23区内の新築マンション価格動向（その17）

>>59
超都心で５００戸は多すぎだよ。
簡単に売れる数じゃなさそ。
だましだまし売れるのは２００戸くらい。
二子玉が良い例です。

>>60
あれが安売りしても「売り遅れ」だから、不思議はねぇべさ。
でも、権利変換（意味わかるか？）した時点の価格に拘束される
赤坂は、安売りはできねぇべ。
おめぇそれくらいはわきまえてくれや。話つうじてっか心配になるべ。

> 松涛や南平台（あなた方場所わかるか）の高額小規模も

松涛と赤坂は全然違うでしょ。違うもの比較してどうするのよ。
むしろ、定借しかない今だからこそ所有権つきは貴重。
でも、いくらパークタワーが高値で売れても、市場全体への
影響は限定的だと思うよ。

芝タワーは坪700だの、粗利益5割りだの話が出ています。

>>45
小梨？
あれで綺麗になっているって感じられるなんて

世田谷あたりの買い替え期待ならちょっと難しいでしょうね。
世田谷区自体が不便な割りに高いという認識が定着して、
マンションも戸建も更地も余りまくって、買い替え需要以外無い状態ですから。
でも、赤坂の超高級マンションが売れ残っても、影響を与えるのは
坪単価が超高いレベルの物件だけで、マス相手の坪２５０万レベルの
物件には影響が無いでしょう。

そんなにいっぱいの富裕層が都心部に集まったら
都心部以外富裕層がゼロになるかもｗ

＞55

＞スミフなんか大京を越えようかというぐらい供給しているわけだけ
＞ど・・・
＞単に知らないだけ？

大京が減って住不が増えていることが重要ではあるが。
増えている住不の物件で、都心５区内で売りに出されているのは
どれだけあるっていうの？

＞スミフはずっと以前からあんな売り方ですけど、
＞どこが「供給サイドの変化」なんですか？

ずっと以前ていつからだよw
５年前に売り渋りしてたか？


＞今まではどんなに売れ残っても在庫として抱え続けるか、
＞ファンドに横滑りさせていたわけですが
＞ファンドが消極的になるなかで不安はないのでしょうか？

ファンドが消極的ね〜
フローでは多少勢いは衰えるが、運用残高のストックでは
増え続けてる。
そもそも都心で買い物件が枯渇して、地方中核都市にまで
進出していた状況からして多少のフローでの資金流入減は
そんなの関係ありません〜ってとこでしょ。
これから年金基金、郵貯資金なんかも不動産に流入してくるけど
どーなの？
いま１兆円ぽっちでも流入してきたら、都心で消化しきれないと
思うが。


＞利益を生まない資産が膨れていくというのは
＞同時代的な経営理論からだいぶかけ離れていますが
＞株主は認めることなのでしょうか？
＞株価が上がり続けるならＯＫ？じゃ株価が下がったら？

利益をうまない資産が膨れてるかどうかなんて、決算後にしか
株主は把握できないし、決算出ても気づかないかもよ。
まぁ株主がデべの仕入れに口出しするとは思えんからどーでも
いいけど。

＞スミフは高値で用地を買い込んでいるから
＞最悪身動きがとれなくなる懸念さえ考えられるかも
　　
これは同意する。
たぶん住不は強気になるのも早いが、撤退も早い。
住不が弱気な姿勢を見せたら不動産は売りだな。


＞具体的にはどんなファンドがアナウンスしているのでしょうか？
＞セールストークを信じるとはだいぶナイーブですね
＞円安でも「買い」なんですかねぇ
＞今考えられる円高場面は株安とセットだと思うけど、
＞それでもその時は不動産が「買い」なの？

円安だからこそ買いなんだよ。
将来的には円高になるから、円建不動産価格upと通貨高のダブルで
儲かる。

５９さんは赤坂ザタワー購入を視野に入れた発言。　私もそちら派。
６０はどうせ買えないならせめてかき回してやろう、とする豚野郎。

さあ、あなたはどっち？

＞７１

＞シティタワー高輪の２億円以上の住戸は
＞今でも売り渋りですけどねｗ

５年も売り渋ってるんだ。
今後売り出す物件も５年売り渋られたらどーするのw


＞ホントに東京都心の価格がまだまだ上がると考えているなら
＞地方で10億円を投資しないで
＞東京で他社より10億円上乗せしてでも不動産を買うでしょ
＞でもそれをしないというのは
＞「もう東京での商売は終わり」と考えているのか
＞「将来は上がるかもしれないが、今は採算が合わない」と
＞判断して、地方に資金を投下しているわけじゃん

入札しても負けてるだけ。
数少ない売りの入札に参加してもオフィス用途の値付けには
とてもかなわない。
結果、分譲は激減、オフィスか高級賃貸しか出てこない。
オフィスの需要が弱まるまで、分譲は余程立地に問題があるとこ
以外は出てこない。
でもファンドは集まってしまったお金は運用しないといけないから、
地方を買っているだけ。
物件ないからお金集まらなくていいよ、というか集まっても責任
もてんよ、というのがFMの本音。


＞日本は中国に対して赤字ですから
＞元を手に入れるため他の国でドルを稼ぐ必要がある
＞中国の貿易黒字が膨らみ元の切り上げ圧力がある中で
＞今後長期的に円高に傾く理由が思い当たらないのですが

意味不明。
どういう理屈かわからん。

で、結局>>72は何が言いたいんだ？
下がるのか上がるのか？パークタワーは即日完売するのかしないのか？

＞73

即日完売するような値付けはしないと思う。
在庫が山ほどあるならいいが、即日完売させてどーするの？
竣工後１年くらいは売れ残り生じるくらいの値付けするんじゃない。

売れないと暴落だ〜って騒ぐ連中がまた出てくることには
確信が持てるけど。

>>74　だから、その「即日完売しないくらいの価格」がいくらっかって聞いているのよ。坪700ならどう？

＞75
中層階で坪700なら買うね。
低層700するんじゃない。

延べ床7万㎡、総事業費350億円らしいから、
専有部分で2万坪くらいとして、原価は坪180万？
桁間違ってる？

総事業費は建物だけか。
土地が3300坪くらいで当時坪700万くらいで交換してれば230億円
マンション坪400万で計算してれば、3万坪×400万＝1,200億。
地権者持分は2割強ってとこかな。

事業費３５０億を販売面積1万6000坪で回収できればいい。
原価250万。

坪500で売り出しても半分売れれば残りは利益だな。

再開発の事業費といったら、デベが取得した敷地の一部の土地代
に建物建設費を加えたものだ。
建物を建てて地権者床と土地の一部を権利変換するわけで
権利床がどれだけあるかわからないけど、その部分は分譲の専有面積
合計から除くんだよ。
デベが土地取得して地権者になっている部分と権利変換で
得た土地が６割だとすれば、２万坪（正確には有効比８０％
としても１８０００坪、このうち分譲床は１０８００坪
総事業費３５０億を１０８００坪で割れば　３２４万／坪が原価。
逆に
敷地７３７５㎡
述べ床　７１３００平米　２１６００坪　建設費　坪単価８０万として１７３億円
土地代　7375平米　２２３４坪　　坪１５００万として１７２億円分（１１５０坪）
がデベ取得土地という計算。

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８割売れ残りの新築も、在庫急増で大幅な価格調整局面入りか？

超都心の超高額物件には陰りが出て来ているようです。
投資目的が多いからかもしれません。

一般庶民は地道に東京駅から半径５ｋｍ圏内の都心湾岸部と都心東部を
目指してがんばりましょう。そして、街を変えて行きましょう。
商業施設も続々と出来上がっていますし、居住人口が増えていけば、
まだまだ色々なものが出来てきます。
楽しみですね。

>>円安だからこそ買いなんだよ。
>>将来的には円高になるから、
>>円建不動産価格upと通貨高のダブルで儲かる。


将来的には円高になると予想する人は少なくない。
要するにドル機軸経済の脆弱性をわかっているからだ。
それに比べて、>>71 は、ドルが兌換紙幣であった時代の発想。
主体性のない国家経済への従属主義だ。
米国では将来のドル安を警戒して資産逃避を始める動きもでている。
サブプライム問題を契機にバブルが崩壊する国の通貨が高止まり
住宅バブルに手を貸した国の通貨が暴落するのは間尺にあわない。
円高というよりドル安だ。日本が不景気になる懸念より米国が不景気
になる可能性のほうがよっぽど高い。

>日本は中国に対して赤字ですから
>元を手に入れるため他の国でドルを稼ぐ必要がある
>中国の貿易黒字が膨らみ元の切り上げ圧力がある中で
>今後長期的に円高に傾く理由が思い当たらないのですが

確かに中国は貿易黒字で多大なドルを抱え込んでいる。
対米黒字が進んでくれば米国はかつて日本に求めたように
中国に人民元の切り上げを求めるかもしれない。
それとドル安は関係ない。円の価値が変わらずドルが勝手に
下落する話だ。
中国にとってドルを保有したまま為替レートを変更するのは
手持ちのドルの価値が減ることだ。唯々諾々と従うはずもない。
そうなったとき、中国がドルを市場で売ってドルを暴落させる動きに
出ないとも限らない。
それによって世界経済の覇権は中国に移るかもしれない。
１ドル＝７．６人民元が半分になればドル建ての原油の輸入が恐ろしく
有利になる。米国と刺し違えても覇権を狙う可能性は高い。
産油国は、ドルが暴落すると自分たちの資産が目減りするのを懼れて
激しくけん制することになる。その前に中国は自国に原発を大量に
建設するといわれている。
あまり長くなるとスレタイと話がずれるのでこのへんで。