23区内の新築マンション価格動向（その17）

＞＞１６０
まあその辺の７０平米であれば、４０００万円〜駅近で５０００万円程度が相場観でしょう。賃料と比較してもその程度がリーズナブル。８０００万円などはボランティア以外の何者でもない。数年後に泣くことになるよ。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

マンション価格は用地価格4割、建築費用4割、粗利2割が標準だけど、新興デベがいくつか退場したところで用地競争は沈静化せず、建材価格上昇とゼネコンの重視スタンスで建築費用は上がりっぱなし。粗利も人件費・金利負担でこれ以上下げられない。

この状況で2年前の旧価格をもう一度などとボランティアを求められたら、デベはマンション事業を撤退するしかない。マンションデベは作り続けるしかないという意見もあるが、総合不動産はオフィスや仲介が伸び続けており問題ない。商社・オリは投資配分を減らすだけ。大京・藤和もオリ・地所傘下でマンション事業部門となる道がある。オーナー系はとっととＬＢＯで利益確定。

マンション販売不振のあとにくるのは、供給量をたもったままの価格低下などという消費者都合のゴールディロックスではない。1993年以前の、首都圏年間4万戸前後という市場縮小時代がまた来るだけ。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

市場が小さくなって結局価格が上がったというのはたくさんあるからな。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

供給側の業者や地主の視点、需要やマーケットからの視点、とまあ人それぞれ立場や見る角度によって意見も違うので見ていて結構面白い。立場変われば考え方も違うが、一般的には供給側の都合に市場がついていく事は無いのでは。（不動産て特殊な市場？）　おそらく１５９さんの見方が的を得てるよ。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

1980年代までは、地方出身者が上京して、郊外に戸建てを建てるというのが、団塊の世代のサクセスストーリーでした。バブルでそれは埼玉・千葉に拡大しました。
崩壊後の不況・キャッシュフロー経営の一般化により、23区内保有していた社有地放出が起こり、マンションが大量製造された。その図式が崩壊した今、再度4万戸/年の時期に戻っても、不思議ではありません。
ただし、70年代80年代に企業の正社員として、地方出身者が上京して来た図式は崩れ、一部のエリートを除けば、地元に職が無いから来る者。需要も減衰していく訳です。多くの正社員は首都圏に住居・相続資産があるものが多く、それらを売って、わざわざ買いたいと思うような人気地域以外は売れないでしょうね。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

>>165

でもまだ新築マンションの供給数のほうが、中古マンション成約数より多いかですからね。
今のままではインパクトは薄いでしょう。

個人的にはリノベーションがもっと一般的になってほしいとは思いますし、そうなるとインパクトもあるんですが。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

政策的見地から見れば、19９7年の金融危機、1998年の公的資金注入
から先、地価下落を食い止め景気回復することが最大の課題だったよね。
不良債権処理が片付いたあとで、内需拡大のためのプロジェクトとして
汐留、丸の内、六本木ヒルズ、品川、品川シーサイド、飯田橋、神田　
秋葉原、東京八重洲、日本橋、ミッドタウンなど多大な数のビル建設
再開発が動いてきた。
バブル期をはるかに凌ぐ量のビルが建てられた。今現在も赤坂ＴＢＳ
霞ヶ関、浜松町などでは竣工目前のオフィスがある。
地下鉄も大江戸線ほか複数の新線が増えた。都市としての利便や価値は
各段に向上し、かつて歓楽街だった赤坂・六本木がかなりクリーン度を
増した。
オフィス需要は極めて堅調だ。
なぜなら、ホワイトカラーが東京に集中しているからだ。
派遣社員、契約社員を増やすことで企業は人件費を抑え成長する術を
身に着けた。その分スペースコストは増えるが一人当たり面積も
フリーアドレスなどで減っている。
オフィスだけでなくタワーマンション供給も、信じられないほどの短期間に
膨大な数を建設し分譲してきた。

その結果、バブル崩壊の1991年以降13年間下げ止まらなかった都心の地価
が上昇に向かった。外資が買いあさったのは、都市が価値を持った結果で
あって地価が上がった直接の原因ではない。
ふつうここまでの建設投資をしてきたら価値の増大が地価に反映されて
しかるべきなのだ。
これもデフレという病に冒され続けた日本人の意識の差なんだろうか。
金融の仕組みが土地取得の設備投資に向かわなかったせいなのか。
気がついた一部の不動産会社だけがせっせと物件を買い集めて大もうけ
したようだが。
地価があがることをまるで悪いことのように「バブル」と騒ぐ癖もなんとか
しないといけないだろう。
財政当局は地価を上げることで、信用創造のメカニズムを正常化したかった
はずだ。中小企業は土地資産を担保に運転資金を借りる以外に銀行は
カネを貸さない。土地が下がり続けるなかで、いくらベースマネーを増やした
ところで、マネーサプライは増えない。市場にマネーはゆきわたらない。
一方、新興株式市場を作って直接資金調達しながらベンチャーが伸びたけど
儲けた金で社長は不動産を買って、不動産に根抵当を打って運転資金を
調達している。不動産価格は新興株よりは価格がずっと安定している。
そんなこんなで高額なタワーマンションが売れてきた。
Ｊリート私募ファンドだの言っても、不調だ低調だという話になれば
投資家が引くのは早い。逆に昔ながらの不動産担保融資に依存する
社会に戻っていく。というか直接金融の比率などさほどは伸びていない。

なにしろ土地担保金融の最たるものが住宅ローンだ。
ここで地価が下がって住宅ローンが不良債権化することは何を意味するか。
ローン板のリンク先にあったが、http://www.laon-master.com/blog/
18年度の10年超の固定金利は1割程度の利用らしい。
これはショキングな事実だ。
世の中大半が3年固定以下の変動でカネをかりている。
今後、金利が上がっていけば所得が増えない家庭のローンは10年以内に
破綻する公算が高い。
しかし考えてみれば国家財政も同様の立場にあって、結果的に
税収を増やすかインフレになってくれない限り早晩財政破綻する状況に
ある。国家を国民が見習ったのか、国ぐるみでアメリカのような借金体質に
染まっていったのかはわからないが、バブルなのは地価ではなくて
家計なのだということは言えそうだ。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

>>167
地方からの上京者は昔ながらの２極化ですよ。
大企業の正社員と
フリーター（昔は工場労働者だったが、今は飲食、販売等のサービス業）。
前者は都心部のワンルームに住んで、後者は西側近郊のミニ戸と安アパートの混在地域に住んでいます（中野区、杉並区あたり）。
ここ１０年余りのフリーター増加で、西側近郊のアパートは大賑わいで、
ＳＰＡでは下流社会を毎回取り上げて売れています。４０代に達した人達も増えています。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

>>170
なかなか良いポイントです。

首都圏の少子化進行度は地方よりはるかに深刻です。
大企業は人材不足を地方に頼らざるを得なくなります。

それでは、地方から優秀な人材を集めるのはどうしたら良いのか？
答えは１つになります。
住宅手当を厚くして、都心部居住のコストを企業が支払ってあげるのです。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

>>173
地方公務員は大幅削減の方針ですよ。
団塊の世代引退で大幅に減るけど、
その補充はわずかで、将来の予想人口規模に合わせた採用になります。
いままで手厚かった行政サービスも、その地域の人口、所得水準に
見合ったものになって行きます。

それから、地方に住んでいる親たちも地方の将来性に自信が持てなく
なっているから、特に優秀な子供には首都圏への上京を勧めている
くらいです。
昔は、「わざわざ東京に行かなくても、地元にも良い仕事があるよ」
と言えたのですが、

学歴が低い層になると微妙で、
「東京のアパートに住んでフリーターするより、
近くの○○市の工場で仕事したら？車買ってやるから」
なんて会話が増えています。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

都心部から町工場、零細販売店がほとんど無くなって行きます。
この部門の労働力が不要になります。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=13861


新宿では、賃料下がっているだね。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

都心の賃料はかなり上がってきてるよ。山手線内側中央線下側の路線価が２年前と比べて15％程度上昇してきているわけだから、賃料も15％上がって当然ってことなんだよね。ただ、更新のタイミングとかがあるからデータ的にはちょっと遅れてでてくるけど↑の記事にあるように現場では着実のその上昇が体感できるようになってきているわけです。これもまさにデフレ体質からインフレ体質への変化といったとこでしょう。家賃と給与がいちばん遅れてやってきてるといったとこでしょう。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

新宿西口の地価はあまり上がらなかったからな。
新宿はオフィス街としては斜陽で、
東口の商業地のほうが評価されていますね。
地下鉄新線期待でしょうが、
富裕層が都心回帰している中で、
長期で見た場合どうなるかは
大きな疑問符ですね。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

>>178
だったら、だとしても、でなくてもそれは折込済みでしょう。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

>>179
将来的には２３区のマンション価格分布図に与える影響も
考えておく必要がありますね。
特に新宿周辺でご検討中の人は。
高額マンションの場合、結構大きなインパクトになりますから

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。