再開発が進む北千住の大規模マンション、皆さんで情報交換しましょう。
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東京都足立区千住曙町18-1（地番）
交通 東京メトロ千代田線「北千住」駅中町口より徒歩14分
京成本線「京成関屋」駅より徒歩4分
東武伊勢崎線「牛田」駅より徒歩4分
つくばエクスプレス線・東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩23分
総戸数 515戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階・地上24階建
竣工時期 平成21年2月末（予定）
入居時期 平成21年3月末（予定）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 57.31m2〜127.44m2
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イニシア千住曙町 スレⅡ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44180/
[スレ作成日時]2007-02-21 22:05:00
ヴィークの価格表が届きましたが、やはりイニシアより割高でした。駐車場も１００％ではないし、南側が駅で窓を開けられなさそうで、ホームの客とも目が合いそう。
私もイニシアのほうがいいかなー。
＞ ヴィークの価格表が届きましたが
坪単価どの程度がめどでしょう？
ヴィークがいいかイニシアがいいかはホントに好みなんですね。
私なんかはイニシアの眺望にまさるものが他の物件には見当たらず、決めようかと思っています。
単なる駅前物件は他にもいろいろあるので。。
同感です。 駅近 / 眺望面 / 価格が高すぎない で選ぶとあんまり
ほかに候補がありません。 ヴィークのほうが価格が上ということ
であれば、たいした徒歩距離の差ではないので、こっちに絞って
いいかなとか思えます。
（もう南面は、結構自由に選べる残りも減ってきましたが）
駐車場は100%の世帯が契約ということはまずありません。
だいたい80%前後。
現在住んでいるところは、機械式駐車場で故障にも何回か
合いました。
眺望・自走式駐車場を考えるとここに決めようと思ってます。
ちなみに車を２台所有しているのですが、駐車場は２台分借りられるの
でしょうかねぇ
駐車場やっぱり80%以上はほしいですね。 川向いもたしか
100%だった記憶があります。
機械式でなければ、メンテナンスコストはそれほどかさまないですし、
余れば 2台目用のスペースに転用も可能ですし。
千住はタクシー会社が多いから、マイカー持たなくても全く不自由は感じない。
むしろ駐車場１００％で空きが増えたら管理組合の収入が減って大変じゃろう。
直近にスーパーのないここ、共稼ぎとかだったら、週末などに
まとめ買いとかで車を使う機会は多いと思います。
100%付置物件の管理費計画は、さすがに100%埋まることを仮定して
いるってのはないですよ。 川向いのアーバンフォートのほうでは
確か80%の計画だったと思います。 トキアスも含めて、入居当初の
駐車場の契約率は80%を超えていたはずです。 ファミリー用中心の
マンションとしてはそんなもんじゃないでしょうか。
また、ここの駐車場の確保方式は、メンテナンスや更新にお金がかかる
機械式ではなくて、全戸分自走式ですね。
実際には100%確保の必要はないのかもしれませんが、逆に仲介物件の
表記で”駐車場空きなし”ってのがいかに売りにくいかを考えれば
10-20%ほど余計にあるってのは必要経費の範囲内かなと私は考えます。
うちは、空きがいっぱいでるようだったら、2台目の置き場所がほしい
くらいです。 軽ならそんなにコストかからないですし。
ついでに言っておくと、駐車場１００％より駐輪場４００％にした方がファミリマンションの場合、訴求力があるだろうな。
ここは200% でしたかね。
300%オーバーなんてみたことないんですけども、直近に例あります？？
>912
サイクルポートを１戸１ポートを用意しているところは
３００％ですね。
北砂の大規模物件は、駐車場と駐輪場を売りにしているのでは？
それにしても、自転車問題って、どこでもたいへんですね。
エントランス前に乱雑に不法駐輪されている自転車をみるにつけ
がっかりします。
ここ先着順販売とか不思議な売り方をしているようですけど、
実際に、南側の売れ行きはどんな感じなのでしょう？
>>914
特に不思議でもなんでもなくて、どこのマンションでも、各販売期内で
売れ残った物件については、次の期まで先着順販売にしているところが
ほとんどです。
なるべくなら、次の期にまた入れたりしないで、その期のうちに売って
しまいたいですからね。
ですから、先着順住戸があるということは、売れ残りを持っているという
ことです。
>>915
回答をするんだったら、モデルルームくらいいってからにしましょうよ。
書き込みだけで、モデルルームに一度もいっていないのがわかりますね。
ここの1期は36戸しか出していなくて、販売開所予定はHPにもある通りで9月下旬に遅れています。 一方で、南側のR1-R3棟の大半の部屋は先着順販売で今でも買えますよ。会員期でも、抽選ありが普通ですから、914さんが
不思議に思うのは自然です。 ここの売れ行きが同じ規模のマンションと比較して良いか悪いかはともかくとして、200戸以上はある感じのR1-R3棟中、購入申し込みを可能な部屋は30%程度しか残っていなかったです。
(10日ほど前に見に行ったときの残り具合です）
>>914、916
915ですが、説明が中途半端ですみませんでした。
ここのマンションでは、916さんもおっしゃってる通り、第一期販売は
まだ開始されていませんが、他のマンションで「会員期販売」などと
言われているのと同様、「先行販売」を実施しています。
これが現状でもかなりの数あり、先着順で受付をしています。
人気のあるマンションでは、こういった第一期販売前の販売開始住戸
でも、抽選になり、第一期までに完売してしまうのが普通ですから、
私はこれは売れ残りと判断して、書かせていただきました。
もちろんこれは先行販売なので、最終期まで申し込み受付を実施しても
完売していないものを売れ残りとする考え方も成立するでしょうから、
私の判断が絶対的に正しいとは思いませんが、一般的に先着順無抽選で
受け付けているということは、受付を開始した日では売れなかったという
ことですから、売れ残りと判断されても仕方ないのではないかなと
思います。
デベが公庫を使う場合抽選と先着を並行で行い
人気が出るであろう部屋は抽選に回すのが常ですから
普通のことではないでしょうか？
ただ都内の契約率が落ち込んできているのも事実です。
914です。
遅くなりましたけど、 915から918さん説明ありがとうございました。
管理説明会が9/9にあるそうですが、行かれる方いらっしゃいませんか？
9/8じゃないですか？ 聞きにいく予定です。
今日のイニシアです。
922さん写真ありがとうございました。
全然売れてないのに、この掲示板の書き込みよう、
すごいですね。
全然売れていないって、どうして分かるのでしょうか。毎日、MRに通って成約状況を調べているのでしょうか。
結構売れてると思うけど。
まだ１期すら始まっていないですし。
売れ残りの心配は、東側の棟のほうだけじゃないかな。
明日、管理説明会に行ってきます。行かれる方、宜しくお願いします。
↑間違えました。明後日でした、、。
↑
参加予定です。 宜しくということですが、なにか情報がほしい
ということでおっしゃっているんであれば、知りたい詳細は
何についてなのでしょう？
住まいサーフィンでここの評価がやっと出たけど、イマイチな数字でした。
でも人の評価じゃアテにならないから、自分の目で確かめてくるつもりです。
以前、300万程値段が下がったのはなぜだったんでしょうか。
土地に有害物質があったから？
それとも、売れなさそうだったから？
残念ながら下がったのは最上階か両脇だけで、中住戸の値段はほとんど
最初から代わっていないですよ。 値上げは顰蹙だと思うけど、
値下げ方向だったら素直に歓迎でいいと思うのですが。
（高くかったからといって資産価値が上がるわけでもない）
このあたりの大規模だと、土壌汚染はあるのが普通。
足立区の数百戸以上のマンションは、まず確実に汚染の除去を
しています。 汚染があれば安くなるってんであれば、
レコシティも安くないといけませんね。
今回のような台風時の隅田川はどのくらい荒れているのでしょうか？
近くにお住まいの方、墨田川近辺にお住まいの方
教えていただければ幸いです。
今朝見た限りでは、確かに水位は上がってます。
ただ、荒れてる？と言われると、もともとゆったり流れてる川ですのでそれ程でもないように感じます。
管理説明会,如何でしたでしょうか？
935さん
＞ 管理説明会,如何でしたでしょうか？
30年での修繕計画とか、修繕つみたての算定根拠とか、このマンションなりの情報や、 管理人・夜間も含む警備員の配備など、一応聞きたいかなと思っていたことは聞けました。
30年目のエレベーター更新とかまで予定に入っていて、私には、とくに
問題になる点もみつかりませんでした。
当日配られていた資料だけでも参考になると思うので、担当の営業の方にもらえないかきいてみられたらいかがでしょうか
>30年目のエレベーター更新とかまで予定に入っていて
役所の公共工事と一緒できわめて甘い見積もりです。
当初の契約期間が切れたら複数の管理会社に見積もりを
取らないとパンクするか無駄に搾取されますよ。
工事代の高い安いだから、別に管理会社を換えるどうこうでは
なくて、当然に相見積りはとるんじゃないかな。
ここのEVは8台だから、あの金額は現状では妥当だと思ったが。
機械式駐車場で屋外に雨ざらしで確保して、更新費用が法定の
耐用年数をはるかに超える30年以内に全く計上されていない物件も
多いわけだから、入っているだけましともいえないかな。
↑
そうだけど、25-30年後に 2.5倍程度なら、そんなに激増ともいえない
のでは？ 今の計画、一時金とっていないから、30年の長期平均で
200円/㎡/月程度。 川向いのは、最初は安いけど、一時金も含めて
月あたりにならすと、250円程度だったから、やっぱり駐車場が機械式
かどうかの差ってのが大きいのではないかな。
( 駐車場代がその分こっちは高いから同じって見方もできる )
東向きの部屋が安ければ検討したいな。
南向きは正直高かったんで見送った。
仕様や駐車場の事を考えると、買い物不便なのさえ我慢できれば良い物件だと思う。
南向きは、平均坪206万とかででていますけれども、
東向きはかなり安くなって、場合によると、全戸平均で170万円台も
ありかなとかいう感触ではありました。 まだ価格でていないですから
あくまで雰囲気だけですけれども。
ここの南か、リバーフェイス あとは牛田駅前の清水ののどれかで
考えていますが、どれも一長一短で難しいですね。
あまり盛り上がらないですね、こちらの掲示板。 やはり生活面で今一の立地だからでしょうか。。。
検討事項はほぼ既出で
契約したひとはすでに契約し、見送った人は見送り
ヴィークやリバーフェイスと比較している人は比較中
ということで、板が静かなのではないでしょうか。
徒歩５分以内にスーパーがないということも
ひとによってとらえ方が違いますからね。
私は北千住でのまとめ買い+近いファミマで、必要十分です。
不特定多数のひとが集まる大きな店がないために
閑静なかんじが保たれることを評価しています。
板が盛り上がらないのは、現時点で契約者・検討者が少ないことが、
原因でしょう。完売も厳しい？？
ざっくり２００戸は契約済みと営業がおっしゃってましたよ。
今週は本社でローン申し込みですね。今、提出書類を用意している所です。
ヴィークのモデルルームへ行って検討後、価格の面などでかなりここよりお高そうなので流れてくる人が多いような気がします。
もうブィークって空いているんですか?
いって比較してみたいなと思っていました。
ヴィークは、確かに駅近だけど窓を開けたらかなりうるさいですし、駅周辺があまりステキではないので駅近のメリットがあまりないような・・・ いずれ全面改装がはいればいいですけれども、計画はないですしね。
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
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4670万円～8390万円 |
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1LDK～2LDK+S（納戸） |
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35.34m2～65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+2S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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57.12m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
千葉県松戸市古ケ崎字水神前9番5 |
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3800万円台～5400万円台（予定） |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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59.4m2～68.78m2 |
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総戸数 64戸 |
千葉県浦安市当代島１-349-5 |
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7598万円・8298万円 |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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67.07m2・70.62m2 |
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総戸数 85戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
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4600万円台～7700万円台（予定） |
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1LDK+2S（納戸）～4LDK |
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62.72m2～82.02m2 |
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総戸数 155戸 |
