【港区港南】ベイクレストタワー４

このマンション管理会社が変わったのかな？
ちょっと管理良くなったんじゃない？
公開空地内の放置自転車だいぶ減ったね。
放置バイクはまだ多いけど...ここバイク置き場無いのか？
それが足りないなら、設計の問題だな？

最近、高層マンションに興味を持ち、購入させて頂ければと思っていまして、家族３人で２ＬＤＫくらいの部屋を希望してます。
ベイクレスト低層階（１０階以下で構いません）で、いくら位で購入が可能でしょうか？　※レインボーブリッジ、海が見れれば最高です。
不動産の相場疎いもので。。。

>>1101

気のせいでしょう。
相変わらず止め放題です。
バイクも同様ですね。

管理がまだまだ・・・

釣りですか？
レインボーブリッジや海が見える２ＬＤＫを中古で買うなら、低層階（１０階以下）で20坪として6000万円近い値付けになりそうですね。
値切って坪280万円位で買えたら、まあいいのではないでしょうか。

>1103
1年前から比べてだいぶ良くなってますよ。
当然満足できるレベルでは無いですが。
バイクは本当にヒドイね...
バイク置き場無いの？

どうも。1070です。いろいろご指摘を受けたのでみなさんに一言。
1093さん
おっしゃるとおりです。別レスで話しましょう。
1094さん
私もそれをお勧めします。
1095さん
ちがいます。不動産業界ではありません。でも、不動産だけでなく、建設、金融、商社といった関連業界に友人はたくさんいます。購入前からの知り合いなどとは言っていません。仕事柄、購入後ひょんなことで知り合うことはたくさんあります。情報は友人経由や仕事上、興味がある場合は成約価格がわかるＤＢなどから入手できます。「需給曲線」等はミクロ経済学用語です。そこそこの大学の経済学部・商学部卒業者なら知っているはずです。会計士、中小企業診断士、公務員等の試験科目でもあります。つまり該当者無数であり、おっしゃる推測は希望的観測に過ぎません。それにゴクレ社員は「需給曲線」なんて知りませんよ。きっと。
1096さん
因果関係なし。推測にもならない。
1097さん
そうですか。何でも良いですけど「あんなのが」は、通常ものを指す用法です。一応人なので「あんな人が」にしてください。
1098さん
別に偉いわけではないです。買う前も今も。おっしゃるとおり「ちなみに〜」は言い過ぎました。反省します。
あまりにも妙な悪意とねじ曲がったレスが横行していて、真剣に検討している人が情報を集められない状態だと思ったものですから、刺激的に書いてしまいました。すいません。
1099さん
ご理解いただきありがとうございます。

どうも。1070です。
1093さん
　今のゴクレの売り出し価格はすべて２割は割高だと思います。素直に当初価格にすれば完売するんですけどね。なぜしないのかわかりません。
yahoo不動産での売り出し価格ですが、東・北は提示価格より、5-10%引きで即決でしょうね。西は厳しいですね2割は引かないと。でも、それくらいの価格提示をしたら、yahoo不動産に出る前に決まってしまうでしょうね。
南はよくわかりません。というのが私の感想です。

1104さん
たしかに。低層階・東で坪240だったら絶対ネットには出ないでしょうね。260でもなかなか出てこないでしょうね。ただ、相手の状況によっては、260近くまで値切れるかもしれませんね。この水準でも残債無しどころか、十二分利益が出ますから。もっとも、投資目的以外のひとは、そうそう売らないと思いますよ。

確かに２割高以上ですね・・・。当時の販売価格なら完売するのでしょうが・・・。価格と管理体制を見直せば悪い物件ではないと思います。かつては低層階なら角部屋３ＬＤＫで３０００万円台でしたからね。南西角だけど・・・。お買い得でしたよね。

1070さん

是非当マンションの管理組合の理事長をやって下さい！
そうすればこのマンションも少しは良くなるでしょう！

最近は需給ベース以前の相場観としてcap-rateモデルが一般的なのでは？

１０７０さん

是非、管理組合の理事長をお願いしたいです！！
当マンションはサークル活動等も始まっていて住民のまとまりもあるのではと思います。私は何も参加していませんが・・・。より良くなっていきそうですね。管理会社の変更は可能かと思いますので駐車場等の問題も解決していきましょう。みんなで資産価値を下げないよう頑張りましょう！！

cap-rate法だと、かなり高い値付けになってしまいます。でも、そこまでの価値はないと見るのが一般的でしょう。ここに限らず、港南物件全般に見られる傾向です。

割戻しレートはどの程度を想定されていますか？

有明に引っ越したい

有明は駅近で新駅出来たら便利だね。

今の高値相場じゃ５％ではとても買えないけど、５％は妥当なところですね。
某タワーなんか７％超で手に入ったものだが。

エントランス　フローリング　張替えみたいですね

1060で助言を求めました。
1070・・・1106さん、情報や分析等有難うございます。
また前向きな情報を提供していただいた方々にお礼を言います。
私の希望は無理かも知れないが今後も注視していきます。
それにしてもひどい中傷誹謗が飛び交うのですね。
ご迷惑をかけてしまいました。
私は交通拠点の品川駅が徒歩圏、東京眺望に魅力を感じています。
10-20年後にはすばらしい住環境になると信じています。
今後もよろしく。
有難うございました。

>私は交通拠点の品川駅が徒歩圏、東京眺望に魅力を感じています。
だったら海岸通りより内側の中古を狙った方が良いと思う。
ＷＣＴは逃げ道があるけどブラン、ベイクレは品川駅利用者にとっては
苦痛だと思うよ。
やっぱり毎日海岸通り越えはウザイよ。信号待ちが長いし、短いし。
おまけに暗いし、汚いし。

ベイクレの眺望はレインボーブリッチが一望できる部屋は価値が在ると
思うけど、それじゃあ西側、南側は？
眺望のみの話で、特別ベイクレだけが西、東側が悪いって訳じゃないけど
だったら他のと比べるのは品川駅へのアクセス、利便性そして住環境
でしょ。
今の時期から港南で狙うべき物件はＰＣＴ品川かコスポリの中古
もしくは都営跡地タワーかな。個人的にはだけどね。
フェイバリッチも嫌いじゃないけどちょっと密集過ぎるかなって思うし。
（都内じゃ当たり前だけどせっかくの港南らしさだしね）

品川タワーフェイスも駅から近いし良いよ！

本日天気の悪い中行ってきました。
また、近くのワールド（以下略）も販売されたときの
参考にとオープンルームの中古も見てきました。

部屋のタイプがまったく違ったのでここでは比較
しませんが、管理の質の違いに驚愕しました。

ここは無法地帯ですか？
隣の都民タワーですら放置自転車やバイクが無いのに、
ここは通路に10〜20台以上がおかれており、
禁止の旨の通達がなされておらず管理会社は
何を管理しているのでしょうか？

また、エレベーターでのペット可否の表示がテプラなど、
この程度で資産性抜群とは如何なものかと。

1127さん
>また前向きな情報を提供していただいた方々にお礼を言います。
>私の希望は無理かも知れないが今後も注視していきます。
>それにしてもひどい中傷誹謗が飛び交うのですね。

どのようにこの掲示板情報を受け止めるかはご自由だと思いますので、
それはいいとして、上の文章は余計だと思いますよ。

前向きな情報だけじゃなく、悪い情報も聞きたいから検討の際の
参考にする方もいます。私もそうです。
私の場合は、むしろ悪い情報のきっかけを確認したいという部分が
重要ですかね。

前向きな情報だけ知りたいなら、自身で気に入っている時点で、
それでいいんじゃないですか？

完成して2年も経つのに自社の利益追求のために売り残した物件を販売しているから、どうでもいいことをネットで取り上げられ住人とっては迷惑な話ですね。
そういう面からすれば、ゴールドクレストの物件を買うことのリスクはその辺ですか。

検討中です。
他のMSに比べて内装が気に入っています。何度も品川駅から歩いてみましたが、バスを利用するということに決めると急に気が軽くなりました。
近場でちょっとした外食ができるといいんだけど。。おいしいおすし屋さんとか、洋風居酒屋とか。
何年か後には期待できますかね。。。
まあ品川に行けばいいんでしょうけどね。

品川駅を利用しますが、お買い物はワールドシティのマルエツが一番便利なのでしょうか。宅配と利用なさっている方はいらっしゃいますか？
品川駅の京急ストアはいかがですか？

以前本駒込のマンションにいて近くにスーパーがなくて大変だったですが、ここはスーパーも近くにあるし悪くないですよ。
駅も近くはないですがぎりぎり徒歩圏、歩道も広くて、天気が良ければ快適な道のりです。いざとなればタクシーやバス便も便利ですしね。

>>1133

残念だが数年先もできないでしょう、
出店できるような場所が無い。

定期借地の下には飲食店が入れるかな？
なら可能性ありますね。出来るなら
出前もしてくれるようなうまい寿司屋がいいな

>>1136
三徳寿司の復帰を期待しましょうよ

生協とかのデリバリーはできるのでしょうか？
宅配等ができればかなりしのげると思います。あと成田へのルートは、皆さん、品川からですか？他に便利な方法はありますか？どこかのホテルからのリムジンとか。教えてください。

>1134さん、1138さん、

ウチはもちろんマルエツ、イオンも利用していますが、
イトーヨーカドーのネットスーパーも便利で、たまに使ってます。
この辺には大森店から来るようです。

1139さん　
こちらは1134です。
お返事ありがとうございます。
マルエツとイオンで大体大丈夫なのですね。
平日働いているので週末にはイオンに行くのが楽しみです。
南側は余り人気がないようですが、如何でしょうか。
まだ南側の物件をみていないのですが、南側のことはあまり話題にでないのでなんでかなと。

あなた現地見に行きましたか？

当たり前だけど南側は日当たりが最高にいいよ。
レインボーブリッジは見えなくても、大海原を行く大型船や次々と羽田を離発着する飛行機の眺めが爽快だよ。
広いベランダで読書でもしてのんびりくつろげば、最高の気分が楽しめる。

新幹線の音がうるさい。

西もいいよ。夜景がキレイ。新幹線見える。

運河上の鉄橋の上を通る新幹線の音がうるさいのは、ここだけじゃなくて新幹線引込み線が見えるこの地区のマンションすべてに共通して言えるんじゃないの？確か２０分間隔で出たり入ったりすると聞いたが。

それはキツイな(；´Д｀)

1141さん
西と北の物件は見ましたが、南は見てません。西は新幹線引き込み線の流れが大きくありましたが、余り気になりませんでした。今の季節はいいですが、夏はやはり西日がきつそうなので、あきらめました。南も、その引き込み線の流れが思いっきり見えるのかなと。飛行機などが見えるとは思いつきませんでした。

引込み線が見えるだけではうるさくありませんよ。

夜、天王洲アイル〜WCT、マルエツからベイクレまで歩いてみました。ガード下のお店がさみし〜って感じですね。噂の自転車の様子をチェックしようと思っていたのですが、バス停にバスがはいってくるところだったので、思わず乗ってしまいました。バスはがんがんきてるようなので、問題なしですね。コスポリ、タワーフェイス、ポルトチッタ、ベイクレと内覧しましたが、なんとなくベイクレが好みにあっているようです。
田町方向を見ると、グローブとケープが明るい光をかもし出して楽しそうな雰囲気なのですがね。でもあちらは予算と間取りが合わないので、港南で決定しようと思っています。

南側ですが、中層階以上なら引込み線はベランダから下を覗き込まないと見えませんよ。
遠く大井埠頭に目をこらすと、新幹線基地は見えます。
アクアラインの風の塔も見えますよ。