23区内の新築マンション価格動向（その17）

ボリュームゾーンてのは物件ごとのターゲットの話ですよ。

所得の二極ががあるとしたら、下のほうの人向けに本来売るべき物件を
上の人向けっぽい価格設定にしてたら、結局誰も買えない買わないという話。
しゃがもうにもしゃがむ気にならないわ、背伸びしようにも届かない。

乗り遅れが質が悪いとは言いませんが、その人にあった供給がなされて
いないとしたら売れない、買えないっていう話でしょうな。

×ハイリスハイーリターン事業なのに
○ハイリスクハイリターン事業なのに　
一度ミスタイプすると一発で変換しない　「ハイリスクハイリターン事業」
スマソ

今後２３区が上がるか下がるか意見が分かれる中で、取りあえず上昇確実なのは新東京タワー周辺だろう。（デベの宣伝ではないよ！！）

ここでは良く書き込みがあるので、もうウンザリという御仁も多いだろうが、世間的な知名度は実に低い。（試しにご近所、同僚等に尋ねてみるといい、話は知っていても建設地まで知っている人はほとんど居ないはずだ）

言い換えるとそれこそが狙い目なのであって、来年建設が始まれば存在も全国区になることを考えると、今の状態はポーカーに例えれば相手の手札が透けて見えているのと同様の好条件と言うことになる。
各人の価値観、好き嫌いをどうこう言うつもりはないが、過去にさかのぼって
「あの時なんで買わなかったのだろう（泣）」
的な悔しさを味わったことがあるのなら、もう一度やり直せるチャンスが来たと言うことを考慮に入れるべきだ。

確かに600メートルだっけ？すごいけどさ、それで人が集まるようだと、北朝鮮並の時代錯誤感があるね。まあいいけど。資産価値上がると良いですね。

http://zerodimension.net/mt/archives/shin_tokyo_tower-thumb.bmp
これならわかるが、決ったデザインは
http://www.watch.impress.co.jp/av/docs/20061124/tower1.jpg
これだよ。

ですから第二東京タワーが「見える」ことはひょっとして多少なりとも
価値がある、でるかもしれませんが、近いだけでは電磁波でイヤだって
人も少なからずいるのですよ。眺望以外にメリットもないでしょ。

デベが心地よいビジネスをさせてあげる必要が何故客側にあるのか？
心地よく出来ないとしたら己が努力が足らないか根本的に心地よさを
取り違えてるのでは。リーマンだからいいとか、全く意味不明。

結局理念がないからさ。ド短期の利益追求以外に。志も何も。
住宅事業を＊＊にしながらやってるから所詮限界がある。
客に対しては極めて失礼な話だ。

この曲線とプロポーションは内藤多仲の構造家の美学によるもの
当時コンピュータなど存在しない。
http://blog.neo-lounge.com/images/06.04.24.jpg

>>285
言いたいことは良く分かるんだけど、上がればどこでもいいのか？という話だと思う。
湾岸も東側だろうけど、まだ西出身の人から見れば100歩譲って湾岸ならって人が多かったってことでしょう。

昔麻布に住んでたとき電波障害ひどかったなそういえば。どうなるんだろうね。このタワーによって。

ド短期の利益重視はしょうがないよ。四半期決算、株主重視、どうやったって長期的視点は持ちにくい。未上場になれば別。優良デベにそういう決断をさせるように努力してみては。

売り手は謙虚であるのは当然だが、買主も謙虚のほうがいいと
思うよ。
はなから、バ・カ、強欲呼ばわり（というか先入観が顔にでてる）だと
いい買物はできないよ。
知識と理屈でいばり散らして参りましたとお買い得物件をしずしずと
差し出してくるなんて話はない。

売買契約は「双務契約」だからお互い対等の立場で謙虚にやるべきだね。

というか、なぜみんな業者を味方につけるような買物しないのかねぇ

なんだか部下の無能を嘆いて叱り飛ばすどこかの会社の上司みたい。
そこまで能力と自信があるのなら業者の育成にまわったらいいんじゃないの。

業者を味方につけた方が、明らかに優位な情報は集まりますね。
日本人は情報タダと思ってるから駄目。ホント。有料ですよ情報は。
こういった無料掲示板の情報は無意味ですからね。頭の体操として使ってください。

契約は対等でも、供給物件の質なり供給の仕方なりはそれ以前の問題。
売主は謙虚が当然って、全然当然じゃないじゃん。笑

んじゃ、デベにもゴーイングプライベート提案しますか。GCAじゃないが。
ただ、オーナーがいないからな。リーマンばっかで。真のMBOも土台無理。

別に俺も物件買うときに、おたくは理念がないよとは言わんさ。
別に言ってもいいが。笑　極力理念がありそうなデベから買うし。
嫌いなデベには皮肉の一つや二つも言うだろうが。本質と戦略は別の話。

新東京タワーは知名度が低いのではなく、興味がないのでしょう。
極端に言えば、「どうでもいい」。

それにしても最近の消費者は賢くなりましたね。
健全な方向に進んでると思います。

それはそう思いますね。同じ地域でも駄目な物件は余って、相対的に良いのは完売してる。良い傾向。まあその元祖匿名はんが言ってる消費者を＊＊にしているデベがついていけなくなって潰れていくのは歓迎すべき方向ですね。

>>285だが　441さんその他の方、ご指摘どうも。
しかしこれは私の願望ではなく、東京都の国際都市化へ向けての布石の一環なのです。

下のリンク先を見てもらえば分かるが、確かに他にも重点的にそれが推進され楽しみな地区もある。
しかしそれらは既に成熟された地域であり、それに引き替え新東京タワー周辺はまだ一般庶民に手が届き、将来性もある程度安心できる地域だとご理解いただきたい。

http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/A4-3syou6-2.pdf

イメージとしてこんな感じ。
もうタイミングずれてますよ。

新東京タワーのリンク先拝見しました。

抽象的な表現ばかりで、なんとも言えませんね。
10年後にでも検討してみます。

将来的な価値は市場が決めてくれるでしょう。
ただ私は先物買いはしませんので。

じゃあ、多摩シリコンバレー構想に乗っかるのも手だね。

>>286

採用者・リクルーターとして一言。
23区マンション需要繋がるかどうか判断出来ないけどね。

>潜在需要には1部しかなりません。

そうかもしれないですね。ケースバイケース。

>・全員が地方出身者ではない（かなりの数が首都圏自宅通勤可能者）

80%以上が地方出身者、出身大学は首都圏半分、残りは地方の国立大学が
主体。どれだけ残るかは不明。

>・社宅や寮に入ります（大手ではだいたい社宅あり・転勤考えると買いま> せん）
>・住宅補助あります（金融等に代表される住宅補助たっぷり企業勤務者は> 買いません）

独身社宅はあるが基本的には30歳までには出所する。
給料に住宅補助分に相当する分が含まれているため、自分で購入するか、
賃貸を選択するかは本人の判断。
優秀なスタッフは30歳ぐらいで一本位の年収は可能。

転勤があっても本社意識が強い人は早い時期で住宅を取得する傾向あり。
＊子会社部門で借上げ・賃貸を斡旋してくれるから。

>・結婚すると2人で1世帯。数は半減します。

最近は総合職の女性は独立心が強いからな、これは微妙。
社内結婚は少ない。

以上、参考まで。

>>304
御社は最近は何人くらい採ってますか？

マンション価格が安くなったのは
①集合住宅の容積率制限の大幅緩和
②法制度による工場移転の促進
③高層化による戸あたりコストの減

ことに①は従来容積に含めていた地下室、廊下、中廊下、階段を全部
容積制限の計算からはずした。おまけに市街地総合設計制度などで
「公開空地」を設ければ２割程度の容積割り増しを行なう。
その結果タワーマンションの土地には従来の２倍近い規模の建物が
建つようになった。
ヤカンのお湯を注ぐ器がガバっと横に二倍に広がった。すでに入っている
お湯は横にひろがりまだまだ注ぐ余地ができたわけだ。

次の規制緩和は、おそらくは用途地域見直しだ。
一種住居専用地域が、都心にあるのは都市の土地利用実態にそぐわない
とかいっていまはタワマンの建たない土地が道路を整備すれば
タワマン用地に変わるようなしかけをしてくるだろう。

ただし、今の需要（お財布の分厚い人の）はもう底をついているから
もう少し需要が育ってからやるだろう。
それは５年〜１０年先。
住宅系の規制緩和は、商業系に影響しないから地価が下がって困る
ことはあまりない。業界が圧力をかけて次なるマンション規制緩和は
でてくると思う。
それまでは、マンション供給冬の時代。

とはいえ、芝浦でオリックスが３０階建てを建てる予定だし
三井の赤坂二物件も出てくるようだ。ヤカンのお湯はまだまだ注がれる
様子だ。

>>282
>下のほうの人向けに本来売るべき物件を上の人向けっぽい価格設定にしてたら、結局誰も買えない買わないという話

その代わり５年前に　上の方向けに本来売るべき物件を下の人向けっぽい価格設定にしてたら、
結局皆、買えちゃった買いたいいという話で埼玉県も平塚の人も港区民になっちゃった。
そりゃ、すべてが逆転していたんですよ。

新東京タワーをわざわざ北側に見るマンションに住む必要はないし、
かと言って南側に見るために
タワーの更に北側に住みたくもないし。

結局、見るためにわざわざマンションを買う程の物じゃない。

都心回帰を市場のメカニズムみたいに思うから、市場原理にのっとって文句をいいたくなるけど
これが政官財の「出来レース」「仕込み」だと解釈すれば、なるほどなと思う。
とにかく下げ止まらない地価をなんとかしないとヤバイ（ＩＭＦにまで脅される）。
国内のゼネコンも公共事業なくしてわしらどないして食っていくねんや？と迫られる。
都市開発散々出したじゃないか。
あほぬかせ、こんなにいっぺんに作ったらオフィス供給過剰でまた不況になるでぇ
そうですね。それじゃマンションどうでしょ。どこまで安く作れます？私ら大企業に
土地売らせますから、皆さんデベにプロジェクト持ち込んでみてくださいな。
えぇ、ワシら大手がマンションやるんかいな。
再開発でいっぱいいいもの作ったじゃないですか。あれをもっとおやりになって・・・
いややで、手離れ悪いしもうからんがな。住宅設備業者・住宅建材の小売みたいな
仕事やし。
ぜいたく言っておられんでしょう。総理も期待しておられます。
そうでっか。

てな話が、森内閣、小泉内閣と続いた。もうそろそろ終わりですな。内閣も変わったし
地価も反転したし、不良債権問題も片付いた
問題は、住宅ローンが激減する金融業界この先何で食っていくのかという話だが
まじめに中古市場や戸建て市場を伸ばしていくのか人が経って若手のトロイ子ばかり窓口にならべてどうすんでしょうね。

マンションは基本的にデベが主体ではなく明らかにゼネコン主導のビジネス
なにしろ長谷工や山田建設など建設業あがりのデベがいるくらい。マンション管理も
儲かるのはゼネコン業（つまり修繕工事の上前はねる）
デベなんてのは、設計から土地の斡旋まで基本はゼネコン依存。
マンション設計は昔からタダみたいな値段でやるものと相場が決っていて
ゼネコンが設計施工でやらないと設計フィーなど出ない世界だ。
デベとはそもそもゼネコンと銀行の販売代理店だと思っていたほうがいい。
デベに文句をいってもどうしようもない。主体性などもともとかけらもない人たちだ

首都圏のマンション発売、価格上昇響き２割減・９月
　不動産経済研究所が16日発表した９月のマンション市場動向調査によると、首都圏の新築マンション発売戸数は前年同月比19.8％減の5202戸となり、２カ月ぶりに減少、月間契約率も65.9％と前年同月比12.1ポイント低下した。１戸あたりの販売価格が平均4481万円と前年同月比7.5％（311万円）上昇しており、「価格の上昇に客が付いてきていない。主力購買層の団塊世代ジュニアの手が届く価格から離れつつある」（同研究所）状況が背景にあるとみられる。

　供給物件数218件のうち、67物件が発売戸数を１ケタ台に抑えるなど、新規供給を絞り込む傾向も顕在化。９月末の販売在庫数は7894戸と前月末より400戸膨らんでおり、同研究所は「営業状況はかなり厳しい」とみている。

>>313
都心湾岸部と都心東部の一人勝ちがより鮮明になってきました。
新築で坪２５０万円前後、中古で坪１７０万円前後が心地よい水準。
価格帯別成約率
３０００万円以下　５２％
３０００〜４０００万円　６２％
４０００〜５０００万円　６９％
５０００〜６０００万円　７５％
６０００〜７０００万円　７４％
７０００万円以上　７４％
地域別成約率
２３区　７５．４％
市部　７４．２％
神奈川県　６２．４％
埼玉県　４８．７％
千葉県　６８．０％

都心の優良物件を除くと、もうお祭りは終わりかな？
耐震偽造で止めを刺された感じがする。

販売場所も偏ってきました。
これからは売れるところでの供給が増えるから、
偏りがさらに酷くなるでしょう。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

赤坂タワーは中層階の２ＬＤＫが坪600万弱ですね。
高層階はとんでもない額です。
平均では軽く600万は超えてそう。

でも、欲しくなるような超高級マンションであることは間違いない。
年収2000万以下の庶民は関係ないけどね。

都心も、さすがにここで天井かな？

銀行株もズルズル下がっている、不動産売れず＝＞ローン需要減少が原因か？　戸建や投資物件も売れていない、数％程度の値下げもあるが元値が高いので焼け石に水。サブプライム以降、市場心理も冷えており当分だめだな。

都心が坪７００万円だと
そこから同心円状に円を描けば
だいたいの適正価格が類推できますね。

江東区は板橋区と同レベルだったのが、
いきなり文京区並になったのか。

区毎の新築坪単価は個々の物件の仕様レベルに左右されるとはいえ、
とんでもないな。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...

>>320
江東区は都心湾岸部と都心東部で構成されているから
今後の都心回帰の受け皿＝希望の星
この高値は何かの間違いだろう。
坪２５０万円前後で息の長い発展をすると予想。

ところで、
いくら安くても郊外が売れないことがほぼ判明したから
これからの一次取得者は都心部中古の坪１７０万円前後に集中するよ。
子供が小さくて１人、６０ｍ２として
約３０００万円になる。

都心湾岸部と都心東部だと
こうなるね。
港区は落っこちだけど、中央区と江東区はバブルにはならないよ。
まだまだ供給力大きいですから。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...
さらに台東区と墨田区を加えるとこうなる。
坪単価２５０万円前後に集まって行くと思うよ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...

このあたりは
バブルのにおいがプンプン匂うね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...

>321
>江東区は都心湾岸部と都心東部で構成されているから
>今後の都心回帰の受け皿＝希望の星
何度同じことを投稿すれば満足されるのでしょうか。
皆がそうだね、と言うまで続けるのでしょうか。

>坪２５０万円前後で息の長い発展をすると予想。
も何かの間違いでは？

あくまでも
個人的な希望と予想でしょう。
不毛だからそろそろやめたら如何。

>>322

変な希望を抱かせちゃって悪いが、ネタだよ。
こんなの、サンプル数が少なすぎて使い物になるわけない。

1年、2年でグラフ出してみな。

>>323
供給力があるからバブル化しないと思うけど
何か
間違ったところがありますか？

都心坪700どころじゃないでしょ。
六本木のあのマンション欲しいですが、1200万くらいか。
まあ確かに、坪2.5万取れるとして、グロスですら2.5%。上がる派の私としてはもう満足です。

あとは今後プラス化するだろうCPIに連動する程度で上がって欲しいものです。

> 供給力があるからバブル化しないと思うけど

お前はホントにKYだな。
　「息の長い発展」どころか、供給過多→価格急降下→下値張り付きになるに決まってるだろ。

購入検討中の頭の悪さもなかなかですな

327も、328も、数字的結論としては変わらないと思うんですが。。
坪250万って安いよね。そこで張り付く場所に魅力を感じる人と、
感じない人がいるということでしょう。

もういいよ。その話は。少なくとも上がり続けているでしょう23区内の新築マンション価格は。その傾向は秋以降も続きます、と。じゃあいつ終わるのか、って話をするべきでしょう。

>>310
マンションがそもそもゼネコン主体なんかじゃなくて、デベがゼネコンを
仕切りきれない、設計監理ショボイ、施工管理適当、アフターもショボイ
プロジェクトをゼネコンや販社に丸投げだったから駄目なわけです。

そもそもゼネコンとデベの関係で言えば、鉄屋のとっつぁんに商社マンが
ペコペコ頭下げに日参する構図と同様、極端な話、土下座の世界ですよ。
竹中だろうが鹿島だろうが大手デベに対しては基本はそう。

いずれにしても、デベもデベならゼネコンもゼネコン。以前なら大手は
マンションなど見向きもしなかった。その弊害はいまだに根強くある。
客にとっては迷惑な話だ。自分達の商品に作り手の本気さが感じられない
伝わらないのだから。

>>327
都心回帰の大きな流れの中で
しかも周辺、特に港区が高値で推移している状況で、
安値で大量供給したら
首都圏の需要の３分の１くらい集中してしまいますよ。

いくらなんでも、
学校のキャパの問題があるから一気と言うわけにはいかないでしょう。
だから坪２５０万円前後で息長くと思ったしだいです。
何か間違ったところあるでしょうか？