23区内の新築マンション価格動向（その17）

≫１ヶ月前は野村の損失が500億ってことで大したことないって事だったけ≫ど、
≫あっという間に3倍の1500億に膨らんだ。
≫シティの決算だって９月までのものだろ？
≫シティのサブプラ損失額が７６００億ということだけど、
≫今後も拡大するんじゃないの？

野村はサブプラ投資を全部売却したんだよ。
債券の価格が暴落してる時に売ったから、実損が膨らんだ。
保有し続ける値が戻った時に売るという戦略もあったわけだが、
売りきったわけだ。

シティは売ったのもあるが、損失の多くは引き当てによるもの。
適正な引当額かどうかは、グリーンスパンもいってるが今後の
米住宅価格次第。

ところで日本での住宅ローンの実損額ってどのくらいか知ってるか。
わずか0.4%いくかいかないかくらい。
延滞率じゃないぞ。何ヶ月か延滞して、任意売却か、競売で担保物件
を処分して、残債に充て、それでも返せない分を月々返済で返させて
いく。そのでも返済出来ずに、銀行・保証会社がかぶったロスだ。

アメリカのサブプラローンは150兆円あるんだっけ。
金利は10%超、うち15%が延滞しているとして25兆円が焦げ付いている。
担保の価値が半値になったとして損失は12.5兆円だ。
一方、延滞のないサブプラローンからは15兆円の金利収入が入る。
延滞率が40%になったらどうか。
60兆円が焦げ付いて、担保物件売っても30兆円しか回収できない。
損失は30兆円くらいだ。金利は9兆円入るから３年で解消できる。
日本と違ってリスクに見合った金利をとっている。

サブプラ問題は証券化の手法が騒動を大きくしている。
優先返済する部分と返済が劣後する部分に分け、証券化する手法で
メザニン部分とか分けるやり方だ。

仮に金利12%、延滞率10%が見込まれる債権が100億あったとする。
これを延滞率が20%を超えない限りは元本が毀損しない部分80億（債権Ａ）
と延滞された分を先に受ける債権20億（債権Ｂ）に分ける。
債権Ｂは10億分が延滞する可能性がある債権なので、全体で
12億ある金利のうち8億程度受け取れるような利回りで売る。
つまり年利40%。
債権Ａは金利4億だから利回り5%だ。
債権Ａは延滞率が10%を超えなければ毀損しないから高格付がとれる。
債権Ｂはハイリスクハイリターンな債券として、ザクセン州立銀などが
買っていた。

証券化で怖いのは
さらに債権Ｂを１００億あつめて、同じ様に返済に優先、劣後部分を
作り、優先部分はトリプルＡの格付を得たりしていたことだ。
この場合の優先部分は延滞率が想定の10%を超えた時点で既存する可能性が
ある。10%の延滞は50億の毀損、18%の延滞で90億の既存になる。
そんな債権がＡＡＡで売られていた。
実際はもっと複雑に入り組んでいるため、誰がどれだけ損するかわからないことが疑心暗鬼を生み、実態より債権の暴落が起きたというのが今回の
問題であろう。

まぁサブプラで日本の不動産が下がるかというと、それもないんだけど。
だいたいサブプラが深刻だったら、米景気失速、日本の輸出産業失速、
日銀金利上げれず、となる。
そんな状況になっても日本の不動産は需給がタイトである。
低金利、需給タイト、さらに日米金利差縮小による円高となれば、
外資が日本の不動産を買いに来ない訳がない。