23区内の新築マンション価格動向（その17）

つまらん投稿が多いな。

大衆向けの分譲マンションなんて、
基本的に収益不動産としてはカスの部類なわけでしょう。
まともな利益を生むような場所なら、定期借地にしろなんにしろ、
売らずに持って運用するわけだから。
ふるいにかけられたあとの砂利から、
まともな資産価値のある案件などまず見つからない。

買ったときすばらしく思えた立地も、順次周りをとり囲まれ、
あとから思えば団地の一角を買わされたのだと気付く仕組み。
そういうカラクリがばれ始める前に、
どのタイミングで売り抜けるかが重要な時期。

今、数年前底値で買った人をうらやむ人が居るように、
天井で売った人がまた羨まれるときが来るでしょう。
積みあがった在庫、先高感の消失（売り惜しみ出来なくなる）、
ブームでの優良顧客の先食い、
これに建築確認で遅れてる物件の一斉供給が重なったりすると、
小クライシスはあるかもしれません。
おそらく価格競争は中小デベ物件から始まるでしょう。

レジが終わったのは明白だね。

あとはオフィス系中心にファンドや不動産業界への
更なる融資規制があるかどうか、、、

あったら、オフィスも含めて死亡。

来年は、ここ数年の上げを帳消しにする下げがあるかもしれない。
特に郊外や地方大都市のレジは怖い。

＞＞つまらん投稿が多いな。

同じことをひたすら繰り返すテープレコーダみたいなものだと思っておけばいい。
それと、まともな議論に対しても痛いところを突かれると誹謗中傷に走る癖がある。

俺親に７０００万のマンション買ってもらった。
努力なしに手に入れちゃった。ラッキー！！！
ただの住宅って気分いいよ。
ローンいらないし、住宅ただだとほんと物価安いね。
豊かな生活満喫中です。

自分でなんてマンションなんて高くてかえねーよ。

＞＞６１３
同感、私もそんな気がします。

半年前までは内需が強くなるかと思い銀行・ガス・不動産・J-REIT株へ投資してきましたが、結局ボロボロ、本当に弱くなってきました。復活の兆しどころか、ジリジリ下がり続けるような雰囲気ですね。これからは食料品やガソリンなど生活関連物価の上昇により庶民の財布の紐はますます固くなり、特に中小企業などは経営環境がより厳しくなってくるでしょう。来年は中国など新興国バブルも弾けて、世界経済が急降下しそうな予感。あなたが指摘している通り、帳消しにするような下げがあるのではないでしょうか？　現在のマンション価格が高い・安いの見方は人によりさまざまですが、９０年初期の経済＆住宅バブル崩壊で傷ついた先輩方を見てきた者としては、とても怖くて買えません。現在住んでいる賃貸をあと2年延長し、様子見することにしました。

>モテない男（女）（以下略）のために、女が下りてくることはない。
>ただ調子こいた女に対して、男が擦り寄る必要もない。

ざっと目を通したけど、これが一番納得できた。

自分はというと、マンションは底値で湾岸でない都心に買ったが
嫁は顔とスタイルだけで選んでしまい、ちょっと後悔してるので
一勝一敗かな。

＞嫁は顔とスタイルだけで選んでしまい、ちょっと後悔してるので

顔とスタイルで選ばなかったら、もっと後悔してたよ。

でも外面はどのみち飽きるからね。新しもの好きというのはDNAに組み込まれているんでしょうから。
結局は何でも駆体の良いものを選ぶべきでしょう。

世の中には二種類の男がいる。
女好きと女が苦手な奴だ
女好きは生来のもので、自分の外見や稼ぎにこだわらず
女に惚れるから、少なからず煮え湯をのまされたりもする
そこは、女好きの女好きたる所以めげずにチャレンジして
ほどなくコツをつかむ
求めよさらば与えられんという聖書の言葉はなにも高尚な世界
だけに限ってはいない。
いい女といい仲になりたい。それにも適応できる格言？なのだ。

さて話をスレタイにもどすと
世の中には二種類の人間がいる。
不動産好きと不動産が苦手な人だ
不動産好きは生来のもので、自分の資産や所得にこだわらず
物件に惚れるから、少なからず煮え湯をのまされたりもする
そこは、不動産好きの不動産好きたる所以めげずにチャレンジして
ほどなくコツをつかむ
求めよさらば与えられんという聖書の言葉はなにも高尚な世界
だけに限ってはいない。
いい物権を手にいれてそこに満足して住みたい。
それにも適応できる格言？なのだ。

逆に、不動産の苦手な人はいつまでもこの世界に距離を置く
女好きと不動産好きに強雨通するのは大抵な＊＊にされること
でも半分はやっかみの目線であるからこそ、女好きも不動産好き
もおかまいなしでやっていける。
苦手な人が敬遠すればするほど自分たちに美味しい話がまわって
くる。

まぁどんな世界も一見さんがいい思いする世界はないわけで
信じてカモられてでも好きで通ってやっとその世界の面白みが
わかるという領域はあるもんだよ。
怖いなら逃げるのが正解。腰が引けていていい思いはできない。
業者を頭ごなしに悪者呼ばわりする奴が美味しい思いはできない。

×強雨通するのは大抵な＊＊にされること

○共通するのは大抵バ・カにされること

そんなものでしょうか・・・

＞自分はというと、マンションは底値で湾岸でない都心に買ったが
嫁は顔とスタイルだけで選んでしまい、ちょっと後悔してるので
一勝一敗かな。

おいおい。傑作ののろけじゃないかよ。ひょっとしてうちの上階の人か？
奥さんは確かに美人だ。

美人でも性格キツいと疲れるでしょう〜
ブ・スでキツけりゃ最悪だけどw

自分で削除依頼だしときます。スマソ　酔ってます。

>>617

自分はというと、女は底値で気立てのいい美人を買ったが
マンションは価格とスタイルだけで湾岸に選んでしまい、ちょっと後悔してるので
これも、一勝一敗か？

>>627
やべえ。
ちょっと面白い。

>>612

結構面白い発言だ。読んで楽しいね。
＞大衆向けの分譲マンションなんて、
＞基本的に収益不動産としてはカスの部類なわけでしょう
言葉の矛盾。マンションは大体９９％大衆向け。
カスかどうかは受けて次第。だって自分が大衆なんだから
カスを借りるかカスを買うかの違い。

＞まともな資産価値のある案件などまず見つからない。
だって資産価値云々いっても大抵は資産でなく負債なんだから

それより、都会で稼ぐ前提として居住コストは「ショバ代」として
はらわないわけにいかない。それを賃料で払うかローンで払うか
だけの違いでしょ。
資産云々はそれなりの金で買った物件の話だ。親からの相続
でもない限り一介のサラリーマンが資産云々いうのが笑止。

＞買ったときすばらしく思えた立地も、順次周りをとり囲まれ、
＞あとから思えば団地の一角を買わされたのだと気付く仕組み。
なかなか辛らつだね。
何時の時代も東京に出てきた初代サラリーマンの住まいは「団地」
それだけ過密な都市だから仕方がない。キミらの父さんはそれを
嫌って郊外の戸建を目指した。その戸建だって区画割した戸建の
「団地」だよ。

不動産は早いもの勝ちの世界。最初に持っていた人が高値で売って
より広い郊外の土地を買うだけ。所詮成功したひとだけが
資産と呼びうるものを手にする。いわずもがなの話。

＞そういうカラクリがばれ始める前に、
そんなことみんなわかっているよ。あんたがロマンチストなんだよ。

＞どのタイミングで売り抜けるかが重要な時期。
売り抜けてどうする。田舎に帰って農業でもやるかね。

＞今、数年前底値で買った人をうらやむ人が居るように、
＞天井で売った人がまた羨まれるときが来るでしょう。
こないよ。バブルで売り抜けた人を何人も知っているが結局
多くは千葉の戸建に住んでる。むしろ２０年持った人が買値で
売却して今は都心に住み替えたりしている。
人は家族を抱えて天井で売り抜けて賃貸に入るほど自宅を
ばくちにつかおうと思っていない。
せいぜい底値で買って値下がりを防ぎたいとおもう程度だよ。


＞小クライシスはあるかもしれません。
＞おそらく価格競争は中小デベ物件から始まるでしょう。
５０年異常人間やってるけど親に聞いても外人の友達にきいても
不動産の値動きで「小クライシス」なんて話は知らないな。
キミは経験あるのかね。
物件が売れなくて叩き売ってもそういうのは平均値の統計に消える。
人々の記憶に残らない。
２００１年頃の世田谷市場、西麻布がまさにそういう完成在庫の
山だったのは知ってるだろ？なにが起きた？統計数値にでないなかで
２割引の廉価販売だよ。でもそんなのみんな完成在庫でなく中古市場の
統計にまぎれて表面化しない。
住宅産業は、デベが動かしているわけじゃないよ。
内需拡大、信用創造のメカニズムの維持という財政の基本テーマが
あるんだよ。

×５０年異常人間やってるけど
（自爆）
まぁ否定はしない
○５０年以上人間やってるけど　スマソ

>559

リクエストに応えての文ちゃん再登場、ありがとう。
確かに、神宮前あたりの築30年リノベは、魅力あるかも。

しかしながら、文ちゃんよりも
細本、マリシクのほうが、面白かったかな。
まず、木よりも一本多かったり、ッとシという東南アジア的表記ミス真似が
わたしにはうけました。

ところで、東南アジア某国で評判の占い師にみてもらったことがあるの。

「不動産を買うべきですか、買わないべきですか？」

「うーむ、もにょもにょもにょもにょ、きみはいまどこに住んでいる？」

「さっきもお尋ねになりましたが、なんたらかんたら通りの51番。」

「ふーむ、むにゃむにゃ。
どの土地でも良い。あなたが選んだところであれば、どこでも良い。
なんたらかんたら通り51番地のお住まいのように
たくさんのお客様がやってきて、楽しい暮らしができます。

ただし、土地の神様にちゃんとご挨拶しなさい。
それから、ご主人かお父様の名義で購入しなさい。」

そして、東京で良い出会いがあって、自己居住用MSをみつけました。
そのとき、共有名義をするにふさわしい男性パートナーがいなかったので
父親に１／１０をもってもらいました。

もちろん、氏神さまにはご挨拶に参りましたよ。


で、スレのテーマにもどると
（両親の一戸建てからMSへのお引っ越しも終えたわたしの興味でもあるが）

これからは、3000万円〜5000万くらいの一時金を払って
有料老人ホームに入居する老人がでてくると思うの。
これって、MS市況にどのように影響するのでしょうかね。

こんなのもできるぞ（笑）

自分はというと、女は渋谷で気位の高い中学生を買ったが
マンションでは「お口」と「手作業」だけで、待ち合わせを交番に指定され、ちょっと後悔してるので
これで、０勝二敗だろ。

失礼しました・・・

＞＞６２９さん
内需拡大、信用創造のメカニズムの維持という財政の基本テーマが
あるんだよ。

その財政テーマを実現するための今後の施策は何？

う〜む
田舎に自給自足用の畑と鶏でも飼えるような一軒家でも
買っておかなきゃいけない時代になりますかね。
都会の人がきものと食い物交換に来るかな。

>>634 それなんて竹の子生活？
　と言ってもみんな知らないかｗ

>>634
それはいいかも。

定年間近の人が浦安の一軒家を売って安中榛名に家を建てたよ。
定年後は自給自足の晴耕雨読生活をするらしい。
田舎に移ったら近所の団塊世代組と農業をやるんだとか....。
団塊世代は個性と金があるので、都市生活組みと田舎生活組みに
二極分化するか？　郊外戸建や区内マンションの中古は増えるか？

>>636
ちょっとあこがれるが安い借家で良かったような
何年かすれば病院が近くにない生活が以下に大変か身に染みそうだ
受け入れる土地も税金落とさず医療負担がかかる人は
正直来ないでほしいんじゃないかな

＞＞６３７
地図を見れば分かりますが、新幹線の駅前(あんなかはるな)が広めの戸建団地になっているでしょ。地元をあげて団塊軍団を誘致しているようです。先日は山の手線だったか、社内に広告だしていましたよ。価値観や個性を重視する団塊世代ですから、都会の利便性を求める方もいるでしょうが、田舎で晴耕雨読もありかな？

単純に田舎に戸建てで穏やかに老後って人生計画危険だと思うなあ。

NHKの「家族に乾杯」に出ているような田舎でも、
楽しげみられるのは、ご近所付き合いなどのコミュニケーションが充実しているというフィードバックがあるからでしょう。
玄関開けっ放しで誰かが野菜をおいて帰ってたりとかね（笑）

はたして60歳過ぎて知らないコミュニティにとけ込む事ってできるのか？

財・サービスがある場所で
「無いことを想像する」のは想像で終わりますが、
財・サービズが無い場所で
「あることを想像する」のはただのストレスにしかなりませんから。

知らない土地で歳をとって慣れない場所で車を運転できるんでしょうかね。

20年後に荒れ果てた田畑付きニュータウンって感じで社会問題になりそうな予感がしますねえ。

>638
あれってJRが開発に関わってるんじゃなかったっけ？

元々、長野行新幹線を造るときに、群馬県もかなりの費用負担を
したのだが、県内に駅が一つも新設されないと聞いて激怒した
群馬県関係者がまさに何もない山の中に安中榛名駅を無理矢理造らせた。
JRとしてはお荷物以外の何物でもないのだが、少しは開発して
元をとらないといけないので、住宅分譲をやっている...。

そんなところに住みたいというのなら、止めはしないけど...。

田舎と都心の二重生活はいいかもしれませんね。
フランスとかはミドルハイくらいの層でそーいう生活してますし。
田舎に中古買って、リフォームを自分たちでしていく。
日本も団塊世代あたりで流行るかな。

在庫ってほんとに積み上がってるの？
積み上がってるなら、何故欲しい物件が見つからないんだろう。
値段の問題とかじゃなく、検討する物件がない。

坪単価は上がって、なおかつ立地、仕様が劣ってるから、
コストパフォーマンスは相当悪くなってるなぁ
昔を知ってるだけに手が出せない。

バブルの頃も、軽井沢とかの田舎の不動産が盛んに売られて、その後どうなったか…

>>644
軽井沢は数年前から地価が戻し始めたでしょ
安中は栃木の野木あたりと同じ新幹線通勤を狙ったものだった気がする

実際中途半端な郊外を選ぶなら
都心から一気に頭を切り替えるのもいいかもね

群馬の軽井沢寄りって、都会にアクセスいい田舎の割には
すさんでない感じ。
安中榛名も車でたまたま廻ったんですが、見た感じだと
住んでみたいなあと思いました。
これから食糧難が来るかも....といろんな経済ブログで
かかれています。（来年から狂乱物価なんですって...ほんとかな）
そうなったら自給自足は健康促進やお財布にもいいかも。

都会生活も田舎生活もリスクはそれぞれあるなーと感じます。

＞これから食糧難が来るかも....といろんな経済ブログで
＞かかれています。（来年から狂乱物価なんですって...ほんとかな）

物によっては商品市場で急騰していますよね。自給率の高い米は下落しているようですが。自給率の低い食料は少なくとも日本人が一番高く買わされ、急場の時は後回しってことになるんでしょうか。チャートを見ると物価上昇は間違いなく来そうです。

東京一般大豆
http://futures.comogate.com/market/chart/index.cfm?Code=32115&Mode...

東京とうもろこし
http://futures.comogate.com/market/chart/index.cfm?Code=32117&Mode...

東京粗糖
http://futures.comogate.com/market/chart/index.cfm?Code=32221&Mode...

今、世界で最も供給が不足しているものは「水」なんですよね。
オーストラリアでは干ばつで相当、やられているようです。
今年から来年にかけて「ワイン用ブドウ収穫量が例年の半分以下に減る可能性」が指摘されました。
アメリカでは農業用水は専ら地下水に頼っているようですけど、近いうちに枯渇する場所が
続々とでてくるという話があります。今、水資源の奪い合いをやってますよ。

ただ、日本は幸いにして水資源は豊富だから心配はないですけど。
でも食料自給率の低い日本としては、今後は大変です。

また投資家もどきの話か。もうここには来ないんじゃなかったのか。
言いことは大体わかった。早く出て行けよ。

人口が７０００万人くらいになれば
自給自足できるよ。

物が入ってこないなら第一次産業の
従事者が増えて増産される。儲かるからね。

生活レベルが下がると不満を言う人が多数
いると思うが、そんなの当たり前だから
無視。

けど、階級社会になるな。

水が足りないなら、海水から作るか南極の解け始めてる氷でなんとかすれば。

冷やかしで書くわけではないのですが、世田谷のこんな良さそうな物件が１年経っても半分以上売れ残っているそうですがどうしてでしょう？
無理すれば買えそうな値段なだけに、特に悪い条件がなければ引っ越しも考えたいくらいです。
どなたか理由は思いつきますか？
それとも世田谷ならこれくらいの物は沢山ありすぎて他を選んでしまうのでしょうか？

http://www.ch-daita.com/index.html

<<649
商品にアレルギーでもあるのか？誰かが言っていたが、理屈よりも感情で物を言う掲示板に成り下がったか。

＞６５２

あなたスミフの釣りだね。

この辺にしちゃ高すぎるから売れない典型的なスミフ物件です。

購入されたら如何ですか？。

購入された住民の皆さんは、１年も半分以上の住戸が空いた物件に住んでいて、かわいそうだと思います。建物は、人が住まないと傷みますからね。管理組合もまともに開けないだろうし。スミフの高値売りで購入者が、かわいそうな典型的（他にも候補が沢山（目白、三茶、護国寺など）ありますよ）物件です。

652さん
散歩でその物件見た事ありますが環七近いです。
建物は高級そうだったけど周辺の環境が雰囲気が暗い。
世田谷代田駅が建て変わればちょっとはよくなるかも。
環七反対にある都営住宅は夜見たら霊気を感じます。（霊感ないですが）

＞水が足りないなら、海水から作るか南極の解け始めてる氷でなんとかすれば。

海水から水を作るのにはエネルギーが必要だから、
今みたいにタダ同然の値段で供給されている水を製造するビジネスは
成立しない。太陽エネルギーを使う手もあるけど、太陽光パネルの
価格が高すぎて原価を回収できない。
もっと水の値段が高くなれば別だけど。

南極の氷は輸送費に莫大な費用がかかるので論外。

マジレスしてしまった・・・

なるほど確かにスミフ値段高いし、間取りが住みにくそう。

反対にお勧めデべはどこでしょうか？

あのねえ・・世田谷区は東部以外全く価値のない場所だよ
代田なんて売れるわけねーだろ

東部じゃ大きすぎる。
東部のホンの一部分だな

そのスミフ物件は環七に近過ぎますね。
車やバイクや緊急車両は煩いし空気は悪いし。

代田からの電車本数は少ないし、途中駅で追い越されることがあるし。

世田谷区の物件なら良いとは限らないってことですね。

＞６４９
上がる論者は、きちんと反論しろよ。見苦しいぞ。
それとも自分の意見を言えないのか。

>>652で世田谷の物件のことを聞いたものです。
過激な意見もご近所さんからの印象も真面目に参考になりました。
Googleマップを見ると人気の下北沢から一駅のようですが、そんな立地でも駄目なんでしょうか、環七からも少し入ってるように見えますし。（公式ホームページ上では本当に買い得感を感じますので。でもさすがに霊気は勘弁ですが）

それから東の方が良いともありましたが、この周辺は世田谷区では東じゃないのですか？これより先だとすぐ渋谷に入ってしまいそうなのですが。
土地勘のないものから言わせてもらいますと、成城、二子玉川など（西側ですが）に好印象を受けてしまうのですが、人様にハッタリが効く地名というと皆さんどこを上げられますか？（地域は違っても目白、三軒茶屋、護国寺などか上がってましたね）

いずれにいたしましても私は２３区のマンション価格は徐々に上昇を続けるものと思っていましたが、このマンションの状況や皆さんの感想を読むと、まだ掘り出し物があるような気がしてきました。

すんごい笑える
頭大丈夫ですか

662さん
今日梅が丘のパークホームズを散歩がてら見て決ましたが
近くにでっかい国士舘大学が出来てどうなるかわかりませんが、
雰囲気は代田よりかはいいです。ファミリーならば良しでしょう。
独身者には全く面白いところではありません。

環七とか環八近くのマンションはアクセスよくても雰囲気悪い気がします。排気ガスってやっぱ影響あるんですかね。
成城方面なら世田谷通りとか淡島通りみたいに細い方が感じはいいです。

私は世田谷通り沿い関東中央病院の隣のマンションに住みたい...
お城みたい！

まずは>>664さんありがとうございます。
時間があったらこのあたり見て回りたい気になりました。

それから>>663さん、なぜ「あたま大丈夫？」と言われたのか読み返してみましたところ、目白、三軒茶屋、護国寺は買っちゃダメ候補の方だったようですね。
ありがとうございました。

>在庫ってほんとに積み上がってるの？
>積み上がってるなら、何故欲しい物件が見つからないんだろう。
>値段の問題とかじゃなく、検討する物件がない。

在庫マンションの売り惜しみをして価格を維持してるのが現状だそうです。
それは、本来供給過剰なのにデベが用地を競って買いあさったため、いっぺんに売ってしまうと、後々タマの供給が不可能なってしまうからだそうです。
今、買ってる人は割高な値段で買わされていることになりますね。

↑このように、コメントしている人を見かけました。

まあ自分で住むのであれば多少高かろうとも良いではないか。
立地と箱仕様に納得して買ったのだろうから...。
ただし資産価値上昇を狙って投資用で買っている場合はアブナイ。
余裕資金で投資しているならまだしも、借金している場合は
自己破産も覚悟だね...人生終わるぞ。
最近投資用ワンルームやアパートも売込み増えてきているが、
今のうちに売り抜けている君達！賢い判断だよ。

この１週間で衝撃的な出来事があったので報告。

Aサブプライム担保債の買値が４日間で15ポイント下落した。
A担保債（優良な債権）の価値が30％だから、B、C担保債以下は紙くず扱いだ。
世界中にばら撒かれたサブプライムローンの総額は1500兆円。
CITIバンクだけでも10兆円を抱え込んでいる。
それらが、今、紙くずになろうとしている。

今後、２ヶ月で200万件の差し押さえ物件が増える見通し。
中古住宅のバーゲンセールが始まる。
英国では住宅バブルが崩壊の兆しを見せ始めている。

アメリカの短期金利が４％まで下がってきた。
このな下げは、株価の暴落を予兆している。
今年の3月に25兆円あったCITIバンクの時価総額は、現在10兆円を超える程度まで下落。
米国では、ブラックマンデーが来ても不思議ではない状態である。
月曜日、日本株も急落する。

>>667
何も経験せずに思いつきでよく喋る小僧だね。
いまどき、値上がり期待で不動産買うバ・カはいないよ。
いいかい。買って値上がり期待は、博打。まぁよく言えば投機。

モノを買ってそこから果実を得るのが投資。
不動産を買って人に貸すのにどうして値上がりが必要なのか。
東京が発展するなかで、安定テナントが得られる場所はどんどん
得がたくなる。中古の先物買いとしての賃貸物件買いは
値上がりしようが値下がりしようがスタンスが長期だから
関係ないと言っただろう。

>>668
ブランクマンデーは確か１９８７年の１１月だったっけ？
そのとき日本の住宅地価はどうなったっけ？
あんた関係ないんだよ。
まったく。人心を惑わ狙いは何だ？

外資だのファンドだのは
商業地。住宅地は８割は実需だって言ってるだろうが。

>>670　バブル期の日本の地価と比べるのがおかしいだろ。
内需も低調だし、高齢化は進むし、現状じゃあ、アメリカが風邪引けば、日本は肺炎にかかるくらいのダメージを受ける。

>>670
>>668は日本の金利は当面上げられないって話したいだけじゃないのか。
野村もやけどしたからねえ

>>670
円高＆NY下げでポジション取ってるハイレバ組が不安でしょうがなくて煽ってるんじゃなかろうか。
マンションの価格変動とはあまりリンクしない市況ネタは別な場所でやってもらいたいものだ。

>>668

×　サブプライムローンの総額は1500兆円。
○　サブプライムローンの総額は150兆円。

＞＞６６８
とんでもない情報ありがとう。
新聞にでも出たら大変なことになりそうですね。

また先週はいきなり３円も円高(ドル安)になっており、
株安・原油高と良い材料が無いですね。
http://www.w-index.com/
個人的には新興国に期待していたのですが、インドの件もあり
新興市場はまだまだ脆弱、欧米がクシャミしたら吹き飛びそう。

＞アメリカが風邪引けば、日本は肺炎にかかるくらいの

その発想がもう時代遅れ

日経平均７０００円台のときに地価は対前年どれだけ下がった？
単に順調に底を打ってそれからじわじわ上がっただろう。
地価は日本全国の平均値を考えるべき。
株価は田舎も東京もおなじだろうが。
ローカルと日本、日本とグローバル違いをわきまえてものを言おう

>>671
誤：アメリカが風邪引けば、日本は肺炎にかかるくらいの
↓
正：アメリカが風邪引けば、株トレーダーは肺ガンにかかるくらいの

不動産現物が高値を維持し、RIETが下がれば、投資家は不動産を売ってRIETを買う。
逆に不動産が下落し、RIETが価格を維持すれば、投資家は不動産を買ってRIETを売る。
それが投資家の定め。

もともと、先物の原理とは実態の売買と切り離された売買価格が、
実態とリンクするところにある。
RIETが不動産価格と切り離せるような暴論をはくのは、ただの無知。

海外の銀行がサブプライム問題で危うくなってきている。
信用収縮で金が回らなくなった以上、海外の投資物件の回収にかかる。
半年以上下落が続いたJ-RIETが、実態である現物不動産と乖離したとき、
海外投資家は、一斉に現物不動産の売却を行う。（一部はRIETを買う行動に出る）

>>678

冴えてるね。

>>679
ＲＩＥＴは実物不動産の何割なんでしょうかね。ましてや住宅地
地価のＲＥＡＴの割合って何割なの？ご存知だから言っているんですよね？

>>681
そんな事は、個々の投資家が計算するんじゃないの？
６７９は原理を言ってるだけでしょ。

それより、RIETが暴落している事実を直視したら？

リートのスペルはREITだよ。
議論にはあんまし関係ないけど一応つっこんどきます。

681は二度もスペルを間違ってる点、逆に大物と言えるぞ。
そんなささいな事に突っ込んでる人＝683、小さい、小さい。

>>679

東京で個人で賃貸不動産持っている大家だって、
自分の不動産を高く売って、J-REITを買うのがいいわけだ。
でも、そこまで頭の回る大家がいるとは思えないが。

REITが暴落→六本木ヒルズレジデンス価格暴落（坪300万）→俺が買う

これで俺の将来は安泰。

>>559
>居住用資産の暴落というのは、原則業者が完成在庫を投げ売らない
>限り、あるいは投機目的で買っていた人が投売りしない限りおこらない。
>リートが暴落しても実物不動産が投げ売られない話は以前説明したね。

完全に６７９に論破されてるね。
ＲＥＩＴが安くなれば長い時間かけて在庫調整し、実物不動産も安くなるということ。

２００６年の首都圏新築マンション販売実績より
２５００万円以下　　　　３９３７戸
２５００〜３０００　　１０４６９戸　
３０００〜３３００　　　７９９６戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３３００〜３５００　　　６０９０戸←ここから都心部の中古レベルになって行く、どっちにしようかな？
３５００〜３７００　　　６０９８戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３７００〜４０００　　　８１６２戸
４０００〜４３００　　　６２５０戸　このあたりが一般サラリーマンの予算（近郊、郊外なら新築買えるが、都心部だと中古）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４３００〜４５００　　　３６６２戸
４５００〜４７００　　　３０６３戸　一般サラリーマンがちょっと無理するレベル（ブランド力がある近郊・郊外新築、都心部の築浅中古）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４７００〜５０００万円　３８３５戸←ここから都心部新築の購入が可能。そこそこの所得レベルのサラリーマンが対象。年間で１万４千戸
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
６５００〜７０００　　　１４３７←ここからはサラリーマンには無縁の世界
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８

そこそこの所得レベルのサラリーマンが対象となる
価格帯４７００万円〜６５００万円の新築マンションは
２００６年の実績で年間１万４千戸販売されました。

この価格帯で７０ｍ２以上の面積が可能なのは
坪単価で２２０万円〜３００万円ってことになります。
中央値は２６０万円です。
都心部マンションもこのあたりが売れ筋になるでしょう。

>>684
普通、その業界にどっぷりつかってる、または深く関係してる人なら、スペルはそうそう間違えないでしょう。例えば郵政関係者が、POSTを、一回目PSOT、２回目PASTなんていうふうには、普通間違えないでしょう？

まあ、681さんが大物であることは大いに認めます。

>691さん
あなたも細かい指摘をなさいますね。小さいなあ。ちゃんと681さんを見習わなきゃ。

２００７年１月から９月までの実績で
新築坪単価が概ね２２０万円〜３００万円のところは以下になります。
そこそこの所得レベルのサラリーマンは、今このあたりから選んでいることになります。

場所　　　　　　　　坪単価　　販売実績戸数
神奈川県 葉山町　　　 307　　　　　５
東京都 杉並区 　　　　303　　　３５３
東京都 台東区　　　　 300　　　　５６
東京都 江東区 　　　　293　　１５７５
東京都 中央区　　　　 293　　　１３９
東京都 荒川区 　　　　292　　　２０６
東京都 大田区 　　　　275　　　５０４
横浜市　神奈川区　　　270　　　１９２
神奈川県 逗子市　　　 261　　　　２６
東京都 北区　　　　　 260　　　１４５
横浜市　西区 　　　 　259　　　１１０
東京都 練馬区　　　　 253　　　３３４
川崎市中原区 　 　　　243　　　５４０
東京都 小金井市 235　　　　１５
東京都 板橋区 233　　　７２３
横浜市 青葉区 228　　　　１１
東京都 墨田区 228　　　２５３
東京都 府中市 225　　　　８０
横浜市中区 223　　　２３２
合計　　　　　　　　　　　　５４９９戸

サラリーマンが対象外になったところ

場所　　　　　　　　　坪単価　　　　販売実績戸数
東京都 渋谷区　　　　　 611　　　　　２６７
東京都 千代田区　　　　 491　　　　　３７１
東京都 港区　　　　　　 452　　　　　　８５
東京都 目黒区　　　　　 410　　　　　１３０
東京都 豊島区　　　　　 369　　　　　３９６
東京都 文京区　　　　　 368　　　　　４６６
東京都 品川区　　　　　 362　　　　　３３６
東京都 新宿区　　　　　 359　　　　　　６８
東京都 世田谷区　　　　 342　　　　　３４７
東京都 中野区　　　　　 341　　　　　２２４
合計　　　　　　　　　　　　　　　 ２６９０戸

>694

日本全国ならそうかもしれんが、都内なら1000万どころか2000万オーバーリーマンの不動産購入予定者だけでも693の合計に到達しそうな気もするが…。
23区の人口が860万で、その0.1%が1000万オーバーだとしても（実際はもっと多いはず）8600人もいるわけだ。
不動産なんて単品で見れば数十とか数百程度の契約者がいればいいわけで、個々の物件で一般的なマスマーケティングなんぞ必要ないと思うのはオレだけ？

>>694
２００６年実績で
４７００万円以上のマンションは
１８７３６戸販売されました。

４７００万円以下は５５７２７戸で
全体の約７５％でした。

都心部マンションは前者の２５％が対象になるでしょう。

ちょっとまて。
リーマンってなら世帯年収2000万以下程度で子育てがこれからの家庭なら6000万以上の物件買えるのは親かジジババが援助してくれる世帯か投資で一発あてた奴だけだろ？1000万そこそことかならそもそも話にならんしな。いや、ローンOKかどうかって問題じゃなくてだよ。

これからどんだけ金かかると思ってんだ。手取りも減るぞ。給与所得者は年収1000〜1500の奴が一番割食ってる気がするんだが。

世帯所得ってならまあわからんでもないが、家で全収入使う気か？

６９３と６９５の合計が約８千戸
２００６年実績で
４７００万円以上のマンションが約１万９千戸販売されたので、
今のところは、昨年の半分も達していません。
高額物件の成約率が高いのは、その辺りが原因でしょう。

価格帯別成約率、９月の実績
３０００万円以下　５２％
３０００〜４０００万円　６２％
４０００〜５０００万円　６９％
５０００〜６０００万円　７５％
６０００〜７０００万円　７４％
７０００万円以上　７４％

サラリーマンのマスの部分は価格の上昇に非常に敏感。
３００万円単価が上がっただけで購入を諦めてしまう。
だから、
価格帯別成約率、９月の実績
３０００万円以下　５２％
３０００〜４０００万円　６２％
と言う結果になります。
新築の購入を諦めた人は、中古に向かうか、そのまま賃貸。

新築を諦めたら単純に中古に向かうのがいいのかね。
物件に問題があるから転売しようとして、
市場に出てくる中古物件も多いと思うけど。

>>701
東雲のアップルタワーが、やたら売りに出されているのは
物件に問題があるからか？

アップルタワーはかなり値上がりしたんです。
なので、入居中の人も結構売りに出してるんでね。

単純に、値上がりしたからって理由だけで
やたらに売り出さないでしょ。
投機用に未入居ならわかるけど。

入居中なら、
次に引っ越す先の物件だって値上がりしてるのだから、
仲介手数料や引越代やらの経費と手間を考えたら
お得じゃないよ。

≫668
≫679

実物不動産とREITの裁定取引？
実践してる人いると思う？

REIT誕生によって不動産は金融商品になった。
大きな変化は不動産市場への資本金勘定での資金流入と
セカンダリーマーケット整備にある。

簡単に言うと、不動産のみに投資する株式会社が
新しくいくつも出来たようなものだ。
時価総額でいうと三菱地所が1.5社分新しく出来た感じ。

当然、ぽっと三菱地所が出来る訳でなく、集めたお金でここ６年間
不動産を買っていった訳だが、この新手の買い手の誕生によって
需給は著しくタイトになった。
私募ファンドもそうだが、新手の買い手の登場が昨今の地価上昇の
主因であることは知っていると思う。

ではREITの価格下落が不動産に与える影響を考えると
三菱地所の株価が暴落したら、地所は保有不動産を売却するのか？
三菱地所は資金繰りに困るのか？
ということに尽きる。

REITの下落でREITから実物不動産が売られるわけではない。
むしろ利回り上昇すれば、公募で新しく資金を集めやすくなる。
そうなると不動産市況はさらに需給がひっ迫する。

都心にサラリーマンが買える時代は終わった。
これからは郊外、中古が主役。

もうショーが終わったのに、劇場にとどまってアンコールを
唱えても、ピエロすら出てこないよ。

白金のタワーとか、恵比寿の杜とか今の豊洲タワーよりちょっと
高いくらいだったよ。
それは都心じゃない？

>>709
東京駅から半径５ｋｍ圏内なら都心部です。
外れると副都心部or近郊と呼ばれます。
新宿、渋谷、池袋の周辺は都心部じゃなくて、
副都心部ですよね。常識だと思うが。

でも、不動産業者的には、地価が高い所を都心部と呼んでいます。