23区内の新築マンション価格動向（その17）

＞＞１４１
長期的な観点で考えると、国の借金が1000兆円もあり、出生率も増やせない危機的な状態なのに、誰もメスを入れない（入れられない）という国の価値が上がると思いますか？
その借金の金利を払ったり、役人や地方を食わすために今後益々税金が重くなる国が成長すると思いますか？
日本に住んでいると感じないが、海外から日本を見ると日本という国の異常さが良く分かる。任天堂、トヨタ、小松、などなど日本のグローバル企業は本当に良く頑張り稼いでいるし、銀行金利も超がつくぐらい低く投資しやすい環境である...がサブプライム以降の株価を見ると最も出遅れている。これは日本国自体が不健康な為に海外投資家が躊躇しているから、と思っていたら海外投資家だけではなく日本の投資家も利幅を取るだけのせこいデイトレーダーが主体の国になっているから....。国全体で痛みを伴った改革が無ければ普通の国には戻れない。

東京駅から半径5キロ以内っていう発想をするのはどうかと。
豊洲と六本木を同じ扱いにするのは西側の住人に失礼な気が。

発想が既に格差社会の下流だね
一般的なサラリーマンが買えないから価格が下がるはずだって・・・

70平米3LDKの賃料を仮に20万/月だとしよう
その賃料を3%で資本化したら幾らになるかわかる？
賃料20万/月の物件はまだまだその金額より安く買える
別に買えない人はいいのよ買ってもらわなくて
買える人が買って買えない人は買った人に賃料を払い続けて搾取されるという構図が確立されていくだけだから
買った人は搾取したお金でまた他を買うから買えない人が買えなくても別に供給は細らない

”平均の”所得と不動産価格が乖離しているからバブルだなんていう発想をしていると上流との差は広がるばかりですよ

>>首都圏全体のマンション供給数はここ数年は大きく減って行くでしょう。

減っていくも何もデべの頭数が増えすぎてますし、
売らないと存在出来ないのがデべの宿命ですから、
極端に物件が減るなんてありえないでしょ。

”平均の”所得と不動産価格が乖離すれば
実売がなくなるというのを理解できている?

150みたいな書込みはうんざり。
あなたは高年収でしょうけどね。

>>150みたいな辛口発言は大切だよ。
甘いことや、都合のいい思い込みばかりじゃ、ネットは「鎮痛剤」の
効果しかもたない。
励ましは大事だけど、悔しいからこそ知恵を絞るのが人間。
俺が金持ちなら、逆に甘いことばかり言って、一生賃貸の人が増える
ように仕向けるけどな。
この手の情報板では余計な自意識は捨てて書かれていることの真偽を
読めるようにならなくちゃダメなんだろうね。

>>154
中小企業だから給与が少ないという偏見はやめて欲しい。
リストラはシビアに行ったが、無駄な人間がいなくなった分、残った有能な社員には厚遇しているよ。
確かに会社がぶっ飛ぶリスクは大企業よりも高い。
その分、一蓮托生だから社員の意識は経営者と変わらないレベルにある。

＞１５６
良いこと言うねえ。
君は金持ちになれるよ。

外国人投資家のREIT売り越し額は６月〜７月で約６００億円
今後、外国人が買えば不動産は上昇するだろうし、売れば下落するのでは。
サブプライムショック後、9/20にBBBサブプライム担保債の価格は40を割り
アメリカの銀行が身動きを取れない状況になっている。
信用収縮が起こってるから、日本への不動産投資の再開は当分、無理だろうね。
それにサブプライムの問題が本格的に悪化するのは、これからだというよね。

日本人の移り気は早いもので、六本木ヒルズに閑古鳥が鳴き、
空き店舗が半年も埋まらないようだ。
新しいビルはすぐに古くなっていくからね。
もともと、収益還元法で決まる価格よりもずっと高くなっているし、
収益性を悪化させるビルが続出していくだろう。

高度成長期ならいざ知らず、経済活動を支えるべき中間所得層が
貧しくなっていくような社会で、地下の高騰を支えてきたのは
まぎれもなく、ファンドなんだから
資本が逃げれば、価格は下落する。

湾岸のマンションも、とりあえず、需要を食い尽くすまで
建設が続くはずだから、その後は当然下落するんだろうけど、
その潮目の変わるのが、今かもしれないよ。
9月3日発売のAERAには、東京の地価が下落に転じる
様々な根拠を挙げていたよ。
まあ、信じるかどうかは、人それぞれだけど。

＞＞１６０
まあその辺の７０平米であれば、４０００万円〜駅近で５０００万円程度が相場観でしょう。賃料と比較してもその程度がリーズナブル。８０００万円などはボランティア以外の何者でもない。数年後に泣くことになるよ。

マンション価格は用地価格4割、建築費用4割、粗利2割が標準だけど、新興デベがいくつか退場したところで用地競争は沈静化せず、建材価格上昇とゼネコンの重視スタンスで建築費用は上がりっぱなし。粗利も人件費・金利負担でこれ以上下げられない。

この状況で2年前の旧価格をもう一度などとボランティアを求められたら、デベはマンション事業を撤退するしかない。マンションデベは作り続けるしかないという意見もあるが、総合不動産はオフィスや仲介が伸び続けており問題ない。商社・オリは投資配分を減らすだけ。大京・藤和もオリ・地所傘下でマンション事業部門となる道がある。オーナー系はとっととＬＢＯで利益確定。

マンション販売不振のあとにくるのは、供給量をたもったままの価格低下などという消費者都合のゴールディロックスではない。1993年以前の、首都圏年間4万戸前後という市場縮小時代がまた来るだけ。

市場が小さくなって結局価格が上がったというのはたくさんあるからな。

供給側の業者や地主の視点、需要やマーケットからの視点、とまあ人それぞれ立場や見る角度によって意見も違うので見ていて結構面白い。立場変われば考え方も違うが、一般的には供給側の都合に市場がついていく事は無いのでは。（不動産て特殊な市場？）　おそらく１５９さんの見方が的を得てるよ。

1980年代までは、地方出身者が上京して、郊外に戸建てを建てるというのが、団塊の世代のサクセスストーリーでした。バブルでそれは埼玉・千葉に拡大しました。
崩壊後の不況・キャッシュフロー経営の一般化により、23区内保有していた社有地放出が起こり、マンションが大量製造された。その図式が崩壊した今、再度4万戸/年の時期に戻っても、不思議ではありません。
ただし、70年代80年代に企業の正社員として、地方出身者が上京して来た図式は崩れ、一部のエリートを除けば、地元に職が無いから来る者。需要も減衰していく訳です。多くの正社員は首都圏に住居・相続資産があるものが多く、それらを売って、わざわざ買いたいと思うような人気地域以外は売れないでしょうね。