イニシア千住曙町はどうでしょう。

951さん

1階住戸があのようになっているとは驚きでした。
(説明しづらいので省略しますが)

どんな点に驚いたのでしょうか？？サービスルームの多さですか？庭のない所？気になりますので、さわりでいいので教えていただきたいです。

951です。
私がびっくりしただけかも知れません。^^;

土手(堤防)の一番高い所の高さにそのまま地続きで1階のお部屋がある
イメージなので、客観的に大丈夫なのかなぁーと思ってしまいました。
だってフツー、堤防の上に家って建ってませんよね。(笑)

住む方から見れば、戸建て感覚で堤防の芝生と川面が自分ちの
庭みたいなものになりますから、うらやましいです。
(実際には目隠しフェンスがありますので、景色としてどうかはわかりませんが)
でも、土手を歩く人と目線の高さが同じとか、近いとか、
たとえスーパー堤防でも、水が絶対溢れないという訳ではないので、
勇気が要りますね。
ただ、価格としてはかなり安く設定されていましたので、
選択肢としては悪くないと思います。

間取りは他の階と同じだと思います。
庭というか、バルコニー分＋αの広さは確保されていました。

1階で川の側だと湿気がきになりますね。　あと蚊でしょうかね。　土手をどのくらい沢山の人が歩くかも気になりますね。　隣はスクラップ工場だから用事もないでしょうし　散歩の人程度でしょうけれども。

先日、夜２０時頃にマンション周辺を歩いてみました。
高速が近く、また下はブルーテントで少々物騒な感じがしました。

立地が気に入っているのでもう少し考えます。

夜は明るいですが、人通りが意外と少なくちょっと怖いですね。　私も夜に歩いてみましたが、女性一人とか子供一人だと怖い感じがしました。　ブルーシートはあきらめるしかないですねぇ・・・

東京メトロ千代田線「北千住」駅より徒歩14分、京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分、東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分の場所に立地するコスモイニシア分譲・総戸数515戸の大規模プロジェクト『イニシア千住曙町』です。

　近くにコンビニ程度しか商業施設がないのがネックですが、「北千住」駅徒歩圏内で南に隅田川を望み、遮るものがない開放的な空間を得られる立地は希少性があります。したがって、南向き住戸が値段が高く、東向きが割安ですが、人気は南向き住戸に集中しています。成約済戸数は不明ですが、ざっと200戸程度は販売済との情報があります。

　先着順販売が静かに進む中、9月下旬に第1期と銘打って36戸が販売されるようです。人気のある南向き住戸の売り出しで、坪単価190万円〜234万円の価格帯です。標準相場を試算すると、170万円[牛田昨年坪単価]×1.155[本年地価上昇率]×1.058[駅距離補正]＝坪単価208万円となり、南向き住戸も相場からは適正水準と言えそうです。

　最近のマンション販売の鈍化傾向もあるのか、思ったよりもゆっくりとした売れ行きですが、南向き住戸は順調に契約が進むことでしょう。正念場は、南向き住戸の販売が終わった後の東向き住戸の販売で、南向き住戸との価格差がポイントになると思われます。

東向きって足立区花火大会が隅田川の３倍以上の大きさで花火が鑑賞できるんですよね？
それって売りになれません？

東は日当たりで南に劣る以外に、眺望も劣るし、高速、墨提通りの騒音、排気ガスも気になります。

959さん　そうですね。東京フロンティアシティに600世帯が入り、このマンションも完成すれば少なくとも1000人以上の住民が増えるので、もう少し人通りが増えて雰囲気もよくなると思います。ただ商業施設があまりに少ないことが、この閑散とした雰囲気の原因でしょうからそこも将来的に改善されるといいのですけれども。

東向きは眺望わるいといっても、隅田川がないだけでかなり眺望的にすかっとしていますし、その足立区花火は売りですよね。いわゆる眺望を売りにしない一般マンションからみたら、東向きは眺望的には勝るとも劣らないのではないでしょうか。
ブルーシートも、汐入公園ができる前から比較したら話にならない程激減したわけで、すくなくとも荒川区側対岸は見える限り、足立区川は首都高速の下から西側にはありませんよね。

ブルーシートがあるのは墨田区側だけじゃない？

当マンションすぐ近くに暮らす先住民（ブルーシート）を排除しないように。
彼らは納税の義務こそ果たしていないが、住民に迷惑をかけることはしていませんよ。

>968
>先住民（ブルーシート）を排除しないように

はあ？なんであんな不法占拠者を放置しておくの？
堤防だって公園だって、僕らの税金で整備された公共の土地ですよ。
そこに、税金も払ってない人間が無料で暮らしているなんて、
絶対おかしいです。

このマンション周辺のブルーシートだけでなく、
都内全体の、いや、日本全体の不法占拠者について、
厳しく取り締まりをして欲しいです。

そうでなければ、高い家賃を支払ったり、ローンを組んだりして、
土地に対してきちんと対価を支払って生活している人間との間に、
許しがたい不公平が生じてしまいます。

社会的弱者なのだから一律排除というのもどうも。
税金払えるのに払わないのとは違うからねえ。
まあ、今の日本の体制を見るに、正直者がばかを見ることが多すぎる。
住居だって汗水して一生をローン奴隷にして手に入れるのが一番ばか
だよ。生活保護で公営住宅に入って車でも乗り回しているのがいいの
かもね。悲しいけどプライド捨てちまえばどうにでもなるよ。
屋台のおっちゃんが言ってたけど、商売成功のこつは、いかに税金を
払わないかだって。
こんなこと続けてたら日本は滅びるよ。
所得税減税して、消費税上げればいいのだよ。脱税の抜け道を無くさ
ないと。そうなると一番困るのが例の宗教法人だろうて。まったくね。

隅田川沿いを南へ自転車で走ってみました。
西側なら公園内を快適に走行できます。
一部整備されてませんが、浅草まですぐですね。
ちょいと頑張れば歩きでも行けそうかな。
700円カットして、昼食ビールもしてきちゃいました。
やっぱり便利なロケーションかも、また気に入っちゃいました。
ただ帰りの東岸は一部ちょっと雰囲気悪そうだったですね。

工事はR1の二階くらいまで立ち上がってました。
スーパー堤防の工事も始まりそうでした。
対岸の公園のベンチに座って見るとすばらしい物が出来そう。
楽しみだ。

東向き棟から足立の花火大会って見えますかね？
角度的にビミョーだと思ってたんですが・・・。

私も微妙に見えずらいんじゃないかと思います。
その分安ければいいんですけども。　南の10%強引いて
180万/坪程度で中層ちょっと上だしてくれませんかねぇ。

ここからだと位置的に足立の花火は北方向になると思いますよ？
東向き棟から見えるとしたら、玄関側の話？

足立の花火なら近いから川原へ見に行った方が迫力あるし雰囲気味わえるでしょう。

昨日連絡があり、第一期分譲価格が決定したとのこと。
当初より、坪単価で３％強下がっています。
一気に売り出しする感じですね。契約前に下がって良かったです。

>>981
そもそもこの辺に住んでいる「周辺住民」でしょ。
「過去」にそれほどの差があるとは思えないが・・・。
対岸ならばわかりますが。
ここの南向きは住まう場所としてはかなりいいと思います。
難点は仕様。

周辺住民は買わないでしょうとおっしゃる方に限って周辺住民じゃなかったりします。それとも変えない住民でしょうか。

自分の住んでるところを悪く言うもんじゃない。
失礼極まりない。

買えるだけのお金がない人は、何を言ってもむなしいでしょうね。
人の買い物に文句言う暇があったら、しっかり稼いで埼玉のマンションでも狙ったら？まだ間に合うかもよ。

ジムとはいえませんが、トレーニングルームがあります。マシーンも数台設置されるはずです。

第一期分譲価格が坪単価で３％強下がったとのこと。
価格はもう変わらないと聞いていましたので、ちょっと驚いています。
そうならば、階によっては先行販売の価格と逆転してしまう階も出てくるのではないかと思いますが・・・
契約済みの方で、そのあたりを営業さんに確認された方はいらっしゃいませんか。
詳しい状況が知りたいです。

以前予定価格として発表されていたのが、価格確定時に多少見直し
があったものではありませんか？。実際の売値は見直し後のはず
ですから、高い価格で契約された方はいないと思いますが。

足立区で再開発地区でもないところで
グロス7000万オーバーにはちょっと無理がありましたよね。

東側の棟の間取り資料ってもらっている人いるのでしょうか？

DINKS 向け程度の割と狭めのをお高くない値段で探しています。
70㎡前後中心の、より駅近の大規模物件は、ちょっと予算超過
だったので。　3000万円台前半までの、70㎡ちょっと切る程度の
部屋があれば検討したく考えてます。

西新井/梅島は、ここの東側と競合というよりは、南側も超える
値段じゃないですかね。　レコシティがあの値段で、まぁかなりの数
売れたわけだし、待っていても、200万/坪下にまでなるとも思えないな。

他の物件も色々出てきてますが、けっこういい値段ですね。
ここも当初高いと思ってましたが他はもっと高そう。
原油も高止まりだし、一年後の物件はまだ上がるだろうし。
こうなるとまだ出遅れてる中古がいいのかもしれませんねえ。
でもそれもいい物件はじわじわ上がってきてるし。
悩むなあ、うーむ。

最近城東地区の中古価格はちょっと下がっている気がします。
（お隣のシテヌーブなんかが典型例）
新築もこのあたりが峠かもしれません。

... 1000ゲット

シテヌーブの今売っているのは、半年前あたりのに比較すると
ちょっと安くなった気がするけどな。　
南むき以外がとくにね。