パークシティ浜田山

通勤の必要が無い老人向き、
いわば老人ホームみたいなもんだろうと思う。
戸建売って近隣に生活が楽なマンションを購入。そんなところでしょ。
でも戸建人気が無いから売れるのかね？

玉ニュータウンみたくなるのか

幽霊屋敷

　墓地

スリラー

私の営業担当の方（若手の男性）によれば、現在検討されている方は圧倒的に戸建からの住替えの年配者が多いそうです。彼らは、50坪から100坪の土地を売却するので予算が1億から3億円あり、この値付けでも十分買えるでしょうとのことでした。そして、高齢の二次取得者がメインバイヤーというのは、実は企画段階から想定していたことらしいです。

であれば、
１．20年以内に購入者の多くが死亡し、二次流通するであろうこと。
２．そのときまでには、中央に4車線の大通りが完成している可能性がかなり高いこと。
を考慮すると、資産価値の著しい下落が想定され、あと30年以上生きる予定の１次取得層の人は避けたほうが良いという結論に我が家は達しました。

この流れからすると、浜田山4丁目のシティハウス浜田山ガーデンズ（住友不動産）が、５−１０％安い値付け（それでも、この立地にしてはかなり高い）で、即売という流れかな？あちらは、住所が本物の「浜田山」ですし、杉並区随一の浜田山小学校／高井戸中学校区ということで、賃貸でも売却でも需要は底堅いと思います。ファミリータイプ、8000万円台で、４６４９！

それにしても、この値付けで500戸超は厳しいですよね。結局、一番グリーディな住友不動が一番の勝者のようです。
そういえば、私の担当者は、「D棟以降は、最悪、老人ホームみたいなかたちで売るという選択肢もありますから」と恐ろしいことを言ってました。

うん、浜田山パーク・ケア・マンションへと構想変更。それがいいかもしれない。しかも賃貸にして、思い出の詰まったグラウンドや桜の木々の所有権は後生大事に手放さない。儲かりもし社会貢献にもなり、一石二鳥だな。三井、がんばれ！ｗｗ

500戸を今の価格で売りきるのは不可能なくらい厳しいことです。100％売れ残るのは目に見えていますが、果たして我々も様々な情報の中で商売をしていますのでここは絶対に手をだしません。そういうある種定説のようなものがあります。

何も知らない高齢者をだまして、高額商品を売りつけようと企んでいる
のであれば、三井不動産はその姿勢をあらためるべきだと思います。
高齢者がかわいそうです。

> 浜田山4丁目のシティハウス浜田山ガーデンズ（住友不動産）
> 杉並区随一の浜田山小学校／高井戸中学校区

パークシティ浜田山が出来ると
高井戸中学校の学区がかわるみたいだよ。
井の頭通りの南側になるらしい。
残念そこは学区外。

あと、みんな老人が住むとか書いてるけど、
高い物件でも案外小さい子供のいる家族が多かったりする。
多いパターンはお金持ちの親が援助して
自分の家の近所に住まわせるパターン
結構これが多い。

>>923
戸建を売って引っ越す老人はもともと田畑時代に安値で買った物件だから、代わりに買ったマンションが値下がりしようがトータルで損は無いと思うが、
その戸建を最後につかまされた人は悲惨な目にあうと思うよ。

まさにババ抜きがこれから始まります。
杉並区自体がこれから老人化して行く終わった区である事を認識して行動しないといけませんよ。
デベの方々も昔のイメージそのままだと大火傷だよーんｗ

杉並区が老人化していく終わった区？？と考えてこの物件をやめる人はいないな（笑）

>>926
一人暮らし、二人暮らしの老人持ち家世帯が非常に多いよ。
最新の国勢調査を見ると良くわかる。

それから３０代人口は常に大量流出。

意外と知らない人が多いけど、１０年もすれば狭小戸建が余りまくるようになるよ。

持ち家で、６５歳以上高齢者が一人住まい、二人住まいの数
２００５年国勢調査より

　　　　　　　　一人住まい　　　二人住まい　　　合計
１位　世田谷区　２２４８８戸　３１８３２戸　５４３２０戸　
２位　練馬区　　１７０２１戸　２７８１６戸　４４８３７戸
３位　杉並区　　１５６９９戸　２２１２２戸　３７８２１戸
４位　大田区　　１５３１０戸　２５７２９戸　４１０３９戸
５位　板橋区　　１１５３５戸　１８３９４戸　２９９２９戸

持ち家世帯に占める世帯主６５歳以上の比率が高い区
これは将来家が余る可能性が高い
1位　豊島区　４９．３％
2位　北区　４９．３
3位　中野区　４９．２
4位　杉並区　４８．２
5位　練馬区　４６．９
6位　台東区　４６．６
7位　荒川区　４６．１

>929
プラウドの隣り。
坪350で皆大騒ぎしてたのがほんの数ヶ月前。

>931
浜田山の二駅隣りの高井戸西二丁目か。あんな物件の隣りの集合住宅に、一体誰が住むのかね。私は一億円もらっても嫌だな、まじで。

他のスレのヨイショ投稿に不快になった後、
このスレを読むとスッキリします。
このスレもその内、ヨイショ投稿だらけになる日がくるのかな。

大昔、荻窪駅北口近くで坪千円で百坪買わないかとの話を断ってその後事あるごとに地団太踏んで悔しがっていたご老人がいた。幾ら何でも時代錯誤と思われがちだけど、井の頭線沿線ではその頃都心から通勤時間が小１時間掛かると同僚に馬鹿にされながら、１００坪程度の宅地を購入した先見の明ある諸先輩が沢山いる。

バブル時期は固定資産税にあえいでいたけど、しっかり持ち株会で購入した自社株が大層な配当があって、しっかり良い意味のリスクヘッジ。戦争の弾の下を潜り抜けた年代は本当にしたたかだ。

だから、そうした年代をターゲットにしているここの戦略は正直当たっているのか疑問は感じる。勿論マーケットが大きいからそこそこ売れそうだけど。世代交代で受け継いだ子供たちは、ありがたさはさほど感じないだろう。３両編成の緑の井の頭線なんて誰も覚えていない。

>934

なんか、みんな結果論のような気がする。

こんな閑古鳥も珍しい。
小言雀にも見放されたかな？

このご時勢、こんな高値で誰が買うのでしょうか？

半数売れればいいところ。
いや
半数以上売れ残るでしょうね。。。

バカバカしい・・・・

誰か応援してあげたら。
せっかくブランド信者の多い三井物件なんだから。

ハイソだけを前面にだしたノスタルジー（郷愁）だけでお客さんを呼べるほど世の中甘くない。中身を充実してはじめて土俵に登れると思う。この物件のマネージャーが力不足なのか、それを見抜けなかったデベロッパー自体の斜陽化の兆しなのか、堤をも崩す蟻の一穴にならなければ良いのだけど。応援の積りで書いた、・・・？

なんじゃ　そりゃ。

追記でっさ

いらんとこに

金を　　かけすぎちゃう？


あほかいな真ん中に一般道路できるしな

補助道路できるで


車の排気ガス

同じパークシティでも、
武蔵小杉などは削除だらけ。
都合の悪いことはね。
関係者さんがんばれ。

ここもそうだよ。結果、この錆びれよう。

都合の悪いことは速攻で消されるね

なんなの？


これモデルルームオプションづくしでだれが買うの？なんで現実味がまたーく無いモデルルーム作る？

金あがるだけじゃんかぃ？
ＡＣの販売価格がＢと同じならそれこそ終わってるぜよ

だれがかうの？
無駄な金をはらってまで
地価すでに下落してんだよ・都心の。。
消費者なめたらこわいよ、みついくん
ばかにすな。。。。坪３００が妥当だと気づいた人はここは離れる

ほんとくだらない掲示板。

初めて投稿します。

マンションも戸建ても、とにかく家はお給料から比べてとても高額なので、簡単に買い替えをするつもりはありません。
そういう意味では、永住できるつもりで探しています。
多くの人はそうなんじゃないかな？と思っていました。

浜田山、高いですね。
低層ビル仕様で、緑も多く、駅に近い。
そういう事をステキと思って探していたんですが、この価格だったら広尾のマンションが買えます。
（あ、三井のフォレストはもっと高いから論外ですが！）
日比谷線の方が通勤ラッシュもひどくないでしょう？
（と言っても中古とか、大規模メリットとか考えると、浜田山が安くなったらなって思うんですけど）

で、DEが安くなるのを待つって話が結構出ていたのですが、ほかの大型マンションとかで安くなった例ってあるんでしょうか？
同じようなビルだと、Bを買った人が訴訟とかしそうだし、安くできないのではないかなって思うのです。

不動産も、もはや金融商品の一種のようになっちゃって、
昨日１００円のものを今日５０円にしても、逆に２００円にしても
それは約定時点の時価によるものであって、
今となっては、訴える根拠に乏しいのでは？

三井バーリントンハウス浜田山？
運営はニチイ学館！

都心の下落がはじまった

三井がもっとも恐れていたこの都心のマンション価格の下落

アナリストも一斉に下落をうたいはじめた


三井は焦りはじめた

こんな価格では売れない

売れ残り続出

いつになっても残る、これが一番の恐怖

２年後はどうなっている？

土地神話は崩れる

下落は始まった

三井は値付けを完全に誤った

いったいどうする気だろうか

自業自得といってしまえばそれまでだが。。。。。

９５２さん
都心の下落が始まったって具体的なデータを提示してください。

どこ探しても都心が下がったなんてデータも記事もありません。
地元不意動産屋さん、気は確か？？？

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/wnews/20070803hg09.htm

小学生なみの長い夏休みは終わったのかい。
みんな、要望書出すか？

ソースはこれだろ。
『都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？』
どっちもお粗末君だな。

しかしまあ、今のBの値段は異常ともいえる位高いのでは？
私はCやDEまで待って、あと2割くらい安くなれば検討したいと思います。
無理すれば買えないこともないけど、管理費もバカ高いし、後から「高値掴みだったね」と思うことになるのもなんなので。

まあなんだかんだ言って３割以上下げてこないと真剣な購入者は相手にしないよ。ここは高杉でしょ。っていうかそれくらいの価格にならないとここを買うメリットないし、烏山の三井のパークに流れるんんじゃない？確かに都心の価格の下落は始まるしね。2年後なんてガタンと落ちてるのではないかと思うし、雑誌などでは下落予測を多くの媒体が事実出してるね。同じ三井で客を奪い合うという醜い構図が成り立ちそうだな。無様だなあ。とにかくＤＥの価格発表が楽しみだな。どのくらい下げてくるか・・・。じっくり検討したいからね。

９５３
まだ現実が受け止められない人種がいたんですね、かわいそう。。。
いつまでもヨイショ続けてると大切なものを失うっちゃうよｗ。
君はパークの武蔵小山を買いなさい。君にぴったりだと思うけど。
え？そことてお呼びじゃないって？ｗ。

ソース
都心地価とマンション年内に下落・・・不動産経済研究所

都心地価下落は始まっている・・・AERA８月２７日発売

マンション動向土地神話崩壊と地価下落・・・週間新潮

２００８年は大幅マンション供給過剰、下落が始まった・・・毎日新聞

マンションバブルは遂に崩壊か　湾岸高層マンションの下落がスタート・・・船井総研経済アナリスト

都心マンション購入は２年待て
下落は始まっている・・・６月６日週刊朝日記事　野村証券アナリスト

おそらくどれかがソースだろう。
杉並圏内は、都心マンション下落はが始まってから１年はかかるといわれている。つまり２００９年から２０１０年いかけては大幅な下落を予測としてマスコミは報じている。ただし、あくまでもマスコミ報だから真偽のほどは自分で判断すべし。
言いたくはないが９５３は時代錯誤で勉強不足。頑張れ。

青山の土地を坪300万で買って坪1000万で売った人は
大正解だったんだろうね。でも、気づいたら下がり始めてた。
上がるのも、下がるのも、一般層が知った頃にはもう遅い。

皆さんが言われるほど悪い物件ではないと思います。
かなり前向きに検討しています。
森のようですてきです。

値段を気にしなければ、平均点よりはだいぶ上のマンションだと
思うんですけどね。

けど、ここをチェックしている人は（私を含め）価格を何よりも気にする人たちかも（笑）

地所、スミフがいよいよ事前案内会始めるね。
三井より高いのかな？

楽しみだね。
記念碑的な大しこり物件になる予感が日に日に盛り上がっています。

”三井→すみふ→地所、と見て結局三井が一番安かったじゃん”となりそうな
嫌な予感。

高い。ドアとか色々こってるけど、そんなのどうでもいいから、安くして欲しい。こんな都心から離れた浜田山でなんでこんなに高いの？

そろそろ判決が出ますね。間違っても金銭による和解なぞしないように。反対グループにカネを払って、その分を価格に上乗せされて、購入顧客が損をするなんて、とんでもない！！！

今日がB棟の正式価格発表会ですね。

若干、下げたらしい。

いや
下がっていない。何を考えているのか意味不明
終わったな

80㎡で一番安い部屋の価格を教えてください

7990（西向き2F）。同じ81m2で地所はB1F西で8000。
三井だけ叩かれる不思議。

9月28日の判決は延期確定
官制談合がここで濃厚

80㎡台で一番安い部屋の価格は８８００万
ガセにご用心

まだまだ。28日の判決強行の可能性もわずかながらありますよー。通常であれば、裁判官忌避の審議のために延期になりますけれどね。それとも、期日延期は決まったんですか？
いずれにせよ、当初は原告有利と思われた訴訟指揮が次第に(露骨に？)被告よりになっているようですね。以前誰かが言っていた工作の賜物なのか、はじめからこうなるように談合があったのか、はたまた純粋な法理論の精査によるものなのか。しかし、いまさら原告適格もなかろうに…。

相変わらずネガキャン中か。
売れてからどのように賛美するかが見物。
頑張れ。

夏にも御用心。夏は心の鍵を甘くするわ、御用心♪

あれだけ盛り上がっていたこのサイトも、敷地のド真ん中を片側2車線の大通りが通る計画になっているということが判明後、一気に静かになりました。マンションを買う際には、いかに環境の変化がない事が重要かを思い知らされる事件だったと思います。
販売会社は積極的には説明しない様なスタンスなので、あとから知ってビックリの人もいらっしゃるんでしょうね.....。

あれだけ盛り上がっていたこのスレッドも、敷地のド真ん中を片側2車線の大通りが通る計画になっているということが判明後、一気に静かになりました。マンションを買う際には、いかに環境の変化がない事が重要かを思い知らされる事件だったと思います。
販売会社は積極的には説明しない様なスタンスなので、あとから知ってビックリの人もいらっしゃるんでしょうね.....。

都市計画道路が京王井の頭線を跨いで通過すると、
少なくとも７〜８ｍの高さを超える訳だから前後に
１５０ｍ位の傾斜した坂道の道路が出来ることになる。
敷地の南北長さの半分近くに万里の長城が出来るイメージと言える？
レンガやタイルを貼ってもそのイメージだから、普通の橋梁だったら
高級住宅地には相応しくない。通過する車両が見えるし騒音も発生。
逆にアンダーパスにすると、最近頻発する集中豪雨で
水没しない為に、強力なポンプ設備が必要になる。
跨線橋に比べてアンダーパスだと工事費は案外安いかも。
穴掘ってＲＣ床壁を作るだけ、残土は築山に転用、場内処分。
それに井の頭線の橋梁は都市鉄道立体化事業の
対象で負担は軽減できるかも。

三井不動産のマネジャー君、ポンプ設備くらい寄付できるだろう！
計画道路を神田川を渡ったら直ぐに下り坂で潜らせて（地下道）にして、
それから先を掘割にして、キャノピー（天蓋）で覆えば、
排水管設備だけで済むかもよ。どうせ、立派な遊水（雨水調整）池は
造らなければいけないのだから。完全に覆ってその上を緑化すれば
もっと環境が保てるね。下り坂の両側は提供公園にして樹木をたっぷり
植樹すれば２０年位で道路の存在は目に付かなくなる。

それと神田川氾濫対策の河川幅拡幅の用地提供と工事費の負担を
恐れているのかな？

グレード高い集合邸宅地にするのだから、要所にはお金を有効に
使わないと伝統に傷がつきかねないね。これで計画道路のマイナス面の
対策は万全、売値は付け放題、期待しているよ。

>>982
建築や外構はスーゼネに発注は決まっている筈。
計画道路や神田川護岸改修や京王線の立体交差は、
系列の三井住友建設にやらせれば、利益はグループ内に留保できる。

どうせ昔から役所からは大勢天下りを引く受けているのだから、
その位の利益誘導をさせないと、ＯＢは穀潰しだろ。

>>984
敷地内の都市計画道路の用地は区画整理で指定するから、
土地買収はしないでしかも含み益資産からの譲渡益の発生を抑えて
三井不動産に都合がよいのでは？

井の頭線の北側の井の頭通り（水道道路）につなぐ部分の
現在住宅地の用地買収は時間が掛かりそうだ。

敷地内の広い道路が外の幹線道路につながらないままで、
防災上や消防救急用の進入路の確保をどの様に理由付けるかは
不明だし、周辺の狭い道の工事用の車両の通行も大型車は無理。

裁判は、大規模住宅地を作る為の前提となる、土地区画整理事業や
開発行為に許可権限者が正しく許認可を与えているかどうかを
問うているようだ。まず、原告の適格性から始まって、法律の文面
だけでは判断が難しい裁定が順次おろされることにはなる。

三井不動産だって、もともと準備は怠り無かった筈だから、
色々隠しだまは持っていると思うよ。自然災害上の対策とかは
形で見えるものだから、抽象的な判断より点数が稼ぎ易い。

裁判の原告に三井不動産のＯＢがいたら、現役の苦虫顔が見える。

公式ホームページの物件概要から、各部屋の価格と管理費・修繕積立金が見られますね。
974と975のどちらが真実を語っていたかわかります。

一番安い住戸で、
B-B208 7990万円 81.02m2 3LDK 管理費34190円 修繕積立9730円

なんか、この掲示板で叩かれても
粛々と売れていく予感がするな。

確定価格見てますます思った。
予算１億ないと話にならないね。

登録受付開始時にインターネットに価格表を公開するというのは珍しいことだと思う。

価格を見たけど高いですね。北角２階B-90Eで@400万ですか。
管理費も高めだし。

高い、高い、高い！交通の便がいいわけでもないのに。モデルルームも気に入らなかったし、見送りです。

しかし最初のほうで、ここが坪単価350万を超えるなんてありえない、
なんて必死に言っていた人たちはどこにいったのでしょうね（笑）。

1Fでこれですからね。
B-B101 13900万円 107.34m2 4LDK 45300円 12870円
B-B102 15500万円 110.44m2 4LDK 46600円 13250円
B-B103 9280万円 82.89m2 3LDK 34980円 9950円
B-B104 9280万円 82.89m2 3LDK 34980円 9950円
B-B105 9480万円 87.26m2 3LDK 36820円 10460円
B-B106 9480万円 87.26m2 3LDK 36820円 10460円
B-B107 8950万円 79.84m2 3LDK 33700円 9580円
B-B108 8950万円 79.84m2 3LDK 33700円 9580円
B-B109 9220万円 82.17m2 3LDK 34680円 9860円
B-B110 14500万円 105.02m2 4LDK 44310円 12610円

近所のものですが確かに浜田山でこの値段は高い。さらに管理費と積立金は「安心料」といっても負担が重いでしょう。ただし緑に囲まれている駅３分前後のこれだけの大規模マンションはそうは出ないのは確か。浜田山駅や周辺は異常にしょぼいですが、善福寺川や神田川沿いのサイクリングコースや公園は緑がいっぱいです。「こんなもん払うくらいなら都心がいい」と思うかどうかは買う人の判断ですね。僕ならＢ棟ではなく、やや駅から遠い棟の値段を見て考えます。

　ところで一時期盛り上がった物件中心を走る都市計画道路の件ですが、そんなに道路があるのがマイナスでしょうか。だいたい３０年前に計画してまだ50％しかできていない都下の都市計画道路がすぐにできる確率なんかゼロでしょう。杉並区は環７と環８の間に主要な３本の16メートル都市計画道路がありますが、区の担当に２年前くらいに「南北道路の渋滞がひどいので早く整備してくれ」と聞いたら「予算がないのでどれか一本でも100年後に開通しているか疑問」と言っていました（なら計画して建築制限かけんなよな）。

　本来は環８や環７の週末の大渋滞を考えれば、都や区はちょうど真ん中を走る中杉通り延長の「補１３３号」を優先整備すべきですが行政はまったくやる気がありません。計画道路上の国有地を民間住宅地に売却しているくらいです。よってマンション中央の「補１２５号」道路はおそらく青山通りから絵画館に伸びる銀杏並木のように広さの割に交通量が少ない「場違いな孤立した道路」となることでしょう。突然、なにかの政治力が働いて井の頭通りと甲州街道の両方につながれば交通量は増えますが、交通の便は格段に向上し、資産価値が落ちるとも思えません。どうしても井の頭線の高架橋が心配ならなおさら南側がいいんじゃないでしょうか。

996さん、おっしゃるとおりです。現在の都の財政状況等から考えて、都市計画道路の計画が、例えば１０年以内とかに施行されるとは９９％考えられません。ただパークシティ浜田山の中心部を一般公衆道路が縦断していること、この現実をどう考えるかということでしょう。居住者に無関係の人や車が敷地内（各棟の中は別として）を自由に闊歩、通行する姿を想像してみてください。

確かに当面、不必要に広い道路は違法駐車などの弊害もあるかもしれませんね。あの規模全体を公園のまま専用敷地として他の近隣住民の通行を排除でき、さらに内側にマンションのセキュリティラインを設けられれば購入者には確かに理想でしょう。
　でも何より３階を超えるような大規模マンションはそもそも第１、２種低層住宅専用地域には建たないわけで、新道路と引き換えに容積率や建築条件が緩和されています。日常アクセスや災害時の防火、緊急車両用の意味がある都市計画道路の弊害を言い立てること（たとえば「コミュニティが分断される」「住宅街に大規模道路は要らない」「騒音が心配」等々）はどっかの原告団と似た理屈では・・。まあ値段がかなり高いので理想にこだわる気持ちはよく理解できます。

高いね
余計な金払って買うやつの気がしれんよ
常識で考えると２０００万は乗ってるね

次のスレ
よろしくー

みんな、真ん中に片側２車線の道路が出来る、と言ってますが、実際には片側一車線ですよ。（三井担当者にも確認済）
当初は一車線で、今後もし道路が拡張される事態になった場合２車線になるのかも知れませんが、その場合はパークシティの住民が反対すると思うのでおいそれと拡張はできないのでは？
まぁー、敷地については、公園全体を誰も入らない様に囲む。というのもあそこまで広い土地だとさすがにそこまでは・・・と思うので、先にお住まいの皆さんと共に緑を楽しむ、という、現在のプランは双方に歩み寄って考えられているプランだと思いますけどねー・・・。（大型地震など緊急時には、ゲートも開いて周囲の方も逃げ込める避難場所にもなるらしいし）

1車線です。補助●●号線、幅員18ｍの新しい都道で片側2車線は聞いたことがありません。

セキュリティラインも別に問題ないでしょ。これ以上きつかったら、不在時の宅配便や新聞はどこまで取りにいかなければならないのでしょうか。

念のため　part３の板は下記ですよ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44106/