パークシティ浜田山

そうでしょうか・・・・

アイデンティティ。
浜田山シティは確立されていないと感じる。
どこか異常。

ライバル掲示板には、カリスマ評価者が96点という高得点をつけました。MRを見に行かれた方、どうですか？裁判で指摘されている数々の疑惑に目をつぶってでも、買いたいと思わせるものだったのでしょうか。もちろん行政側が勝訴すれば、そんな良心の呵責を感じる必要もないのでしょうが。

行ってきました。感想は値段の高い？一般的物件でした。
緑も多いし、静かに暮らすにはいい物件です。
きっとすぐ売れてしまうんでしょうね。

モデルルームはまだ公開されていません。
２４４は悪い夢でも見ているのでしょうか。
かわいそうに・・・
このたぐいの書き込みはスルー。

来週開催の先行プロジェクト販売会の初日の朝一の第一陣として乗り込みます。いよいよです。武者震いさえ覚えますが、残念ながら参加できない方、質疑事項があれば、ここにどんどん書き込んじゃってくださぁい。私があなたに成り代わって聞いてきてあげましょう。回答はその場でＰＣからアップしますので、お楽しみに。特別情報も載せる予定です！モデルルームは７月中旬に発表です。こちらも楽しみですね！

246さんこんばんは。毎度お世話様です。そうですね、いよいよといったところでしょうか、小生は、やっとか・・・といった感が大きいですな。
さて、小生初日は出張で逃し、当日はシンクパッドでの参加にはなりますがぜし生の声を届けておくんなまし。ジオラマ写真のUPよろ〜。。。拝見しますだ〜。mixiの例のコミュアップもよろ〜。目標４０戸ということでがっんばっ！さぁ戦争開始でっせぇ！覚悟しなはれ。。。

え、一昨日からプロジェクト発表会やってますが・・・。
２４３も書いてるように、価格の出てるサイトもありますよ。

変なのがこのところ出没していますが、無視した方がよいので、構わないように。

さて、気を取り直して、モデルまだ見れないのは残念ですね。完成していたのにわざわざ一部取り壊し、一部作り直したという噂もあるくらいですから、これまた上層部の鼻息の荒さを感じますね。
倍率？
あるわけないです。
売れ残るくらいだと、どう考えても。人気のある間取りが一部２倍か、せいぜい３倍だと思う。それ以外は当然買い手市場。裁判などここは当初から諸問題が大きすぎて敬遠されている。特段ハイグレードということもなく普通の６階建てマンションなので資産価値として期待できない割には高すぎる価格設定を出しているのがその理由。駅近ということはかなりの魅力で、価値ありだがABCまでで打ち止めシズル感大。

私も行って来ましたけど。

２４５＝２４９さんは、呼ばれてないだけでは？
もともとは今度の金曜からの予定だったけど、１週間繰り上がったの
知らないの？

>>244
　発表会はもうやってるよ。あんたらは、２週目なだけだよ。少し冷静になりなよ。

ユニークなジョークとして敬意をはらいつつ当然無視しましょう。
顧問乙。
今週金曜日駐車場押さえてる？とりあえず現地で10台押さえたから。社長を歩かせるわけにはねぇ・・・。いろいろあんのよ、これでも。

>>244×
>>245◯　だった

発表会行かれた上記のかた、価格がいくらか教えてください。
それと、モデルルームの様子を伝えてくださいよ。モデルは３タイプですよね？お願いします。

うちも今日行ってきました。
この３日間で杉並区・世田谷区限定のプロジェクト説明会開催されたんです。
243さんたちのはうそやあらしじゃないです。
なんか誤解がある方が一部いるみたいですが念のため…
MRはまだです。価格はHouse Bのみ公開でした。

243ですが…。
ひょっとして「虚偽の内容を書いたあなた」って、私のこと？
うーん。だとすると、もう少し情報を確認して書き込んだ方が良いのでは。何だか自分の知らないことは嘘情報だと信じたがる、お子様レベルの人が迷い込んでいるようですな。
住まいサーフィンに、カリスマ評価者のtikiさんが評価つけてますよ。あと、この間の金曜日から販売開始（説明会開催という意味か）ということで、原告側が同日、MR前で抗議行動もしてますよ。先に書き込みがあった原告HPで確認してはいかが？
もし私のことでなければ見当違いで、すみません。

私の勘違いでした
すみませんでした

今週の金曜日開始と聞いていたものですから。
大変ご迷惑をおかけしてもうしわけありませんでした。

そこでお願いなのですが、発表されたＢ棟の価格をおしえていただけませんか？

お願いします。

平均坪単価は420万円。

南向が371-574万で平均443万、
西向が322-444万で平均372万。

81㎡7900万円という完全に広告用の住戸のみ322万と飛び抜けて安い。

高い！
所感です。

我が家は土曜日に行ってまいりました。
ジオラマの精巧さには驚きましたが、子供が溢れ返っていました。
ほとんどのブースが子供がいましたよね？
多すぎませんか？
ここはファミリー向けだったのでしょうか？
違うはずですよね？
なぜ、小さい子供がＭＲを走り回っているのでしょうか・・・。

落胆させられたのは我々だけでしょうか？

だから前から何度も言ってたじゃない！
ここは団塊か団塊ジュニアファミリーになるよって。

私の予測が的中してしまいましたね。

必死でファミリー向けにはならない・・・と言っていた人、
多くいましたよ。よく覚えています。

いずれにしても高級とは程遠い、普通のファミリーマンションだったってこと。
値段は妥当でしょう。立地がパーフェクトだからね。
高いと感じた人は時期ＤＥに期待するべきですね。
ＡＢＣの売れ行き如何でＤＥ価格が変わるのでね。。。

これから先の販売予定とかは説明されましたか？

高い。高くないですか？これが妥当ですか？
１、２階でさえ９千万台、後は１億、２億。
（広告価格の西向き7900万〜は別として）
三井所有の土地＝土地取得にコストがかかっていない、
という話はどこに飛んでいったのでしょう？
銘木カルテ作成費に消えたのでしょうか。
ファミリーにしろシニアにしろ、どこのお金持ちが
５００世帯以上も三井浜田山に集まるというのでしょうか。
都心はもちろん、成城、三茶でも、この価格でなら
まだ今ならいくらでも良いものが買えるのではないでしょうか。
別に浜田山が劣るというつもりはありません。
閑静な住宅街、駅前の利便性、良い街ですね。
立地はベストだと思います。緑も中庭も良かったし、
壁式免震、広めの間取りも○、各所スラブ厚も重厚。
うちも買えれば欲しいけど、とても手が出ません。
裁判は解決したそうで、予定通りG、H棟の方や戸建ても
実現するそうですね。ABC止まりじゃなく良かったです。
しかし、すごいおみやげがついてきましたね。
あの素敵な箱はもちろん、アルバム並のブックレットも、
捨てずに大切に何かに再利用しようと思います。
そして受付のお姉様達がいつにも増して美人ばかりでした。
案内はいつもの「三井のおばちゃん」達ですが。
ギャラリーも豪華な仕様で、夢心地になれますよ。
値段だけがその夢をぶち壊してくれちゃいます。

274さん

裁判解決って本当ですか？原告側は「まだまだこれから」って感じなんですけど。
G,Hや戸建てもということですが、D,Eはどうなってるのでしょうか？

虚偽記載にいちいち踊らされてはいけません。
現実を受け止めた方がいいでしょう。
裁判はむしろ逆で、被告敗訴は時間の問題です。
ＤＥ以降は白紙ですが、建たない確立は99％ですね。

こりゃ高すぎだよ。若いファミリーもおそらく殆ど冷やかしだろう。浜田山はある意味ブランドだし、立地も良いが、この価格だとフツーは買えないと思う。デベも腰をしっかり据えて、ジックリ売ろうと云う姿勢の価格付けじゃないかな。

ゴーストタウン化？
売れない価格のマンションを大量に作る意味はどこにあるのでしょう？
１億以上出せる人間が400世帯も浜田山に集まるとは到底考えられません。

三井さんは強気になるのは大いに結構ですが、売れ残りはどうする気なのでしょうかね？
ダンピング叩き売り？格安で出たら検討します。
いづれ三井さんは赤恥をかいて下げざるを得ないでしょうね。
それまで待つのも一考、修正価格のＤＥを待つのも一考。

確かにおっしゃるように、修正価格のＤＥの様子をじっくり見てからでも結論は決して遅くなさそうですね。
そのためには先行のＢの市場の反応が今後の指標となるわけですが、Ｂでご存知の通りですから以降も敬遠もやむ無しといったところでは。
うーん、実勢価格ってなんだろうとつくづく感じますね。
おそらく建物価格は販売価格の30％前後。やはり地のりか・・・。
土地取得に金を掛けていない三井はここで社運をかけて巻き返しを狙っています。
ということは、要するに割高マンションという結論に至りますね。

【三井不動産方針】土地取得に全く金がかかっていない故にじっくり攻められる・・・か。
超金持ち集団のみが集まるエリアが郊外に誕生しようとしています。

ただし、都心には目もくれない超金持ちがここに集まれば・・・の話ですが・・・。

でも、この立地は魅力的だよねぇ。
無駄遣いしたくなっちゃう。

同感。
かなり魅力的。最高だと思います。
しかし、勝算を見込んでの値付けでしょうか？
穿った見方をすれば、三井は意地を張って意固地になっているとしか考えられないのですが。
だってどう考えても高すぎませんか？
世の金持ち連中は都心に目を向けず、郊外のこの地を選ぶのでしょうか？
資産価値を考えると、どうしても都心マンションに目がいくのが普通の心理状態なのですが・・・。何の根拠も無い勝手な私の考えなのですが。

275さん
274ですが、私も裁判解決してないんじゃないのかと
思って、おばちゃんに聞いたわけです。
そしたら怖い顔で「解決しました」って言われたんで。
計画は全て予定通り完結すると。戸建ても立つと。
でも私達が行った日も、朝方にのぼり旗持って
反対派の方が来た、ということでした。
そんな状況みたいです。
要するに、本当のところは分かりませんが、三井さん側は
解決したとアナウンスしたい、ということは感じました。

うちもD、E棟以降の様子見を考えてます。
たぶん三井さんとしては、今後ゆっくり売っていく中で
途中でバブル崩壊して価格下落しても
計画がABC止まりになっても困らないように、
ABCで十分採算を取っておくつもりなのかもしれませんね。
これらは駅近という正当な理由もつけられますし。
しかし本当に、三井さんには利潤追求ばかりでなく
適価で良い住まいを顧客に提供するという
本来あるべき姿勢を忘れないで欲しいですね。
せっかく思い入れのある土地なんだったら。

>>282

金持ち→都心っていうのは、最近の考え方でしょう。
郊外の静かなところがいいという金持ちもたくさんいますよ。
善福寺なんか、あんな不便なのに豪邸だらけだし。

確かに資産価値を考えると、博打かもしれませんが、
将来いくら出しても欲しいという人が出てくる可能性もありますね。

推測です。
係争では勝訴見込みは限りなくゼロ→D棟以降は許可申請がとうとう不発に終わった→ABCまでで計画は断念
→D以降で見込んでいた価格をABCに乗せた。→弁護団、係争費用も乗せ、地域住民へ配る金も乗せた→今回の価格発表
→批判の声→南側地区都市計画は杉並区へ売却→公園へ→行政からも、購入者からも金が三井へ入る仕組み→丸く納まる。

残ったものは何だろう。
1.割高マンションを掴まされた購入者のイライラ感
2.シナリオ通りに進めた三井上層部の優越感
3.買いたくても買えなかった消費者の不信感
4.箱と金属製のしおり

＞282さん

282です。
なるほど、郊外の静かなところか・・・
おっしゃるとおりかもしれないですね。
善福寺周辺や西永福にも一部豪邸エリアがありますしね・・・。

純粋に浜田山を愛していれば資産価値なんて二の次なんでしょうか。
そんな発想の持ち主こそ真の金持ちかもしれませんね。

これを三井からの挑戦状ととるか否か。
金の亡者三井に乗っかるか否か。

逃げるが価値。

まだ確定したわけではありませんが、仮に下馬評通りに行政側（事実上は三井と同義）が裁判に負けた場合、それでもここに住むという方が多いのでしょうか。

仮に原告の主張が認められれば、モラルを失った企業＆行政が建てたマンションということになります。「別に変なことしたのは俺じゃないし。気に入ったから買うだけだ」ということであれば、ここは金はあっても良識はない人々が集うことになるのでしょうか。

そこが気になって、今ひとつ踏み出せません。じゃあ来るな、と言われればそうなのですが。鷹は飢えても穂は摘まず、という諺もあります。皆さん結構気にしないものなんだな、と少し驚いています。

適正価格ではない。
充分に買える貯蓄はあるが割高感が払拭できない理由から当物件は見送る。
価格に見合う物件を選択する。
亡き父の残した財産を無駄に遣い後悔はしたくない。

いやいや、小生も曰くつきの土地を買うのは正直躊躇しているのだよ。
事実、周辺住民から白い目でみられながらの生活は気が気ではない。
モラルを疑われてもそこは割り切るか・・・とも思う。
早くほとぼりが冷めて欲しいと真に願っているが、購入の結論はまだ出ない。
裁判の進捗と、DEの様子を見てからでも購入は充分に間に合うからである。
焦って早々に契約など手を出すと、後々ロクなことが無いような気がしてならない。

倍率など発生する由も無いことがよくわかりました。
このことから、購入タイミングは裁判の判決結果を知ってからでも全然遅くないので、今はじっと先を見据えたいという結論に至りました。
仮にDEが復活し、それがABCの廉価版になる可能性も秘めていることを鑑みると、DEを待っても充分に間に合うと思いました。

真剣に購入を検討している皆さんはどうお考えですか？

まぁ待つのも手ですね。
先行きが不安定すぎます。
私の場合は裁判の成り行きによっては他物件にしようという選択肢もあるものですから。
しかし9月まで待てるかどうかわかりません。

大きな金が動く予感。
当初の計画通り遂行するためには、さらに犯罪をも重ねることも。

巨額マネー。

この世界には巨大な見えない力が働くことがよくあります。
それを”天の声”と呼びます。
天の声を期待したいものです。

我々消費者のためにＤ以降を遂行してください。
私は戸建を希望しているもので。
そのためには前述の最終手段しかないのですから・・・。

この近所に生まれ育ったが、今は品川のタワマンの上層階に住んでいる。まだ実家があるので、時々来るが、この値段には驚いた。浜田山は田舎。反対運動をしている町のほうの原住民を見れば一目瞭然。外国の客を実家の茶席でよく接待するので車で都心のホテルと往復するが、つくづく遠いと思う。井の頭線は急行も止まらないし、深夜までギュー詰めだし。正直、浜田山ブランドの中核にある２００坪強の僕の実家より、港南の８０㎡のタワマンの方が生活感は比較にならないほどリッチ。今日も嫁さんは車で銀座へ１８分で行って買い物してきたらしい。この値段で買おうという人は、何かに幻惑されているのではない？浜田山はもう緑の多い郊外ではないよ。残念だが、もう僕が育った頃のそういう住宅地は滅んでしまった。外国の郊外なら、鴨や鹿が庭に遊びに来る。ゴルフ場に車で５分で行ける。それでやっと、タウンかカントリーか、という比較の話になるのに、ここには何もないじゃない。同じ値段出すなら住友が秋から売るＷＣＴが買えるのに、どうしてこんなところ選ぶんだろう。都心に住んだことない人たちなんだろうか。知りたいから教えてくれない？

巨悪の解明に佐々淳行と食品Ｇメンを派兵しました。

裁判キチ、これで満足だろ。早くお帰りよ。

ひょっとして区の人間ですか？自分たちは被害者のフリをして逃げようという魂胆かな。

発端が三井であることも、区がスケープゴート状態になって区画等に関する様々な行政処分がなされたことはその通り。しかし、それが何故なされたか。

区側の答弁の一部をあえて示そう。区は「都から（三井の意向に沿う形になるよう）示唆を受けた」とぼろを出してるのだよ。つまり、責任の軽重あれど、三井、区、都はそれぞれ「情を知りつつ」、不可分の行為主体として存在している。

原告はあえて三井を訴外とし、行政訴訟に絞ることでこの点を突こうとしている。区だけが「よく理解しないまま」利用された、騙されたなどという稚拙な論理が通用すると思っているの？

もし、区側は反訴などを考えているのなら止めた方が良い。傷が広がるよ。

今回の問題の基本だが、そもそもなぜ一体開発をせずに分割開発したか分かってるのかな。本質を履き違えているのはどちらかな？もっと勉強しなさい。

305ですが、

3段落目、かぎ括弧中の丸括弧の文言は、私の脚注です。区側の準備書面そのものに記載があるわけではありません。誤解なきよう。申し訳ありません。

あんまりな書き込みを見て、つい筆が滑りました。もし役所の訟務担当だったらと思うと、ゾッとして…。でも304さんのおっしゃるように、裁判マニアなことを書いても仕方ないので、このお話は終わりにします。

分割しないと都市開発法の開発面積上”宅地化”できないからというごく単純な理由。4ヘクタール以下だったかな？確か。それが何か？

307〜309、原告HPの再求釈明３〜４ページ辺りを読むと、原告側の狙いがよく分かりますよ。分割の根拠についての考察とか、都と三井が事前に相談し、区に用途地域の変更を促した点について指摘があります。都市開発法とは違うロジックのようですね。

どうでもよいよ。
君たちはなにを考えているのだね？

マンションなんて箱。
要は家具や阿アートワークなど、インテリア次第でどうにでもなる。
ただの箱にそんなに優劣はないし、そういう意味でここは普通。
建築もやや良いといったレベル。設備は今やあたりまえのものばかりで、残念ながら新機軸は見あたらなかった。
総合評価は普通レベルにやや毛が生えた程度。
やはり立地で生きていける。
立地好条件の壁は厚い。

＞３３４
普通レベルがどのレベルを指すのかにもよりますが、たしかに上モノは、当初期待していたレベルには到底追いついていないと思います。
土地取得の件もあるので上モノに期待していていましたが価格を見て度肝を抜かれたのは事実です。
土地取得に金をかけない分、もっと建築費に回せなかったのかと思うと、大変残念です。おそらく建築費は並みの上程度だと思います。
肉厚壁構造は最近では普通。T-FLATなど新機軸を打ち出しているゼネもありますが、ここはSRC以上でも以下でもないですね。
付帯設備も至ってベーシックです。床暖、キッチンディスポ、洗濯機収納フリッパードア、個別排煙、TOTO製UB、ネオレスト、アウトフレームバルコニーSKなど全て今や常識の範疇です。

原価いくらなんだろ？

販売価格に地べた引いて述べ床の坪で割れば出んじゃね？上物の金額。

原価ってゼネコンの出し値のことか？三井がふかしてるし、地べたわかんねから
出ねーか。。。ｗ

>336
>337もっと建築費に回せなかったのかと

建築費の工事原価という意味を理解していない人もいるようなのでコメントを。

ここはあくまでも集合住宅。あくまでも建築費のみの金額を概算で弾いてみたが、
実装費含む純工ベースでは、どう高く積もり上げても坪単価70万。
これに鹿島の支店経費、設計費（付帯契約）、作業所見込、第三次見込、貸借利息など
諸経費が乗って85万。これにデベが15％乗っけて総工100万。
※ちなみに、単純に比較は出来ないが松涛の”超高級”と呼ばれている住宅価格で
建築費のみ純工で坪単価180万前後。

浜田山の販売価格の平均坪単価はいくらですか？300万？400万？
よく考えてみてください。
上モノ坪単価100万円では販売価格の25％にも満たないことが理解できたと思います。
つまり、ほとんどが土地代金なのです。皆さんはここにお金を払おうとしています。
今回土地取得に金の全くかかっていない三井は、この計画で、とんでもない恐ろしい益を出そうとしているのが
見えます。
杉並周辺でマンションで25％以下というウェイト値はありえない数字であることが過去の前例や実績で明らかです。
都心の一等地並の価格設定なのですよ！

私は決して、ここ浜田山を買うべきではない言っているのではありません。
買うのであれば、”価格の構成”をよく理解した上で、それなりの覚悟と決断をしてくださいということです。
それをよく理解していないと後になってから知ると確実に後悔するからです。