23区内の新築マンション価格動向（その17）

あのさ、家買うのが最終目的じゃないんだよね。
家を買ってよりよい人生が送れるならそら買うさ。

これから斜陽国家の日本にあって、これから子どもも育てなきゃいかんし、自分の老後資金もためないといかん。社会負担が増えて手取りも減る、消費税も増える、輸入品は上がる。

そういう大前提がある中でわれわれ子育て世代はある程度の生活水準を保った上で居住コストをいかに安くあげるかというのを考えないといかん訳だ。

とした場合、たかだか自用の不動産で価値上がることを前提にバクチを打つなんてやっちゃいかんでしょ。最大のインフレヘッジは自己投資ってよくいうでしょ？まあうちの場合は子供への教育投資になるわけだ。

で、ちょっと気の利いたとこに留学させたら学費だけで郊外マンション買えちゃうわけだ。

そりゃあほくさい日本のマンションなんて買ってる場合じゃないよね。
30年後なんて無価値なんだから。まあ無価値とまでは言わないがいろいろ修繕で金かかるだろ？そのころには土地も下がってる。賃貸のグレードもそれなりに上がってる現状、金をかけるべき対象は絶対に今のマンションではないはずだ。

中古は下がり始めてるらしいし、新築も予定価格と正式価格では正式価格の方が安いケースが増えているように思うが、それでもまだ高い。

いまさら自用マンションには資産価値なんて求めるのはただのアフォ。
使用価値を周辺家賃と比較して考えればそれで足る。

よって結論、12月か3月にはさらに下がる。

>いまさら自用マンションには資産価値なんて求めるのはただのアフォ。
>使用価値を周辺家賃と比較して考えればそれで足る。

>よって結論、12月か3月にはさらに下がる。

論理破綻

いや、まあ論理破綻でもなんでもいいよ。
都心は元々買えないし、ターゲットエリアの物件が下がればそれでよし。
実際先安の空気はだんだん感じられるようになったからなんとでも言ってくれ。

都心は富裕層で勝手にやってくれ。

まー、ローンで身動きとれない状態は、避けるべきですね。
物価は上がる、土地は下がるという状況も
これからは考えられるべきですから。

結局どこを想定して論じるかでしょう。

＞そりゃ一部のプレミア立地のとこは、そうそう下がらないでしょうが普通の住宅地・マンション集積地は下がると思います。

これで決まりでしょうね。まあ、山手線内とその外辺はどこも下がりませんよ。買い手はいくらでもいますよ。日本人に限らなければ。
逆に地方は梅田でも危ないですね。

もちろん少子高齢化の影響は否定しません。でも、その国に投資するか否かは投資収益で決まりますよね。それを規定する主因として、成長期待（BRICS投資）が有ることはもちろんです。それが、中国やロシアのバブルを生んでいます。
でも投資収益は、そこにストックが有れば充分得られます。東京には、年収7万ドル以上稼ぐ人間がうじゃうじゃいます。資本収支の黒字の多くは、法人個人とも東京が主体です。つまり、投資収益で稼ぐ法人個人も無数にいるわけです。
こんな都市、他にいくつありますか？数えるほどでしょ。そりゃ未来永劫続くかどうかは怪しいですが、向こう数十年はこれらのストックがビジネスの源泉になります。そこには一定の需要があります。ロンドンだけでなく、パリも、ベルリンもそうやって持っているわけですから。
そこに、金がうじゃうじゃあるって言うのはそれだけで、ビジネスチャンスなんですよ。そこにチャンスがある限り、資産は買われます。

人口減少時代をよく創造したら良い
キーワードは
限られた労働力
生産性の向上が必要になる事

それでは、生産性の向上には何が必要か？
①生産性が低い部門の淘汰
　中小企業、地方、地方銀行etcがこれに当たり、
　これら部門から生産性が高い部門に労働力が移転することにより
　労働力不足は軽減される
②知的レベルが高い人を生産性が高い、将来性が高い部門に移転させ、
　優秀な労働力をより有効に使う
　具体的には、公共セクターから民間セクターへの人材の移動

それでは、我が国の不動産価格に与える影響はどうか？
①が与える影響
・都市部に数多くある中小企業が淘汰され、土地が放出され、より有効な
　利用が進む
・大企業の存在感がより増し、それらの本社が集中する特に都心部に
　人は集まって行く
②が与える影響
・大企業の本社機能に知的レベルが高い人が集中し、より高い賃金を
　得るようになる。具体的には都心部

大企業の本社機能が集中する都心部に、所得が高い層が集中居住する
ようになる。そして、その周辺部（県境外周区およびそこと接する
神奈川県・市部・埼玉県・千葉県）のアパートに、都心部生活者を支える
サービス業を担う層が居住する。その層の中には郊外に家を取得する
者も出てくるが、都心部居住は非常に難しいだろう。
郊外は自立が進み、大企業の工場等が進出する地域には人が集まるが、
そうでない単なるベッドタウンのところは人口減になった時点で
ゴーストタウン化が進む。都心部の周辺部（県境外周区およびそこと接す
る神奈川県・市部・埼玉県・千葉県）のアパートは、都心部のサービス業
と郊外の工場いずれにも通勤できる便利地域と言える。

以上より予測されることは
・都心部は平均すればまだ上昇する、ただし上がりすぎているところの
　上昇は収まり、代わって住環境、利便性向上がともなうところは上がる。
・都心部の周辺部は、マスの賃貸需要が将来的に増えて行くので、
　地価は維持もしくは安いレベルのところは上がる。ただし、高い分譲は
　無理なので、低コストで賃貸を作り、安い家賃で入居者を募るビジネス
　モデルが確立されて行く。
・郊外は、基本的には下げだが、工場等の誘致に成功した地域、駅に至近
　のエリアは上昇が見込める。ただし、所得レベルが低い層の購入になる
　のでその上げは極めて限定的だろう。上げ過ぎると、すぐに購入を
　諦め、賃貸にとどまってしまう。また、郊外の家賃レベルは低いので
　賃貸生活のほうが非常に楽な面が多い。

それと、サブプライム＝不動産敬遠は間違いですよ。敬遠されるのは今のところ、これ以上騰がりようがない米国不動産のみです。
　サブプライムは小口証券化され、世界中の金融機関に買われており、それが各国金融機関のバランスシートを傷めているわけです。このキズが広がると、不動産だけじゃなくすべての投資対象に悪影響が波及します。それを止めるために、各国は流動性を確保（金利下げと貨幣供給）しますよ。その結果、今騰がりすぎている国の資産以外は、まだまだ騰がります。
じゃあ、騰がりすぎているところはと言うと、当方が押さえているのは、米国不動産、英国不動産、ドバイ産油国等の不動産、この辺りは危ないですね。日本の不動産は下がるところまでは行かないと思います。比較しても全然騰がってませんから。っていうか、米国等の不動産が異常すぎ。

そういう意味でしばらく資源に集中し、不動産が敬遠されるというのは、一部の国の話ですよ。ＦＲＢの金融政策がきちんと利下げするという前提ですが。

郊外で工場の誘致ができても、
駅近ではなく道路輸送が便利な場所にできます。
そこに働く人たちも車での移動です。
そのため鉄道駅前は逆に寂れ、
駅に至近エリアの値上がりは期待できません。

これが地方でよくあるケース。

>>957
なんかその論調、三分法みたいな感じでやだな。
ない人はないなりに好きにしたらいいんだよ。
ない上に分散投資なんて、お金がますます寂しがるだけ。

>>966
梅田って区分マンションの話でですか？
まともなオフィスだったら死ぬほど買手つきますよ。

>>971

同意。田舎はインター周辺に商業集積で人が集まります。駅前荒み放題。

２３区の賃貸にいつまで安く住めるかという話だ。
最大のスペース要因は子供。
今年生まれても７年後には小学校だ。二人目が生まれたら
持家の覚悟を決めるしかないだろう。
東京で働いているとしたら、
現状の賃貸居住。
１０万内外の住居コストは支払っているだろう。
城南の便利な場所なら古いか駅から遠いか狭いか。
駅遠なら多少は広いが６０㎡以下では
子供が大きくなったら手狭。
７０㎡越してこの値段では小田急線の生田、柿生とか
新横浜、都下では７０㎡以下でないとみつけにくい。
２３区なら１０万円台７０㎡駅徒歩１０分以内は江戸川区
なら見つかる。練馬は武蔵関、北区も王子神谷に
それぞれ１件あった。

家族と子供がいて金融資産１０００万あるとしたら、
１０万程度の負担で１０００万を敷金に
都心に近く広くてきれいな住宅に
住めるなら誰しも住宅を買うだろう。
これが２００４年頃までは実現できた。
今は
４０００万の物件で、７０㎡坪単価１９０万というと
葛飾区 197
江戸川区 196
足立区 177
くらい。
２３区外なら
横浜市戸塚区 194
横浜市鶴見区 194
川崎市幸区 192
川崎市多摩区 192
東久留米市 191
川崎市麻生区 187
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
７年後安くなるってのは気休めにすぎないような気もするのだが。
今後２年下がる気配がなかったら事態は悪化しているわけだ。
癌も地価高騰も早期対処が必要だ。
団塊ジュニアが３０代前半なら晩婚を加味して子供は平均３歳児
需要が逼迫するのは少し先。
いまは金銭的に余裕のある人の先買い需要でしかないと思える。
どうだろう。

確かに、自分の人生振り返っても持家志向に転化したのは子供が要因。
ファミリータイプで、利便性高くて、仕様が良くて、ペット可なんて、
賃貸でどれだけあるか、探してみると、やる気が無くなった。で買った。
それがたまたま2004年だったからラッキーだったというのが自分の本質かもね。

結局、割高でも買いたいと思っちゃうんでしょう。子持ちの自分から見ると、それは否定できない。金利の観点で見れば買い時なわけだし。でもなるべく資産性の高いものを買いましょう。だいぶ無くなっちゃってますが。

どちらにしても、
将来の消費税率アップまでは駆け込み需要がある。
自民と民主との政策の違いから簡単にはアップしようにないし、
グダグダやって税率上るのは数年後。焦らなくても
手持ち物件を売り逃げしたけりゃその時に売れる。
７年先が安かろうと安くなかろうと、まだ安全。

資産性が高いとか低いとか、価格に織り込み済みでしょ？

関西テレビ（フジＴＶ系？）製作の「スワンの馬・鹿」は結構な視聴率。
この主人公がなぜか、千葉ニュータウンみたいなところの一戸建てに
住んでいる。ＴＶドラマなのに、部屋がトロフィーやくだらない飾り物で
ごちゃごちゃして狭苦しい。ニトリ調達おぼしき家具も激しくリアル。
チャンツィーとルーシーリューの合成顔みたいなファンタジックな容姿の
芦名星がぐーんと人気を伸ばしそうなドラマ。
なんか、タワマンブームの終焉とともに静かに「３万円のこずかいで
住む郊外戸建てブーム」を狙っているのかも。
団塊ジュニアというには上川隆也（４２歳）
劇団ひとり（３０歳）も梶原善（４１歳）の年齢的にどんぴしゃでは
ないが、どこか平成版「金曜日の妻たち・・・（夫たち？）」を思わせる
舞台設定。
さて、漫画の原作者で有名な樹林　伸の小説『ビット・とレーダー』（幻冬社）
も舞台設定は東葉勝田台あたり。衝撃の書き出しはさすが読者を引き込む
筆力十分。
さて、タワマンのあとは「土地の残る戸建て」それも割安の千葉県郊外は
値段の割りにインフラが整っていてお買い得なのかもしれないとふと
思ったりして。
スレタイからズレてるって？ゴメンナサイ

将来の予測が変われば現在における値段は変わるわけです。

織り込み済みという議論は、現時点で市場が予想している事象が織り込まれているということで、掘り出し物を見つけるのは難しいという議論です。

将来の予想は日々変動するわけで、それによって価格は上下するわけです。

とまじめに答えてみました。