23区内の新築マンション価格動向（その17）

誰かさんが、下がる下がる下がってくれ（涙）と言いだして約半年

罪深いですな

冒頭にある”参考サイト”役立ちそうですね。
今まではそこの２カ所位しか見たことない気がします、ありがとうございました。

２００６年首都圏新築マンション販売７４４６３戸の価格帯内訳
３千万円以下　１４４０６戸　１９％
３〜４千万円　２８３４６戸　３８％
------------------------------------------
４〜５千万円　１６８１０戸　２３％　中間層
------------------------------------------
５〜６千万円　　７９６９戸　１１％
６〜７千万円　　３４８９戸　　５％
７千万円以上　　３４４３戸　　５％

都心部中心に以下の価格帯のマンションの供給が続き、所得水準による
都心部とそれ以外との住み分けが今後も進むだろう。
２００６年の首都圏新築マンション販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸←多い
５０００〜５５００　　　４７４１←多い
５５００〜６０００　　　３２２８←多い
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）
しかし、都心部といえども４７００〜６０００万円の価格帯を外すと
まとまった数の販売は難しくなる。
坪単価で２５０万円前後が売れ筋になり、新価格移行後も、それが可能な
一部都心部に今後人気が集中して行くことになる。
具体的には「都心湾岸部」と「都心東部」。

２００６年のデータが、
今後も通用すると良いですね。

>>07

もし記述通りになれば詳しくは書けないけど新たなビジネス
展開が出来るよ（笑
シナリオ通りになったら、また、誰かがめちゃくちゃ儲かるけどね。

都区のマンション動向を注目しているは外資F(欧米系）
不動産関係者だけじゃないからね。

Sooner is better than perfect!
To overturn long-held beliefs.....

誰も23区全体が上がるなんていってなのにｗ
7は必死ですね

>>7
23区で下がる論ならわからんでもない。
前スレでは都心限定だったよね。
一応学習能力はあるようだ。

ちなみに総和地所は千葉、茨城中心のデベだから別問題だ。

>>08

The collapse of the "bubble economy in US"
the speculative excess that led to gravity-defying
land & condo prices in Tokyo ??

中小デベにはきつい時代に突入しているのは誰にでもわかる。
中小デベが相場を誘導しているのではない。
簡単に考えましょう。

>>05

あーあ、新しいスレも
くだらないデータを散々引っ張り出してきて
自分勝手な解釈つけて自らの妄想を正当化した気になってる
江東区イ言者のオモチャにされそうだね。

アホくさ・・・

検討板の物件スレが、完売後内容のない書き込みで荒れるのと同じ。
いくら続けても不毛の議論。
２３区はお買い得のものは完売して１年が経過。割高を買うか買わないかは個々の判断。
このスレの目的は
「いつ下がり始める」か見通しをたてよう。というものが、
いつかは下がる、いやまだだ
みたいは的外れな話になっている。
高い、安いは絶対額をいえば個人の購買力の差が反映されて
話がみえなくなる。

せめて坪単価で話をしないとダメだ。
ところが、この尺度をつかんでいる人間が少ないときている。
だいたい７０平米が５４００万くらいだった・・みたいな
曖昧さで考えているからダメなんだ。
広告のチラシでもマンションズでもかならず電卓で
価格÷専有面積×３．３＝坪単価
を出して考える。
そうすると、そのエリアの物件の相場の動きがわかる。
そういうことをろくにやっていないバ・カがあてづっぽうで
モノをいうくだらないスレになってきたようだ。

マンションは、板状（団地タイプ　片廊下　田の字）と
タワマンで基本的に住み心地が違う。
http://towerlife.jp/
上記はタワマンの売り出し価格動向に詳しい。資料館には
図面もある。

中小デべの業況悪化でマンション価格下がると思ってる人って
判ってない。

耐震偽造問題が出た２年前にこれで暴落だって言ってた人いたけど、
どういう力学が働くか考えれば結果は見えたのに。

中小デべの業況悪化は仕入れに敗れまともな土地を仕入れられ
なかったこと、地価上昇の販売価格への転嫁がブランド力のなさから
出来なかったことに尽きる。

優良な物件では、中小デべが駆逐され、大手の寡占がますます
進み、値崩れが起きにくい状況になっていくのだろう。

ここで下がる下がると言っている人は一体何だろう？
本当に下がると確信しているなら、誰にも言わずにそのときを待てばいいし。
逆に黙ってたら下がらないから下げあおりしようと思っているなら、それは高層ビルを一人で持ち上げようとするようなものだし。

下がる論者が下がって欲しい三井・三菱・住友あたりの物件は
下がりそうもないね。というか供給自体数えるほどしかない。

これだけ物件数が減ると、デべもまわりを見ながら供給量を
コントロールして売れる。住友なんてその最たるもの。

少子高齢化で需要が減るなんて超長期の需給より、足もとで
起こっている供給サイドの変化に気をつけないと相場は見えない。

サブプライム問題の日本での影響は、低金利の継続に尽きる。
1980年代後半、ブラックマンデーと円高進行の影響を見極めるため
低金利を維持したことがその後のバブルを生んだが、今回も全く
同じ雰囲気。
当時アメリカはサブプラではなくS&Lの不良債権問題を抱えていた
のもそっくり。

歴史は繰り返すって考えてる欧州系ファンドは日本の不動産は買いだ
なんて言い出してる。

日本の低金利の根本的原因は、サブプライムや国際金融情勢などではなく、日本の産業競争力が相対的に落ちてきていること。

経済運営上、当局も不動産に資金を誘導せざるを得ないし、日本で一般サラリーマンが米国のように都心に広いマンションをもったり、通勤圏内に庭付き一戸建てをもつことはいつまでたっても無理。
アメリカはアメリカの、日本は日本の、香港は香港のそれぞれの住宅事情がこれまであったしこれからもある。

久しぶりに見ると、すごい投稿量ですね。
今週はインドに行って参りました。経済成長を肌で感じることができるのはここが一番かもしれません。

とはいえ、日本並みの公共インフラが整うのはいつごろになるのやら、、おそらく無いと思えるほど、無茶苦茶でした。

海外に行くといつも感じることは、東京は捨てたもんじゃないということ。ドバイ、ソウル、香港、シンガポールもそうだけど、都市に厚み、深さが無いと感じます。ただ自分が日本人だからということなのかもしれませんが。

今色々調べてみると、少しずつ売れてますね世田谷物件も。
まあこの低金利の状況ですと、こんな感じで盛り上がりもせずにじり高展開でしょうか。

441さん

自分も海外の都市にはよく行きますが、東京は世界一の都市だと
思います。

地下鉄など鉄道網の発達。
新宿、六本木、銀座、秋葉原、浅草など街の多様性。
世界有数の購買力を持った首都圏3,000万人の人口。
そしてなんと言っても治安のよさ。

成長率では上海などに負けますが、これからはバランス、均衡のとれた
熟成された都市になっていくのではないでしょうか。

本気で上がるって思ってるなら嫌味な書込みする前に大人しく買ってれば？？？
デべ支援サイトじゃないんだからさ。

東京都23区 住宅地の平均地価 （１㎡あたり、2007年）　

1位　 千代田 227.50 万円
2位　 港 　 　 148.75
3位　 渋谷 　 115.90
──<↑90超　Ｓ↑>──
4位　 文京　　89.76
──<↑80超　Ａ＋↑>──
5位　 中央　　78.25
6位　 目黒　　73.76
7位　 品川　　70.70
──<↑70超　Ａ↑>──
8位　 台東　　65.45
9位　 新宿　　63.24
10位　世田谷 60.73
──<↑60超　Ｂ↑>──
11位　中野　　53.56
12位　豊島　　52.80
13位　杉並　　51.37
14位　大田　　50.16
──<↑50超　Ｃ↑>──
15位　荒川　　44.30
16位　北 　 　 43.47
──<↓40未満　Ｄ↓>──
17位　板橋　　39.45
18位　江東　　38.00
19位　練馬　　37.22
20位　江戸川 33.26
21位　墨田　　31.80
22位　葛飾　　30.99
23位　足立　　28.87

大人しく買いましたが？

特定地域だけが目立っている区と、区全体で目立っているところとでくっきり差が出てますね。

いえ江東区の話ではなく、田園調布のある大田区と世田谷区の話です。

>>23

デべ支援サイトに決まってるでしょ。

デベの広告だらけじゃん。

なぜあがるかを屁理屈をこねくりまわして解説
してくれる。

結局家賃レベルと不動産価格はリンクするから、仕様・面積に
あまり差の無いワンルームの家賃推移を注意深く観察すれば良い。
家賃と不動産価格に大きな乖離があるところは要注意。
港区 14.20、中央区 11.65、千代田区 10.96、目黒区 10.72
渋谷区 10.67、品川区 8.87、新宿区 8.66、台東区 8.64
江東区 8.39、墨田区 7.93、文京区 7.87、世田谷区 7.71
大田区 7.42、豊島区 7.07、中野区 7.06、杉並区 6.78
北区 6.72、武蔵野市 6.67、荒川区 6.60、三鷹市 6.57
練馬区 6.45、立川市 6.40、板橋区 6.21、調布市 6.19
江戸川区 6.17、狛江市 5.99、小金井市 5.93、府中市 5.61
葛飾区 5.61、足立区 5.56、西東京市 5.56、町田市 5.56
国分寺市 5.44、国立市 5.43、東久留米市 5.07、昭島市 5.02
多摩市 5.00、日野市 4.97、小平市 4.88、清瀬市 4.77
八王子市 4.75、東村山市 4.70、稲城市 4.56、福生市 4.25
青梅市 4.01

>>20
今のアメリカで一般サラリーマンが
値上がり益を期待しないまともな返済計画で
都心に広いマンションなんか買えるの？？

都心回帰の効果ですね。

都営地下鉄、初の黒字　大江戸線乗客増で１年前倒し
10月13日5時56分配信 産経新聞


　昭和３５年の開業以来、赤字が続いていた東京の都営地下鉄が４７年目の昨年度、初めて経常黒字を計上したことが１２日、分かった。１５日に開かれる都議会の公営企業会計決算特別委員会で公表される。都交通局は今年度からの黒字化を見込んでいたが、地下鉄大江戸線の乗客増加などで、１年早く黒字化を果たした。ただ、都営地下鉄は４７００億円にのぼる累積赤字を抱えており、今後は着実な削減が課題となる。

>>28

家賃は東京の中心（東京駅じゃなくて）から東西均等に距離と比例している気がします。特にワンルームなどの単身者向けは。

ところが分譲住宅・マンションの価格になると、西高東低がはっきりと分かる。利便性が最重視される賃貸市場との違いがあると思われます。

でもこれは良く考えれば当然の話ですよね。

>都心回帰の効果ですね。

全然関係ないでしょｗ　TXから新御徒町での乗り換え需要が多いらしいよ。

＞１６
それにしても湾岸タワーの売り物件はすざましいね。
ベイクレとかゴーストマンションになるんじゃない？
駅徒歩14分、周りは汚い倉庫だらけ。

一句
住んでみてやっぱり気付く失敗ね

>>31
分譲マンションの
郊外回帰が始まりますかね？
ＴＸ沿線は人気みたいですが。

>住んでみてやっぱり気付く失敗ね

住む前に気付けよｗ、と思ってしまう。
不動産買うときは、周囲を少なくとも3時間ぐらい歩いて調査しないと...
一番良いのは、賃貸で1-2年暮らしてみて、町全体が気に入ったら初めて物件を探すこと。

＞３５
おっしゃる通りでございます。
芝浦に住みたいのですが。　賃貸に2年は修行です。

>>31
分譲マンションを選ぶ場合一番大切なのは
利便性じゃなくて
周りの自然ですよね。
ＴＸ沿線は緑が多くて最高ですね。
http://map.yahoo.co.jp/pl?lat=35%2F54%2F28.73&lon=139%2F57%2F39.07...

>>28
>家賃と不動産価格に大きな乖離があるところは要注意。
家賃が安いのに不動産価格が高いところが危ないということだよね。
ということは逆の江東区はお買い得？

千葉県と東京都のワンルーム家賃レベル

浦安市 6.13、狛江市 5.99、小金井市 5.93、市川市 5.74、中央区 5.74、
船橋市 5.72、府中市 5.61、足立区 5.56、西東京市 5.56、町田市 5.56、
国分寺市 5.44、国立市 5.43、我孫子市 5.39、松戸市 5.28、柏市 5.10、
東久留米市 5.07、昭島市 5.02、多摩市 5.00、日野市 4.97、小平市4.88、
稲毛区 4.82、流山市 4.77、清瀬市 4.77、習志野市 4.76、
八王子市 4.75、東村山市 4.70、八千代市 4.61、若葉区 4.57、
稲城市 4.56、花見川区 4.45、福生市 4.25、青梅市 4.01、
鎌ケ谷市 3.93、野田市 3.93、佐倉市 3.92

>>35
あなたの言うのは低層マンションというか鉄骨アパートの発想だな。
タワマンで暮らすと周囲の倉庫など見えないで、レインボーブリッジ
や都心のビルや広い青空の中で暮らす感覚だよ。
湾岸タワー買った友達に頼んでみせてもらいな。

>>39さん
そんなに息巻いているならお尋ねします。
最近は大手でも云々とあります大手の赤坂パークタワー
５００戸以上の大規模供給なんですが、これは今後の試金石
あなたの理屈だと大幅に低い価格で出てくるってことですか？

>>41
「住む」とは部屋だけじゃなく
まわりの街にも「住む」んだと思う

住まいに詳しい人（よくも恥ずかしくもなく名乗るよ）
といい、元祖匿名はんといい、本質は自説に固執する石頭
本当にバ・カと呼んであげたいほど頑固だね。
こういうタイプは大成しないなぁ。おそらくは女にもモテない。

>>43
だめだ、俺は路上生活者を相手に話はできん。

実際に住んでみればわかるよ。毎朝犬の散歩して歩いている
けど、どんどん綺麗に変わっていく街だよ。
あなたの僻みだ。

>>38
ワンルーム家賃レベルＶＳ分譲マンション坪単価
港区 14.20、４５２
中央区 11.65、２９３
千代田区 10.96、４９１
目黒区 10.72、４１０
渋谷区 10.67、６１１
品川区 8.87、３６２
新宿区 8.66、３５９
台東区 8.64、３００
江東区 8.39、２９３
墨田区 7.93、２２８
文京区 7.87、３６８
世田谷区 7.71、３４２
大田区 7.42、２７５
豊島区 7.07、３６９
中野区 7.06、３４１
杉並区 6.78、３０３
北区 6.72、２６０
武蔵野市 6.67、？？？
荒川区 6.60、２９２
三鷹市 6.57、２１３
練馬区 6.45、２５３
立川市 6.40、１７０
板橋区 6.21、２３３
調布市 6.19、２０６
江戸川区 6.17、１９６

出来上がった完成品を買うなら高いコストを覚悟しなさい。
再開発で変貌する街なら当初不便でも２年３年で見違えるように
環境が変わっていくものだよ。
当然最初は安い。でも条件が整ってくれば値が価値が上がる。
当たり前のことじゃないか。

>>41 それは「引きこもり」って言うんだよｗ

>>45　湾岸にも色々あるからな。どこのことを言ってるんだよ？？？

>>そんなに息巻いているならお尋ねします。
>>最近は大手でも云々とあります大手の赤坂パークタワー
>>５００戸以上の大規模供給なんですが、これは今後の試金石
>>あなたの理屈だと大幅に低い価格で出てくるってことですか？

なんだか上記レスを繰り返してる人がいますね。
宣伝ですか？？？
たぶんかなりのぼったくり価格で分譲されるでしょう。
が、たかだか500世帯規模がなんの試金石？？？
市場になんのインパクトもありませんよ。

＞市場になんのインパクトもありませんよ

根っからの白雉だね。相手にできんな。

×白雉
○白痴

>>49
のいう市場というのは、こいつの脳内にしか存在しないらしい。
いいか、市場とは現実で起きる出来事すべてだ。
港区でゴークレの売り遅れ物件以外物件ゼロに近い昨今５００戸超の供給は大事件だ。

>>49　赤坂での出来事が東京23区に波及するとは思えんのだが...。
パークタワーはかなりの値段でも完売すると思うよ。ファンドと関係ない金持ちも大勢いるし。
でも、それは一瞬の竜巻みたいなもので市場全体から見たら大して意味ないでしょ。

>>49
その程度の答えしか書けないならえらそうな予言を書くなよ。恥ずかしいぞ。

あなた方その程度ことしか書けんのかね。

俺は相当苦戦すると思っている。
組合施行の再開発事業だから着工したもののこの時期
販売はかなりタイミングを逃している。
地権者住戸があるから一棟丸ごとファンド売りもできなかった
だから市場とガチンコ勝負だ。
松涛や南平台（あなた方場所わかるか）の高額小規模も
あるが結構じわじわ小出しで売っている。
３０戸でも一気に売れてないのだよ。

需要というが、戸建の買い替えがスムーズにいくかどうか
というのも大きい。金持ちが家を買うのは多くは一次取得では
ない。愛人さんや息子の家を買うのに一億以上は出さんだろう。
なにしろ相場の７００万／坪なら
２０坪で１億４０００万だ。
２０坪っていえば７０平米ない広さだ。

港区の戸建が大きいお屋敷意外ほとんど消えてなくなった昨今
西麻布、南麻布で森ビルさんが地上げするスピードは結構遅い。
かといって世田谷あたりの４５坪２５０万の土地では買い手が
少なく買い替えもスムーズにはいかないだろう。


逆にこれが三井不動産らしい弱気の値付けになれば、上がり続けた
都心相場が確実に下向く契機になる。
なにしろ、定期借地でないと高すぎて買い手がいない昨今
地べたがついての値段だ。
このあとロシア大使館脇の定期借地権２００戸が出てくる。
どういう値動きになるか大いに注目だ。
都心が下がれば当然都心周辺部も下がる。まずは三田や芝や
高輪の中古が影響をうける。

ワンルーム家賃レベル、分譲マンション坪単価、立川市を基準にした坪単価、２つの坪単価の差異
港区 14.20、４５２、３７７・・１．２０
中央区 11.65、２９３、３０９・・０．９５
千代田区 10.96、４９１、２９１・・１．６９　危険
目黒区 10.72、４１０、２８５・・１．４４
渋谷区 10.67、６１１、２８３・・２．１６　超危険
品川区 8.87、３６２、２３６・・１．５３　危険
新宿区 8.66、３５９、２３０・・１．５６　危険
台東区 8.64、３００、２３０・・１．３０
江東区 8.39、２９３、２２３・・１．３１
墨田区 7.93、２２８、２１０・・１．０９
文京区 7.87、３６８、２０９・・１．７６　危険
世田谷区 7.71、３４２、２０５・・１．６７　危険
大田区 7.42、２７５、１９７・・１．４０
豊島区 7.07、３６９、１８８・・１．９６　超危険
中野区 7.06、３４１、１８８・・１．８１　超危険
杉並区 6.78、３０３、１８０・・１．６８　危険
北区 6.72、２６０、１７９・・１．４５
武蔵野市 6.67、？？？
荒川区 6.60、２９２、１７５・・１．６９　危険
三鷹市 6.57、２１３、１７５・・１．２２
練馬区 6.45、２５３、１７１・・１．４８
立川市 6.40、１７０
板橋区 6.21、２３３、１６５・・１．４１
調布市 6.19、２０６、１６４・・１．２６
江戸川区 6.17、１９６、１６４・・１．２０

下がる論者にとって格好の餌みたいな赤坂パークタワーなのに
５００戸の供給なんて少ないと抜かすバ・カばかり。がっかりだね。

>>港区でゴークレの売り遅れ物件以外物件ゼロに近い昨今５００戸超の供給は大事件だ。

同じゴクレの芝タワーがあるじゃん。

>>59
超都心で５００戸は多すぎだよ。
簡単に売れる数じゃなさそ。
だましだまし売れるのは２００戸くらい。
二子玉が良い例です。

>>60
あれが安売りしても「売り遅れ」だから、不思議はねぇべさ。
でも、権利変換（意味わかるか？）した時点の価格に拘束される
赤坂は、安売りはできねぇべ。
おめぇそれくらいはわきまえてくれや。話つうじてっか心配になるべ。

> 松涛や南平台（あなた方場所わかるか）の高額小規模も

松涛と赤坂は全然違うでしょ。違うもの比較してどうするのよ。
むしろ、定借しかない今だからこそ所有権つきは貴重。
でも、いくらパークタワーが高値で売れても、市場全体への
影響は限定的だと思うよ。

芝タワーは坪700だの、粗利益5割りだの話が出ています。

>>45
小梨？
あれで綺麗になっているって感じられるなんて

世田谷あたりの買い替え期待ならちょっと難しいでしょうね。
世田谷区自体が不便な割りに高いという認識が定着して、
マンションも戸建も更地も余りまくって、買い替え需要以外無い状態ですから。
でも、赤坂の超高級マンションが売れ残っても、影響を与えるのは
坪単価が超高いレベルの物件だけで、マス相手の坪２５０万レベルの
物件には影響が無いでしょう。

そんなにいっぱいの富裕層が都心部に集まったら
都心部以外富裕層がゼロになるかもｗ

＞55

＞スミフなんか大京を越えようかというぐらい供給しているわけだけ
＞ど・・・
＞単に知らないだけ？

大京が減って住不が増えていることが重要ではあるが。
増えている住不の物件で、都心５区内で売りに出されているのは
どれだけあるっていうの？

＞スミフはずっと以前からあんな売り方ですけど、
＞どこが「供給サイドの変化」なんですか？

ずっと以前ていつからだよw
５年前に売り渋りしてたか？


＞今まではどんなに売れ残っても在庫として抱え続けるか、
＞ファンドに横滑りさせていたわけですが
＞ファンドが消極的になるなかで不安はないのでしょうか？

ファンドが消極的ね〜
フローでは多少勢いは衰えるが、運用残高のストックでは
増え続けてる。
そもそも都心で買い物件が枯渇して、地方中核都市にまで
進出していた状況からして多少のフローでの資金流入減は
そんなの関係ありません〜ってとこでしょ。
これから年金基金、郵貯資金なんかも不動産に流入してくるけど
どーなの？
いま１兆円ぽっちでも流入してきたら、都心で消化しきれないと
思うが。


＞利益を生まない資産が膨れていくというのは
＞同時代的な経営理論からだいぶかけ離れていますが
＞株主は認めることなのでしょうか？
＞株価が上がり続けるならＯＫ？じゃ株価が下がったら？

利益をうまない資産が膨れてるかどうかなんて、決算後にしか
株主は把握できないし、決算出ても気づかないかもよ。
まぁ株主がデべの仕入れに口出しするとは思えんからどーでも
いいけど。

＞スミフは高値で用地を買い込んでいるから
＞最悪身動きがとれなくなる懸念さえ考えられるかも
　　
これは同意する。
たぶん住不は強気になるのも早いが、撤退も早い。
住不が弱気な姿勢を見せたら不動産は売りだな。


＞具体的にはどんなファンドがアナウンスしているのでしょうか？
＞セールストークを信じるとはだいぶナイーブですね
＞円安でも「買い」なんですかねぇ
＞今考えられる円高場面は株安とセットだと思うけど、
＞それでもその時は不動産が「買い」なの？

円安だからこそ買いなんだよ。
将来的には円高になるから、円建不動産価格upと通貨高のダブルで
儲かる。

５９さんは赤坂ザタワー購入を視野に入れた発言。　私もそちら派。
６０はどうせ買えないならせめてかき回してやろう、とする豚野郎。

さあ、あなたはどっち？

＞７１

＞シティタワー高輪の２億円以上の住戸は
＞今でも売り渋りですけどねｗ

５年も売り渋ってるんだ。
今後売り出す物件も５年売り渋られたらどーするのw


＞ホントに東京都心の価格がまだまだ上がると考えているなら
＞地方で10億円を投資しないで
＞東京で他社より10億円上乗せしてでも不動産を買うでしょ
＞でもそれをしないというのは
＞「もう東京での商売は終わり」と考えているのか
＞「将来は上がるかもしれないが、今は採算が合わない」と
＞判断して、地方に資金を投下しているわけじゃん

入札しても負けてるだけ。
数少ない売りの入札に参加してもオフィス用途の値付けには
とてもかなわない。
結果、分譲は激減、オフィスか高級賃貸しか出てこない。
オフィスの需要が弱まるまで、分譲は余程立地に問題があるとこ
以外は出てこない。
でもファンドは集まってしまったお金は運用しないといけないから、
地方を買っているだけ。
物件ないからお金集まらなくていいよ、というか集まっても責任
もてんよ、というのがFMの本音。


＞日本は中国に対して赤字ですから
＞元を手に入れるため他の国でドルを稼ぐ必要がある
＞中国の貿易黒字が膨らみ元の切り上げ圧力がある中で
＞今後長期的に円高に傾く理由が思い当たらないのですが

意味不明。
どういう理屈かわからん。

で、結局>>72は何が言いたいんだ？
下がるのか上がるのか？パークタワーは即日完売するのかしないのか？

＞73

即日完売するような値付けはしないと思う。
在庫が山ほどあるならいいが、即日完売させてどーするの？
竣工後１年くらいは売れ残り生じるくらいの値付けするんじゃない。

売れないと暴落だ〜って騒ぐ連中がまた出てくることには
確信が持てるけど。

>>74　だから、その「即日完売しないくらいの価格」がいくらっかって聞いているのよ。坪700ならどう？

＞75
中層階で坪700なら買うね。
低層700するんじゃない。

延べ床7万㎡、総事業費350億円らしいから、
専有部分で2万坪くらいとして、原価は坪180万？
桁間違ってる？

総事業費は建物だけか。
土地が3300坪くらいで当時坪700万くらいで交換してれば230億円
マンション坪400万で計算してれば、3万坪×400万＝1,200億。
地権者持分は2割強ってとこかな。

事業費３５０億を販売面積1万6000坪で回収できればいい。
原価250万。

坪500で売り出しても半分売れれば残りは利益だな。

再開発の事業費といったら、デベが取得した敷地の一部の土地代
に建物建設費を加えたものだ。
建物を建てて地権者床と土地の一部を権利変換するわけで
権利床がどれだけあるかわからないけど、その部分は分譲の専有面積
合計から除くんだよ。
デベが土地取得して地権者になっている部分と権利変換で
得た土地が６割だとすれば、２万坪（正確には有効比８０％
としても１８０００坪、このうち分譲床は１０８００坪
総事業費３５０億を１０８００坪で割れば　３２４万／坪が原価。
逆に
敷地７３７５㎡
述べ床　７１３００平米　２１６００坪　建設費　坪単価８０万として１７３億円
土地代　7375平米　２２３４坪　　坪１５００万として１７２億円分（１１５０坪）
がデベ取得土地という計算。

日経ビジネスの最新号
日本に波及するサブプライム問題　投資家の信用収縮、銀行の融資厳格化
都心マンション黄信「放浪物件」続出
８割売れ残りの新築も、在庫急増で大幅な価格調整局面入りか？

超都心の超高額物件には陰りが出て来ているようです。
投資目的が多いからかもしれません。

一般庶民は地道に東京駅から半径５ｋｍ圏内の都心湾岸部と都心東部を
目指してがんばりましょう。そして、街を変えて行きましょう。
商業施設も続々と出来上がっていますし、居住人口が増えていけば、
まだまだ色々なものが出来てきます。
楽しみですね。

>>円安だからこそ買いなんだよ。
>>将来的には円高になるから、
>>円建不動産価格upと通貨高のダブルで儲かる。


将来的には円高になると予想する人は少なくない。
要するにドル機軸経済の脆弱性をわかっているからだ。
それに比べて、>>71 は、ドルが兌換紙幣であった時代の発想。
主体性のない国家経済への従属主義だ。
米国では将来のドル安を警戒して資産逃避を始める動きもでている。
サブプライム問題を契機にバブルが崩壊する国の通貨が高止まり
住宅バブルに手を貸した国の通貨が暴落するのは間尺にあわない。
円高というよりドル安だ。日本が不景気になる懸念より米国が不景気
になる可能性のほうがよっぽど高い。

>日本は中国に対して赤字ですから
>元を手に入れるため他の国でドルを稼ぐ必要がある
>中国の貿易黒字が膨らみ元の切り上げ圧力がある中で
>今後長期的に円高に傾く理由が思い当たらないのですが

確かに中国は貿易黒字で多大なドルを抱え込んでいる。
対米黒字が進んでくれば米国はかつて日本に求めたように
中国に人民元の切り上げを求めるかもしれない。
それとドル安は関係ない。円の価値が変わらずドルが勝手に
下落する話だ。
中国にとってドルを保有したまま為替レートを変更するのは
手持ちのドルの価値が減ることだ。唯々諾々と従うはずもない。
そうなったとき、中国がドルを市場で売ってドルを暴落させる動きに
出ないとも限らない。
それによって世界経済の覇権は中国に移るかもしれない。
１ドル＝７．６人民元が半分になればドル建ての原油の輸入が恐ろしく
有利になる。米国と刺し違えても覇権を狙う可能性は高い。
産油国は、ドルが暴落すると自分たちの資産が目減りするのを懼れて
激しくけん制することになる。その前に中国は自国に原発を大量に
建設するといわれている。
あまり長くなるとスレタイと話がずれるのでこのへんで。

>一般庶民は地道に東京駅から半径５ｋｍ圏内の都心湾岸部と
>都心東部を目指してがんばりましょう。

そう思うのなら一人でやれば？住宅でがんばるのはローン返済だけで
十分だと思うが。


>そして、街を変えて行きましょう。
昔の民青みたいな奴だね。オヤジさんがきっと赤旗配っていたんだね。

第一生命経済研究所の経済関連レポート「富裕層ビジネスは10兆円の消費市場」によれば、年間所得2,000万円超の人の数が、1990年〜2005年の15年間でなんと1.9倍へと倍増！　その消費総額は、2006年の推計でなんと10.4兆円！　これは、全国民が1年間に負担する消費税総額に匹敵する規模で、2002年の約8兆円から4年間で30％増となっています。
http://www.ad-stock.com/pdf/070718report.pdf

>超都心の超高額物件には陰りが出て来ているようです。
>投資目的が多いからかもしれません。

本誌を読まずに新聞広告の見出しだけでよくここまで書くねｗ
経済誌は月曜発売でーす。

>>81
＞そう思うのなら一人でやれば？
首都圏は都心回帰が続いています。
総戸数が千戸近い大型マンションの竣工がまだまだ控えていますから、
これからのお引越しで居住人口がさらに増えて行きます。
だんだんと目に見える形で都心部が変わって行くと思います。
楽しみにしていてください。

居住者が増えていけば、自然と街は変わって行きますが、
さらに良い街にするには居住者のニーズを積極的に発信する必要があります。
どんな街になって行くのか楽しみですね。

>84
>・・・これからのお引越しで・・・
はぁ？「業界言葉」丸出しであんた何言ってんの。

都心部に住まない限りはそういった楽しみからも無縁になります。
それでも良い人は住む必要は無いと思いますが、
住みたいと思う人のほうが圧倒的に多いでしょうね。
団塊の世代の移動もありそう・・

>さらに良い街にするには居住者のニーズを積極的に発信する必要があります。

誰が、どこで誰に「情報発信」するのかね。住んでから区役所に
「道が汚いからごみを拾え」とか電話するのか？
道路にゴミ箱も吸殻入れもおきたがらない行政ばかりだぞ。
売ったあとデベに言っても仕方がないから、買う前に言ってくれ
ってことですか？

ところで、あなたの仰る都心って何ですか？「都心回帰」の都心は
「都心方面に向かって」の形容詞だから間違えないようにね。
２３区で１９６５年から１００万人減って１９９５年から５年で
５０万人戻ってきた。でも８５０万人のうちの５０万だよ。６％だよ。

豊洲、有明の野っ原ならいざしらず、そんな人数で街が変わるかねｗ
確かに、城東には「市街地型ニュータウン」ともよぶべき一角があったり
するが、下町の離れ小島ができるだけで楽しくもなんともない。
荒川にあるアクロシティご存知ですよね。

>>87
一般庶民は地道に東京駅から半径５ｋｍ圏内の都心湾岸部と都心東部です。
価格以上の楽しみが将来保障されていますよ。

もう一回地図書いてやろうか？都心東部って具体的にいうと
墨田区台東区か？都心湾岸部とは中央区湾岸、港区湾岸のこと
だと思うが。
東京駅５ｋｍ圏は、東京駅の鳩の生活圏だね。

＞どんな街になって行くのか楽しみですね。
＞都心部に住まない限りはそういった楽しみからも無縁になります。
をいをい。
有楽町・丸の内方面の商業が充実していくのは豊洲の人口が増えた
せいだとでも言いたいの？
＞それでも良い人は住む必要は無いと思います
すみません、ずっと昔から都心部には住んでますが。所得が
ある程度ないと都心部に住んでも楽しくないよ。物価高いし。

だいたい>>84の言ってるようになると考えるのが普通の神経。

勘違いしてる人が多そうだから書くが、
東側が伸びると２３区全体の税収アップにつながるので（現在の東側はお荷物状態で分配金を吸い上げるだけ）結果的に、西側、都心とも益々住みやすくなる。
広い観点で損得を考えてみよう、時代の流れには逆らえない。

これに反対して書き込みをしているのは２３区以外の住民か、西側オンリーのデベ（単にどんどん良くなっていく東側の足を引っ張りたい区民も居るだろうが）。

騙されないように注意しましょう。

>>90
そんな考えの人もいるんですね。
だまされないよう注意します。

東京都が計画した「１０年後の東京〜東京が変わる〜」が参考になりますね。
都は税収の不安が無いから、だいたいこの通りに進むでしょうね。
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/index.htm

>>90 91
朝飯食わずに自演お疲れさんです。

どうみたって不自然な会話。

>>90だが>90しか書いてないよ。
(ただし今度は携帯からだから面倒くさい)

>>84
区議会議員の演説みたいな書き込みでしたが
よく主旨がつかめません。

住みやすいということは、買いやすいということであってほしいですね。
東や江東区湾岸は、これから先もっと多くの人に住んでもらうためには
もっともっと「買いやすい値段」にしていかないといけません。
今年より来年、来年より再来年。年々マンションの価格は少しずつ家計に
やさしいお値段になっていって誰でも気軽に買える街であり続けてほしいですね。

そういう中で、西側や超都心は、高くて住みにくく、一部のお金持ちだけしか
住めない街であり続けます。当然、買いやすいマンションは出てきません。
そういう理解でいいですね？

おそらく、東は庶民の期待を裏切らず、大量供給が価格を押さえ込んで買いやすさ
に拍車をかけていくと思います。
間違っても庶民が買えない価格で売り出すことはないでしょう。
今年買えない人も３年待てば東側の新築が安くでてくることでしょう。そういう
理解でよろしいですよね。

そうそう、ここは価格スレなんだから、住みやすくなる以前に
価格がどうなるかが話の中心でしょ。
人が集まってほしいのは、すでに買っちゃった人の発言。
今後順調に仲間を集めるには、デベに安売りさせないと人はなかなか
増えませんよ。
逆にこれ以上こなくていいなら、高値で売らせればいい。
そうでしょ？
今の価格帯は東でも割高で、今後も上がっていって買いにくくなる
それが真実だという気がしているが・・・

このスレに書き込む人はまず自分のポジションを明確にしたらどうですか？
すなわち、①住居用不動産をもっている人、②住居用不動産をもっていない人、③住居用＋投資用不動産をもっている人。
皆、多かれ少なかれポジション・トークなんだから。。。

実際下がった話ってあるの？
在庫が積み上がってるとか、買いが鈍ってるという話は
よく出るけど、それで価格を下げて投げ売りしてますって事実を
早く知りたい。

意図した在庫の積み上がりで値段が下がるのかね？

持ってるとか持ってないかとかバラしたら、
不利になるようなトークが多いじゃない。
皆でカードゲームとか麻雀とかをやってるのと同じ状態だから。
手の内は明さず、三味線は弾く。じゃないの。

>>90
>これに反対して書き込みをしているのは２３区以外の住民か、
>西側オンリーのデベ（単にどんどん良くなっていく東側の足を
>引っ張りたい区民も居るだろうが）。

2chみたいな論理だな
どうみても豊洲厨か弱小東側デベの戯言にしか見えん

地価の話ならともかく、
将来性とかについて23区を東西南北に分ける意味が分からない。

行政的には同じ釜の飯を食っているんだよ？
同族嫌悪ってやつか？