23区内の新築マンション価格動向（その17）

たくもう。あなた方が脅かすから朝一でお宝株売ってしまったじゃないか（；；）

みなさんの考え勉強になります。
不勉強ついでに１つ教えてください。
サブプライム、株価下落が地価の
下落に影響する可能性があることは
分かったのですが、
だぶついているオイルマネーは
どこに流れるのでしょうか？

メトロ東西線沿線の中野〜九段下あたりで2LDK，5-60㎡の賃貸マンションを探しているんだが，飯田橋，九段下あたりと，中野〜高田馬場の家賃に大きな差がなくなってきている。
九段下あたりは4-5年前と大きな変化は無いが，中野あたりは1-2割は明らかに上がっている。しかも駅近に物件がほとんど無い。

マンション価格の上昇に応じて家賃が上がってきてるのだろうか？
それとも賃貸も2極化なのだろうか？

く・くそっ！騙された。
あしたとにかく成り行きで買い戻すしかなさそうだ。
何がブラックマンデー　きたーーーっ！だ？　アホタレ

>>789
カメレスすいません。

関係あることを証明するのは簡単だが、ないことを証明するのは
難しい。
ホテルから出てくる写真を一枚とれば済む話も、ないことを証明ってのは
アリバイ証明しかない。
本来暴落すべき局面で地価がどうなったかはやはりこのグラフを見てくれ
としかいいようがない。

>だぶついているオイルマネーは


オイルマネーかどうかは知らないけど、
原油に大金が流れているのは間違いないでしょ。
米ドル安で、お買い得らしい。

>>815
マンションの頭金がなくなるのは自己責任だけど
世をはかなんで下げ論者にならないようにね。

朝の株式ニュースでは、原油は100$位で天井になり
値下がり始めるだろうと言ってた。
原油でのマネーゲームはそろそろ終盤。
つぎに投機筋が向かうのは？

賢い人が書いてたように、住宅価格はローカルの問題やね。それに対して
株価や金融商品の価格は、「平均化された」グローバル価格やね。
実際に地価は、その場に行って現物見て買主と顔つきあわせて契約書
かわして（顔つきあわさんでも代理人でできるが）権利証（いまはないか？登記証明書類っていうんかいな）
と売買代金受領せな不動産売買ってでけへんのや。
そやさかいに、地価や住宅価格はそらローカル。相場なんていうたかて
クリック一発で買うた。売ったの世界やないんやで。
あほくさいほど手間と時間がかかる。売るのがめんどうやさかいに
下落していてもみんな損切りなどかんがえへんのが住宅の世界やで。

>>819
>つぎに投機筋が向かうのは？

き・金地金でっか？

>>818
それどころかこのままいったらカードローンで残金決済しないと
入居できなくなりそうです。金利の不安に自己資金目減り。

いっそ手付け分まで損したらキャンセルしても同じだろうって？
余計なお世話ですっ！

いけない。含み損を値上がりで戻すことばかり考えていて気が動転して
いました。残金決済せきずに手付けを捨てたら手付けと株の損と二重に
かぶるのですね。やっぱカードローンですね。しかしうちのは無担保で８％
とにかく、冗談抜きで提携外のローンで融資枠増やすことを考えねば。
こういうのリファイナンスっていうのですか？ちょっとカッコいいみたいな・・・

>だぶついているオイルマネーは

参考まで下記をじっくり読んで下さい。

http://www.iti.or.jp/kikan62/62mutou.pdf

安心な国の（原油を安定的に沢山購入してきっちり決済してくれる国）
不動産・現物取引に資金が向かうかもね。
J-REITも・・・ひょっとして化ける可能性もある？？

確かに、オイルマネーが日本に流れてきて欲しいなぁ。

>>810
論理的な思考を持たない810みたいなのは、きっと
米国の住宅価格下落　→　日本のサラリーマン給与が下がる可能性（Newsweek参照）
といった連鎖を理解することはできないな。

REITの現役ファンドマネージャが語ってる内容を紹介するよ。
REITが大幅に下落した場合、「不動産を売却せざるをえない仕組み」を説明している。
ファンドマネージャーにしてみたら、

REITの大幅下落　→　不動産売却

は当然らしい。絶対に評価損を出せないので、その前に売却せざるを得ない、
その理由が詳しく書いてある。


（REITファンドマネージャーの話(1)　　以下　抜粋）
REITの売却損
REIT掲示板で、売却損のお話がありました。
話としては、「売却をして損が出ても、減損会計の適用で損が出ても、
配当が減ることに変わらないのであれば、キャッシュが回っている状態で売却する
必要性は乏しい」というような内容です。

会計的には、正しいように見えますが、実は落とし穴があります。

①減損会計上の減損の判定においてはDCFを用いるため、減損会計が適用される場合は、すでにキャッシュは期待できないレベルにあるはずです。
ということは、「減損適用されてもキャッシュが回っているうちは…」という仮定がすでに成立しません。

②こちらのほうが、より致命的です。
減損会計は、会計上での適用は認められているものの、税法上は認められていないため、いわゆる損金不算入項目となるため、REITの配当損金算入要件を満たすことができない状況を招きます。
この状況がおきると、REITの利益全体に40%の法人税が課税されたあとの配当しかもらえなくなりますので、配当が60%減となることになります。利回りからだけでなく、配当の実額としても壊滅的です。

なので、損が膨らんでしまう前に売却するすることが、運用会社としては正解です。
また、あらゆる投資について共通することだと思いますが、「損きりが出来ない者は、投資を行う資格がない。」と思います。

（REITファンドマネージャーの話(2)　　以下　抜粋）
配当が壊滅的になる、ということを書きましたが、それよりももっと大変なことが
ありました。
税金を納めることもさることながら、現金の内部留保を行わないREITの仕組み上、
場合によっては税金を払えない＝破産、ということもありえるのです。

「税金払えないと破産？延滞で払えば良いのに？」という方もいるでしょう。残念！

ローンの期限の利益喪失条項に税金の未払いが入っているので、税金の延滞＝
ローンの期限の利益喪失＝ローン一括返済は出来ないので破産、
という流れを進むわけです。

なので、運用会社は税務上の利益（所得）と会計上の利益（当期純利益）をなるべく
一致させようと努力しますし、税法上の制限で、好きな運用も出来ないことが
多いわけです。

税務上の概念で、もっとも重要なものは「確定しているか否か」と「役務提供は終わったか？」です。
利益にしても費用にしても、確定しているのか？を常に問われますし、
その費用なり収益なりの「対価となる役務提供」は終わっているのかが問われます。

つまり、資産インフレの評価益だの、評価損だのということは、一切考慮できないので、
会計上でこれらが生じないように運用しなければならないのです。
また、未収入金の計上や未払金の計上などは要注意項目なわけです。

評価損が出る可能性が高ければ、売却により「実現損」として、税法上も損金にする
工夫が必要なのです。

>>810
小僧は経験より理屈に頼るから一度火傷でもしないとわからないらしい。
少なくとも人を小ばかにした批判はつつしんだほうがいい。
どこが論理思考だ？人の尻馬に乗るのがキミの論理かね。

リートで現物が売却された事例があるのか？
私募ファンドの売却先はリートだろう。リート物件の売却先も
要するに他の不動産会社かリート。
要するに昔の長谷工のバブル物件みたいに賃貸に出してそののに
区分を中古市場に出さない限り、エンドの住宅市場での流通とは
縁のない話だと言ってるの。
そこまでレジデンシャルの物件収支が困窮している状況にないだろう。
それどころか、賃料すら下がっていないよ。
どんなに空室が出ても賃料下げたらそうおうの「利回りで割り戻した
価格」はつく。それでプロが買い叩くだけだ。
それは公示価格の取引事例には載っても、だからデベが新築を
安くする話になるか？ならんよ。地主から随意契約で安値で土地
買う理屈になるかね？現場はそんなもんじゃないだろう？

勝手な推論で人心を惑わすのはたいがいにしておくことだ。

アンカー間違えたよ>>816
だ。↑

ごめん>>826
もちつけ＞自分

>>826
＞米国の住宅価格下落　→　日本のサラリーマン給与が下がる可能性

あはは。サラリーマンの給与、マンション価格、株価の違いは何でしょう。
株価はかもめのジョナサン。マグロの群れ。とにかく一定の幅で上がったり
下がったり。
マンション価格は、単価７００万／坪〜１００万／坪
まで７倍の開き

サラリーマンの給与は、３５歳で３００万〜１５００万まで５倍の開きがあるのが
現実だ。
日経平均のように給与水準を算出してみても外資系金融を持ち出すまでも
なく職種、業種によって二極化が激しい。
マンション価格など、郊外の２００戸も都心の２０戸の億ションもすべて物件
平均坪単価の合計割る物件数で算出している。
ところが、平均給与は給与総額を総給与所得者数で割っている。
この差は何を意味するか。

論理的な思考が得意ならひとつ宿題にするから考えてみなよ。

＞リートで現物が売却された事例があるのか？

無知すぎる。物件の入れ替え等を検討し、売却や追加取得をするのが
ファンドマネージャーの仕事だよ。
どこでもやってるって。


ファンドマネジャーとしてファンドの収益率を向上させることを第一に求められる。このため、投資対象の選択と追加取得、物件の売却や入れ替え、物件管理の改善、リニューアル(改修)、借り入れなど外部資金の活用に係わる方針の策定と判断ができなければならないが、不動産取引や不動産管理に精通するだけでは十分でなく、資金調達やリスク管理のノウハウや経験も必要である。
http://www.nikkei.co.jp/money2/abc/abc3_3.html

http://news.livedoor.com/topics/detail/3353905/

17％まで引き上げたらマンション価格は高騰してしまうのでは・・

新築マンションが新価格になって
中古も値上がりしたけど
地域によってずいぶんと差がある。
中古の上げが少ないところは
新価格は無理ではないか？

>>828
＞リートで現物が売却された事例があるのか？

828はJ-REITの最大のメリットを知らずに、REITを語っていたらしい（笑）　修繕投資をしてもテナントを呼ぶことのできないビルは、建て替えるしかない。Ｊ—ＲＥＩＴの場合、運用対象不動産の入れ替えが可能なので、魅力が薄れテナントに見放されたビルは売却し、運用対象から外す。その逆に、収益性の高いビルが、新たな運用対象として追加取得される。


http://www.decn.co.jp/rensai/rensai-bk/nobi/200304220104.htm

>>833
所得の２極化に消費税上げが加わったら
ますます格差が広がって行くな。

下の層は安アパートに住むしか方法は無いから
これからは安普請、２階建て、狭小のアパートをいっぱい作って、
家賃を安くしていっぱい詰め込む
こんなのが県境外周区を中心にますます増えて行くぞ。

>>828
＞リートで現物が売却された事例があるのか？

物件入れ替えの具体例を載せておくね。

プロスペクト・レジデンシャル投資法人の　物件入れ替え実績

なお、平成19年1月期(第3期)及び平成19年7月末までの本投資法人の運用資産の購入及び売却実績は以下のとおりです。

物件取得実績
プロスペクト町屋 平成18年8月 平成18年11月07日 − 547 21 1,169.37
プロスペクト河原町五条 平成19年1月 平成19年03月15日 − 803 52 1,528.12
プロスペクト初台 平成18年2月 平成19年03月15日 96.1% 730 22 817.71
プロスペクト中央林間 平成18年5月 平成19年03月15日 100% 700 48 1,098.24
プロスペクト森下 平成18年1月 平成19年03月15日 100% 1,480 45 2,399.23
プロスペクト西巣鴨 平成18年6月 平成19年03月30日 100% 1,419 42 2,023.42
スカイヒルズＮ15 平成12年3月 平成19年05月31日 100% 932 111 4,754.86
スカイヒルズ栄町 平成14年2月 平成19年05月31日 100% 1,115 134 6,755.39
ドーミー千歳 平成11年3月 平成19年05月31日 100% 592 111 3,383.02
スカイヒルズ高台Ⅰ 平成4年1月 平成19年05月31日 100% 691 120 4,712.47
エクセリア池袋WESTⅡ 平成18年9月 平成19年6月28日 78.7% 1,020 48 1,379.52
プロスペクト門前仲町 平成19年1月 平成19年06月28日 − 1,250 62 1,790.56


物件譲渡実績
プロスペクト代々木 平成18年10月19日 943 786 130 26 921.82
プロスペクト麹町 平成18年10月31日 2,500 2,361 112 40 2,022.47
プロスペクト半蔵門 平成18年10月31日 1,350 1,465 ▲130 23 1,400.16
プロスペクト御茶ノ水 平成18年11月02日 2,420 2,263 83 80 3,164.96
オーフォート西葛西 平成19年07月31日 1,080 932 146 28 1,960.00
ガーデンシティ北戸田 平成19年08月31日 811 725 81 49 4,438.27

http://www.prospect-reit.co.jp/strategy/external.html

>>837
将来性のある物件を入れて
将来性の無い物件を外す。
入れ替えが行われて行く内に
不動産価格も適正水準に収斂されて行くわけですね。

>>832
>>835
勝手に息巻くな。物件の売却先はどこかだ？

つまり、
区・分・所・有・の・形・で・個・人・に・売・っ・た
事例があるかって話だよ。
よく読んでくれよ。

少なくとも一戸単位でエンドに売った物件があるのなら例をあげてよ。
オレは寡聞にして聞いたことがない。

そういう事実があるのなら下がる論者はそれをゲットすればいい
って話にならないか？それでこそ、名実ともに「マンション価格が下がった」
って話だ。
一棟まるごと下がって売られても、それは「一件」の取引事例だ。

統計的地価数値にどれだけ反映されるだろうか。
どうせ、「業者間取引の特異例」として「住宅地の市場価格から
乖離したもの」として扱われるのがオチだ。
そういう取引が頻発した段階ではじめて公示地価に反映される。
だいたい地価公示の目的は、相場の平準化なのだから。
再現性の少ない地価を公示してもはじまらない。
わざわざ遅効性指標で出すのは、ある程度時間をおくことで
再現性のある価格か確かめる意味もある。

個人投資家に一棟売りしたのもあまり聞かないな。
法人が買うかＴＭＫ・ＳＰＣが買うかだ。

変な教科書的解説はオレの反論になってないよ。
上げてくれた事例も全て簿価を売価が上回っている。
キャピタルゲインが出ない売りは投資家が許さんだろ。

ところで
東洋経済のＰ５５に
江副浩正氏７１歳登場
この人、「不動産は下落する」といいながら
「しかし、すべての不動産が下がるわけではない。
希少性のある土地　利便性の高い場所にある不動産は、
まだ上がり続けるだろう。・・・
　（中略）銀座などの都心部の一部、国立やたまプラーザなどの
郊外ブランドエリアの一部ではこれからも上昇していきそうだ。」

おいおい、なんで国立、たまプラなんだと突っ込みを入れたく
なるが、それでもって江副氏

「ただ、現時点で希少性のある土地は限られており、価値が上がる
不動産とそうでないものとを『見極める目』が、不動産投資には
　必要になってくる。」
と結ぶ。
失敗だらけの不動産人生の江副氏だ。この言葉は重い。

ことに「希少性」を選ぶか、開発余地がやまほどあって今後も人が
集まる江東区を選ぶのか、郊外の安売りに手を出すなってのは
言われなくてもわかっているのだが・・・

でもなんで吉祥寺でなく国立なんだ？？？？

>>838
これらの不動産の集積が東証での値段として反映されている。
現在、高値より約４０％下落中。

プロスペクト・レジデンシャル投資法人【東証：8969】

http://quote.yahoo.co.jp/q?s=8969.t&d=c&k=c3&a=v&p=m65,m130,s&t=2y&l=off&z=m&q=c&h=on

>>839
>>799の日経新聞の記事を読んでみろよ。

>株価は連日ストップ安。
>不動産ファンドに収益不動産の売却を予定していたが、
>サブプライム問題で売却先のファンドの資金調達が難しくなったことが響くという。

ファンドが買わなければ区分所有を市場で売るしかないだろ。
日経の内容はそういう事を言ってるんだよ。
お前の言ってることは意味ないって。

ファンドマネージャーの発言は重みあるよ。
もっと理論武装して投稿しろよ。

>>837
物件名称 プロスペクト代々木
売却額 943,489,000円
簿価（平成18年7月末） 788,621,616円
差額（売却額−簿価） 154,867,384円
売却先 白金工業㈱

物件名称 プロスペクト御茶ノ水
売却額 2,420,000,000円
簿価（平成18年7月末） 2,271,917,845円
差額（売却額−簿価） 148,082,155円
売却先 REアレプ特定目的会社

・・・・

ここに上がった事例すべて、オーナーチェンジ。
オーナーチェンジという意味では区分のワンルーム・１Ｌのそれと
なんら変わらない。
簿価が安いから高値で売れているが、仮に簿価割れで売られても
賃貸物件である以上、「マンション分譲市場」の価格に
どれだけ影響するかという話だ。
本当の不動産不況になれば、空家が出たところから個別に売って
いくんだよ。そういう段階になれば地価は下がる。

公示地価で分譲がないエリアで地価が下がっていた時期があった。
ここなどは、買いにいっても物件がない。中古すらない。
リートが業者間で安値で（安値ではまだ売られていない）売られたら
そういう状況になるだけ。

投資家同士の売買で物件価格が下がってエンドユーザーが得する
話はないよ。ためしにそういう格安リート売却物件が出るなら
それを一棟買いして分譲してみたらいい。採算とれないからｗ

マンション市場は、中古と新築の既存の出し値をみて、物件平均坪単価
決めてゼネコンに発注する。着工しないと売り出せない。顧客に
要望書書かせて最終価格の割り振りをするが、マンションの価格など
デベが経費削るほかは仕様を目立たぬところで削るしかない。
土地を買った時点であらかた決っている。

買わないというのは、確かに抵抗かもしれないが、置いていかれたら
どうするんだ？
「売り切った場所」は江副さんをして「ブランド宅地」に格上げされる。
江副さんは住宅が心理商品だとわかっているからそういうんだろうな。

＞ファンドマネージャーの発言は重みあるよ。
＞もっと理論武装して投稿しろよ。

結構なお言葉痛みいります。
それじゃあなたファンドマネージャさまからマンションお買いになったら
いかがか？
弱肉強食はこの世界に限らず競争市場の常。もともと小ぶりのコンパクト
マンションを建ててファンド売り（分譲はしんどい）したブローカクラスの
デベが倒産しようと、それでエンドにまわる商品が安くなるかい？
記事にでていた総和地所　は郊外専門
http://www.sowa-rp.co.jp/rotarypalace/palace.html
資金力がなくて２３区から締め出されている会社
日神不動産
http://www.nisshinfudosan.co.jp/
も同様。
中堅は郊外地価の低迷を背景に業績悪化しているから当然。
こういう会社の抱えている物件が安くなることと２３区マンション価格は
あんた・・・そんなの関係ありません　でしょうが。

なんかもう高尚なリートの話からいきなり大衆物件不動産の話を援用して
大丈夫か？デベの名前聞いて普通はぴんとくるもんだが。

新聞屋は記事を面白く作るんだよ。


鵜呑みにするな。

「そんなの関・係・ねぇ」まで丁寧に修正されたんじゃ　ギャグも形無し

本じゃないよ「東洋経済　10/27」のコラムだよー。立ち読みしたら？
本も読んだけど書いた時点がずれてずいぶんトーンが変わったんだよ。

>>842

　　REITが下落
→　ファンドマネージャーが売却　　　　　　　詳細は>>826
→　売却物件したいが買い手が見つからない　　詳細は>>799
→　一棟売りの売却希望が増えるが買い手がみつからない
→　不動産一棟の価格が下落

これが、分譲マンションの価格下落に影響しないとでも？
嘘だろ（笑）

一棟売りの価格が大きく下落した状況で、
中古分譲価格が高値を維持していたら、
業者は一棟売りを買って区分所有で売るよ。

まだ起こってないかもしれない事かも知れんが、
それは、事態の悪化がこれから、だからだろ？
理屈から言ったら起こるだろ！
　　　　
日経はこれから、一棟売りを買うファンドがいなくて
困っているという所を指摘してるんだ。

いい場所が上がる。つまらん場所が下がる。
というのは、あんた「格差社会」という言葉と同義語だ。
未来に希望を持つなら地価下落などという不健全な野望でなく
日経平均３万円とかになるシナリオ考えたらどうだ？
地価が下がればあなたの会社も持たないだろうし、自殺者も
今の３万人より増えるぞ。
デフレが好きなら原田泰さんの本でも読めよ。６８０円だからもっと
安いぞ。
http://7andy.yahoo.co.jp/books/detail?accd=31440721

＞日経はこれから、一棟売りを買うファンドがいなくて
困っているという所を指摘してるんだ。

おめでたいというか我田引水というか・・・そういう理屈は奥さんに
言いなさい。かなり尊敬の目で見てくれるか、甲斐性なしがまた
屁理屈こねているというかでカミサンの器量がうかがえる。

>>851

出た（笑）
理詰めで完敗して、イヤミに走る。
みっともないから、止めなさい。

馬・鹿に話しても通じない。もう話すだけ無駄だ。
やめたら？
理屈って・・・あんた人の話読まずにまくしたてるのが理屈かよ

屁理屈こねる知恵があったらなぜこれまでに安値でマンション買って
なかったのかねぇ　嫌味というより心底疑問だね。

>>839
都市は東京駅を中心として
住居地域として発展しやすい方向に拡大して行った。
これが明治以降の経験則です。
それでは、今現在に置き換えればどうなるか？
賢い皆さんなら
お分かりでしょうｗ

都心に近く開発しやすい場所はどこか？
たとえ近くても真っ先に外れるのは、
区画整備もされていない戸建地域。
千駄木あたりを実際に見てみれば分かる・・

所詮数年前に安値でマンションを買えなかった人の鬱憤を晴らす場なんですよから、そんなに熱くならないでください。

>>856
新築が無理なら中古があるだろ。
とにかく
不安要素がまったく無い
東京駅から半径５ｋｍ圏内は
確保しとくべきだろな。

>>854
先週の木曜だったか、有楽町の商業ビルを見たつでに豊洲に
行ってみたよ。駅についたと思ったら周りの景色がずいぶん変わって
いたね。それもそのはず。降りたのは月島の駅だった。
なんか、有楽町から遠いよ。豊洲の駅。
月島から橋を渡ってあるいてＰＣＴまで行ってみた。
晴海の今後の開発は豊洲駅でなくて月島アクセスだという気が
した。殺風景な護岸だが今後きれいになれば晴海は化けると
いう気がした。

一方、建物が立ち上がった豊洲の街並み。建物の距離感は
それほど詰まった感じはないが、居室からみたら結構な開放感の
阻害物だろうと想像できた。
これでオフィスが建ったら結構つらいと思うか、都市的景観と喜ぶか
は住み手の主観の相違。
さて、http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto_area/toyosu/
こちらはできあがりつつあったが極めて「小ぶり」
鹿島、スミフのコンビもちょっと面白いが出来てみないとなんともいえない。

駅の南の、長谷工他の板状マンションが私は結構好き。ことに
プライブブルーっていいマンションだと思った。夕闇でよく見えなかった
せいもある。
さて深川５中前からバスにのって東雲１丁目で降りた。ジャスコの店内
視察。１階はいいが２階の衣類の品揃えって誰がターゲット？って感じ
とにかく東雲は店舗が少ない。薄暗いＣＯＤＡＮを抜けて立ち上がった
マンション群を見る。アップルの東側の角部屋は最上階が下界を
睥睨する風情。これもほぼ夜景に近い薄暗さ。棟の間隔は豊洲より
混んだ感じだ。桜橋から夜景を眺めると、この街がどう変わるかは
まだまだ未知数だと思った。
人が入らないと街はわからない。正直ここから都心に通うのは
それほど楽とは感じられなかった。

>>858
同じ東京駅から半径５ｋｍ圏内でも
価格も違うし
利便性も異なる
お互いに比較しながらの判断になる。
しかし、物理的距離と、
地政学的広がりを考えれば
判断基準としては、東京駅から半径５ｋｍ圏内しかありえないだろう。

とりあえず>>849＝>>842＝>>839＝>>828＝>>810が小学生以下の知能しか持っていないことは分かった。
何だかこいつの希望的観測を聞けば聞くほど、近い将来に地価＋マンション価格が大暴落するんじゃないかと思う。
こういう奴が会社潰したり、自己破産するんだろうな...くわばらくわばら。

>>859　むしろ新宿駅周囲5kmで考えろよ。東京駅なんて東京のはずれでしょ。毎日新幹線に乗るのでもない限り。何の役にも立たん。