スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。
過去スレその１３： https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
[スレ作成日時]2007-09-13 12:07:00
下がる論者さんよ、いつまで待てばいいでしょうか？
ホントに都内のMS価格が下落する要素ってあるのかな？
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070919-00000124-jij-pol
メトロ副都心線の駅予定地周辺の基準地価の上げが大きかったって。
銀座の反対側も負けてませんね。
値上がり、値下がり論とは別に、価格のねじれ・ゆがみが、今後どういう問題を引き起こすのか？が気になります。
昨日発表になった東京カンテイの中古マンション価格の上昇率ナンバーワンの秋葉原。
なんと95.47パーセントの上昇でした。といっても秋葉原のすべての物件が倍になったわけではなく、おそらく人気のTTTが一気に引き上げ、他の物件が便乗してるのでしょう。
他の地域でも、一部人気物件の高騰にひっぱられ、他の物件も強気の値付けをしています。
当然、人気物件といえども家賃が倍になってるわけではありません。私は某人気物件に賃借してますが、家賃は倍どころか6年間横ばいです。
高騰する売買市場と、上がらない賃貸市場。
その結果、実需、投資、両方とも様子見になってるようですね。
今後どうなるんでしょうか？
>>324
2007年上半期に調査して2006年上半期の水準と比較している
基準地価を持ち出されてもなぁ
誰でも目に見えるデータなら
7月以降下落し続けているREIT価格を見ても
最新トレンドがどーなっているかは判るでしょ
再販業者は大繁盛みたいだね。
買い取り価格は、売り出しの70％だって。
＞319 さん
森永卓郎氏のコラムをを貼り付けていますが、彼は２月の同コラムで安倍政権について、「おそらく安倍政権は10年ほどの長期政権となり、その次の総理大臣が小泉孝太郎氏になるのではないか」なんてことを言っているのですよ。
先見の明に欠けている人の意見を出されても困りますね。
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/o/68/index.html
私は、下がるんならもう一戸買いたいと思っているんだが
いつまでまっても物件が払底するだけで、下がる気配すらない。
過去の５年買えた団塊ジュニアは、祖父の遺産を父母がまわした人
買えなかった団塊ジュニアは、祖父母が地方にいて親も千葉・埼玉
郊外でいまだにローン返済が終わらない親。
団塊ジュニアの二極化ということで、団塊ジュニアそのものが
実は地価を反転させる購買力になったということに誰も気がついていない。
団塊世代は、かつてバブルを引き起こし、その子供たちが都心回帰で
一気に供給を食い尽くしたということだ。
買った人はローン支払いで遊びにいけないからネットで荒らし行為か。
金掛からなくていいね。
現在の東京や全国の人口ピラミッドを見て
１０年先は地価が下がるみたいに言う人がいるが、
過去のでもグラフィックデータを精しく見れば、必ず地方から１９歳の
流入人口で底支えされてきている。大学入学で１９歳は
毎年３５％の流入超過がある。
現在でも１９歳から２４歳までの層は２３区に５０万人はいる。
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/A4-2syou.pdf
今の団塊ジュニアは全国の中でも首都圏に集中している。
２３区に８０万人。
首都圏に４００万人はいる。全国の４５％が首都圏に集まっている。
これから少子化でひどい目にあいそうなのは地方都市だろうね。
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/A4-2syou.pdf
東京は毎年１９歳の年齢層が大学入学で３５％の流入超過になる。
それ以降も就労でとどまり、全国の若年層を吸収する形で
人口の減少がとどまるという見通しだ。
実際に団塊ジュニアそのものも首都圏に集中している。都心回帰で
増えたのと都内の賃貸居住も含めて２３区だけで８０万人の団塊ジュニア
１９７１年〜１９７４年生まれが住んでいる。
過去の６年間で２３区に１７万戸の新築供給があったが、すべて団塊がジュニア
が購入したとしてもまだまだ潜在需要があるということだ。
２３区だけで８０万人の団塊ジュニア
（１９７１年〜１９７４年生まれ）が住んでいる。
過去の６年間で２３区に１７万戸の新築供給があったが、すべて団塊がジュニアが購入したとしてもまだまだ潜在需要があるということだ。
一方地価が上がると、保留需要（持っている人が売らないで貸したり
使ったりする）が増す。つまり土地的にも中古的にも供給が減る。
普通は高くなれば需要が減って、供給が増えるのが経済学の理屈だが
不動産だけは代替性のない一品モノゆえ理屈が違う。
過去の地価上昇の際には常識であったことが１３年たつと忘れられる。
岩田規久男氏の本などに詳しい。
東京の都心回帰は長いスパンから見れば始まったばかりですよ。
都心湾岸部と都心東部がその中心であるのは誰も異存ないと思います。
真のアーバンライフは都心回帰をした人達の子供が若者になり、
また、20代の独身賃貸族が都心部に根付いた時に始まります。
まだ、序盤と考えた方がよろしいかと思います。
どんな都市生活がそこで生み出されて行くのか
とっても楽しみですが、
その宴に参加できる資格も年々厳しくなって行きそうです。
都心の土地、不動産価格は、外国資本の大きな
お金が流れ続ける限り、上がり続けるようですね。
ＮＨＫで言っていました。
日本の公定歩合、つまり利子が異常に低いから
お金を借りて不動産を買うと、利子と不動産利回り
の差、つまり利ざやを稼げるから投資をし続け
るという説明でした。
世界の都市で、顕著に利ざやが稼げるマーケット
が日本、特に東京なんだそうです。
だけど、外国投資家は、いざとなったら、一気に
逃げることもあるだろうから、注意が必要ですね。
都心湾岸部と都心東部が都心回帰の中心って、
湾岸部も都心だ。
東部も都心だ。
と、さりげなく認めさせようとしてない？
23区湾岸部と23区東部が都心回帰の中心なら分かるけど。
と、異存を言ってみる。
あれあれ 団塊ジュニアの取得はもう終了なのに・・・・
団塊ジュニアも、もう40近くです。
既に買える人は買ってるよ。
買ってないのは家賃補助十分とか、社宅有りとかの買う必要の無い人。
それと人口統計の見方が根本的に間違ってるよ。
若者の人口は減り続けるから、地方からの流入はあるけど、それでも総数は減り続けるの。
需給面では今後は買い手の減少ははっきり見えている。
まあ、皆の指摘どおり「業者 乙！！」って感じだな。
↓再度、貼っておく。
多少、若者が流入して将来もとどまったとしてもどうにもならない
首都圏（東京、神奈川、千葉、埼玉）年齢別人口
２００５年国勢調査、単位万人
０〜４歳 １４３万人 超足らない
５〜９ １４８ 超足らない
１０〜１４ １４５ 超足らない
１５〜１９ １６４ 凄く足らない
２０〜２４ ２１５ まだまだ足らない。新卒大量採用だ。
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２５〜２９ ２４３ これが適正水準かな？
３０〜３４ ２９２ 団塊Ｊｒ。多すぎ。フリーター多し。
３５〜３９ ２６７
４０〜４４ ２３０ バブル世代
４５〜４９ ２００ ここが一番少ない
５０〜５４ ２２２
５５〜５９ ２７１ 団塊。多すぎ。肉体労働系多し。
６０〜６４ ２３５ ちょい多すぎ。肉体労働系多し。
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６５〜６９ １９５ 生産労働人口外
都心東部、都心湾岸部
基準地価上がったとは言え、
西側の県境外周区より
まだまだ安い。
都心回帰の受け皿はいまだ健在なり。
都心回帰が続けば、
東京の都市構造は大きく変わる。
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
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4670万円～8390万円 |
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1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
