23区内の新築マンション価格動向（その17）

>>679
ＲＩＥＴは実物不動産の何割なんでしょうかね。ましてや住宅地
地価のＲＥＡＴの割合って何割なの？ご存知だから言っているんですよね？

>>681
そんな事は、個々の投資家が計算するんじゃないの？
６７９は原理を言ってるだけでしょ。

それより、RIETが暴落している事実を直視したら？

リートのスペルはREITだよ。
議論にはあんまし関係ないけど一応つっこんどきます。

681は二度もスペルを間違ってる点、逆に大物と言えるぞ。
そんなささいな事に突っ込んでる人＝683、小さい、小さい。

>>679

東京で個人で賃貸不動産持っている大家だって、
自分の不動産を高く売って、J-REITを買うのがいいわけだ。
でも、そこまで頭の回る大家がいるとは思えないが。

REITが暴落→六本木ヒルズレジデンス価格暴落（坪300万）→俺が買う

これで俺の将来は安泰。

>>559
>居住用資産の暴落というのは、原則業者が完成在庫を投げ売らない
>限り、あるいは投機目的で買っていた人が投売りしない限りおこらない。
>リートが暴落しても実物不動産が投げ売られない話は以前説明したね。

完全に６７９に論破されてるね。
ＲＥＩＴが安くなれば長い時間かけて在庫調整し、実物不動産も安くなるということ。

２００６年の首都圏新築マンション販売実績より
２５００万円以下　　　　３９３７戸
２５００〜３０００　　１０４６９戸　
３０００〜３３００　　　７９９６戸
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３３００〜３５００　　　６０９０戸←ここから都心部の中古レベルになって行く、どっちにしようかな？
３５００〜３７００　　　６０９８戸
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３７００〜４０００　　　８１６２戸
４０００〜４３００　　　６２５０戸　このあたりが一般サラリーマンの予算（近郊、郊外なら新築買えるが、都心部だと中古）
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４３００〜４５００　　　３６６２戸
４５００〜４７００　　　３０６３戸　一般サラリーマンがちょっと無理するレベル（ブランド力がある近郊・郊外新築、都心部の築浅中古）
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４７００〜５０００万円　３８３５戸←ここから都心部新築の購入が可能。そこそこの所得レベルのサラリーマンが対象。年間で１万４千戸
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
６５００〜７０００　　　１４３７←ここからはサラリーマンには無縁の世界
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８

そこそこの所得レベルのサラリーマンが対象となる
価格帯４７００万円〜６５００万円の新築マンションは
２００６年の実績で年間１万４千戸販売されました。

この価格帯で７０ｍ２以上の面積が可能なのは
坪単価で２２０万円〜３００万円ってことになります。
中央値は２６０万円です。
都心部マンションもこのあたりが売れ筋になるでしょう。

>>684
普通、その業界にどっぷりつかってる、または深く関係してる人なら、スペルはそうそう間違えないでしょう。例えば郵政関係者が、POSTを、一回目PSOT、２回目PASTなんていうふうには、普通間違えないでしょう？

まあ、681さんが大物であることは大いに認めます。

>691さん
あなたも細かい指摘をなさいますね。小さいなあ。ちゃんと681さんを見習わなきゃ。

２００７年１月から９月までの実績で
新築坪単価が概ね２２０万円〜３００万円のところは以下になります。
そこそこの所得レベルのサラリーマンは、今このあたりから選んでいることになります。

場所　　　　　　　　坪単価　　販売実績戸数
神奈川県 葉山町　　　 307　　　　　５
東京都 杉並区 　　　　303　　　３５３
東京都 台東区　　　　 300　　　　５６
東京都 江東区 　　　　293　　１５７５
東京都 中央区　　　　 293　　　１３９
東京都 荒川区 　　　　292　　　２０６
東京都 大田区 　　　　275　　　５０４
横浜市　神奈川区　　　270　　　１９２
神奈川県 逗子市　　　 261　　　　２６
東京都 北区　　　　　 260　　　１４５
横浜市　西区 　　　 　259　　　１１０
東京都 練馬区　　　　 253　　　３３４
川崎市中原区 　 　　　243　　　５４０
東京都 小金井市 235　　　　１５
東京都 板橋区 233　　　７２３
横浜市 青葉区 228　　　　１１
東京都 墨田区 228　　　２５３
東京都 府中市 225　　　　８０
横浜市中区 223　　　２３２
合計　　　　　　　　　　　　５４９９戸

サラリーマンが対象外になったところ

場所　　　　　　　　　坪単価　　　　販売実績戸数
東京都 渋谷区　　　　　 611　　　　　２６７
東京都 千代田区　　　　 491　　　　　３７１
東京都 港区　　　　　　 452　　　　　　８５
東京都 目黒区　　　　　 410　　　　　１３０
東京都 豊島区　　　　　 369　　　　　３９６
東京都 文京区　　　　　 368　　　　　４６６
東京都 品川区　　　　　 362　　　　　３３６
東京都 新宿区　　　　　 359　　　　　　６８
東京都 世田谷区　　　　 342　　　　　３４７
東京都 中野区　　　　　 341　　　　　２２４
合計　　　　　　　　　　　　　　　 ２６９０戸

>694

日本全国ならそうかもしれんが、都内なら1000万どころか2000万オーバーリーマンの不動産購入予定者だけでも693の合計に到達しそうな気もするが…。
23区の人口が860万で、その0.1%が1000万オーバーだとしても（実際はもっと多いはず）8600人もいるわけだ。
不動産なんて単品で見れば数十とか数百程度の契約者がいればいいわけで、個々の物件で一般的なマスマーケティングなんぞ必要ないと思うのはオレだけ？

>>694
２００６年実績で
４７００万円以上のマンションは
１８７３６戸販売されました。

４７００万円以下は５５７２７戸で
全体の約７５％でした。

都心部マンションは前者の２５％が対象になるでしょう。

ちょっとまて。
リーマンってなら世帯年収2000万以下程度で子育てがこれからの家庭なら6000万以上の物件買えるのは親かジジババが援助してくれる世帯か投資で一発あてた奴だけだろ？1000万そこそことかならそもそも話にならんしな。いや、ローンOKかどうかって問題じゃなくてだよ。

これからどんだけ金かかると思ってんだ。手取りも減るぞ。給与所得者は年収1000〜1500の奴が一番割食ってる気がするんだが。

世帯所得ってならまあわからんでもないが、家で全収入使う気か？

６９３と６９５の合計が約８千戸
２００６年実績で
４７００万円以上のマンションが約１万９千戸販売されたので、
今のところは、昨年の半分も達していません。
高額物件の成約率が高いのは、その辺りが原因でしょう。

価格帯別成約率、９月の実績
３０００万円以下　５２％
３０００〜４０００万円　６２％
４０００〜５０００万円　６９％
５０００〜６０００万円　７５％
６０００〜７０００万円　７４％
７０００万円以上　７４％

サラリーマンのマスの部分は価格の上昇に非常に敏感。
３００万円単価が上がっただけで購入を諦めてしまう。
だから、
価格帯別成約率、９月の実績
３０００万円以下　５２％
３０００〜４０００万円　６２％
と言う結果になります。
新築の購入を諦めた人は、中古に向かうか、そのまま賃貸。