23区内の新築マンション価格動向（その17）

米国株と不動産からは逃げてるが、政府短期証券には流入してるのは日経にさえ出てるので、知らない人はいないだろう。

典型的なsafe haven逃避（米国内での相対論）
あとは米との相関が低目とところに流れるのが筋だろうね。新興国投資はこの文脈だろうね。

＞土地を買ってマンション建てた奇特な御仁がいたが哀れすぎて泣けてくる。

奇特な御仁とは俺のことか？（笑）
まぁ、失敗してはいないが、一応失敗例として笑ってくれ。
個人でこんな事業をやってちゃ目も当てられない。
だから、もちろん自分が代表の有限会社でやっているけど、
青色申告で原価償却も認められる分、個人でやるよりは相当マシだ。

＞更地買って立てたら、近所の地主物件の家賃値下げ競争でも
＞起きた日には確実に飛びますぜ。
飛ばないって。借り入れを前提とした議論、やめてくれる？　余剰資金だからね。

でも、勘違いするなよ。自分の資産の大半は、金や白金、原油だということ。
君に揶揄される筋合いなんてないんだよ。

>>494−496

なんで、こういう議論になるのかね。
わかった。喧嘩する気ないので、この掲示板には来ないよ。
それでいいね。

http://www.tcwnet.jp/sekiyu/
いえいえおかげで原油先物ってのも興味がわいてきました。

単純に言うとリスク許容力が今極端に低くなっている。それが今後も続く。ただ永遠には続くわけが無い。米国が落ち着いてくればまた一気にリスク資産にマネーが向かうだけの話。過剰流動性が強化されていることは間違い無いからね。今までとは比べ物にならないバブルが発生してしまう可能性があるということ。まあ2年後くらいからそうなってくるかもしれないね。

僕が言いたいのは自宅用くらいは買っておいたほうが、この低金利ですし、これから色々ありそうですし、ということですな。まあでも物件無いもんね。なんで最近まで買えた広尾を買わなかったのよ、ということ。買えないのであればこれはしょうがないですが。

やっぱり、先物取引の好きな方が不動産の先行きに興味を持つのですね。
不動産先物という商品を作ればいいのですが。

中古マンションの先物が実は新築マンションなわけですが不動産は
少しもオープンなマーケットではない。
中古市場などプロ同士で売り買いして一般には上乗せしたカスしか
まわってこないのが実態。
新築にはそういうプレミアムが織り込まれているから高い。
違いますか？

＞今までとは比べ物にならないバブルが発生してしまう可能性があるということ。まあ2年後くらいからそうなってくるかもしれないね

同感ですね。団塊の住宅需要が郊外地価を押し上げたように
いずれは団塊ジュニアの住宅需要が、賃貸も含めた「住宅床需要」を
押し上げる。
加えて、低金利の仲で３年固定や変動金利での借り入れ率が大きい
ことでもわかるように、どんどん低所得者に無理な借り入れでマンションを
売っている。
バブル期に消費税が導入されたように、数年後に消費税値上げされる時点で
駆け込み需要が煽られる。

物価が上がれば嫌でも金利は上がってくる。買える物件が郊外に遠のく
恐怖感に弱いのは団塊世代だけではない。
いまは、熱いと文句を言っていてもくつぐつ煮立ってくれば皆都内から
飛び出てぬるい郊外にいく。
たしかに家賃補助シェルターにくるまった大企業社員は安泰だろうが
５０代で役職定年を迎える際に、地価が下がっているかどうかは大きな
博打だ。貯蓄で買えるほど安くなっていなければ退職金に手をつけざるを
得ない。それは得策ではないだろう。

リクエストにお答えして改訂版です。

消費者物価ベースでデフレ気味な状況で金利があがらないと
資産インフレになるのは目に見えている。バブルがくるから
不動産の購入は当面庶民には無理。その先バブル崩壊でデフレ再燃
か軟着陸かはわからない。

投資面のうまみというより、今後将来「持っている人」と「持っていない
人」の格差が広がるのかどうなのかということは今買うべきか
待つべきかという観点で重大な問題だろう。

今後２０年の長期で、
①不動産インフレでかつ消費者物価インフレ
ならばマイホームは買っておけば、賃貸よりも
払った金が少なくてすむ。リタイヤしたら人に貸して安い
郊外でも田舎で住めばいい。

今後２０年の長期で　
②不動産インフレに消費者物価のデフレが続くなら
デフレの幅に対して不動産の値上がり率が問題になる。
不動産インフレ率≒消費者物価下落率　ならば　賃貸に対して持家が
さほど得という話ににはならない。不動産の値上がりが大きければ
①に近づく

今後２０年の長期で　
三不動産はバブルがはじけて下落一方消費者物価は
原油価格の値上がり輸入品の値上がり等で上昇するなら

今は賃貸に住んで、次の底値で買うという話だが、消費者物価が上がる
なかでどうやって生活費をきりつめ貯蓄を増やすか。

今後２０年の長期で　
④不動産バブルもはじけて下落消費者物価も下落
ならば、不動産を買うよりキャッシュを大切に、金融商品で運用するのが
賢い。

＞その家庭にとって買い時であれば買うべきだし
誰も買う必要のない人まで買えと言っていない。
ただし２００３年〜２００５年は、買う必要のない人も前倒しで買ってよかった
ほどの安値だったのは確かだ。
問題は「必要という意味で、」買い時はいつかはやってくる。
永久にデフレ社会と予測するなら一生賃貸も正解だろう。

現在６５歳以上の世代は、ＣＰＩ、不動産ともにインフレ期に買って
ローンの支払いの実質負担が軽く自宅が財産になった世代。
現在６０歳以下５６歳までははＣＰＩが伸びずに不動産だけ上がって、その後デフレ
になってローン支払いで無駄なカネを使った世代だ。
現在４５歳〜団塊まではバブル崩壊後に安値と思い買った物件が
その後もデフレで値下がりして同様にローン支払いで無駄金を払った。
今の４０歳以降は底値付近で物件を買って、その後の値上がりして
なおかつ物価も上がらず支払いも楽という世代。
さてこれからはどうなるか？
自分の都合で買ってあとは運任せですかね。ｗ

＞今の４０歳以降は底値付近で物件を買って、その後の値上がりして
＞なおかつ物価も上がらず支払いも楽という世代。

全ての年代で、購入時はそう考えているのでは？
今の４０歳代も、２０〜３０年後の結果が重要なわけで・・・

>>503
理屈でかなわんからってじゃまだ消えろみたいな言い方はないだろう。
キミが「損得抜きで住宅は買うもんだ」と言い切るなら全く関係ない
話だが、所詮マンションなど、よほど広大な間取りでない限り
２０年で使い捨てという意識の人は多いよ。
売るか、貸すかの世界。
投資的観点もあながち無駄な情報ではないよ。
あなたが借りているマンションだって大家が儲けているわけだ。
会社の給与の結構な部分を不動産賃貸人がもらいうけている。

不動産投資を語るのも金地金、原油を語るのも資金計画を語る一部
と思えば腹もたつまい。

>>508
2004年前後が歴史的底値というのは、バブル崩壊から１３年という長さと
その間一度も上昇しなかった事実、その後の４割近い上昇を考えれば
「勝利確定」でいいんじゃないのかな。すなおに幸運を祝ってやるべきだよ。万一急落しても買値までに売却すれば損はない。
５年タダで住めただけ得だろう。
たぶんそういうおかしな話にはならんよ。

＞今の４０歳代も、
でなくて「４０歳以降」、すなわち４０歳より若い人ね
５年前の３５歳とか　４０代ではない。念のため。