パークシティ浜田山

896さん

？？？？

東京都杉並区高井戸東ですけど？

杉並区のこの辺の地名は、住居表示の実施で昔とだいぶ変わった。
昔の町名から、土地の由来が分かる。

水に関係ある名前なら、水道がなかった頃に井戸や泉の水が
得やすかった事のヒントになる。一方、水がたまり易かったり、
大雨の時に洪水の起こり易い警告にもなる。

南を流れる神田川は、昨年の大雨で久我山の駅前であふれて
銀行の支店などの店舗が浸水した。

市役所で縮尺が２５００分の１と言う、通称「都市計画白図」と言う
地図を買って見ると、土地の高さが大体交差点ごと位と
主な広い土地や主要建物の敷地で出ている。

調べ方は、興味を持っている土地の高さを地図から読み取る。
それから近くの神田川に掛かる橋を調べてその高さを読み取る。
橋の上から護岸を眺めると、その護岸堤防の一番上が橋の上と
どの位違うかが見える。それで最大あふれない時の神田川の水面の
高さが分かる。もし土地の高さが水面より低かったら一大事。

ここで高さと言ってるのは、東京湾の平均水面を基準にした
絶対高さだよ。

この物件では、最近の低層集合住宅でよく見られる地下の住居が
設定されていないね。三井不動産はクロスメゾネットなんて特許も
持っているのではなかったかな？

地下駐車場を完備しているのは賢明だと思うな、万一浸水しても
自動車は損害保険で補填されるし、泥はホースで洗い流せるし、
そのための高い管理費を払っているのだから。

幾ら補償されると言っても、思い出の詰まった愛車を失うのは辛い。
住宅が泥水で満たされるよりは打撃は小さいけどね。

ここのデべって、営業さんが頑張って美化レス書いてるのかと思ってたけど、ここはそうでもないみたいですね。
ある意味新鮮です。

>>899
杉並は区役所で、市役所ではありません。訂正。

この辺も含む武蔵野台地は水が不自由な地域で水田は少なく、
台地の端の崖になったところに地下水が湧き出ていて、
それを大昔の土着の民は飲み水に使っていたらしい。

地元の図書館では郷土の歴史を語る書物が多い。
僕がデベロッパーならそんな確固とした歴史も売り物にしたい。

>>901
毀誉褒貶それぞれの意見、言いっ放しが多いな。
掲示板の宿命だけど、良い議論応答は歓迎だ。

池田山と勘違いしていて勝手に盛り上がっていた？

>>904
建築工事は着手までに時間が掛かります。
ここでは土地区画整理の関連の工事と手続きもある。

僕だったらここをグループのある意味逃避場所としての
地下の施設を置いていたな。それらの移転と基礎の撤去も大仕事で、
廃棄物を敷地外に出さない仕事のやり方も求められる。

高層の建築物だったら、環境影響評価が四季にわたって行われるけど、
こうした広い敷地の場合は適用条件はどうだったかな？

泣き面に蜂なのが、埋蔵文化財の調査だろうね。
大体遺跡のありそうな所は教育委員会が把握しているから、
布堀と言う試し掘りをしてみてもし発見されたら一大事、
費用は開発者負担で調査は順番待ち、しかも重要な遺跡なら
保存まで強いられる場合がある。計画は変更する場合も。

知恵が働く開発者は、前もって「埋蔵文化財予想図」を入手して、
重機で粉砕しておくのが常套手段。勿論こっそりやるけどね、
「緑と文化遺産の破壊跡の、ハイグレード物件」では、看板倒れだな。
反対運動が重機の搬入を監視するのは、そんな理由もある。

ここを買いそうな人種はこの時期避暑地の優雅な日々、パソコンなしの。
ここを買えそうも無い人種は唯一の田舎で田んぼの草取りの日々、
圏外でＢフレッツの届かないポッチャン音響の。

で、ここは閑古鳥の日々。
始めから自宅を避暑地仕様にしておくに限るね。

この掲示板の存在を知らない人が、かわいそうでならない

知らぬが仏

知るも地獄


余計なお金を支払ってまで買う価値があるかどうか

おそらく、パソコンすら使えないような

じいちゃんばぁちゃんと、少しでも早く契約したいと焦っているのでは？

ねぇ？三井さん。

例のことがじいちゃんばぁちゃんにバレる前にね。

じいちゃんばぁちゃんを、うまくだませると良いですね。


頑張りましょう。

三井グループ各社には昭和３０年代から４０年代にかけて、
当時の日本ＩＢＭが事務処理の道具としてのコンピューターの売込みを
各社の幹部社員を富士山麓の保養所に招いて大々的なプレゼを行って、
普及の推進を進めた。

そのとき目覚めた中堅社員は今や７０歳代以上になってもパソコンは
手放せない存在。一方、頑なに算盤・揉み手営業に逃避した連中は、
パソコンは月より遠い存在。そんな文明の流れに棹をさした連中は、
不労所得をすっかり吐き出して（デベロッパーに奉仕して）懺悔だな。

不労所得と言うのは、たいした働きもせず、大会社の看板にぶら下がって
実力以上の給与を得ていた事。販売センターの諸君、目に物が見えない、
そんな連中が大勢いるから、絶好のターゲットだよ。

君らも生活が掛かっているのだから、良心の呵責など感じないで、
所得の流動と平準化に貢献してくれたまえ。

>>908

でもじいちゃんばぁちゃんには悪いですけど、その頃は、もうこの世にいないのでは？
つまり高架道路が完成する頃には。
三井はそこを狙っているのでしょうか？
三井はその需要をねらっているのですかな。

世間から引退している富裕層。
隠遁生活者
介護付き子息付き富裕層
近所戸建て売却層

このデベロッパー変わったな、
正攻法で正面突破の絵に描いたような堅実さ、
愚直な面はあったけど頼りがいのある大きな樹木の存在、
嘲り笑われようとも社会貢献は意地でも貫く親分肌、
今まで寡聞にして現れることがなかった狡猾の文字、
それが彼らを変えてしまった。

グローバルスタンダード如きに毒された幹部社員、
メインバンクまで魂を競争相手に売り渡した輩だから、
グループの存在など、霧散の極みに成り果てる？

また新たな役者が加わったのかな？？
こんな事言って悪いけど、このスレずっと見てると予期せぬ展開やキャラ立ちのいい役者が多くて昼ドラ見てるみたいですね。

富裕層だって遊びでマンション買うんじゃないから、
何でも買うわけではありません。
年配者は老後の資金が大事だし。

>>913
お金もそこそこしかない所詮（どうせ）富裕層が
ハイグレードだけが歌い文句で実質は厚化粧の高額マンションを買ってるじゃないですか！あれが遊びでなくて何？

ファイナンシャルプラニングで、生涯のお金の収支を一覧表にして
ぎりぎりですよと注意しても、物件にほれ込んだと言う殺し文句が。

大体そんな計算はしないで、思いつきで買ってる。

所詮思いつき、直感で買う金持ち連中は溢れているが、
ここはひどすぎるな。

>>910世間から引退している富裕層。隠遁生活者。介護付き子息付き富裕層。近所戸建て売却層

これって、つまり、全員じじいとばばあだけってことかい？
おいおい　、おーーーーい！！！！！！！！！！！！！
聴こえますか〜〜〜〜〜〜〜〜〜？？？？？？？？
ここは老人住宅団地と化してしまうのかい？
浜田山パークシティは老人ホームなのかい？

じじい、ばばあ、たまに来る介護者、コムスン。
介護者の業者のワゴンバス。
車椅子が列をなす。
じいちゃんが夜中に徘徊を始める。
ばーちゃんが深夜に徘徊を始める。
敷地の周りを何十人何百人というじいちゃんばぁちゃんが夜中に徘徊する。
くしくもここはグランド跡地。いぱーい廻れる。
ぐるぐる、ぐるぐる廻る。老人と老人がぶつかることなく決められたルールで上手にグルグル廻る。
明るくなったら家に帰る。
とてもいい運動になりますね。

三井さん、頑張っておじいちゃんおばあちゃんの手を貸してあげてください。

>>915
『浜田山託老団地』とは奇なる命名ですな。普通の集合住宅が２０年〜３０年かかって到達する高齢化が分譲直後に現実の姿となるのは、郊外のハイグレード物件の宿命です。若い高所得層は通勤に余計な時間は使いたくないしね。
いっその事、住宅分譲はやめて、人を育てる三井の伝統を再認識して、大々的にグループ各社向けの社宅と独身寮の大団地を作ったらどうかな。託児所や幼稚園も完備して、才能ある男女が能力を遺憾なく発揮できるように、福利厚生施設は完全無比に。
朝夕のラッシュに翻弄される、９時５時なんて働き方ではなくて、グローバルな地球時間で時差にだけはあわせる勤務。
敷地の北側に新駅を作って、浜田山と高井戸両駅を統合すれば、駅前からの理想的な街づくりが出来るのではないかな？
駅名は、「三井浜田山」滋賀の三井寺には名前負けするかな？

通勤の必要が無い老人向き、
いわば老人ホームみたいなもんだろうと思う。
戸建売って近隣に生活が楽なマンションを購入。そんなところでしょ。
でも戸建人気が無いから売れるのかね？

玉ニュータウンみたくなるのか

幽霊屋敷

　墓地

スリラー

私の営業担当の方（若手の男性）によれば、現在検討されている方は圧倒的に戸建からの住替えの年配者が多いそうです。彼らは、50坪から100坪の土地を売却するので予算が1億から3億円あり、この値付けでも十分買えるでしょうとのことでした。そして、高齢の二次取得者がメインバイヤーというのは、実は企画段階から想定していたことらしいです。

であれば、
１．20年以内に購入者の多くが死亡し、二次流通するであろうこと。
２．そのときまでには、中央に4車線の大通りが完成している可能性がかなり高いこと。
を考慮すると、資産価値の著しい下落が想定され、あと30年以上生きる予定の１次取得層の人は避けたほうが良いという結論に我が家は達しました。

この流れからすると、浜田山4丁目のシティハウス浜田山ガーデンズ（住友不動産）が、５−１０％安い値付け（それでも、この立地にしてはかなり高い）で、即売という流れかな？あちらは、住所が本物の「浜田山」ですし、杉並区随一の浜田山小学校／高井戸中学校区ということで、賃貸でも売却でも需要は底堅いと思います。ファミリータイプ、8000万円台で、４６４９！

それにしても、この値付けで500戸超は厳しいですよね。結局、一番グリーディな住友不動が一番の勝者のようです。
そういえば、私の担当者は、「D棟以降は、最悪、老人ホームみたいなかたちで売るという選択肢もありますから」と恐ろしいことを言ってました。

うん、浜田山パーク・ケア・マンションへと構想変更。それがいいかもしれない。しかも賃貸にして、思い出の詰まったグラウンドや桜の木々の所有権は後生大事に手放さない。儲かりもし社会貢献にもなり、一石二鳥だな。三井、がんばれ！ｗｗ

500戸を今の価格で売りきるのは不可能なくらい厳しいことです。100％売れ残るのは目に見えていますが、果たして我々も様々な情報の中で商売をしていますのでここは絶対に手をだしません。そういうある種定説のようなものがあります。

何も知らない高齢者をだまして、高額商品を売りつけようと企んでいる
のであれば、三井不動産はその姿勢をあらためるべきだと思います。
高齢者がかわいそうです。

> 浜田山4丁目のシティハウス浜田山ガーデンズ（住友不動産）
> 杉並区随一の浜田山小学校／高井戸中学校区

パークシティ浜田山が出来ると
高井戸中学校の学区がかわるみたいだよ。
井の頭通りの南側になるらしい。
残念そこは学区外。

あと、みんな老人が住むとか書いてるけど、
高い物件でも案外小さい子供のいる家族が多かったりする。
多いパターンはお金持ちの親が援助して
自分の家の近所に住まわせるパターン
結構これが多い。

>>923
戸建を売って引っ越す老人はもともと田畑時代に安値で買った物件だから、代わりに買ったマンションが値下がりしようがトータルで損は無いと思うが、
その戸建を最後につかまされた人は悲惨な目にあうと思うよ。

まさにババ抜きがこれから始まります。
杉並区自体がこれから老人化して行く終わった区である事を認識して行動しないといけませんよ。
デベの方々も昔のイメージそのままだと大火傷だよーんｗ

杉並区が老人化していく終わった区？？と考えてこの物件をやめる人はいないな（笑）

>>926
一人暮らし、二人暮らしの老人持ち家世帯が非常に多いよ。
最新の国勢調査を見ると良くわかる。

それから３０代人口は常に大量流出。

意外と知らない人が多いけど、１０年もすれば狭小戸建が余りまくるようになるよ。

持ち家で、６５歳以上高齢者が一人住まい、二人住まいの数
２００５年国勢調査より

　　　　　　　　一人住まい　　　二人住まい　　　合計
１位　世田谷区　２２４８８戸　３１８３２戸　５４３２０戸　
２位　練馬区　　１７０２１戸　２７８１６戸　４４８３７戸
３位　杉並区　　１５６９９戸　２２１２２戸　３７８２１戸
４位　大田区　　１５３１０戸　２５７２９戸　４１０３９戸
５位　板橋区　　１１５３５戸　１８３９４戸　２９９２９戸

持ち家世帯に占める世帯主６５歳以上の比率が高い区
これは将来家が余る可能性が高い
1位　豊島区　４９．３％
2位　北区　４９．３
3位　中野区　４９．２
4位　杉並区　４８．２
5位　練馬区　４６．９
6位　台東区　４６．６
7位　荒川区　４６．１

>929
プラウドの隣り。
坪350で皆大騒ぎしてたのがほんの数ヶ月前。

>931
浜田山の二駅隣りの高井戸西二丁目か。あんな物件の隣りの集合住宅に、一体誰が住むのかね。私は一億円もらっても嫌だな、まじで。

他のスレのヨイショ投稿に不快になった後、
このスレを読むとスッキリします。
このスレもその内、ヨイショ投稿だらけになる日がくるのかな。

大昔、荻窪駅北口近くで坪千円で百坪買わないかとの話を断ってその後事あるごとに地団太踏んで悔しがっていたご老人がいた。幾ら何でも時代錯誤と思われがちだけど、井の頭線沿線ではその頃都心から通勤時間が小１時間掛かると同僚に馬鹿にされながら、１００坪程度の宅地を購入した先見の明ある諸先輩が沢山いる。

バブル時期は固定資産税にあえいでいたけど、しっかり持ち株会で購入した自社株が大層な配当があって、しっかり良い意味のリスクヘッジ。戦争の弾の下を潜り抜けた年代は本当にしたたかだ。

だから、そうした年代をターゲットにしているここの戦略は正直当たっているのか疑問は感じる。勿論マーケットが大きいからそこそこ売れそうだけど。世代交代で受け継いだ子供たちは、ありがたさはさほど感じないだろう。３両編成の緑の井の頭線なんて誰も覚えていない。

>934

なんか、みんな結果論のような気がする。

こんな閑古鳥も珍しい。
小言雀にも見放されたかな？

このご時勢、こんな高値で誰が買うのでしょうか？

半数売れればいいところ。
いや
半数以上売れ残るでしょうね。。。

バカバカしい・・・・

誰か応援してあげたら。
せっかくブランド信者の多い三井物件なんだから。

ハイソだけを前面にだしたノスタルジー（郷愁）だけでお客さんを呼べるほど世の中甘くない。中身を充実してはじめて土俵に登れると思う。この物件のマネージャーが力不足なのか、それを見抜けなかったデベロッパー自体の斜陽化の兆しなのか、堤をも崩す蟻の一穴にならなければ良いのだけど。応援の積りで書いた、・・・？

なんじゃ　そりゃ。

追記でっさ

いらんとこに

金を　　かけすぎちゃう？


あほかいな真ん中に一般道路できるしな

補助道路できるで


車の排気ガス

同じパークシティでも、
武蔵小杉などは削除だらけ。
都合の悪いことはね。
関係者さんがんばれ。

ここもそうだよ。結果、この錆びれよう。

都合の悪いことは速攻で消されるね

なんなの？


これモデルルームオプションづくしでだれが買うの？なんで現実味がまたーく無いモデルルーム作る？

金あがるだけじゃんかぃ？
ＡＣの販売価格がＢと同じならそれこそ終わってるぜよ

だれがかうの？
無駄な金をはらってまで
地価すでに下落してんだよ・都心の。。
消費者なめたらこわいよ、みついくん
ばかにすな。。。。坪３００が妥当だと気づいた人はここは離れる