23区内の新築マンション価格動向（その17）

稼がなくてもマンションあるいは土地の値上がりでボロ儲け、
の幸福感も
味わってみないと分らないでしょうけど。

>私に６０５０円でトヨタ売らせておいて何よ、今日値上がりは。

暴落時に売るなんて（笑）　投資は自己責任。人のせいにするようでは投資は辞めたほうがいいですね。

さて、今回も顰蹙覚悟で・・・言ったモン勝ちへへっ

「ゴーマンかます気はないが、未来に明るいビジョンが持てないのなら
住居コストが自由にダウンサイジングできるという意味で賃貸がいいね。」
「上目遣いでなくて下目線というんだっけ、上方目線というのかしらないけど
そりゃゴーマン以外の何者でもないわね。」

「俺自身は、ビジュアルなビジョンが描けないタイプだからミーハーなマンション
インテリア写真とか見ていつかこんなうちに住みたいなぁって実際無理して
住んでみたら環境が自分を鼓舞したみたいなところはあるね。」
「あなたもともとインテリアとか好きなのよね。」
「カネは手段。住環境は自分自身を映す鏡かもしれない。」
「おいおい。おちつけ。気は確かか？」
「友達でも先輩でも自己イメージを高く持って生きている人は賃貸、分譲を
問わずいい住いでいい時間をすごしているような気がするんだ。」

「まぁ何でも、欲しいと思い続けないと手にはいりませんからね。」

「下がったら買おう。上がるから買おうじゃ情けないよ。」
「それって、元祖匿名はんのセリフよ。」

「値段に目標おかずにビジョンとウィル。自己イメージを高めていけばチャンスは
ある。」
「こんどは精神論か？これだから’５０年代生まれは困るって言われるわよ」

「衣食住ってそういう意味ではどこか似ている気がしないか？」
「粗末にしちゃいけないと思うわ。
　心理学の本に『人は自分がこありたいと望む方向性だけは示した服装を
　するものだ』という言葉があるわ。」
「食も自己イメージに与える影響は大きい。ましてや住居は毎日そこで生活するのだから」

「とはいえ　先立つものがないと・・・と考えるのは普通よ」
「カネを求めるから遠回りになる。欲しい住居のイメージを持つべきだね。」

「あなただって全くなかったじゃない。いろいろ見て回るなかで自分の求める
像が描けてきたんじゃないの？」
「住いを夢見るなんて女性的だな。」
「そうじゃなくて住いは自己イメージの投影。いくら立派な家を手に入れても
心がゆがんでいたら汚れてものが散らかった空間になってしまう。
築３０年のマンションでも、枯れた老婦人の住いは粋で無駄がなく美しいわよ」
「美しくくらしたいから暮らせる家を求めるのかもね」
「それって子育て期間中でもそうなのかな。」
「人によるだろ。俺たちの世代は住替え前提に生きてきたからね。」
　　　　　　　・・・・・
「おもうんだけど、衣食住の話題って結局私的な満足だから他人と情報
共有できるのは、それを求めている過程においてのみだよね。」
「そうかもね。一方が得て、他方がまだだと、語れば語るほど嫌味になる。」

「食い物の自慢、身なりの自慢、住いの自慢は慎めとおばあちゃんに教わったよ。」
「じゃ、もういい加減慎んだら？」
「まぁ言い過ぎたなぁ。おためごかしの説教か自慢話にしか聞こえないのにね。」
「衣食住ともうひとつなんとかは、やっぱりプライベートな楽しみなんだってば。」
「え？・・何が楽しみなの？　　まさか、
　　　　　　　オレ今週疲れてるんだけど。」

>>932
医者以外の金持ちは大抵そんなもんだよ。ずるいのは銀行だ。
所詮金貸し。リスクをテイクするというのなら借り手も同じ。
不動産の値上がり益は、信用という財産がないと手にできない。
＊＊にしたり蔑むべきではないと思うが。
フォーチュンの長者番付で大抵は資産形成の要員はリアルエステート
と書いてある。これ前にも書いたよね。
底値付近で大金を投じ、大きな負債を負うのは誰にもできる話
ではない。
額に汗水たらしてってのはあなたのスタイルかもしれないが、
誰にも迷惑かけずに冨を得るのは罪ではないと私は思うけどね。
貧・乏がお好きなら別だ。
若いならけちなこと考えずに未来に夢描きなさいよ。

転がすだけで儲かりますか？　頑張って言い訳とこじつけを考えてください（笑）　それよりきれいにお掃除する方法でも勉強したほうがまだ高く売れますよ

>>940 ゲ・ス

インフレだったら、貨幣価値は下がるよ。

>>943
阿・呆！
デフレだと貨幣価値が上がる。上がったら借金（３５年ローン）抱えた人は大変なことになる。借金の負担が増す。
そういう意味だよ。

大変だろ？
え？大変じゃない？3500万のローンの実質返済額が増えちゃう
大変なことだろうがよ。、

デフレは長期に続いたら世の中的にも大変なことなんだ。

それにもまして８４０兆円の財政赤字はどうなる。もっと大変だ。
社会は借入金でビジネスがまわっている。みんな大変なことになるんだよ
インフレでローン抱えていたら貨幣価値が減る。大変でなくなる。
意味わかるかな。
インフレなんて金利上げてマネーサプライを抑えれば制御できる。
デフレは大変なんだよ。


キミは文章省略して文脈で意をつかむのがまるでダメだね。

資本主義社会自体が、右肩あがり前提の
合法的ネズミ講みたいなもんだから
どの国の政府も必死でデフレを回避するよ。
世界相手の逆バリは分が悪い。

これからは経済弱者にとってますます厳しい時代になるよ。
財政赤字はこれ以上増やせない。
インフレになれば自然増収で税収が上がって、消費税上げは少なく済む。
インフレにならなければ自然増収が見込めないので、消費税上げは
大きくなる。
いずれにしても、庶民が物に支払う金額は増える。

一方、賃金がそれに見合うだけ上がるか？
同世代の１０％の人は、それ以上の給与を得るが、
大多数はそれ以下で生活レベルは落ちるだろう。
家賃も当然上がって行く、１０％の人間は、企業の住宅補助もあり
余裕で便利な都心部に住むが、
大多数はより狭小になった近郊のアパートに住むか、
不便な郊外で賃貸生活になるだろう。
企業が奪い合ってでも必要とする人には手厚く、
そうでない人には世間は冷たくなる。

一般庶民の給与が上がるには、国全体の生産性の向上しかなく、
労働力の減少にともなう生産性が低い部門の自然淘汰を待つしかない。
具体的には、全国にあふれるほどある主に町工場、零細商店で成り立っ
ている中小企業群の淘汰。
労働力の減少、後継者不足によるものが多いので、バブル崩壊時に比べ
今回の痛みは極めて少なく済むだろう。
大事なのは、企業経営者が今自分が置かれている立場をよく理解し、
傷を深める前に撤退する勇気と理性を持つべきだろう。
結局それが一般庶民の生活水準を上げることにつながる。

シンガポールでは知的レベルの高い人を計画的に住まわせ、
そうでない人を追い出している。
この知的産業時代にふさわしいもので都市を固めようとしている。
第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは
仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと
思えば、知的レベルの高い人と人ができるだけ頻繁に直接顔を合わせる
機会が持てる都市にしなければならない。

東京２３区の内、民間賃貸に占める家賃６万円以下の比率が５％以下の
区は以下の通りで、第三次産業的な都市構造に変わりつつある。

1位　千代田区　０．０８％　都心３区
2位　港区　０．０９％　都心３区
3位　中央区　０．２７％　都心３区
4位　台東区　２．４４％　周辺８区
5位　目黒区　２．９０％　周辺８区
6位　渋谷区　３．１７％　周辺８区
7位　江東区　３．５８％　周辺８区
8位　新宿区　４．２０％　周辺８区
9位　文京区　４．３７％　周辺８区
10位　品川区　４．３７％　周辺８区
11位　墨田区　４．６６％　周辺８区

結局、都心で不動産保有していた企業が投げ売りでもしない限り
安くて立地のいいマンションなんて建ちそうにないね。

下がるっていうけど、下がらなかった場合のリスクも考えておいた
ほうがいい。人生は有限なんだから。

日本が固有原因でインフレ起こしたら、それは、単純に円の減価を意味します。
別に日本の不動産の価値は上がりません。
むしろ日本の不動産に独占的なニーズを持つ日本人全体の冨が下がるので、日本の不動産の価値は、
対ドル（或いは対外貨全体）で、相当下がるでしょう。

沈み行く日本の不動産を後生大事に持っていても、結局いいことはないのです。
成長国投資しか生き延びる術はないと思いますよ。（これもバブルには勿論用心しないといけないが）

下がると思ってる人が
どのように、
下がらないリスクを考えてるわけ？

首都圏の住宅地・既存マンション価格は調整局面に　三井不動産販売
　三井不動産販売は10月23日、10月１日時点の「リハウス・プライスリサーチ」を発表した。首都圏の住宅地・既存マンション価格動向を四半期ごとに調査しているもの。

　それによると、住宅地・既存マンションともに価格上昇基調は鈍化し、価格は調整局面に入ったとしている。

　07年第３四半期（７月から９月）の「住宅地」の状況は、前回調査時点（４月から６月）から0.5％上昇となった。上昇個所は前回の31から17に減少、下落個所は３から９へと増加し、引き続き上昇基調にはあるものの、上昇幅に一服感が見られる結果となった。

　「既存マンション」は、前回調査（４月から６月）から0.9％上昇となった。上昇個所は、前回調査の51から40に減少、下落個所は６から11に増加した。

上がらないリスクがある人は物件保有者。
上がらなくても、儲け損ねただけで、賃貸なり住むなり利用価値は
あるから、そんなにリスクない。
時間が味方してくれる。

でも上がって困る人は、まだ買ってない人。
頭金は足りなくなるし、金利は高くなるし、立地は悪く狭くなる。
おまけに自分も歳をとる。

温泉つきマンションからレジオネラ菌検出。　それもあのアパ。
温泉付き＝危険→価格が大幅下落。　これも価格下落の要因か？

赤福、白い恋人、比内地鶏、アパ。
すべて同類。

俺は始めに書き込んだ人間じゃないが、リスクに関する一般的スタンスは949に同意。
954の書き込みが典型例だが何故か不動産買いたい氏は買わないイコール現金を持つことと完璧に思い込む。
かつ不動産固有のその他のリスクを一顧だにしない。
10億の純資産がある人間がその10%を特定の1つの不動産に投資するのでも相当なリスクだが、純資産え2000万の庶民が
6000万の単一の不動産にぶちこむのは出鱈目以外の何物でもない。
不動産を買わずに原油先物と世界株式と金とREITを買って自宅は賃貸という選択
のほうがリスクリターンのトレードオフに優れるとか何故か考えない。

不動産買わないイコール現金保有と頑なに信じ込める固い信念（スコープの狭さ？）が理解し難い。

単純に考えて東京の不動産が一点賭けの対象足りうる資産とは思えない。

でも勿論、代わりに現金100%でもないよ（笑）

日本人って本当、自虐的な人が多いね。それでいて英語しゃべれなかったりするから面白い。
少しはカントリーリスクも考慮したらどうでしょうか。

>>957
>不動産を買わずに原油先物と世界株式と金とREITを買って自宅は賃貸という選択
>のほうがリスクリターンのトレードオフに優れるとか何故か考えない。

そりゃ賃貸住まいのバクチ打ちになりたいとはマトモな神経の持ち主なら思わんだろ。

日本のポジションを考えると、借金こさえてマンション買っても10年、20年先には価値が半減するように思うが...。例えば 1)土地面積に対する容積率増加：マンションが高層化され、戸建も小型化、マンション化。2)都市人口が増えているが容積増加率までにはならないだろう。3)家族構成変化や棲家の嗜好変化に合わせて移住できる賃貸派はかなり多い。4)賃貸物件供給増により賃料下がる。5)郊外物件不振で値下がり傾向となると23区内も引っ張られる。6)資産を増やすには分散投資、国内不動産は下落リスク高く、不動産自体の流動性も低いので金は高金利国・資源国・新興国に流れる。7)日本経済は相対的にポジションを下げていく：資源国ではない、車や電機は新興国が競合になっていく、携帯や薬は国内メーカー規模小さく国際競争力無い。8)国の借金は増えるばかり、そのツケは結局国民が負担せざるを得ない。ということで、長期的に見ると不動産価格下落の可能性高く、価格上昇を目論んで物件買うと痛い目にあう。賃貸でも持ち家でも良いが自分や家族に合った棲家を見つけるよう。

あのさ、家買うのが最終目的じゃないんだよね。
家を買ってよりよい人生が送れるならそら買うさ。

これから斜陽国家の日本にあって、これから子どもも育てなきゃいかんし、自分の老後資金もためないといかん。社会負担が増えて手取りも減る、消費税も増える、輸入品は上がる。

そういう大前提がある中でわれわれ子育て世代はある程度の生活水準を保った上で居住コストをいかに安くあげるかというのを考えないといかん訳だ。

とした場合、たかだか自用の不動産で価値上がることを前提にバクチを打つなんてやっちゃいかんでしょ。最大のインフレヘッジは自己投資ってよくいうでしょ？まあうちの場合は子供への教育投資になるわけだ。

で、ちょっと気の利いたとこに留学させたら学費だけで郊外マンション買えちゃうわけだ。

そりゃあほくさい日本のマンションなんて買ってる場合じゃないよね。
30年後なんて無価値なんだから。まあ無価値とまでは言わないがいろいろ修繕で金かかるだろ？そのころには土地も下がってる。賃貸のグレードもそれなりに上がってる現状、金をかけるべき対象は絶対に今のマンションではないはずだ。

中古は下がり始めてるらしいし、新築も予定価格と正式価格では正式価格の方が安いケースが増えているように思うが、それでもまだ高い。

いまさら自用マンションには資産価値なんて求めるのはただのアフォ。
使用価値を周辺家賃と比較して考えればそれで足る。

よって結論、12月か3月にはさらに下がる。

>いまさら自用マンションには資産価値なんて求めるのはただのアフォ。
>使用価値を周辺家賃と比較して考えればそれで足る。

>よって結論、12月か3月にはさらに下がる。

論理破綻

いや、まあ論理破綻でもなんでもいいよ。
都心は元々買えないし、ターゲットエリアの物件が下がればそれでよし。
実際先安の空気はだんだん感じられるようになったからなんとでも言ってくれ。

都心は富裕層で勝手にやってくれ。

まー、ローンで身動きとれない状態は、避けるべきですね。
物価は上がる、土地は下がるという状況も
これからは考えられるべきですから。

結局どこを想定して論じるかでしょう。

＞そりゃ一部のプレミア立地のとこは、そうそう下がらないでしょうが普通の住宅地・マンション集積地は下がると思います。

これで決まりでしょうね。まあ、山手線内とその外辺はどこも下がりませんよ。買い手はいくらでもいますよ。日本人に限らなければ。
逆に地方は梅田でも危ないですね。

もちろん少子高齢化の影響は否定しません。でも、その国に投資するか否かは投資収益で決まりますよね。それを規定する主因として、成長期待（BRICS投資）が有ることはもちろんです。それが、中国やロシアのバブルを生んでいます。
でも投資収益は、そこにストックが有れば充分得られます。東京には、年収7万ドル以上稼ぐ人間がうじゃうじゃいます。資本収支の黒字の多くは、法人個人とも東京が主体です。つまり、投資収益で稼ぐ法人個人も無数にいるわけです。
こんな都市、他にいくつありますか？数えるほどでしょ。そりゃ未来永劫続くかどうかは怪しいですが、向こう数十年はこれらのストックがビジネスの源泉になります。そこには一定の需要があります。ロンドンだけでなく、パリも、ベルリンもそうやって持っているわけですから。
そこに、金がうじゃうじゃあるって言うのはそれだけで、ビジネスチャンスなんですよ。そこにチャンスがある限り、資産は買われます。

人口減少時代をよく創造したら良い
キーワードは
限られた労働力
生産性の向上が必要になる事

それでは、生産性の向上には何が必要か？
①生産性が低い部門の淘汰
　中小企業、地方、地方銀行etcがこれに当たり、
　これら部門から生産性が高い部門に労働力が移転することにより
　労働力不足は軽減される
②知的レベルが高い人を生産性が高い、将来性が高い部門に移転させ、
　優秀な労働力をより有効に使う
　具体的には、公共セクターから民間セクターへの人材の移動

それでは、我が国の不動産価格に与える影響はどうか？
①が与える影響
・都市部に数多くある中小企業が淘汰され、土地が放出され、より有効な
　利用が進む
・大企業の存在感がより増し、それらの本社が集中する特に都心部に
　人は集まって行く
②が与える影響
・大企業の本社機能に知的レベルが高い人が集中し、より高い賃金を
　得るようになる。具体的には都心部

大企業の本社機能が集中する都心部に、所得が高い層が集中居住する
ようになる。そして、その周辺部（県境外周区およびそこと接する
神奈川県・市部・埼玉県・千葉県）のアパートに、都心部生活者を支える
サービス業を担う層が居住する。その層の中には郊外に家を取得する
者も出てくるが、都心部居住は非常に難しいだろう。
郊外は自立が進み、大企業の工場等が進出する地域には人が集まるが、
そうでない単なるベッドタウンのところは人口減になった時点で
ゴーストタウン化が進む。都心部の周辺部（県境外周区およびそこと接す
る神奈川県・市部・埼玉県・千葉県）のアパートは、都心部のサービス業
と郊外の工場いずれにも通勤できる便利地域と言える。

以上より予測されることは
・都心部は平均すればまだ上昇する、ただし上がりすぎているところの
　上昇は収まり、代わって住環境、利便性向上がともなうところは上がる。
・都心部の周辺部は、マスの賃貸需要が将来的に増えて行くので、
　地価は維持もしくは安いレベルのところは上がる。ただし、高い分譲は
　無理なので、低コストで賃貸を作り、安い家賃で入居者を募るビジネス
　モデルが確立されて行く。
・郊外は、基本的には下げだが、工場等の誘致に成功した地域、駅に至近
　のエリアは上昇が見込める。ただし、所得レベルが低い層の購入になる
　のでその上げは極めて限定的だろう。上げ過ぎると、すぐに購入を
　諦め、賃貸にとどまってしまう。また、郊外の家賃レベルは低いので
　賃貸生活のほうが非常に楽な面が多い。

それと、サブプライム＝不動産敬遠は間違いですよ。敬遠されるのは今のところ、これ以上騰がりようがない米国不動産のみです。
　サブプライムは小口証券化され、世界中の金融機関に買われており、それが各国金融機関のバランスシートを傷めているわけです。このキズが広がると、不動産だけじゃなくすべての投資対象に悪影響が波及します。それを止めるために、各国は流動性を確保（金利下げと貨幣供給）しますよ。その結果、今騰がりすぎている国の資産以外は、まだまだ騰がります。
じゃあ、騰がりすぎているところはと言うと、当方が押さえているのは、米国不動産、英国不動産、ドバイ産油国等の不動産、この辺りは危ないですね。日本の不動産は下がるところまでは行かないと思います。比較しても全然騰がってませんから。っていうか、米国等の不動産が異常すぎ。

そういう意味でしばらく資源に集中し、不動産が敬遠されるというのは、一部の国の話ですよ。ＦＲＢの金融政策がきちんと利下げするという前提ですが。

郊外で工場の誘致ができても、
駅近ではなく道路輸送が便利な場所にできます。
そこに働く人たちも車での移動です。
そのため鉄道駅前は逆に寂れ、
駅に至近エリアの値上がりは期待できません。

これが地方でよくあるケース。

>>957
なんかその論調、三分法みたいな感じでやだな。
ない人はないなりに好きにしたらいいんだよ。
ない上に分散投資なんて、お金がますます寂しがるだけ。

>>966
梅田って区分マンションの話でですか？
まともなオフィスだったら死ぬほど買手つきますよ。

>>971

同意。田舎はインター周辺に商業集積で人が集まります。駅前荒み放題。

２３区の賃貸にいつまで安く住めるかという話だ。
最大のスペース要因は子供。
今年生まれても７年後には小学校だ。二人目が生まれたら
持家の覚悟を決めるしかないだろう。
東京で働いているとしたら、
現状の賃貸居住。
１０万内外の住居コストは支払っているだろう。
城南の便利な場所なら古いか駅から遠いか狭いか。
駅遠なら多少は広いが６０㎡以下では
子供が大きくなったら手狭。
７０㎡越してこの値段では小田急線の生田、柿生とか
新横浜、都下では７０㎡以下でないとみつけにくい。
２３区なら１０万円台７０㎡駅徒歩１０分以内は江戸川区
なら見つかる。練馬は武蔵関、北区も王子神谷に
それぞれ１件あった。

家族と子供がいて金融資産１０００万あるとしたら、
１０万程度の負担で１０００万を敷金に
都心に近く広くてきれいな住宅に
住めるなら誰しも住宅を買うだろう。
これが２００４年頃までは実現できた。
今は
４０００万の物件で、７０㎡坪単価１９０万というと
葛飾区 197
江戸川区 196
足立区 177
くらい。
２３区外なら
横浜市戸塚区 194
横浜市鶴見区 194
川崎市幸区 192
川崎市多摩区 192
東久留米市 191
川崎市麻生区 187
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
７年後安くなるってのは気休めにすぎないような気もするのだが。
今後２年下がる気配がなかったら事態は悪化しているわけだ。
癌も地価高騰も早期対処が必要だ。
団塊ジュニアが３０代前半なら晩婚を加味して子供は平均３歳児
需要が逼迫するのは少し先。
いまは金銭的に余裕のある人の先買い需要でしかないと思える。
どうだろう。

確かに、自分の人生振り返っても持家志向に転化したのは子供が要因。
ファミリータイプで、利便性高くて、仕様が良くて、ペット可なんて、
賃貸でどれだけあるか、探してみると、やる気が無くなった。で買った。
それがたまたま2004年だったからラッキーだったというのが自分の本質かもね。

結局、割高でも買いたいと思っちゃうんでしょう。子持ちの自分から見ると、それは否定できない。金利の観点で見れば買い時なわけだし。でもなるべく資産性の高いものを買いましょう。だいぶ無くなっちゃってますが。

どちらにしても、
将来の消費税率アップまでは駆け込み需要がある。
自民と民主との政策の違いから簡単にはアップしようにないし、
グダグダやって税率上るのは数年後。焦らなくても
手持ち物件を売り逃げしたけりゃその時に売れる。
７年先が安かろうと安くなかろうと、まだ安全。

資産性が高いとか低いとか、価格に織り込み済みでしょ？

関西テレビ（フジＴＶ系？）製作の「スワンの馬・鹿」は結構な視聴率。
この主人公がなぜか、千葉ニュータウンみたいなところの一戸建てに
住んでいる。ＴＶドラマなのに、部屋がトロフィーやくだらない飾り物で
ごちゃごちゃして狭苦しい。ニトリ調達おぼしき家具も激しくリアル。
チャンツィーとルーシーリューの合成顔みたいなファンタジックな容姿の
芦名星がぐーんと人気を伸ばしそうなドラマ。
なんか、タワマンブームの終焉とともに静かに「３万円のこずかいで
住む郊外戸建てブーム」を狙っているのかも。
団塊ジュニアというには上川隆也（４２歳）
劇団ひとり（３０歳）も梶原善（４１歳）の年齢的にどんぴしゃでは
ないが、どこか平成版「金曜日の妻たち・・・（夫たち？）」を思わせる
舞台設定。
さて、漫画の原作者で有名な樹林　伸の小説『ビット・とレーダー』（幻冬社）
も舞台設定は東葉勝田台あたり。衝撃の書き出しはさすが読者を引き込む
筆力十分。
さて、タワマンのあとは「土地の残る戸建て」それも割安の千葉県郊外は
値段の割りにインフラが整っていてお買い得なのかもしれないとふと
思ったりして。
スレタイからズレてるって？ゴメンナサイ

将来の予測が変われば現在における値段は変わるわけです。

織り込み済みという議論は、現時点で市場が予想している事象が織り込まれているということで、掘り出し物を見つけるのは難しいという議論です。

将来の予想は日々変動するわけで、それによって価格は上下するわけです。

とまじめに答えてみました。

デベの横暴な高値付けは織り込めない。織り込めなかったというだけ。
本質的には今の事態は上がるも下がるも関係ない。論点がずれてる。