東京23区の新築分譲マンション掲示板「23区内の新築マンション価格動向(その16)」についてご紹介しています。
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元祖匿名はん [更新日時] 2007-11-09 00:54:00
【地域スレ】23区内の新築マンション価格動向| 全画像 最新の検討スレ 関連スレ まとめ RSS

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。一部報道でも過熱した新築マンションの価格高騰に警鐘が鳴らされていますが、都内マンションはやはりベンチマークであり、今後の動きが注目されます。
過去スレその15: https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/ その14: https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/ その13: https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/ その12: https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/ その11: https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/ その10: https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/ その9: https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その8:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その7:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その6:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その5:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その4:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その3:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その2:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その1:https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[スレ作成日時]2007-09-29 01:54:00

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23区内の新築マンション価格動向(その16)

  1. 660 匿名さん

    一都三県
    1980年5〜9歳人口 252万人
    25年後、30〜34歳 299万人
    48万人増 上京者比率 16.00%
    1985年5〜9歳人口 202万人
    20年後、25〜29歳 250万人
    48万人増 上京者比率 19.25%
    1990年5〜9歳人口 176万人
    15年後 20〜24歳 221万人
    45万人増 上京者比率 20.24%

    ちなみに
    1995年5〜9歳人口は153万人
    220万人レベルになるとして
    67万人増 上京者比率は30%に達する。
    上京者比率が高まるに連れて、都心部への需要は年々強くなって行く。

  2. 661 匿名さん

    また江東区居住推進=国益ですか。。。

  3. 662 匿名さん

    江東区なんて庶民の住む下町、これはどの場所でもそう。
    民度の低さはいかんともしがたいよ。
    工場の移転した後は大規模マンションを建てやすいが、そういう場所は工場地帯や倉庫街だから緑もすくないし、住環境は悪い。
    ちょっと間違うといつでもスラムになる危険を秘めている。

  4. 663 匿名さん

    東京23区生活実感ランキング
    1位 品川区
    2位 文京区
    3位 目黒区
    4位 世田谷区
    5位 江東区
    6位 練馬区
    7位 千代田区
    8位 江戸川区
    9位 渋谷区
    10位 板橋区
    11位 杉並区
    12位 中央区
    13位 荒川区
    14位 北区
    15位 大田区
    16位 中野区
    17位 新宿区
    18位 豊島区
    19位 台東区
    20位 墨田区
    21位 葛飾区
    22位 港区
    23位 足立区
    http://www.next-group.jp/news/pdf/20061109.pdf

  5. 664 匿名さん

    東京23区自然を感じられる周辺環境ランキング
    *は県境外周区
    当然ですが、都心部は一般的にランクが低い。江東区はその中でも
    けっこう上位。都心回帰の受け皿としては、価格水準を含め最適
    でしょう。大規模マンションには緑地の確保も義務付けられています
    から、マンションが増えればさらに緑地が増えていきます。
     1位 文京区
    *2位 練馬区
    *3位 江戸川区
    *4位 世田谷区
     5位 目黒区
     6位 江東区
    *7位 板橋区
    *8位 足立区
    *9位 杉並区
    *10位 北区
     11位 渋谷区
    *12位 大田区
    *13位 葛飾区
     14位 品川区
     15位 荒川区
     16位 千代田区
     17位 港区
     18位 中央区
     19位 新宿区
     20位 台東区
     21位 墨田区
     22位 中野区
     23位 豊島区

  6. 665 匿名さん

    江東区が5位?
    サンプルに偏りがあるとかってありそうですが。。

  7. 666 匿名さん

    >>665
    あんまり
    目の敵にして
    デマを流しすぎると。
    適切な都心回帰の流れ=国益に反しますよ。w
    何かご事情でも?w

  8. 667 匿名さん

    チョット、へえと思ったけど、総合評価は結構バランス型ですね。
    世田谷や目黒より下なのでいいんじゃない。

  9. 668 匿名さん

    >>667
    コストパーフォーマンスがめちゃくちゃ良いでしょ。
    都心にも近いし。
    そう言った面で、
    将来の都心回帰を一手に担う希望の星じゃないかと・・

    今年の12月末にはマンションの建設規制も期限切れになるけど
    場所によっては延長の可能性がありますかね?
    江東区のネックはここですよね。これが解決されれば、ランキングも
    もっと上位になるのに、
    でも、考えようによっては、徐々に供給されたほうが、若い人にも
    チャンス巡って来て良いかもネ。

  10. 669 匿名さん

    みなさんコンパスで円を描いてみましょう。中心に近づけば近づくほど
    その面積は小さくなって行きますよね。これが都心部です。
    都心には色々な物があって消費意欲を駆り立てます、
    でも遠くからだといちいち出てくるのは億劫で、ついつい近くで用事を
    済ませてしまいますよね。

    それでは、都心部にそこそこの所得水準のサラリーマン層が
    数多く集中居住するようになったらどうですか?独身者は賃貸の
    ワンルームマンション。ファミリー層は分譲マンション。
    気軽に銀座にも行けますし、都心部にあるさまざまな消費施設、
    アミューズメント施設、文化施設が使えます。
    土日祝も都心部は賑わい、消費は拡大して行きます。ガンガン稼いで、
    そして使う。都心部居住なら共稼ぎもやりやすい。
    お金がグルグル回って行きます。

    そこそこの所得水準のサラリーマン層が数多く都心部に住む事は、
    日本の景気拡大につながるのです。
    でも、都心部のマンションの値段が高くなりすぎるとダメです。
    買える人が少なくなりますし、ローンで購入した人の可処分所得は
    減って、効果がなくなります。

    坪250万円前後で大量のマンションを都心部で供給する。
    これが一番重要です。

  11. 670 匿名さん

    世の中も、都心部の居住人口が拡大し続ける事を期待し、
    すでに動き始めています。

    銀座・有楽町地区では、百貨店や商業施設の新規開店や大改装が相次い
    でいます。海外の高級ブランドも大型店舗を次々と出店しています。
    銀座は落ち着いた「大人の街」のイメージですが、流行に敏感な
    30代までの社会人に照準を合わた店舗も増えています。

    また、2006年度の外国人観光客に関する調査によると、日本を
    訪れた動機で「ショッピング」が03年度の調査開始以来初めて
    トップになりました。アジアの旅行者の所得が上がったことや円安に
    加え、魅力的な商業施設が増えたことも要因ではないかと言われています。

    都心部への商業施設の集中と充実は、外国の観光客誘致にも役立ちます。
    都心部の人口増加と言うベースの上で商業施設が次々と加わって行けば、
    東京はより国際的な都市になれます。

  12. 671 匿名さん

    >>669
    >>670
    坪250万円、江東区、銀座・有楽町至近・・・
    文章を読んでいて豊洲**臭がするのは気のせいか?

    都心といいつつ港区千代田区はどこいった?

  13. 672 匿名さん

    >>671
    港区千代田区は高過ぎて
    そこそこのサラリーマン層じゃ買えません。
    買えるエリアじゃないと、
    人も集まれません。

  14. 673 匿名さん

    いつから、並のリーマン限定の話になったの?
    富裕層を除外して考えるのはおかしいでしょ。

  15. 674 匿名さん

    >>672
    うん富裕層も都心回帰ですよね。
    それで銀座に海外の高級ブランド大型店舗が次々と出店なんでしょ。
    でも、こんなスレでほんの一部の富裕層の話しても関係ないでしょ。

  16. 675 匿名さん

    >>671
    同意。
    強引に話を江東区に持って行く手口がこの所、目に付くよね。
    別にスレがたっている筈なので、『東湾岸地域』の話題はそちらの方で
    思う存分やってくれないかな。

  17. 676 匿名さん

    >>675
    世の中の流れに目を塞いじゃダメですよ。
    現実を直視しないと。
    関係ない富裕層の話の方が意味ないでしょ。

  18. 677 匿名さん

    >>660
    >1995年5〜9歳人口は153万人
    >220万人レベルになるとして
    >67万人増 上京者比率は30%に達する。
    >上京者比率が高まるに連れて、都心部への需要は年々強くなって行く。
    この前提は間違ってる。
    少子化で子供が減ってるのは地方も同じ。というか地方のが深刻かも。
    だから、今まで見たいに大量に上京する事は無い。
    地方から東京へ行く人間の比率は同じだとしても、少子化で母数が減っているので、上京者数は減る。
    地方から東京へ行く人間の比率がかなり上昇しないと今までと同じ数の上京者数を確保出来ないが、少子化で1人っ子の跡取り息子・娘ばかりになりつつあるので簡単には上京しないと思われる。

  19. 678 匿名さん

    >>677
    >この前提は間違ってる。
    はあ?地方経済の崩壊で東京へ行かざるをえない若者が増えてくることもわからんとは
    第二第三の夕張もすでに決まっているんだけどさ

  20. 679 匿名さん

    で光のタワーは盛り上がったの?
    広州出張で報道とか見れなかったんだけど
    都市構造を変えるインパクトのデビューイベントらしいけどw

  21. 680 匿名さん

    >>678
    例外を上げて、すべての地方が壊滅するというその思想が根拠なしの妄想だろうが。
    大阪や名古屋が無くなるのか?北海道だって札幌が無くなるのか?
    若者がみんな東京に行き、老人だらけの街になるのか?
    ありえねーだろうが。もうちょっと考えろよ。

  22. 681 匿名さん

    >>680
    地方中核都市以外のところに行ってみな
    僅か数割が上京したとしても全国的に見ればすごい数だよ

  23. 682 匿名さん

    >>680
    中国と違って
    日本の場合人の移動は自由です。
    東京の場合
    メリットは給与水準が高いこと。特に二極化が進んで同じサラリーマン
    でも大きな差があること
    デメリットは生活コスト、特に居住コストが高いこと。
    この2つを判断すると、
    高学歴で能力がある人は当然ですが東京。
    そうで無い人は選択に悩みます。
    地方もそれぞれ産業はあります。特に首都圏郊外にある製造業は
    完全にかぶります。同じ仕事をして高い給与を払うのは**らしい
    ですから、製造業の工場関係は地方の方が優位になります。
    しかし、製造業の場合は輸送さえすればどこで作ろうが同じですから
    世界が競争相手になり、相対的に人件費が高い日本は、とりわけ高い
    技術を要さない製造業は不利になります。
    技術力が高い製造業が日本に数多くあり、雇用を保証するものであれば
    良いのですが、現実はそうではありません。
    従って、地方で雇用される人数はそう多くなく、結局は低学歴の人も
    東京に集まり職を求めることになります。
    これらの人が従事する主要な仕事は、都心部に勤務する高学歴で
    まあまあの所得水準のサラリーマン層を支えるサービス業になります。
    西側近郊には、多くの安アパート群があり、その大きな受け皿として
    機能しています。また、各ターミナル駅、渋谷、新宿、池袋は
    郊外から通勤するサラリーマン層の通過地点として、そのサービス業は
    大きな産業となっています。住む場所と仕事する場所がまさにマッチして
    その居住人口は増える一方です。

  24. 683 匿名さん

    地方の場合は
    極論すると
    製造業(含む農業、漁業)か公務員しかないわけです。
    製造業が復権したところで、昔みたいな大量の工員を使うような
    やりかたでは無くなりますから、雇用に与えるインパクトは小さく
    なっています。また、労働人口が減って行けば、競争力の無い中小の
    製造業は淘汰されます。これは、超低所得の労働者を減らし、
    我が国全体で見た製造業の生産性を高めて行きます。
    雇用される人の数は減って行き、地方に居住する人の数も減って
    行きますが、国全体で見た平均はよくなって行くでしょう。
    人が有り余るほどいた時代から、人が減って行く時代になったの
    ですから、雇用の吸収機能としての地方の役割は小さくなり、
    実際に必要な人だけが居住するようになるでしょう。

  25. 684 上等

    >>679さん
    もしかして光タワーのことでこの前の書き込みを気にしてもらえたと言うことでしょうか?

    このあたりの話題だとすぐ登場します(笑)

    一応、読売新聞では昨日今日とけっこう大きな写真入りで取り上げられています。
    そして実際の賑わいですが隅田川花火の人出には遠く及ばないとしても、浅草あたりの橋の欄干に数十人の見物客、そして現場の押上・業平地区では夜店でも出せばかなり商売になったのではないかという感じでした。

    結果としては真下まで行ったので610mというのは相当な高さだということが実感として分かったのですが、少しでも現場から離れるとライトが一本の線ように見えてしまい、多くの人には実体像を想像してもらえなかったのではないかと思います。

    しかし4年後の竣工時には好き嫌いにかかわらず、おそらく窓から見える人気建造物の一つに数えられるでしょうから(50年たった今でも現東京タワーの東京らしさを表す威力は凄いです)、マンション選びの際には検討項目に加えておくのも大切な気がしました。

  26. 685 入居済み住民さん

    江東区礼賛の書き込みで何となく東vs西みたいに
    なってますね、ココ。

    中の上、中流的サラリーマンがたくさん住む地域が
    いいですか?一昔前の松戸とか八王子、武蔵野線
    がとって居るくらいの距離感の地域のイメージですよね・・・

    私自身は250万/坪のターゲットにはまると思われ、かつ勤務地も
    東京駅の前あたりですが、東側は購入対象から外していました。
    ハザードマップ見るとね・・・
    同じフロアで働いている30前後の人居住地はいろいろですが、
    総じて東という傾向はあんまりないですよ。

  27. 686 入居済み住民さん

    とって居る→通っている

  28. 687 匿名さん

    ここの議論を見ていて気づくのは、下げ・上げ論者とも東京ネタには
    リアリティーがあるが、地方ネタとなると途端に2〜3次ソースネタ
    となって迫力が失せること。
    地方きの実態を身を持って体験して事がないんだろうな、多分。

  29. 688 匿名さん


    地方き:×
    地方経済:○ ごめん。

  30. 689 住まいに詳しい人

    >>383
    >地方の場合は極論すると
    >製造業(含む農業、漁業)か公務員しかないわけです。

    「地方は遅れている」というステレオタイプに毒されてますね
    実際は地方の方が少子高齢化も産業の空洞化も先に進んでいますから
    製造業は既にマイナー産業なんです

    統計をご覧頂けば判りますけど
    地方だってサービス業の占める比率は高く
    だいたい労働者の7割は非製造業に就業しています

    また地方の方が高齢化で労働人口の減少率が大きいので
    労働力の減少に相当する若年層に対する労働需要は大きいわけで
    今後は東京に向かわなくても仕事はあることになります

    高学歴であっても、
    長男が多く、親元の近くに残ろうとする学生は多い
    地方公務員は団塊世代の定年に合わせて募集を増やしているし
    国家二種三種の人気も相変わらず高い
    今はもう「おら東京さ、行ぐだ」の時代ではないのです

    キャリア志向を持つ高学歴層のさらに上澄みの話ならともかく
    ボリュームのある層は今後首都圏へ移動して
    人口を増やすとは考えにくいです

    #それだけ今後の労働力不足は深刻で
    長文の人がお得意のベキ論で言えば
    首都圏に廉価な労働力を呼び込こみ高付加価値の産業を支えるためには
    ネックとなる上京コストが軽減するよう不動産価格は下落する
    というお話になってしまう

  31. 690 元祖匿名はん

    以前商社マンがガンガン買うって話も出てたが大手サラリーマンにしろ
    彼らのプライド的にもそれこそ中央区豊洲あたりが心理的限界なのでは。
    豊洲だって三井がうまくやったからいいようなものの、半分博打の世界。

    江東はしんどいでしょう。墨田台東江戸川葛飾足立はもっとしんどいし。
    豊島北区板橋も大差ないけど、地縁がない限り積極的に買う理由がない。
    彼らのボリュームゾーンの価格帯でぶつけておいて、彼らのニーズを
    満たしてなければ、それは売れんでしょう。

    昔の団塊世代の様に、表現は失礼だが、無知で東でも北でも千葉でも
    埼玉でも郊外でも何でもドーンと買ってくれるような時代じゃない。

  32. 691 元祖匿名はん

    >>687
    地方板じゃないからいいんじゃないですか。書いてもいいですが板違い。

  33. 692 匿名さん

    >>690
    ちゃちゃで悪いが

    江東区豊洲ね。
    そうなるとしんどくなるの?

  34. 693 匿名さん

    >>690さん
    坪250万円前後の購入層はいったい今後どこを買うのでしょうか?
    このあたりのボリュームが一番厚いのだが

  35. 694 元祖匿名はん

    あららミスしました。笑

    豊洲が特別うまくいった方だと言いたかっただけです。

  36. 695 元祖匿名はん

    >>693
    デベの方でしょうか??買わないという選択肢は抜きですか??

    豊洲も土壌で再販時どうなるのかは知りません。自己責任ですしね。

  37. 696 匿名さん

    >>690
    団塊の世代は市部、神奈川、埼玉、千葉に住居を求めて拡散。
    その消費力も拡散、さらには痛勤にエネルギーと時間を奪われ
    たいした消費文化も創れず終わってしまいました。

    しかし、都心湾岸部と都心東部の場合は違います。
    逆に限られたエリアに一定の購買力を持つ層が集中居住することに
    なります。この集中と集積により生み出された巨大なエネルギーは
    職住近接による余暇の創出が加わり、新たな消費文化を生み出す
    とともに、居住エリアの住環境を一変させて行くでしょう。

    このような革命的な都市構造の変革には、時間と数が必要に
    なります。
    だから長期にわたり坪単価250万円前後を維持し、バブルに
    ならない事が極めて重要になります。

  38. 697 元祖匿名はん

    何かもっともらしいことをおっしゃりたいようですが意味が判りません。
    特に中段から後半。どういう立ち位置からのご発言なのでしょうか?

    ららぽーとの買い物が増えただけでは?銀座で買ってるデータでも?

  39. 698 元祖匿名はん

    どこでもかんでも坪250で買ってくれると思うのは甘いよ。

  40. 699 匿名さん

    689さんが正解。
    地方は公務員という産業があるし、少子化で1人っ子の跡取り息子・娘ばかりだから簡単に親や親族を捨てて上京する事は無い。
    昔、上京してきた世代は兄弟も多く、田舎に居たままでは食えなかった。
    長男は財産を引き継げるが、次男以下はそうではなかった。
    そういう背景があるからどんどん上京した。

    これからはそういう時代ではない。
    地方の少子高齢化のほうが深刻。
    雇用は以前に比べればマシ(団塊世代が大量退職し、イスが空く)
    人が足りないのは地方も同じ。
    生活コストが安く済む分、給与が安くても東京で暮らすのとそう変わらない水準で暮らせる。

    結論として、上京してくる若者は減る。

  41. 700 匿名さん

    ベストセラーになってる江副さんの本を読んだ。

    「土地はいくらでも創れるから、土地神話はありえない」というフレーズが印象に残った。

    東京近辺の湾岸部には遊休地みたいのが一杯ある。
    用途変更して、宅地開発をすればすぐに第二の湾岸だ。
    容積率の緩和と組み合わせればタワーマンションがニョキニョキ建つだろう。

    10年スパンで見れば、まだまだ供給可能な土地は多い。

    彼の見方は、1つの見方にしか過ぎないが納得出来る部分も多い。
    一読をお勧めする。

  42. 701 匿名さん

    豊かさというのは「相対」で見る必要があります。
    年収が多くても、物件価格の異常に高い地域に住んでいれば狭小住宅に
    住まざるを得ないし空間という点ではちっとも豊かではない。

    年収が少なくても土地が安く、自然や人が豊かならばそっちがいいとも
    言える。

    いじめが心配で小学校から私立とか、公立高校がいまいちで私立とかだ
    と、一見年収が多くても可処分所得でみれば、なんだかな・・・。

  43. 702 匿名さん

    >>700
    江副さんの言う通りだと思います。
    土地はいくらでも創れると思います。

    ですから、私は首都圏の中で信用できるのは「東京駅」だけだと思います。
    新幹線が全国にあれだけできて、鉄道網も首都圏に整備されてその中心が「東京駅」です。
    他に新たな「東京駅」が創られることは考えられないと思います。

    「東京駅」から半径5km圏内これが永遠の基準です。

    郊外なんかはいつ何時土地が創られて、価格崩壊するか分かったもんじゃ
    ありません。
    また、新宿みたいな副都心も栄枯盛衰でどうなるか分かりません。
    これからは、何といっても「東京駅」から半径5km圏内

  44. 703 匿名さん

    >>698
    県境外周区で坪250万円は厳しいですよね。
    市部、他県の区境がライバルになるから、江副さんのおっしゃる
    土地がいくらでも創られる地域に該当しますよね。
    あと、同じ電車でも特急、急行を使うとかえって遠くの方が
    通勤時間が短かったりします。
    今、武蔵小杉でマンションの大量供給が始まっていますが、
    おなじような事は、新川崎あたりでも可能ですから
    いくらでも出てくる余地があるってことですよね。
    ですから、繰り返しになりますが、
    「東京駅」から半径5km圏内これが永遠の判断基準です。

  45. 704 匿名さん

    >>702

    702は地方出身者確定

  46. 705 匿名さん

    江副のような犯罪者の本をありがたがるのはどうかな?

  47. 706 匿名さん

    世界のどこを見ても、都市圏にして数千万という大都市で、
    職種、階層別に同心円状に発達する都市など見たこと無い。
    オフィス街の近傍に会社需要を支える繁華街ができ、
    そのエリア内にピンからキリまでのサービス業従事者が居住する。
    ダウンタウンはどの都市でも距離的「都心利便性」の高い地域に
    あるものだ。
    江東区の膨大な都営・旧公団住宅群はそういった人々の
    受け皿になってきた。失礼な言い方をすれば光あるところに陰ありだ。
    東京駅周辺が(ここが一極的に繁栄するという仮定自体、
    大都市の構造上ありえないのが常識だが)繁栄すればするほど、
    この傾向は深まり、安価な賃貸に中低所得者層が集まるようになる。
    まあ、そうなればこそ江東区の地価が一定以上には上がらない
    歯止めになるのだが。

  48. 707 匿名さん

    >>699
    >地方は公務員という産業があるし
    うましか?

  49. 708 匿名さん

    >>706
    江東区の膨大な都営・旧公団住宅群は高度経済成長期の工場労働者
    向けに作られたものですよね。でも、そのほとんどが東京駅から
    半径5km圏外。明治通りより東側にあります。
    やっぱ、東京駅から半径5km圏内はパーフェクトですよ。

  50. 709 銀行関係者さん

    ゴーストライターに書かせていると言われる江副氏の本ですが、
    結論=都心部は上がり郊外は下がるだそうで、真新しい所は何一つ無かった。
    先日のカンブリア宮殿に出ていたツカサの社長も同じ。
    バブル期とは土地のプライシングも資金の出し手も全く異なる。
    バブルの亡霊達の常識が通用しない時代に、彼らの言葉を有難がって聞くのは正直理解できない。

  51. by 管理担当

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