産児制限と、避妊具と優性保護法の普及した昭和一桁の親は
昭和３０年代核家族化して兄弟姉妹は２人が標準。
都会では１９６０年代住宅難になってすでに子供の数が減りはじめて
いる。
今の８０代前半１９２３年以降は、ポスト団塊の親。
そんなに子供は多くない。

さて、話を団塊ジュニアにもどす。
二代目団塊ジュニア
郊外に住む団塊がふるさと回帰。
郊外の戸建ては２５００前後で売られる。
団塊が親と同居する状況では退職金がまるまる残る。
家を改築した金が余れば子供のマンション資金になる可能性もある。

高くなれば買えないはずという期待は、さまざまところで裏切られる。

関西移民の初代団塊ジュニア。（関西でも九州でも就職先は東京）
東京在住３代目団塊ジュニア
親が千葉郊外在住の二代目団塊ジュニア
それぞれ資金事情は大きく異なる。

末子で５９歳の団塊は確かに兄弟が多い。
ただし親は生きていたら１００歳。
今９０歳の親のいる団塊は3１歳の時の子。
戦時中は男がいなくて総じて女性も晩婚。
長子ならそのあとすぐに産児制限が敷かれ
兄弟は少ない。

戦後はマーガレット・サンガーの啓蒙活動もあって
多産は貧困と、女性の過剰労働につながるということで
女性解放運動や民主主義としても「産児制限」が推奨されたんだね。
中国の一人っ子政策と似ている。

人口爆発が社会不安を増大させ共産主義を助長するという懸念も
あったんだろうね。
期待通り７０年安保・三里塚闘争・連合赤軍事件やらさまざまな
騒動を「団塊」は引き起こしたね。そのあとが続かなかったおかげで
世の中は平穏に収まっている。

団塊の世代と団塊ジュニアの大きな違いは、団塊の親が「かたまり」で
なくバラけているのに対して、団塊ジュニアの親は「かたまり」だといういうこと。

団塊は、放任主義で子育てに失敗して、周りを見て動く優柔不断さゆえに
マイホーム取得で失敗した人が多い。

団塊世代が一人で「介護が大変だ」とか騒いでいる。なにしろ１００歳も、９０歳も
８５歳くらいまで子供は「団塊世代」に集中しているわけで、兄弟が多ければ
みんなで親の面倒みればいいはずだが、長女、次女は家を出て知らん顔。
実は、介護は現在６５歳の世代もやってきているけど、彼らは団塊ほど田舎に住んで
いない。８０年代前半３０代後半だったから、適度に不動産財テクするチャンスもあった。
住宅取得適齢期にさほど騒がずとも都下の戸建てが入手できた。

思えば、団塊世代も団塊ジュニアも自分たちの需要に供給が追いつかずに値上がり
したことを恨みに思う点は何とかすべきだ。

２３区に８０万いる団塊ジュニアに４０万戸のマンションを安価で供給するのは
今までのペースでいっても１０年以上かかる。
そもそも不可能なことなのだから。
買わなきゃ下がるという理屈も裕福な親が援助して抜け駆けが出る。
元祖匿名はんでもそれは取り締まれない。

そういう話だ。

いつも、拝見させていただき皆さんの知識の広さと、深い思考に敬服しております。
浅学のため教えていただきたいことがあります。
このスレでマンション需要の細りにおける、局面は供給量を減らして価格を維持し、利益の圧縮を防ぐ。という営業戦略をたびたび拝見します。
しかし、マンションの設計、構築をするのはデベですよね。
建築業でも製造部門（このような表現でいいのかわかりませんが）はある程度、製造を常に継続していないと、生産ラインが停滞しますよね。
そうすると、それを維持するためには、いろいろ経費が発生してくるのではないでしょうか。
つまり、ごく短期においては、調整として供給数の調整は有効かもしれませんがそれが、半期とかになると企業自体の体力の縮小に繋がりますので、損ではないかと思うんですが。
素人なので専門用語もわかりません。
後学の為にお教えください。

デベがやらなければ、他がやる。
戸建てにも逃げる。

＞マンション需要の細りにおける、局面は供給量を減らして価格を維持し、利益の圧縮を防ぐ。

需要は、旺盛です。「買いたいけど買えない」は需要の細りでなく購買力の低下です。
購買力にあわせて商品供給をするのがサプライヤの常道。
だから、地価の比較的安い郊外にシフトしているのです。

供給量はデベロッパーの恣意で決るのでなく
土地の供給や、都市開発の規制（容積）緩和などで増えてきます。
しかし、地価が上がると「保留需要（土地を売らないで自分で使用収益しようという需要）」
が増えて、土地供給は自然に減ります。
都心で土地を買っていまだに供給するデベがいるのは、「購買力の高い客」がいるからです。
千代田富士見は、文京・新宿周辺の戸建てからの買換え。世田谷のグランドヒルズは世田谷の戸建てからの買換え客をターゲットにした商品企画。
さらには、都内の借地にウワモノだけ建てて住んでいた高齢者が配偶者と死別。
足腰がきつく階段は無理という状況で、１ＬＤＫを購入して住み替えという需要も多い。
バリアフリーやセキュリティの高さも高齢者単身生活にはふさわしい。
「買える人」という意味での需要があるから２３区に供給がある。

＞しかし、マンションの設計、構築をするのはデベですよね。
実はデベは商品企画だけ。設計は大半がゼネコンが行います。
＞製造を常に継続していないと、生産ラインが停滞しますよね。
マンションデベは企画も外注、販売も提携で外注、設計はゼネコンマル投げ。

＞それを維持するためには、いろいろ経費が発生してくるのではないでしょうか。
生産ラインの経費はもともと大半がアウトソーシング。彼らは本業が苦しくなったら
若手は販売・仲介。ミドルはマンション管理子会社で食わせることができます。

＞半期とかになると企業自体の体力の縮小に繋がりますので、損ではないかと思うんですが。
事業継続のために彼らも選別した「郊外」を仕入れて、「買える商品を売ろう」としています。
都内の物件の売り渋り（とは思えませんが）
「もともと買えない人に」売っても、それこそローン審査と販売経費の無駄ですよね。
もともと「買える層」の需要でも、遺産相続や退職金が入ったりとか顧客の資金事情に
左右される。だからこそ時間をかけて売るしかないのだと私は思います。

では、郊外がばんばん売れる時代に突入するんでしょうか？
買いたい需要は増え、都心物件は買えないなら、そうなるしか
ないですよね？

４４０さん
素人の私に専門用語の解説まで付けてくれて有難うございます。
丁寧な文書と、素早いレス有難うございます。

住みたくても買えない人が多くなるから、都内は賃貸で安泰と
いうことでは？

私は、デブとは呼ばれるが、デベではない。さてその前提で申し上げる。

９０年代に「マンションデベ」業界は淘汰された。
住宅都市整備公団が、分譲をやめて、大京、藤和、秀和、長谷工など
「マンションデベ大手」がみ経営難に陥り他社の傘下に入った。
専業の管理会社も持たない「住友・三井・三菱・東建（安田）・野村」
などが、本気で取り組んだのは２０００年以降。

２００３年「オフィス供給過剰説」があったから。
実は公共事業でもオフィスでも食えなくなった大手ゼネコンが必死で種を撒いたらしい。
地主を説得し土地を安く出させ、行政に働きかけ許認可を急がせた。
確認申請まで民間委託してしまってその後大問題に発展した。

マンションの一次取得者にマンションを売るのはしんどい。
売ったあとの管理もしんどい。こんなことならオフィス作ってかすほうがなんぼかマシ。
ホテルなら、内装、設備、家具はテナント負担だからもっと楽だ。
そう思っている総合デベロッパーばかりだろう。

三菱地所も三井不動産ももともと「住宅付置義務」から最初はマンション賃貸をやった
くらいでマンション分譲は「パークハウス」「パークアハイム」など高額物件が主体。


２００３年問題がガセで、派遣社員をはじめとしてオフィスワーカーはむしろ増えて
オフィス空室率が上がった結果、マンションなど４年で店じまいというのが
各社の本音だと思う。

流れ作業で片付くのは販売だけ。管理会社はクレームの嵐。こんなことなら
一次取得者向けでなく二次取得者専門でやっていたほうが、事情のわかった客を相手に
しているだけ安定感がある。

大規模マンションは引渡し早々、転売・仲介業者が建物内を我が物顔に闊歩するわ
税務署からの問い合わせはしょっちゅうだわ、若い住民が夜中に設備監視員に無理難題
を持ち込むわ、頼みの施工会社は金を叩いたせいか瑕疵担保は下請けメーカにマル投げ。

マンション分譲など、できれば永久に竣工してほしくない。そう思っている財閥系デベもいたりする
という話だ。
住友不動産は戸建てのリフォーム「新築せっくりさん」との連動と自社の全国営業網が強みでとにかく
潜在顧客を多くつかんでいる（らしい）うちには住友の「友の会」機関紙がこないが。
住友の動きだけは特殊というふうにみているが，ＷＣＴの管理はさすがビル管あがりのスタッフの
手に負えなくて苦労しているらしい。

×「新築せっくりさん」
○「「新築そっくりさん」　失礼。でも前者のネーミングのほうがインパクトある？

団塊世代は、３０歳から３５歳まで、そうやって模様眺めして結局１９８５年に松戸の一戸建てを
買っている。早く買えば６０坪の敷地の駅近が替えたのに結局４５坪の敷地の駅徒歩１５分。
アタマのいい人ほど猜疑心が強く決断が遅い。

＞では、郊外がばんばん売れる時代に突入するんでしょうか？買いたい需要は増え、都心物件は買えないなら、そうなるしかないですよね？

そう思ってます。同時に８０万いる団塊ジュニアは賃貸の相場を上げていくでしょうね。
黙っていても子供は育つ。ＤＩＮＫｓなら別です。橋下先生みたいに産児制限できない人もいたりするだろうし。
でも子供は人生の宝ですよ。夜景見ながら奥さんとワイングラス傾けるのは子供が相手をしてくれなくなってからでも十分間に合う。

そこですね。マンション価格は賃料が今後の最も大きなトピックでしょう。
そう簡単には大きく上がらないですが、上がるときはロンドンのように一気に来るでしょう。

実際都心は上がり始めているし、いずれはもう少し広い地域に波及してくる。30代転職者の給料も上がっているそうですから、これも追い風になるでしょう。