パークシティ浜田山

またがさっと削除されてるね。
まあそれはいいとして、再来週MR公開だね。
予定価格はそこで確定価格になるのか聞いたら、
価格確定は９月以降だそうで。
まさに客の動向をリサーチして決めるんですね。
このままの価格で売る勇気があるなら売ったらいい。
その場合、三井はリサーチ能力のなさが露呈されるだけ。

事前説明会、行ってきました。

予定価格は、先日この掲示板にアップされていたとおりで、やっぱり高いですね。
こんな価格でも飛ぶように売れてしまうんでしょうか？

モデルルームを楽しみにしています。

驚いたのが、販売センター入り口でチラシを配る反対運動の人々。
主張の方法は人それぞれと思いますが、ちょっとやり過ぎではないかと感じました。

この物件の、土地の持分はどのぐらいなるのでしょうか？　100平米住戸の場合で70平米ぐらいなのか？　一坪あたり、いくらの土地なのか？

仮にそうだとして、坪300万が20坪で6000万。建物を坪100万だとして3000万。ざっくり9000万が実質的な純資産価値。あとそこにデベ利益と将来値上がり期待まで織り込んで、せいぜい15000万ぐらまでが妥当な線かなと。

人ごとのような言い方で申し訳ないが、ここは三井グループの元グラウンドで社員たちが育てた桜樹もあるとのことなので、思い出もいっぱい詰まっているでしょうから、三井グループの社員・元社員たちが購入して住むのがベストなのかな、と思われます。

なんで一気にゴソっと２０以上削除されてんのよ。
あまりに削除が多いとそれだけで「何かある」って
かんぐられるよ。三井さん。

なんだかんだ言ってもここも高くても諸事情あっても
完売だろうな。

ここ「肯定派」と「否定派」が仮に「１：５」の割合いても、
その「１」の人が買えば「人気物件！買っておけばよかった」
となるのが不動産市場。

当面は不動産も上昇基調だろうし。土地が上がってるのに
マンション相場だけはもうピークなんてどういう根拠よ。
みんなは今買わずにいつ買うの？

当面様子見？３〜５年後？　人生におけるお金もあって
仕事も安定、体も健康な一番幸福なこの３〜５年間を
様子見？？それも根拠のない理由で。

楽観論もここまで来るとお笑い。今の価格上昇は投機的な
色彩が強かったバブルとは違う。

そこんとこきちんと理解すべきでは？？

話題の物件とのことで通りがかりました。

２年前まで浜田山に住んでいましたが、
もう二度と住みたいと思えません。

駅前のあのすさんださびれた感じは、ブランドのある
高級住宅地とは全く思えませんよ。
再開発を期待しても頭の固い地権者と借地が複雑に入り
混じって全く解決しません。
訴訟もそういう人達が発端でかなり根深いです。

それに井の頭線の朝夕のラッシュは日本一のように
思えるくらい酷いです。路線が短いからあまり話題に
ならないだけで、二度と乗る気になりませんよ。

ここ買う人は電車なんて乗らないのでしょうか。

住んで分かるここの不便さと不快さ。皆さんも買う前に
朝と夕に井の頭線乗ってみてくださいね。

それと値段の折り合いがつけばあとはご自由に。

２０以上も削除されているのは、スレと全く関係のないイタズラの投稿があったためと思われます。

井の頭線を朝夕利用していますが、朝夕の混雑は酷いというより、渋谷よりの車両は混んでいることが多く、車両によって混み具合が結構異なっているように感じています。明らかに日本一というほどではないような（笑）

日本一混むなんてオーバーもいいところ。
それに混むといったって井の頭なんて、乗ってるの15分とか20分程度じゃないですか。

朝のラッシュは埼京線や日比谷線や小田急線のがすごいですよ。
日比谷線の北千住から都心方面なんて、朝おじさんが
「うーーー」って呻いてるぐらいですからね。

比較の問題。超混雑には変わりない。

>>697
＞当面は不動産も上昇基調だろうし。土地が上がってるのに
＞マンション相場だけはもうピークなんてどういう根拠よ。
＞みんなは今買わずにいつ買うの？

上がり続けだったら買わない。

これ以上、上がるようなら一生賃貸の方が遥かに得。
庶民がマンション購入に出せる額は決まっているわけで、
土地代が上がったからといって値段を無制限に上げられない。
購入できる人がいなくなる。
値段を上げても買える金持ち層の数も少なく、
今の勢いで供給していったらすぐに飽和状態。

>>701
渋谷勤務なら我慢できるけど
こんなんで売れるのかな？

庶民のマンションでないのは確かでしょう。
いいかげんに買えないヤッカミをこんなところで
ぶつけるのはやめましょう。

場所もグレードも庶民のマンション以外の何ものでもないのですが、価格だけ庶民レベルから少しかけ離れているということでしょうね。
このスレ、パート１から読むと人間のえげつなさの変遷が記録されていて結構おもしろいですね。

ホントそうだよな。別に買わされる訳でなし、高いと思えば買わなければいいじゃん。なんかここに最近否定的に書き込むヤツの特徴は、常識はずれに高い、よって売れない、だからオレが買える価格にすべきで、しないのは三井が悪い、しかも今となってはタダ同然に手に入れた土地だしってな論法だが、お宅たちが買えなくても他に買える人いるから、安心して成仏しなさい。

井の頭線のラッシュが日本一ってｗ
毎朝読書しながら電車に乗ってますけど。

京王、小田急、田園都市線も経験してますが、個人的な感想としては井の頭線が一番通勤が余裕があります。
ただし、渋谷寄りは確かに混みますね。それでも急ぎたいとか、歩きたくないとかって理由がある人は渋谷寄りに、そうでない人は吉祥寺寄りに乗ればいい。それを選べる井の頭線は他よりかなりマシです。

渋谷以外は乗換えが必ず必要になる
渋谷の乗り換えは地獄。
通勤不便路線だから
電車通勤のリーマン向きじゃないな。

車で送り迎え付きのクラスか、ラッシュが関係ない
自由業じゃないと買えないよ。
それがターゲットなんでしょうが、
マンションの場合、都心回帰が激しいから
大疑問符だな。

＞７０９
おたくの理論だと、新宿につながる小田急線、京王線、西武線は通勤不便路線だから電車通勤のリーマン向きじゃないということになる。新宿は渋谷以上のターミナル駅だからな。おたくは都心向きじゃないから、武蔵野線とか南武線、八高線沿線に住みなさい。それと、ここは車で送り迎え付きのクラスか、ラッシュが関係ない自由業が買うから、あとのことは何も心配せずに田舎暮らしをしなさい。

小田急線、京王線はメトロに乗り入れているから
都心直結なんだよ。
そこが大違いのこんこんちき。
井の頭線とか池上線なんかは過去の遺物でしょ。
売れないよ。

>711
そりゃ一部だろ。全てが乗り入れてるわけじゃない。いずれにしても貧乏リーマンのあんたが買えないだけで、売れ行きはあんたが心配するこっちゃねーよ。

朝のラッシュ時にどうやって

渋谷駅でメトロに乗り換えているか

詳細描写請う

↑この脳天気さがいいね。まあ、いいや。詳細もなにも渋谷終点で前の改札でてそのまままっすぐ行けば、エスカレーターがあって銀座線。子供でも迷わんよ。

通勤の必要が無いリタイア組の住み替えねらいの物件だと思うよ。

しかし、三井のマンションは、住友や三菱やその他、野村等々なんかよりは数倍ましだと思う。例えば、昨晩の「家政婦は見た」を見たかな？白金タワーのエントランスなぞはシャビー極まりない。（私は三井を擁護したりとか褒めたりとかしているわけではない。誤解なきよう。）

辛口かも知れませんが。
日付は変わりましたが、午前中に行ってきました。
営業担当の知識不足、接客もかなり大袈裟でぎこちなく萎えました。
真面目に購入を視野に入れていたのですが営業の女性より「利便性の悪さは否めない」と言われたのがショックでしたね。
もっと自分たちのマンションを愛して欲しいと思いました。
自信を持って薦めて欲しかったです。
正直期待していたので残念です。

営業が自分たちのマンションを愛していて、自信たっぷりに勧めたからって買うもんじゃないですよ。マンションなんて。そこらの果物を買うのとはワケが違います。

三井はだいたい、最初女性が接客して、見込み客大の客となると男性の営業マンにスイッチすることが多いですから、717さんは女性がずっとついていたということは、三井にとっては相手にしたいお客じゃなかったってことですよ。向こうだって売る相手は値踏みしています。

心置きなく他物件にしましょう、

渋谷乗換えの通勤が大変？　そんなこと最初からわかってるのに、なんでこの物件に固執するのかわかりません。小田急沿線なら地ぐらいはずっと安いのだから、そのへんの物件を検討すればいいだけでしょう。
もう来ないでください。

>720
まあまあ。逆立ちしても買えないから、何か自分を納得させる理由がほしいんだよ。俺は検討した結果、「買わなかった」ってさ。多少大目に見てあげようよ。７１９のレスに同意する書き込みがあれば、なお迷わず成仏できるってことだろ。

渋谷でのむしろ乗換えなんて、大変じゃないほうでは？
ましてや井の頭線からだったら、東横以外ならそんなに遠くない。
どこの田舎から出てきた人ですか？

井の頭線で”地位が高い”と言えるのは西永福以東でしょう。浜田山で”小田急沿線より地位が高い”というのは思い込みが強過ぎると思います。
渋谷での井の頭線と他線との乗り換えにはいつもイライラするし、車でも井の頭通りの渋滞でイライラします。
利便性が悪い上に地元の方々の反対もあって、街の整備が進まず昭和の雰囲気が残っているので、年配の方には浜田山は良いと思います。

どっちにしろ戸建じゃなくてマンションだろ？
費用対効果で決めりゃ良いだろ、

東横線は当然ですが、田園都市線以北は中央線まで
目糞鼻糞ですよ。
日東駒専の中の上下をあれこれいっているのと
変わりありません。
一般の人から見ると、えっ、何か違うの？的な
差ですよ。

小田急線が、井の頭線や田園都市線に比べて安いのは周知の事実ですよ。
環八沿いの千歳船橋と高井戸を比べればすぐわかります。

>726さん

カンテイデータ見ましたが、ほとんど変わらずの範囲内ですよ。
以下をご参照ください。
２年前はチトフナの方が上でした。

ttp://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn244.htm
ttp://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn250.htm

>>726
中身が同じようなもんなら安い方が良いと思う。

>小田急線が、井の頭線や田園都市線に比べて安いのは周知の事実ですよ。
>環八沿いの千歳船橋と高井戸を比べればすぐわかります。

公示地価や販売価格をみても、小田急線が井の頭線より明らかに安いなんて事実は見つけられないのですが、何を調べたらわかるのでしょうか。
歩いてみた印象では、環八がうるさくて高井戸清掃工場が気になる高井戸よりも、のんびりして明るく静かな千歳船橋の方がいいと思いました。
井の頭線の他の駅も一通り歩いてみましたが、全体的に陰気な感じがします（永福３丁目の街並みは素晴らしいですね）。
三井グランドは職場のイベントで何度も利用したのでこの物件には思い入れがありましたが、他の路線にしようと思い始めています。

>>726

７２７です。
西武線以北だと多少印象が異なってくるような気がしますが
みなさんいかがですか？

西武線は論外。

＞歩いてみた印象では、環八がうるさくて高井戸清掃工場が気になる高井＞戸よりも、のんびりして明るく静かな千歳船橋の方がいいと思いまし
＞た。

どうぞ心置きなくのんびりした千歳船橋にしてください。
誰も止めませんよ。

ちなみに浜田山と千歳船橋じゃ地ぐらいは比べ物にならないでしょ。
公示地価をみても、販売価格を見ても明らかですね。
それに千歳船橋にも環八は走っていますけどね。

浜田山の何がいいのか、ズバッと教えてほしいものです。

関取のような名前ですかね。
安心感が違いますわ

高井戸・浜田山と千歳船橋近辺の公示地価を調べてみました。(2007年度)

高井戸・浜田山は、
１．東京都杉並区高井戸東２−２４−２
- 509,000(円/m2) - 高井戸 350m - 南 4.5m 区道
２．東京都杉並区高井戸西１−２３−６ 2007年
- 467,000(円/m2) - 高井戸 500m - 南 5m 私道
３．東京都杉並区高井戸西３−９−１２
- 465,000(円/m2) - 高井戸 850m - 東 4m 区道
４．東京都杉並区高井戸東３−２−８
- 494,000(円/m2) - 浜田山 420m - 西 5.5m 区道
５．東京都杉並区浜田山４−１５−２３
- 495,000(円/m2) - 浜田山 450m - 東 5m 区道
６．東京都杉並区浜田山１−９−１２
- 505,000(円/m2) - 浜田山 500m - 北東 4m 区道
７．東京都杉並区高井戸東４−２６−１４
- 464,000(円/m2) - 浜田山 870m - 南東 4m 区道
８．東京都杉並区成田西２−１４−１９
- 431,000(円/m2) - 浜田山 1,300m - 北 4m 区道
９．東京都杉並区浜田山３−４−８
- 512,000(円/m2) - 西永福 380m - 北西 4m 区道

対する千歳船橋は、
１．東京都世田谷区経堂４−２５−１７
- 585,000(円/m2) - 千歳船橋 600m - 東 6m 区道
２．東京都世田谷区桜丘４−１９−２２
- 521,000(円/m2) - 千歳船橋 700m - 西 3.2m 区道
３．東京都世田谷区船橋１−４５−１０
- 477,000(円/m2) - 千歳船橋 830m - 西 4m 区道
４．東京都世田谷区桜丘３−１８−１
- 526,000(円/m2) - 千歳船橋 1,100m - 南東 4m 区道
５．東京都世田谷区船橋６−１７−６
- 498,000(円/m2) - 千歳船橋 1,500m - 南西 6m 区道

駅からの距離や道路付けを考慮しても、千歳船橋の方が少し高いですね。

また、高井戸駅は環八の真上なのに対し、千歳船橋駅は環八から５００ｍ位離れていますよね。

”地ぐらいは比べ物にならない”というのはちょっと思い込みが強過ぎるんじゃないかな？

こっそり経堂（千歳船橋よりはるかに地ぐらいが高い）をもってきたり、成田西（浜田山とは近いというだけで、月とスッポン。喜多見と成城の違い）をもってきたりするのはおかしいですよ。
おまけに高井戸東もわざわざ川近くや成田方面を選んでるのはわざとですか？　浜田山も川近くだと地ぐらいはずっと低いですからね。

>こっそり経堂（千歳船橋よりはるかに地ぐらいが高い）をもってきたり、成田西>（浜田山とは近いというだけで、月とスッポン。喜多見と成城の違い）をもって>きたりするのはおかしいですよ。
>おまけに高井戸東もわざわざ川近くや成田方面を選んでるのはわざとですか？　>浜田山も川近くだと地ぐらいはずっと低いですからね。

公示地価（住宅地）で高井戸・浜田山・千歳船橋が最寄駅、または住所が浜田山である全ての調査地点を挙げています。恣意的な取捨選択は全くしていません。
ご自分で客観的な調査結果を示さない上に、調べた結果に対し”こっそり””わざと””おかしい”なんて失礼ですね。
成田方面を敢えて外したとしても、あなたが思い込んでいる浜田山周辺の”地ぐらい”は千歳船橋と似たようなものではないでしょうか。

不動産を買うんだから
特に若い人は
現状より、将来性をよく分析した方が良いと思いますよ。

老人であれば現状重視でしょうが・・

736さんと738さんの議論を見ていると、地ぐらいなんていうのは大部分は個々人の隔たった認識に基づいていることがよくわかりますね。736さんのように客観的なデータと異なる認識を得意気に語る人間を一般的には”いたい人”と言います。
まあ、736さんは浜田山万歳という認識をもったままここを購入されれば、それはそれで幸せなのではないでしょうか。

>>740
仰るとおり！

あっちと比べて、次にこっちと比べて。
あなた方は何のために家を買うのでしょうか？

まだ、駅近や利便性、利回命の方がよっぽど健全です！

代官山や目黒と比べて地位が！　というならいざ知らず
高井戸と千歳船橋、浜田山、この際、経堂や明大前、
荻窪までまとめて一般の人から見ると何も変わりはない
ですよ。

通勤で渋谷を利用するのに、地位がどうのこうので、
わざわざ小田急線なんか買うと、それこそ意味不明
で、変な宗教でも入っているのかと、変質者扱いさ
れてもしょうがないですよね。

通りすがりの第三者ですが実際浜田山の”地ぐらい”は千歳船橋となんら変わりませんよ。はっきり言いますが同じですね。
ネームバリューのみ先行してしまっている特異な例ではないかと思いますが。736さんはこの事実が受け入れられない人のようです・・・・

地ぐらいと一言でいいますが、実売価格データをみたって、同じ町名でかなり違いますからね。

実売価格からのデータですが、たとえば、千歳船橋近辺の桜ヶ丘と船橋を全部拾ってみても、以下のように47万から71万まで差がでます。
世田谷区桜丘 \45,000,000 \470,000 95 長方形
世田谷区桜丘 \54,000,000 \710,000 75 長方形
世田谷区桜丘 \86,000,000 \490,000 175 台形
世田谷区船橋 \100,000,000 \640,000 165 長方形
世田谷区船橋 \98,000,000 \600,000 165 ほぼ長方形

浜田山近辺だと高井戸東で2件あり、しかも32万と57万というトンデモな違い。
杉並区高井戸東 \190,000,000 \570,000 320 ほぼ長方形
杉並区高井戸東 \40,000,000 \320,000 125 ほぼ台形

ちなみに浜田山はほとんど売買がなくて（いい土地がでないのは浜田山では有名な話）。一つだけ載っていましたが、90万という突出した値段。

杉並区浜田山 \340,000,000 \900,000 380 ほぼ長方形

ここは間違いなく、高級住宅地浜田山といえる場所だったんでしょうね。川沿いだとこんな値段はつきませんから。

ちなみに成城でも最低だと、
世田谷区成城 \200,000,000 \390,000 500 ほぼ長方形
なんてのもあり（まあ、どの成城かはわかりますよね）、逆に最高だと
世田谷区成城 \270,000,000 \1,100,000 250 ほぼ台形
なんて桁違いのもある。

成城や浜田山のイメージが高級なのは、こういう傑出して高い住宅地があるから。千歳船橋にはそれはないですね。

でも渋谷乗換えは致命的ですね。

乗換えを気にする人が選ぶ土地じゃないってこと。
ちなみに、千歳船橋なんて庶民の町は論外だが、高級住宅地として知られる近くの赤堤は思いっきり駅遠。
千歳船橋と赤堤の違いも分からない人にはどうにもならないが、高級住宅街は必ずしも通勤が便利な場所じゃない。

別にケチつける人にレスしなくていいんじゃないの。競争率が下がって倍率がつかなくていいじゃん。みんな大人なんだから、それぞれの価値観で検討するも良し、やめるも良し。

でもさ、ここ住所は東高井戸だよ。

ここは高井戸東１
この価格は高いと思うけど結局売れるんじゃないか？

まあでも高いと思う人は買わない方がいい。
この近所でも待ってればもっと安い物件も出るから、
１年ぐらい前に売ってた浜田山小学校の近くの某新築戸建は
3LDK-4LDK、土地建物100平米前後。
8000万-9000万てのもあったし
即日完売したけどね

そうそう。高いと思う人、アドレスに「浜田山」の文字がないのが気に入らない人は買うのはやめたほうがいいです。
浜田山駅に隣接で、この広さ、おまけに南傾斜。こんな条件のまとまった土地はこの近辺では二度とでない。その希少性に賛同できる人だけが買えばいいんです。

この近辺では二度とでない。＞

周りの住環境が劣悪だって意味ですか？
アパートとミニ戸の混在地域じゃないだろな？

そうじゃなくて、グラウンドであったほどの大きい土地はそうないって意味じゃないですか？

狭い土地だらけで、アパートとミニ戸の混在地域ですか。
井の頭線の沿線って大体がそうですか。

普通の町です

価値を見出した人にとっては高くても買うと思います
そんな奇特な人がどのくらいいるかはわかりませんが・・

浜田山住人です。
このところのやり取りを見させてもらいました。
世間で言われているほどここは特に高級住宅街でも何でもありませんよ。普通です。高級イコール高いとするならばそれが証拠に地価は千歳船橋1や西永福3と何ら変わりません。昔から著名人が住んでいたことで名前が知れているだけだと思っていました。でもグランドが整備され町が明るい雰囲気になってもらえれば嬉しいです。
人の流れが変わると相乗効果もあり駅も綺麗になるかもしれませんね。
今はきたなくて酷すぎますので期待しています。
今週から急に反対運動が活発になってきましたね。きのうも集団とすれ違いましたがやはり何名かは近所の方でした。私はさんかしておりません。

井の頭線でハイグレードと言われているものの西永福より以東なら多少の価格はいたしかたないが、浜田山は急行も止まらずボロくて古い昭和イメージが払拭されない限りこの価格で勝負はむつかしいのでは？
それほど人気がある地の利とは思えない

さぁみなさん、いよいよモデルルームオープンですyo~~〜〜！！！！！
一部ではTOTOバスやクッチーナ製のキッチンや４セレクトプランの詳細などモデルルーム写真や情報が漏れてしまいましたが、デベのそんなうっかりミスはさておき、明日は私は10：00の一番乗り.

報告と写真UPをご期待ください.

私は部下８人を引き連れて乗り込みますので・・・。

先ほどモデルルームからかえって来た。期待が大きすぎたのか、がっかり。しょぼい。普通。以上。

外資ファンドが何するの？それシゴト？悪い冗談はやめましょ。

真剣に検討していたのですが、どうにも頼りない説明員をつけられて、最後まで、社員が出てきませんでした。見込みなしと思われたわけですな。残念。

浜田山も含めて杉並区は、ごく普通の、せいぜいで中級の住宅地でしょう。にもかかわらず、非常に高い値付けをしている。

一般のお客に買ってもらわなくてよいと思っているのではないかな？　もともとここは三井のグラウンドだったわけだし、三井グループの社員や元社員に一般販売価格の９〜７割の値段で販売し住んでもらいたいと思っているのではないかなー？

初日夕方行ってきました。MRは延期に次ぐ延期で購入希望者を待たせたわけですが、それにしては至って普通でしたので疑問視せざるを得ません。これまで凄いMRを多数見てきて目が肥えてしまったせいなのでしょうか。グランドヒルズ三軒茶屋フェイバリッチ、ピアーズコート・・・MORIMOTO、プロパストと単純比較しても格段の見劣りは否めないですが・・・・

何を考えているのでしょうか？意味不明です。このMRをみて素晴らしいなどと感じた人がいるとすれば、その人は今のマンションMR事情を全く知らない人ですね。現在のMRのレベルがいかに高いか勉強をすべきです。
残念です。

763さん、
立地に難があったりするMRに限って、
豪華にしたりするものですぞ。
MRの評価なんぞマンションの価値に全く関係ありません。
モリモトとかの実際のマンションをご覧になればわかると思います。