23区内の新築マンション価格動向（その16）

結局、食料品もガソリンも土地も必需品がことごとく上昇し、ついに家賃まで上がりはじめている今、なんでマンションだけ値上がりしなくなるんでしたっけ？

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なんだか、商業不動産の値動きをもって下がったみたいな言い方は
事実に反するね。
住宅市場と商業は地価において無関係だ。

さて今のイメージをアバウトに描くとこんな感じか。
縦軸は潜在供給量　横軸は買える人のボリューム
数字は「仮の推定」

低価格帯は買える客が多いが上をみて買い渋っている。
いずれは、上がなくなればあきらめて買う。

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>買える人はここ数年で買ってしまってます（需要の先食い）
同感ですね。たった１年〜２年の差なのになぜ皆買わなかったのか
って思うけど、買える人は幾度か抽選にトライしながらどこかを買って
いるよね。
５年分の需要を２〜３年で先食いした感もあるね。
それはデベもわかっていて需要の底を城東に引き込みたい作戦
なのだと思うけどね。
必需品ではないが、金利や消費税の動き次第ではさらに先食いして
そのあと郊外が大幅にだぶつくだろうね。
かといってまた都心部が２４０万とかで買えるわけではないだろう。
取引がないのは上がりもしないし下がりもしない。
値動きもいいけど気に入った物件がないと買う人はいない。
質が落ちて売れても一種の「値上がり」かも。

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今のマンション市場、夏物一掃処分セール、それもブランド品まで
ならべてやったあとに、また今期夏物を定価で販売しているような
状況。これで売れ行きがよかったら、買い手は阿呆だろう。
悪くてあたりまえじゃん。
持久戦だと思うけどね。

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しかし、ここまで優良物件が消えて、みんな横浜とかに流れないのが
不思議だなぁ。

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横浜も高くて買えないよ。

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なーんだ、そうなんだ（；；）

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地価っていったん火がつくと燃え広がり物件が消えても熾きのように
炭火がのこるんだよ。
前回バブルは大火事になって金融当局が水をぶっかけて消した

そしたら１３年も火がつかなくなっちゃった訳だ。やっと薪が乾いた
のにもう燃え尽きちゃうのかね。

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>>944

横浜は中古の方が高い。
いい場所はとっくに、マンションになっているし。

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来年の春は、豊洲や勝どきなどの完成したばかりの
タワマンから、中古が沢山出てくるんじゃない。
以前から言われてるけど。

これらも、処分セールに加わるの？

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別のオータムフェアが始まるのです。
一足先に港南芝浦はセールが始まってますよ。

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・・・と仲介業者の客よせでしたｗ実際は少しも下がってない。

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売れ残りでもない築浅物件が処分セールされる訳ないだろ。

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業者さんは所有者になるべく高値をつけさせ、クリーニングもせずに
売り出し
「うれまへんなぁ。うちで買い取らせていただきまひょ」
とか言って安く（といっても買値の１５％はするのだが）買い叩き
リフォームを２００万くらいですませて２５００万も上乗せして売る。
なにしろ仲介と買取業者が親子だったりする。

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>>953
それ聞き飽きたネタですよ。大丈夫ですか？？

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>>939
こちらが「は？」ですよ。
「都心のみ」って書いてあるでしょ。

ここ１年ぐらい文京区あたりのマンションの動向を見てるんですが，下がったところ一つもありませんし，この秋に販売されたものもさらに値を上げてる感じがします。

いったい，どこの新築マンションが値が下がったか教えてください。

あと，人に勉強を勧める前に，ちゃんと読んでから反論してください。
文字の読めない人は勉強も出来ませんけど。

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>>847さん
>>930さん　
839、921です。ご教示ありがとうございました。
「国勢調査」見てみました。

２００５時点の
東京都と市部の平均年齢は、４２．９才
２３区の平均年齢は、　　　４３．３才

２００５時点の６５才以上の割合は
東京都平均１８．７％
２３区平均１９．１％
市部の平均　不明
墨田区　　２０．５％
多摩市　　１５．９％
八王子市　１７．４％
町田市　　１８．３％
稲城市　　１４．３％　でした。

又、２００５時点の１５才未満の割合は
東京都平均１１．５％
２３区平均１０．９％
市部の平均　不明
墨田区　　１０．６％
多摩市　　１１．８％
八王子市　１２．９％
町田市　　１３．４％
稲城市　　１５．５％　となっていました。

墨田区はともかくとして、
多摩ニュータウンは今のところ「シルバータウン」ではないようです。

なお、２０００年から２００５年までの５年間の平均年齢の上昇は
東京都平均＋２．２才
２３区平均＋２．０才
市部の平均＋３．４才　
墨田区　　＋１．７才
多摩市　　＋３．４才
八王子市　＋２．６才
町田市　　＋２．３才
稲城市　　＋１．９才　

この５年間では市部の方が老人化しているようです。
今後この傾向が続くのであれば市部は将来性が無いことになりますが、
果たしてどうでしょうか？

全然まとまっておりませんが、取り敢えずご報告まで。

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>>954
まぁまぁ、聞いてない人もいるかもしれんだろ。

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>>956
平均年齢の変化を重視すべきでしょうね。
人は移動するから。
静態より動態を重視すべきです。
平均年齢のプラスが大きいところは要注意です。

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東京駅を中心にオフィスが集中するから
多摩のベッドタウンとしての未来は暗いと思うよ。
新浦安、川口、川崎あたりに負ける。
多摩は地場産業を育てて自立の道を歩むべき。
八王子市などはマンションの建築を規制して、工業用地を確保しよう
としているくらいですから。各自治体も置かれている立場は良くわかっているみたい。

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>959
「東京駅」「5km以内」「都市構造」「江東区」といったキーワード。。。
また豊洲イ言者の荒らしか？

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>>956
住民の平均年齢が低くても
独身だらけのところもあります。
ただ、上京者が流入して、独身のまま無為に蓄積しているところは
将来スラム化の可能性が高い。
３０代の独身率
１位　中野区　５５．１％２位　渋谷区　４９．９％３位　豊島区　４９．５％
４位　新宿区　４９．３％５位　杉並区　４８．１％合計特殊出生率の２３区ワースト７
①渋谷区　０．７１②目黒区　０．７２③杉並区　０．７５④中野区
０．７５⑤豊島区　０．７６⑥港区　０．７８⑦世田谷区　０．７８

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下がるとから待てと言ってる人はいつまで待つつもりなんだろう。

デべが売り渋りするのは何故か。
値段が上がるのを待っているのもあるが、売ってしまうと次売る
ネタがなくなるという理由も大きい。
つまり次の仕入れが見込めない中で手持ちを安く売る理由なんて
ほとんどない。
売れない郊外に更に手を出す必要もないし、売れるまで待つのが
一番いい。

竣工時までに8割売れればちょうどいい感じだ。
利益２割取れれば、８割売ったところで開発資金借り入れは完済。
残りは現地ＭＲでゆっくり売ればいい。

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>>962

住友の物件は竣工してても、半分も売れてない物件が多いのですが

ここは１／３位売れれば元が取れるということ？

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じゃ、住友がそのうちバーゲンセールを始めるのを期待して、
待ってればいいんじゃない。

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そういう受身の姿勢で生きているから米国の食い物にされて
中国に蹴落とされるんだよ。
過去の栄光？は先人の努力と知恵の賜物。
明るい未来をめざせば少なくともキミの身辺くらいは明るくなる
暗い未来を目指せば少なくともキミの身辺は確実に暗くできるよ。

それだけでしょ？周りが成長しないから自分の将来、東京の未来も
ダメってのは、団塊ジュニアらしい平均値発想。

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忘れてはいけないけど、住宅地価の値下がりはものすごく遅い。
そもそも、住宅地は商業地ほど急激に上がらず、下がるときは
決まって上昇の倍の時間がかかる。

理由は、下落期販売は大量に行われるが業者も利益を出したいから
一度に値下げはしない、値上がりは供給不足から起こるから
物件数は減り価格の上昇は早い。

その先の下落は、規制緩和か都市構造の激変でもない限りなかなか
起きないのが普通。景気後退程度ではゆっくりばらばらに売りが出て
せいぜい年２％程度の下落。
商業地は大資本が手を引けば投売りが出るから一度に下がる。
東京は持ち家高齢者が一年に５万人死んでも地価は下がってない。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jugoki/2006/ju06q10000.htm

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>>967
あまりの高値にエンドが付かず、
更地のままになっている所が西側近郊にいっぱい出てきている。
マンションにするには狭く、これらは賃貸アパートに姿を変えている。
２３区の分譲の着工件数は年々減少しているが、賃貸の着工件数は年々
増加中。地方からの上京者数は増えていて、これら賃貸が受け皿になっている。

賃貸も二極化が進み、都心部はワンルームマンション。
県境外周区は家賃が安いアパート。
２０代の都心部居住が進むとともに、特に西側近郊に大量の独身賃貸者
が滞留・蓄積されようとしている。

これら状況を考えれば、高値で分譲に不適となったところは、賃貸に移行し、
値を下げてまでは分譲に向かわないので、東京への人口流入が続く限りは、
価格を維持して行くだろう。地方からの流入が細れば、いよいよ移民受け入れが始まる。
しかし、西側近郊のミニ戸、アパート混在地域の住環境は年々悪化し、
将来的には既存持ち家層の高齢化と賃貸層の低所得・高齢化が進み、
スラム化して行く可能性が高い。この時点で不動産の価格が下落、
さらには、移民受け入れ地域化して行くだろう。

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都心部は下がる可能性はゼロだが
西側近郊のミニ戸アパート混在地域はスラム化から下がっていく可能性あり。ただし２０年かかる。

郊外は、あちこちが開発されて、安値競争に突入。
古い＝既存住民が高齢のところは見捨てられ、新しいＮＴが発展。
ただし、都心までの交通の便が良いことが条件となり、価格帯は
８０ｍ２で２千万円切りとなる。

戸建は世帯構成人数が少なくなり、あまり必要とされなくなるが、
郊外は駅近以外は地価が大きく下がって行くので、
郊外駅遠が中心になる。地価が安いので建築費が安くすむ平屋が
多くなり、居住者の中心は都心勤務者ではなく、
車通勤が可能な郊外工場勤務者となる。

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>>971

>ただし、都心までの交通の便が良いことが条件となり、価格帯は
８０ｍ２で２千万円切りとなる。


全くそのとおりだと思う。中古でよければ、それまで待たなくても、現に千葉・多摩ニュータウンでは、築10年前後で８０ｍ２で２千万円切りがいろいろある。子育て世代は、分譲仕様の賃貸と割り切って、それを買って、10年くらいで減価償却しきってしまえばいいのでは。

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移民は西側には住まないだろ。
どー考えても今もたくさん仲間が住んでいる足立、江戸川
あたりに定着する。
賃料の値段、職場の近さからいって当然の結果だと思うが。

移民増加を嫌がり、日本人は千葉など更に郊外に脱出、都内東側
がスラム化する。

世界の都市の歴史から流れは明らか。

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江東区も枝川があるから移民が多いな。
豊洲駅前あたりも結構アジア系移民多いしね。

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>>970
２３区スレと言っても，足立区や板橋区の話をされてもなあ。
その辺の話，誰も興味ないと思うけど。

しかも，予定販売価格より下げたって言うけど，売り出し前の価格を何でお前が知ってるの？
あなたの妄想だろ。

文京区も２３区だけど。

せめて，世田谷，杉並，中野あたりで実例を出してもらいたいもんだ。

そんなに勉強してるんだったら，いつ底値が来てマンションの買い時になるか言ってみな。

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>>975
とはいってもここは23区スレですから。
個人的な好みで語っていいなら杉並区も中野区も興味ないよ。

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確かに２３区スレだから、２３区内のどこを語ってもいいはずだけど
江東区の話ばかりされてもなぁ。
正直なところ城東なんて興味ない人多いでしょ。

城東ネタで盛り上がってるのは
豊洲熱に浮かされて舞い上がっちゃってる人と
まとまった供給余力のある城東の悪イメージをなんとか取り繕って
何も知らない地方出身者に売りつけたいデベくらい。

移民の話があったけど、もし大量に流入するようなことがあったら
彼らが住むのは城東だよ。
クルマが持てなくとも大して困らない程度に都心に近く、
日雇いの寄せ場にも比較的近いし、
枝川に限らずこれまでも多くの非白人系外国人を受け入れてきた
歴史があるからね。

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外国人の居住に、別に偏見も無いのですが、
どうも印象で話している人が多いので、数字を出してみましょう。


東京都全体の住民基本台帳によれば、外国人登録者の住民比率は
２．９％です。
以下にそれよりも多い例を出してみました。

文京区は留学生が多いから、港区は大使館、外資関係が多く比率は
突出しているが、欧米のみならずアジア系も多いことは
忘れてはいけない。（アジア系のみで２．５％以上）

墨田、足立などは平均よりは高いが顕著という訳でもない。
登録されているとのことは優良な納税者であり、受給比率が
低い年金も払ってくれる感謝すべき存在でしょう。

一番問題なのは　登録をしていない不法滞留者であり
これらが増えるならば、治安上でも税収上でも問題でしょう。
　一般には就労ビザ等で入国し、その後　職につけないと
就労ビザが取得できず、不法滞在で労働。　こうした事例が一番
問題だが、不法滞在者の統計は無いので、トレースが困難。
摘発が多い地区は新宿だが、居住しているとも限らない。

移民云々を軽く語る人がいるが、現在の日本の法では特殊な技能が
無い限り就労ビザは取得できない。　それは単純労働に対して、
ビザ発給してしまうと、日本人の労働を圧迫するとの懸念から。
こうした政策の実態や、今後の動向を知らないで、移民問題や
外国人居住者の問題を、感覚で語るなら意味が無いと思います。


以下　各区ＨＰからの転載（比率は住民基本台帳より計算

文京区：人口比率　３．６８％
人口17万4600人に対し、外国人登録者数は6430人、人口に占める割合は3.68％で、全国平均の約2.5倍と、かなり高い比率になっている。

足立区：３．４％
足立区では、外国人登録者数が2万1千人を超えており、23区では2番目に多く全国でも4番目の多さです

港区：９．９％（うち中国、北朝鮮、韓国で五千人以上　人口比率２．５％）
平成16年、17年にと再び増加し、現在は19,920人（平成18年1月1日現在）が登録されており、港区は東京23区中、4番目に外国人登録者数の多い区です。


墨田区：３．４％
人口（単位：人）
総人口：235,246（+2,223）
住民基本台帳：227,202（+2,102）
外国人登録：8,044（+121

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この立地でこの広さでこの価格。
庶民はこれだけ考えればとりあえずいいと思います。

当たり前ですが、業者は自分達に好都合な情報しか話しませんから、耳を貸す必要はないでしょう。

上がるか下がるかなんて予想は、あくまで予想でしかない。

納得すれば買い。そうでなければ見送り。

買えなくて困るのではなく、売れなくて困るのは業者ですから。

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>この立地でこの広さでこの価格。
誰の目にもそれがわかる物件はもはや存在しない・
・・ということは
結構値が上がったという事実にほかならない。
２３区というのは、広い。この立地・・・の評価ができる場所は
限られるだろう。
この広さ・・・って坪単価で考える習慣をつければ関係ない。
地区別の坪単価を知っていればあとは、角部屋の割りにとか
上階のわりにとかいう話だ。

＞庶民はこれだけ考えればとりあえずいいと思います。
評価尺度を持たないとダメ・そのためにはエリアごとに物件平均坪単価
を把握する習慣をつける。
立地と広さを二つの変数を一度に評価できるほど人間は頭がよくない。

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私は、業者と話すのは好きですけどね。私のほうが知識があると思うけど
業者は最近の動向は掴んでいる。違う業者に同じ質問すると同じ答えが
返ることもあるしそうじゃないこともある。
情報収集に業者の聞き込みはかかせないでしょ。その真偽が自分でわかる
ようでなくてはいけない。
鵜呑みもだめだし耳をかさないのも間違いだね。
業者にもいい業者もいるし優秀な営業マンもいる。

＞上がるか下がるかなんて予想は、あくまで予想でしかない。

だからって山カンだけで動くのはどうなんだろうね。自分なりのシナリオ
を描いておいたほうがいい。そうならなかったときにどうするかも
考えておくべきだ。
金利はどう動く、物件価格はどうなる。中古で転売するのはいつで
いくらで売れたら、買換えがせきるか
そういう先の見通しがなくて買うのは間違っている。
ローンが無事払えるならいいって考えだと家に自分が飼われている
だけで、家を使いこなしていないことになる。

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株を買うのに誰でも本くらい読む。儲けたいというより損をしたくない
から読む。
同じようにマンション購入を勉強せずにすませるのは損をしてもいい
と宣言しているようなもの。
目利きになれるまでは、いろいろ業者の言うことも聞いてみないと
ダメだよ。業者にいろいろ質問してみる。どこかで聞いたような答え
しか返ってこない業者・担当者からは買わない。
ちょうっと別の観点から語る業者がいたらじっくり話を聞いてみる。
私は６回の売買経験を通じて業者に教えてもらったことで役にたった
ことは少なくない。いまでも時々親しい営業さんにはいろいろ聞いて
教えてもらう。
信頼できる担当者はいないよりいたほうがいい。確かに腹のたつ
できそこないも少なからずいるけどね。

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株を買うのに本を読んだって、
予想外に利益が出ることもあれば、
想定外の悪材料で大損することもある。
勉強すれば損しないってものでもない。

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>983
何を言いたいのか不明。勉強しないよりしたほうが安心できるだろ。
行き当たりばったりの人生がすきなのか？
知識がなくても不安にならない人生は２種類ある
一種類は信仰心の厚い人、もう一つは・・・白痴、といってもいいほど
想像力の欠落した人だ。

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世の中には二種類の学習がある

失敗してから学ぶ
失敗から学ぶ

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山カンなどとは言ってません。

考え方も人それぞれですから、ご自身で納得できればそれでいいのではないでしょうか。　

しかし損をしたくないなら株などやらない事ですよ。

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こっからの下値リスクなら間違いなく都心の方が高い。都心人気が何より大きな懸念材料。

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