パークシティ浜田山

この物件を検討しているのは、住環境を評価した上での永住志向の方が多いと思います。投資目的ではないので、多少高くても構わないと。少なくとも、私はそうでした。

しかし、高額物件であるのに、中途半端な外廊下仕様などに象徴される設計のミスマッチ、新生活に向けて晴れ晴れとした気分になれない裁判問題。原告の主張がすべて正しいとは思えませんが、首肯できる部分もあります。

加えて計画道路。814さんに回答した三井側の言い分の通り、「都市計画道路はそもそも実現可能だから計画するのであって、都民の利益になるために実現する」ことは当然です。あれだけ実現は難しいとされた環八も開通しました。

となると、この物件最大の利点である住環境は担保されるのでしょうか。ハード面、精神面、そして環境面。いずれも期待を裏切るものになるのではないでしょうか。私はそう判断して、見送ろうと思います。

駅近であり、かなり期待していたので残念で、少しは未練もあります。検討中の皆さんは、どのようにお考えなのでしょうか。

まだ希望は捨てていません。
私の場合は正式な価格次第ということに尽きると思います。
現在の価格設定では難しいと思われます。
ACに期待しているということです。

南北に突っ走る計画道路が高架橋になって線路上を越す。

つまり最北のＡＢ棟では２階の人はちょうど目線の高さで道路が走るのか？

ここで再度、予定価格表を見る。

はは〜ん、

だからＢ棟の３階だけは見事なまでにすべてブランク（非分譲か？）

だんだんよめてきた。

三井の計算がよめてきた。

自分達がかわいいという、三井の計算が。

やたらと広い道路巾も、

やたらと強調しているセットバックも、

すべてこのため？

え？

>819

814です。
別に私はこれといってネガティブキャンペーンをやっているわけでも何でもありません。
全て事実に基づき検討をした結果の意見と感想です。

おわったとか、簡単に言うことではないと思います。
まだ前向きに検討をしている方も大勢いらしゃると思いますので。

いや、終わってるよ。
ちなみにあたしゃ８１９じゃないよ。
それとも８２０、あんた、三井の人間かい？

おっと間違えた！
８２１です、８１４さんでしたか、すみません！！
「三井の人間」発言は間違いですのでご容赦いただきたく…
しかし終わってるよ、この物件は。
少なくともあたしゃそう思う。

今更昔話をしても仕方ないとは思うけど、納得して購入の検討をしようという将来の住民も居るかも知れないから、元業界人として書いておこうと思う。

（１）かってのバブル時代も含めて、三井グループとしては、ここの運動場は何があっても未来永劫に緑地として地域の災害時の避難場所として企業の社会的責任の象徴として維持していく積りだったとは思われる。東隣の旧日本興業銀行の運動場もつい最近になって杉並区の柏の宮公園として再出発した。敷地の中央を南北に貫く都市計画道路も相当以前から計画は決定されていて、地権者としては都市計画審議会の関連行事にも当然顔を出して把握していたに違いない。仮にこの道路の工事着工命令が出るとして、その前段階に道路用地の買収又は収用が必要だから、三井不動産としては価格のほかに代替地などの条件交渉は可能だったはずだ。（続く）

（２）時代は移り変わり、三井不動産は六本木の東京ミッドランドなどの大規模開発で大きな資金を必要としていて、しかも株主からの投資効率を追求する声が強くなったことから、この運動場の様な低収益な施設を維持する事が困難になった。そこで泣く泣くかも知れないが虎の子の巨大な含み益を持つ資産を処分して財務状況のポジションの改善を図る必要にせまられた。折りしも都心部でのマンション需要の高まりを受けて、別の歌い文句を使える商品として、この開発が着手されたと思われる。

（３）ここで公平に指摘して置かなければならないのは、都市計画道路の補助２１５号線の事。この道路は、これだけの住宅を新たに作る場合に必ず必要な存在です。将来水道道路などの幹線道路に接続する事も前提で、災害時の避難経路や、逆にそこでの火災発生の時の消火消防車進入路として設けなければならない事が、法律や条令で決められています。また公園提供も同様でそれらの負担は新しい住民が負担するコンセンサスが出来上がってます。
建物には接道要件もありますから、必要な新しい道路などを作るときは、開発許可や土地区画整理などを行って、敷地を整形することが必要になってきます。これらは許可権を持つ行政との折衝で決まるものですが、公共施設（道路や公園など）に土地を無償提供することから、敷地の目減りは避けられません。
東隣の旧日本興業銀行のリクレーション緑地が杉並区に売却されたのは、こうした道路が設定しにくかったのと、土地を当時の時価で処分できれば良しとした当時の興銀の首脳陣の意志なのでしょう。勿論入れ知恵をするデベロッパーもいたかも知れませんが、結果的に単純売却になった。多分三井不動産も、共同開発をしようと話を持ちかけたと考えるのは自然の流れだ。（続く）

（４）このマンション建設への反対運動（？）は、運動場が出来る前から住んでいる人達かどうか知らないけど、何処でも同じで、自分たちが享受している利益を他人が享受することは許しがたいと言うのなら、単なるエゴではないかと思う。百歩譲って、自分は三井グループにいたか、取引を通じて利潤獲得に多大な貢献をしたから、ゆとりの緑地を分譲売却をするのは反対だと言うのなら一理は認めるが、それ程影響力に自信があるのなら現経営陣に直接訴えるのが効果的ではないのか。
都市計画道路への反対もあるのだろう。車を使わない信念、車を使うことによって得られる利益便益（タクシー、宅配、物資流通まで）を徹底的に排除する生活をする自信があるのか。外環は紆余曲折のうえ、地下化で多分１０００億円単位の余分な工事費が必要になったが、それを負担する事は（他人に負担させる事）は構わないのか。杉並区の一方通行ばかりで狭い歩道もない道路は、確かに都市計画的な発想からは許しがたいとは思われる。しかし、もう財政はそんなに潤沢ではなくなって来ているのだ。

（５）もう充分長話になったが、幾らお金が沢山あっても、使うなら購入予定の商品の実態をよく調べる事は賢い手順だろう。知識が足りないのなら、コンサルタントを雇って有益な情報の調査をさせるべきではないのか。
不思議なのは、何故そんなに間抜けなのにお金を持っているのか、本当にお金を管理する能力があるのか。易々と振り込め詐欺に遭う程判断力が劣っているのに何故そんなに沢山のお金を持っているのか。

（６）最後にもう少し臆病に、冷静に判断をした方が後悔は少ないと思う。住めば都でそれなりの魅力も沿線にはある、身びいきかもしれないが。デベロッパーはＨＰでも情報は出しているが、それの意味するところまでの説明は不足する。多分、社内は週末にかけて論争の対策でゴタゴタしているのではないかな。戸建区画では、建築条件も付くとすると、系列の住宅メーカーとの摺りあわせもひと悶着あるかも知れないね。（終わり）

近所をよく知るＯＢさん
　デベの本音がよく分かる書き込みありがとうございました。
　不思議なのは、何故そんなに知識があるのにお金を持っていないのか、本当に知識を利用する能力があるのか。何故そんなに知識を持っているのに、こんなところに書き込んでいるのか。

>817さん
各部屋の価格ですが、郵送されてきた資料は多目にブランク（空白）になっていましたが事前予約必須の説明会では、Ｂ棟すべての価格がオープンにされていましたよ。
そして、（あくまで比較ですが）１、２階の価格と比較すると３階以上も段階を追って高くなる設定で、特に３階以上が１、２階と比べて段違いに高額。という訳ではなかったですよ。（そもそも妥当価格なのか。という議論は置いておいて）

>>827
お金なんか要らない時代に育った老いぼれだからだよ。
住宅金融公庫の融資なんて事実上なかった時代で、退職金の前借で
沿線に戸建の土地が買えてしまった古き時代の生き残りだよ。

現役時代は本質だけを純粋に追及しようと、重役連中の説得を試みたけど
結局は目先の利益の成績がどうなるか、なんだね。

そんな良い意味の桎梏（教養とか良心とかかな？）が失われて、
色々と弊害が生まれている事が怖い。

せめて本質の情報を書くことが、罪滅ぼしになるからかな？
良い格好しいだろうけど、棺の蓋が覆われる時に後悔はしたくないのが、
僕の性格だから、って言っておこうかな。

あの高井戸運動場を作った時、当時の経営者は高邁な志の持ち主だった、
戦争とか別の悪弊も沢山あった時代だったけど。

近所をよく知るＯＢさん
とても興味深く拝見いたしました。この開発についてのバックグラウンドなどが理解できたと思います。三井関係者として否定的な意見もあるようですが，購入検討中の人々にとって有意義な点が多いと思います。（５）について質問です。「コンサルタントを雇って有益な情報の調査をさせるべきではないのか。」とは具体的に何をしなければいけないと言うことでしょうか？　私の知識不足を露呈するようで恥ずかしいのですが，お答えいただければ幸いです。

＞OBさん

「三井グループとしては、ここの運動場は何があっても未来永劫に緑地として地域の災害時の避難場所として企業の社会的責任の象徴として維持していく積りだったとは思われる。」

まさにその通りのようですね。原告HPによると、

引用開始＝＝我が家の近くにお住まいの●●●●さん（HPでは実名）は、三井銀行の会長をされていました。三井グループを率いてきた総帥ともいえる方です。●●氏は今年３月惜しくも亡くなられましたが、最後の最後まで三井不動産の見識のなさを憂い、「三井グランドと森を守る会」が三井不動産岩沙社長あてに提出したグランド保全を願う住民の署名簿と手紙に添え、次のようなメッセージを届けられました。
　「長年三井グループに関与してきた一人として、今回の決定は誠に残念である。三井グループの共有の財産として、故江戸英雄氏とともに戦後の厳しい時代から近年まで維持・運営してきたものであり、今や社会的責任をも担っている。そもそも企業経営は事業を興して利益を追求していくことを当然の責務としているが、さりとて貴重な居住環境を破壊してまで行うことは、企業の社会的責任からみていかがなものか」
　心ある企業家のこの言葉を、三井不動産社長はどのように聞かれたのでしょうか。＝＝引用終わり

ということのようです。私は原告の主張すべてが正しいとは思いませんが、開発のあり方を考えさせられるエピソードでした。先人の努力とプライドを放棄する現経営陣の見識と同時に、消費者が今回の計画に易々と乗っかって良いのかという点でも、見識が問われるのかもしれません。

地権者が大量に流れ込む。
自動的に。
当然無償で。
うらやましいが。
シナリオはかなり前から出来ているのだよ。
知らぬが仏という言葉もあるがこれだけは知っていた方がよい。

MRをじっくり見せてもらった。
これまであちらこちらのハイグレードなモデルルームを多数見てきたので目が肥えてしまったようだ。
皆さんが言うように普通で特にポイントは無し。
目が肥えてしまったのは時代の流れでしかたがないと思うが、その目の肥えた客の期待を上回る提案をするのがデベの
仕事ではないかとも考えると、今回のＭＲはちと残念でしかたない。

＞８３０さん

わざわざ金をかけてまでそんなことをしなくとも、’住まいサーフィン’や’この掲示板’でも充分にそれは判断できます。
言わば、'生の声'ということなので、どこかの専門家や、偏ったアナリストの意見よりも
よっぽど我々消費者目線で生々し実際の声を読み取れます。たまに穿った見方や根拠のない批判も見られますが、
そこはご自身で判断すればいいだけのことです。
とくに’住まいサーフィン’は掲示板の性質上かなり信憑性が高く、内容についても角度のある分析をする人も中にはいますよ。
参考にしてみては？

こんちは。みかんぐみです。
とんでもない事実が明らかとなってしまった〜。
え？何それ？
高架橋？215道路？
知らね〜〜〜。
聞いてねぇ〜し〜〜〜。
このまえモデルルームにみんなと行ったけど、説明無かったし〜〜。
なんで教えてくれなかったの？
聞かなかったから？
まったく何を考えているのか疑問符だらけです。
橋の下は真っ暗じゃ意味ないじゃんよね〜。
専用庭も台無しって感じ？

それにしても坪450万以上ってあり得なくね？
諸々のマイナス条件を加味すれば
まぁせいぜい坪250〜300だろうよ。
坪280なら買ってやってもよい。
ここはせいぜいそのくらいの価値しかないさ。

本日7月27日（金）午後2時より東京地裁103号大法廷にて第７回口頭弁論が開かれました。
杉原裁判長は午後3時30分、とうとう大変重大な判決を下しました。

現在三井不動産では全社をあげ緊急の役員会議を行っています。
丸の内の本社ビル前では報道陣をはじめ各社メディアで溢れています。

とうとうここまで来てしまいました。
杉並区はこの責任をいったいどうするつもりなのでしょうか。
そして三井不動産レジデンシャルはいったいこの先どこに向かうのでしょうか。金による解決を断行するしか道は残されていないようです。
詳しくはご自分の目で原告のHPでお確かめください。

やはり予想通り莫大な金が動くことになりそうです。

まーただ現実を真正面から見てみると、超都心部では、この秋からいよいよ坪１０００万越えが続々と出てきそうな勢いだから、浜田山が４５０や５００と言われても、それが相場かなとも思いますよ。
実際、２００２年あたりの底値から１００％程度の値上がりなんだから、上昇局面の途中と考えれば、そんな変な価格設定ではないのでは。
いずれにしても、いいと思えば買えばいいし、ちょっと待って、もっと安い同じような物件がでてくるのであれば待てばいいし、インフレの中でどんどん値上がりする家賃の支払いを楽しみたいのであれば、賃貸のまま暮らせばいいし、人それぞれ。人生いろいろだよね。

>837
現実を真正面から見てない人だね・・・。

>837
能書きはもういい。
飽きた。
どうでもよい。
ここは超都心ではない。

そんなことより、ここはたぶん終わってる。
どうしよう・・・・・困った。

今日、方向が見えた。
サヨナラ

そういうことですか・・
裁判長が自ら「官製談合」を口に出した時点で正直ヤバイと思いました。
9月結審は待たないと思います。私は前向きになれないのが現実です。残念でしかたがありません。

結局、杉並区に売却ということが近道？
公園になって復活か・・・・

え、どういうこと？原告ＨＰ見たけど何も変化ないような…。誰か教えて！

「判決」とか「丸の内の本社ビル」などというレベルの低い間違いをする書き込みは、相手にしないことです。

842です

いやね、今日は弁論終結期日で、次回判決期日が指定されたんで変だとは思ってたのよ。でも、本訴と平行して車両通行差し止め請求もあってて、裁判長も「出来るだけ早く判断する」と言ってたので、何らかの決定が出たのかと思ったわけ。司法に疎い人は、そういうのを「判決」って間違えそうだから。でも、確かに丸の内本社は痛いよね。

通行認定処分取消請求＆執行停止申立、です。書き方まずかったですね。すみません。

本社は日本橋室町、そんな見分けもつかなくて。

丸之内本社ですか・・・笑えますね
まあ、このスレは「左系妬み嫉みエゴなどの近隣住民」が相当
潜り込んでるので、読んでると直ぐ判る。

どうなってんの？この板は？

>849

近隣住民にここまで嫌われるマンションって。。。。

それでなくても
敷地のど真ん中に幹線道路が計画されている環境劣悪マンションなのに、
ご近所にも嫌われてては住みにくくてしょうがないだろ。

昔に指摘があった設計上の不備といい、こんな問題だらけの
マンション誰が買うんだろ？

じゃ、このマンションのよいところはどこでしょうか？

環境だと思っていたが、それも幹線道路騒ぎで終わり。
どこかに書いてあったが、今すぐ出来なくても数年後にできるのはまちがいなさそう。三井も否定しないところを見ても。石原都政ならやるね。なんだかんだいっても地域が反対してたあの圏央道もできたしな。残念！

幹線道路が通るのなら、サッシは遮音性能がＴ２（３０ｄＢ低減）以上にするのが望ましいと思うけれど、ほとんどはＴ１（２５ｄＢ低減）になるようです。Ｔ２になるのはＡ棟の北側だけらしい（井の頭線対策）。高価格物件なのだから、将来のためにＴ２にしてもよいのではないかと思いますがね。

＞８３６

たとえ金で解決できて、計画通り全てうまく進んだとしても、

皆さんは金で解決した土地に住みたいですか？

私は住めたとしても、罰が当たりそうで、どこか気持ち悪いです。

三井の本社を間違っていたり、裁判を理解していない人もいるようですが

しかし主旨を汲むと彼らの言いたいことはよくわかりますよ。

高架の道路が横切ることになたら環境は台無しです。

こんな書き込みもあったので参考にコピペします。

以下はコピペです。

こんにちは。先日ＭＲにも行き、Ｂ棟の２階購入を検討している者です。場所柄も気に入っているのですが、敷地内を走る予定の道路を、ネットでもろもろ検索すると「平成21年度着工予定」とか「井の頭線を避けて高架化」等の話が聞こえてきます。最悪、道が出来るのは仕方ない事かも知れないのですが、高架化した場合、何階位まで影響が出るのでしょうか？
２階でも窓から、目の高さで道が見える状況になるのか？などと不安に思っています。
もし、道路建設等お詳しい方がいらっしゃいましたら宜しくお教え下さい。

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回答：補助215号線・高架化について
土木会社をやっています。ゼネコンの下請けが主な業務です。
先ずRCラーメン高架橋だと仮定するのであれば「パイプドリル工法」だと容易に推測されます。線路を開通させたままでの工事ということになり、高さ制限、クレーンの旋回制限を強いられた打ち杭工法としてはこの工法が最も優れた基礎杭施工を可能とした工法です。杭を打つ際には京王線の高圧電線を一時中断させます。このことから考えれば高架橋の階高は6.0〜6.5ｍ（梁下5.2ｍ〜5.7ｍ）前後ではないかと予想できます。
これをマンション高さに換算すると・・・ちょうど３階のバルコニー手すりの高さが高架道のRC柵の高さとなります。
つまり１階と２階は完全に高架道路で隠れてしまいます。

これには３つある斜線制限のうち道路斜線制限が大きくかかわってきます。
ここは第１種中高層住居専用地域ですので、全面道路の反対側の境界線までの水平距離を１.２５倍取りなさいという建築基準法の規制があり、おそらく５階の一部と、６階部分のセットバックはこの道路斜線規制を見越していることが伺えます。
つまり、そもそも高架道路ありきでのマンション計画をしてセットバックさせている計画です。
「空を広く取り込んで・・」など聴こえの良い文言は確かにその通りですが、実際は道路の斜線規制に対する苦肉の対抗策だったようです。
まちがいございません。
見えなかった全貌がこんなカタチで見えてきてしまいました。
これではカタログだけでは説明不足で素人は完全に騙されています。
デベはそこまでしっかり説明するのがしかるべき礼儀だと思います。

215号の平成21年度着工予定計画は確かにプランとしてはありましたが今は無くなったと理解しています。有力なのは平成23年年度末着工だと聞いています。
石原都政の満期と深く関係あるのでしょうか。
ここまでくると断行は必至です。
10年以上前から望まれている都市計画道路ですから。

そのような計画道路の予定ってカタログには書いていないよね？
これっていいの？
HPにも計画道路には触れていないし記載もないと思うけど。
竣工して何年かののち、逆に購入者から今度は三井が訴えられんじゃないか？

敷地内の道路は本当に現実味あるのですか？本当のところが知りたいのです。もし現実味があるのならわたしは無理して買いません。一生住むつもりにしていましたので、わたしは三井さんを攻めるつもりは無いのですが話が違います。

9月28日の判決が分岐点になるのは間違いない。
おそらく１対９で被告は負ける。
被告側の上告は必至だが、その間にも工事は着々と急ピッチで進む。
なぜか。一日も早く契約を済ませて売り抜けたいから。
デベの方針の転換が見てとれる。
国立の駅前の例もあるので裁判長は早めに結審をすると公言したから。

しかし裁判と補助道路計画は基本的には関係ない。
裁判で原告が勝っても負けても、道路ができることには変わりは無い。
都市計画道路・補助計画はもう決定していること。
あとは着工時期がいつになるかだけ。
今回の参院選の影響も少なからず出ると予想。
万が一解散総選挙になることがあれば間違いなく年内。
解散はさすがに無いとみているが・・
いづれにせよ石原都政にも多大な影響が及び
215号計画の実現が早まる可能性が出てきた。

道路の件はパンフレットに書いてなくても、契約時の重説に記載してあれば問題ないから、聞かれなければ販売員はあえてそのことには言及しないでしょう。

判決はどちらに転ぶのでしょうかね。裁判長の最近の訴訟指揮に対して、有利と見られていた原告側は危機感を募らせています。「しっかりと言い分を聞いた体裁だけを整え、原告側の主張は退けられるのではないか」と懸念しているようです。

先日の弁論終結時にも、(原告側の)人証を採用せず、被告側への文書提出を指示せず、審理を終えようとする裁判体に対して、原告弁護団は激しく抗議。弁護団長と裁判長との間で尖ったやり取りもありました。ポーカーフェイスの裁判長が顔を紅潮させて語気を強める場面もありました。予断は許さない状況だと思います。

いずれにしても、計画道路は出来るでしょう。一部路線は出来ており、延伸を待っている状況。ここが暫定整備されれば、全線開通へ向けた行政側のマインドは高まる。高架化が本当なら、周辺住民の反対運動を押し切って購入したこのマンションの住人が、将来は「環境を守るため」に高架化への反対運動をすることになるのでしょうか。皮肉なものです。

>859
ということは、契約直前で説明するということですね。

でも、その時点では、購入希望者はもう後戻りはできない状態ではないですか？

その時点で初めてこの計画を知る人がほとんどではないですか？

私達はたまたま、このサイトで知りましたので救われた気持ちで嬉しいですけど・・・・

このサイトは何人くらいがみているのか？とお考えですか？

ちゃんと教えてくださいよ。

まぁ、マイナス要素だらけの瑕疵マンションってことでいいんでねーのか？
マイナス要素の方が明らかに多いから、それを差し引いて、
坪290万から上限で坪320万までなら買ってやってもよいけど。
坪450万じゃ、誰が買うの？って感じ。
買う人の心理状態が知りたし。

通常は契約前に重説のコピーをもらって読み、
それで納得できれば重説の読み合わせを行い本契約となるので、
一応重説を読んで初めて道路計画のことを知ったとしても、
後戻りはできるんですよ。

>>863
勿論契約を中止すると言う後戻りは出来るけど、悲しいかな下記の様に出来ない場合が多いのが実情だと感じる。

単に体裁の儀式としての重要事項説明書の説明と交付なら、事務的に扱っても構わない行事には違いないと感じられるかもしれないが、本来重要事項とは契約実行を判断するのに大きな比重を占める事柄を意味している。

たまたま説明されたその項目が少しでも理解できて、それは不安だから契約は中止しますとは、ほとんどの人がその物件にほれ込んでいる状態では言いにくい又は言えないのが本当の所では無いだろうか。説明が理解出来ないからと、徹底的に質問する購入者は何％いるのだろう。

多分何ヶ月も前から資金計画とか、間取りや住戸の選択等、心底没入して家族ぐるみで話題集中している中では、面子やプライドも邪魔して真っ当な判断が出来なくなっている心境だとは想像に難くない。申込金の放棄なんて言う目先の損得にも左右されるかも知れないね。