23区内の新築マンション価格動向（その16）

>>596
高過ぎたエリアは
その需要に合わせ
供給自体を減らし
帳尻を合わせて行きます。
価格の下落は起こらないが、
新しい住民の流入は極端に細り、
成熟と言う名の斜陽化を辿ります。

その斜陽に住民自身が気がついたときに
やっと価格の下落が始まります。
長い時間が必要です。

http://wp.cao.go.jp/zenbun/keizai/wp-je72/wp-je72-00403.html#sb4.3.1

１９７０年くらいから２３区はもうサラリーマンが最初に家を買える場所じゃなかったってことわかってほしいねぇ
今が丁度時代の端境期でエアポケットみたいな状況で戦後６０年に一度の奇跡なんだっていうことに気がつかなきゃ。

http://wp.cao.go.jp/zenbun/keizai/index.html
これの住宅政策関連読むとおもしろい。

http://osaka.yomiuri.co.jp/news/20071004p202.htm

2chから拾ってきたんですけど、今後の価格と販売時期に影響がでますかね。
今ダブついている物件も、次が出てこなければ、いずれ売れるってことかしら。

>>597
非常に限られた面積であれば、
高価格での世代の交代は可能。
田園調布の一部、芦屋の一部などがその例。
しかし、区単位とか、沿線単位とか大きな面積になるとそうは行かない。
イメージに引きづられ高値になっているところがその典型。

ふつうの人とかふつうのサラリーマンとかいう概念がすでに時代に
あっていないよ。会社だって正社員と派遣や臨時雇用にわかれていて
普通の社員っていったら叱られそう。

だからさっき言ったみたいに、こういう所得ならば・・・みたいな前提おいて、さらに２３区のこのエリアに関しては、っていわないと
話がかみあいませんよ。

>>604
だから
マンション価格４７００万円〜６０００万円が買える人達が
まあまあの所得で、数もそこそこ多いサラリーマン層。
その層を数多く取り込めるエリアが将来発展します。

>>605
そのエリアに於いて、
その金額の層のマンションが値上がりしないのが条件ですね。
築浅で値上がりしてしまうエリアでは、6000万円の枠から直ぐにはみ出します。

販売戸数、平均坪単価、成約率の関係

・大量に供給され、坪単価が２５０万円前後で安定している区の成約率
販売戸数推移
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...
平均坪単価推移
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...
成約率推移
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...
・坪単価の上昇に合わせ、販売戸数を減らしているものの、成約率も
下降傾向にあるところ
販売戸数推移
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...
平均坪単価推移
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...
成約率推移
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...

>608
江東区ネタか。
データは参考にしかならない。

607
さん。うれしそうですねｗ

567は私自身の補足のレスです。
５５５では賃貸、社宅層の都心持ち家志向が年齢とともに
たかまるということを書きたかっただけですよ。
補足の意味で５６７を書いた。

需要がまだあるとか、まだ買えるというのでなく、買える価格に
あわせて「需要は移動させられる」ということが私の言いたいことですよ。
地価は
①地主の意向
②デベロッパーの意向
③金融政策の方向制
④他の土地需要とのからみ
⑤人口集中度と一次取得者の購入力
の要素がからみあってきまる。わたしたちがいるから売れる
私たちが買える価格でないと売れない
という考えは通用しない。
高いから買わないエリアでは
①だからといって地主は「安く売らない」
駐車場にしておいてチャンスをまつか、相続税対策で
賃貸マンションを建てて貸す。
土地はインフレに強い。物価が上がれば給与水準もあがり
やがては高値で売れると考える。
②高すぎて分譲しても売れないエリアの土地はデベも買わない
郊外の優良土地を適正価格で買って備えるか、郊外の
戸建を拡大する。だから都心周辺物件が減ってきた。
③金融機関は、昨年まで順調に伸びた住宅ローン貸し出しが
　今年度２３区供給の激減で伸び率が低下して「借り換えキャンペーン」
　　までして他行の客のうばいあい。
　　金融庁も住宅ローンの貸し出し評価は厳しくない
④人気エリアは、土地の高度利用が進んでいて老朽建物や
　　低利用土地がきわめて少なくなってきている。
　　ひところあまるとさせた小学校用地も都心回帰で拡充が
　　されている。
⑤団塊ジュニアの膨大な人口は２３区のみならず都下
　　川崎・横浜・千葉・埼玉にどこをとっても人口ピラミッドの
　　頂点をなす数。ただし所得格差は激しく、２３区にすでに
　　すんでいる層は、給与住宅、家賃補助、高額賃貸の
　　居住者は１５％程度はいるだろう。

私は、若い団塊ジュニアが２３区価格を上げるとは思っていない。
むかしから都心をあげてきたのは、戸建からの住み替え層
これが動くには戸建土地が売れるかどうかという話。
従来にようにミニ戸業者が買っても高くて売れない状況だと
エリアをまとめるデベロッパーが活躍する必要がある。
いずれは戸建密集地も地震対策で大区画化する方向で
動かしていくだろうと思う。

嫌味でもなんでもない。
かつては湾岸は嫌だ、文京区がいいと言っていて
高くなると世田谷にいき、用賀がいいから買えというのを
見逃して今度は江東区がいいといわれて嫌だというと
来年は江戸川、葛飾はどうですかという話になる
そのときにはたまぷら青葉台は物件がない。
そういうもんです。

地価が上がっていくと考えずに、あなたの購買力が年々下がっていくと
考えるべきです。
市場に物件がいつまでも残っていていけばいつでも高値で供給してくれるわけでなく、いっても物件がない。
そういう状況が５年くらい続きます。地価が上がると景気はよくなりますから高収入層の所得水準が上がったところでまた売れ始めますよ。
年寄りが死ぬ。戸建が売られる。そのことが不動産の流通を動かしていく。
都心は高齢者のストックで動く。団塊ジュニアは当面城東でしょう。

×場に物件がいつまでも残っていていけばいつでも
○場に物件がいつまでも残っていていなけばいつでも

これからの３年間、エネルギー価格、食料品価格、マンション・不動産価格のどれが最も値上がりピッチがはやいんでしょうか。
ようやく２０年ぶりのデフレからインフレ局面への転換が２０代・３０代世代の給与上昇にまで及んできた今。２％台の住宅ローンでどこの物件を買うのか、今後の運命を決めることになりそうです。

なんか私が上がらないと言ってるとか勝手なこと言ってる人までいますが
全く趣旨が異なりますよ。

私は、デベがいい様に上げるのは無理、上げすぎと指摘してるだけ。
もう都内の大方は上げられない水準まで来ていると言うこと。
お粗末な便乗値上げのお粗末物件に乗っかる必要はないということ。
賃貸で十分ということ。

あとデフレ脱却でインフレとおっしゃってる方々、こと不動産に関しては
金融機関の不良債権バルク売りから10年間、地価はずっと上昇なんです。
もう十分上がって上げすぎの場所も多いんです。公示や路線価のような
眠たい指標を相手に素人さんがだまくらされてるのはオーバーシュート。

あと更地で収益還元使えないといった方、プラン済みで収支組むだけなら
15分で評価でますよ。新築なら再調達価格もあり、そのまま使えるとは
言いませんが、収益価格が高く出る傾向が多い中では上限値は見えます。
1低専戸建用地とかには流石に馴染みにくいでしょうが。

さらに言えば、マンション用地をこれ以上高値で仕込んでいく
値を吊り上げていく必要性がないということ。

販売単価がアッパーに来てしまってるし、コンペティターも
デベ同士以外には実はいない。

一部高級賃貸レジを標榜する外資やファンドはあっても、ふつーの
ファミリーマンションをやろうってなのはファンドというよりデベ系。

賃貸マンションで収支を組むと自ずとコスト的にも賃料収入的にも
価格の天井はある。

これが分譲となると想定利益は価格を上げた上に一定パーセンテージ。
タラレバタラレバで売れる前提で上げていく。本来つきあう必要はない

土地値がドンドン高くなってんだから、とエクスキューズ言ってる人間は
ハラが減ってハラが減ってただ仕方がなく、自分の手足を食べてる人種。

>>614

なぜ3年？

輸入品価格上昇によるコストプッシュインフレが始まりつつあるように思うし、へたすりゃスタグフレーションが始まるよ。ちょっと古いけど、

http://ryumurakami.jmm.co.jp/dynamic/economy/article170_3.html

私の基本線はこの山崎さんと同意見。インフレになったからといって株、不動産は上がるか下がるか一律には論じられない。とりあえず私は家計のバランスシートで資産の部をレバレッジかけてまで自用マンション一本！！ってのはあまりに博打だと思うのだが。

マンション価格が今後どうなるかは神のみぞ知るだが、個人的意見としては賃貸、中古市場の整備が進むだろうし、社会負担増加、実質賃金低下が確実に効いてくるだろうから、物件価額も上がるとは考えていない。むしろ実質ベースでは長期では下がる。下手したら短期でも下がる。名目ベースですら下手したら遠くない将来下がる、と考えている。仮に予想がはずれて上昇したとしても賃料が想定以上に上がらなければなんら困ることはない。まあさらにそれでも賃料が上がったらその時は素直に負けを認めて郊外賃貸に行きますわ。郊外賃貸すら借りられないってことは600万戸余ってる中ではさすがに考えにくいでしょ。人口減るんだから。

端的に言えば、アナタが買うから新築価格は上がる。上がり続ける。
買わなければ上がらない。在庫売れないと上げられないからデベも。

この掲示板だって、別にデベの支援サイトってわけじゃないのだから、
マンション価格が横ばいだったり下がっても構わないはず。
上がらないと商売がなくなるわけではない。これはデベもおんなじ。
プロなら上がり相場でも下がり相場でも儲かる儲けられる。甘いだけ。

金融庁が金商法施行の不動産会社第１号として

大手不動産三井に検査が入ったとき

一瞬だけパニックが起きて下がる、そのときが狙い目。

>>618
土地には２種類あります。
１つはいわゆる住宅地で、所有者は個人です。
もう１つはいわゆる都心部の企業が保有する土地です。

個人所有の場合、
なんとしても売らなければならない状態になるのはまれです。
従って、自分が売りたい価格より下でないと売れない場合は、
通常、更地から駐車場等にして、１０年、２０年平気でそのままに
なります。バブル崩壊時に西側近郊の既存住宅地があまり下がらなかった
のは、その辺りが理由です。

それでは、価格が上がって、購入者層があまりいなくなった時
どうなるか？バブル崩壊時と同じになります。ただ単に、出物が少なく
なって、余計なのは駐車場等の遊休地になり、価格は維持されます。

しかし、これは長期で見ればその地域の活力を削いで行きます。
どの時点とは言えませんが、いずれはその地域の衰退が不動産価格に
反映されます。
気が遠くなるくらいの年月が必要かもしれません。

築地市場（東京都中央区）の移転予定地の豊洲地区（江東区）の土壌汚染問題で、
予定地の地下水から環境基準の１０００倍のベンゼンと８０倍のシアン化合物が検出
されたことが、都の調査で明らかになった。

　土壌汚染の実態を調べている専門家会議で６日、報告された。都は地下約９メートル
の地下水を５６カ所で検査し、ベンゼンは１４カ所、シアン化合物は１８カ所で環境基準
を上回っていた。専門家会議は「衝撃的な数字」として、新たに予定地４０ヘクタールで
約４０００カ所のボーリング調査を都に求めることを決めた。

　同会議座長の平田健正・和歌山大教授（環境水理学）は「市場を移転するならどんな
管理ができるか、汚染の実態を調べる必要がある」と話した。移転予定地は東京ガスの
工場跡地で、都は２０１２年度に移転する計画をたてている。

http://www.asahi.com/national/update/1006/TKY200710060237.html

都心部の企業が保有する土地については、
まだまだ供給される可能性が高いでしょう。

各企業は、その保有資産を有効に使って行かないと収益が上がらないと
言う切迫感があります。ただ単に保有するより、それを売却し、借金の
返済もしくは事業の展開に資金を向けるのは当然の流れです。
高値で売れる都心部の倉庫を売り、代わりに郊外により広い最新鋭の
倉庫を建てる等、企業はさまざまな工夫をし、都心部の土地供給が
枯渇することは無いでしょう。

従って、都心部があまりに高値に行く可能性は少なく、利便性に優れた
都心部への居住はまだまだ進むと思われます。

>>621
土地を2種類で分けるなら、せめて住宅と商業とか、住宅とそれ以外に
しておくれよ。あと潜在的な下落について全く触れられていないよ。
成約価格でない限り、募集や出し値や相場なんて取引がなければ実は
意味はない。鑑定士が公示とかで過去（バブル後）下げ切れなかったり
していたのはまさにそのせい。10年前から上がってたのに、下げきれて
いないからいつまでもずるずる下がってようやく反転みたいな眠たい
状況に見せているだけ。とうの、とうの昔から不動産は上がってます。

そしてプロがもう上げきったかと見ているのに、エンドの分譲価格は
外資やファンドより遅れてきたデベがさらに高値で土地をBidで落とし
販売価格に転嫁しよう転嫁しようとしているだけ。超先鋭的な価格。
少なくとも都内マンションはそうですよ。

>>622
都心部の土地が枯渇する可能性を指摘されているものと思いますが、
そのエリアの開発が２、３年遅れたところで、
まだまだ他に土地がありますから、都心部の土地がこれにより逼迫する
可能性は無いでしょう。

都心部の土地が枯渇するのではありません。
ここ数年のような都心のマンション大量供給がなくなり、元に戻るだけです。

もちろんマンションは供給されます。昔のような数が。

>>624
西側近郊の地価は少なくとも１０年は高値で貼り付いてしまうと
予想するけど、
早々に価格調整される要因ありますかね？

今、今回のマンションアゲアゲ台風の目は城東方向にあるんでしょ。
暴風域を既に出てるエリアもあるでしょうね。

ただ西側っても浜田山とかは知りませんよ。名指しで言うのもなんだが。

>>626
江東区のマンション規制が解除されれば、１万１千戸の
マンション供給が可能になります。
まだまだ都心回帰は続きますよ。

何匹もそうそう泥鰌がいるかどうか。土壌ならともかく。

西側近郊が長年にわたって高値で貼り付いちゃうと
とっても面白い状況が見られそうですｗ

アゲ台風が東から北の郊外方向に抜けていったあとに、反動でサゲ台風が
郊外周辺部から戻ってくるかどうか次第でしょうね。

マンション価格なんて良くも悪くもブームみたいなものです。気配次第。

なんか話が難しくなってきたんで、かるーい話題で、、
東京もニューヨークみたいになってきたんじゃないのかな〜
なら長い目で見た場合の今後の傾向の参考にならんかい？
詳しい分析はこのスレの先生方？に任せるけどさ

５区＋山手線内：マンハッタン
例えば江東区、品川区、幕張：クイーンズ、、、？
例えば板橋区、練馬区：ブルックリン、、？（行ったことないのでワカラン）
例えば小田原：ニュージャージー、、、？

ところで浜田山ってニューヨークでいうとどこなんだ？（笑）

まだ、渋谷や新宿でも高層タワマンの分譲予定は控えてますよ。
割安で分譲するわけもなく、
次のアゲアゲ台風が来るのかどうか。

西側近郊が長年にわたって高値で貼り付いちゃうと
その値段では買えない人達が
都心湾岸部および都心東部、そして郊外に流出します。
一方、地方からの若年労働者は集まり続けるから、

安いアパートは満員御礼。
高くなり過ぎて売却することが無理になった土地は
安普請のアパート建設で賑わうでしょう。
これが１０年、２０年続くでしょう。

中高年フリーター人口予測
２００６年
３５〜３９歳　５８万人
４０〜４４歳　３５万人
計　　　　　　９３万人
２０１１年
３５〜３９歳　４５万人
４０〜４４歳　４４万人
４５〜４９歳　３０万人
計　　　　　　１１９万人
２０１６年（西側近郊で暴動が発生）
３５〜３９歳　３５万人
４０〜４４歳　３４万人
４５〜４９歳　３８万人
５０〜５４歳　２９万人
計　　　　　　１３６万人
２０２１年（生活保護者急増で西側近郊財政破綻）
３５〜３９歳　２７万人
４０〜４４歳　２６万人
４５〜４９歳　２９万人
５０〜５４歳　３６万人
５５〜５９歳　２９万人
計　　　　　　１４７万人

ワンルームの家賃水準の現状はこんなもんだけど、
今後、都心部と近郊と格差が広がって行くでしょう。
単位万円
港区 14.23　中央区 11.18　千代田区 10.92　目黒区 10.79
渋谷区 10.53　品川区 8.84　台東区 8.67　新宿区 8.66
江東区 8.26　文京区 8.07　世田谷区 7.80　墨田区 7.72
大田区 7.35　中野区 7.29　豊島区 7.12　武蔵野市 6.79
杉並区 6.78　北区 6.72　荒川区 6.64　三鷹市 6.57
練馬区 6.50　立川市 6.46　板橋区 6.20　江戸川区 6.19
調布市 6.11　小金井市 6.01　狛江市 6.00　府中市 5.63
西東京市 5.63　町田市 5.62　葛飾区 5.61　足立区 5.57
国立市 5.44　国分寺市 5.42　東久留米市 5.27　昭島市 5.02
日野市 4.94　多摩市 4.93　小平市 4.83　東村山市 4.74
八王子市 4.73　清瀬市 4.72　稲城市 4.53　福生市 4.15
青梅市 4.00

国税庁の民間給与実態統計調査によれば、賃金労働者の平均年収は
９年連続で減少する一方、年収２００万円以下と年収１０００万円以上
の人が増加し、給与格差が確実に拡大している。
それは、「ネットカフェ難民」に象徴されるフリーターや派遣社員と、
正規社員との社会的な待遇格差を反映した結果である。
また、同じ給与所得者でも、男性は減少傾向にあり、女性は増加傾向
だった。専業主婦が減少し、共稼ぎ世帯が増えている。

これらの事から言えることは、
一生独身で、家を購入できない人達が確実に増え続け、それが首都圏に
滞留、蓄積されていることだ。
首都圏の３０代人口は非常に多いが、マンション購入と言う面で見れば
その数は意外に少ない。
一方、年収１０００万円以上のサラリーマンをターゲットにした
坪２５０万円前後のマンションは今後もまとまった数が売れ続ける
だろう。そして、坪２５０万円前後とそれ以下の価格差は広がって行く。
各デベはどちらに軸足を置くかはっきり決めることを迫られている。

ＡＨＯＯ不動産「東京カンテイ提供」データをまとめてみた。

品薄で値が上がっているのか、供給は減らないが値が上がっているのか
とくとお確かめ願いたい。

区ごとの過去６年（今年は９月時点）の供給戸数と坪単価

まずは港区
■港区
２００５年まで毎年３０００戸〜４５００戸の大規模供給があった。
主として、港南（通算４５００戸）芝浦（通算３５００戸）のほか
虎ノ門、赤坂、青山、、お台場などのタワー物件が重なり
東京２３区内で最大の供給量を示した。その結果２００４年に
価格が平均で３００万／坪まで下がったが、２００５年以降３４０万に
もどした。供給が減るにつれ４５０まで上昇。
港区は、湾岸の２４０万〜都心部の中層まで価格差の開きが大きい
平均値は、湾岸物件が増えたときに下がり、減ったときに上がっている。

■中央区
中央区は、２００２年までのコンパクトマンションと、湾岸タワーの二本立てでとにかく
供給過剰気味のなか２５００戸から３０００戸の供給を続けて価格が暴落？した。
なにしろ都心のくせに２３０万というひどい安値。それが２００６年やっとまともな
３００万までもどしさらに２００７年、在庫売りのおかげで２９０万まで下げている。
豊洲より近いのに豊洲にまける勢いなのが弱気の中央区らしくていい。
築浅の中古はまだ買い時価格かもしれないと思う。

■渋谷区
恵比寿、広尾、松涛、代官山、神宮前、代々木など数ある高級住宅地を抱える有力区。
いかんせん物件数がない。２００４年までは１０００戸規模。その後も敷地が売りに出れば
競争で値がつりあがる。分譲にはむかない水準まであがり現在は供給も少ないが
価格も坪単価６００万。文京区や中央区の２倍。買いたくても買えない。
というか金持ちが買う量しか供給されない。
土地不足の背景には地主の売り惜しみが。多くの土地がうられることなく地主が
賃貸マンションを建てて貸す例が多い。恵比寿南３丁目界隈がその典型。

■世田谷区
２０００年以降、企業の社宅、配送センター、学校用地などが
次々と売却されて、数多くの大型プロジェクトが売り出された。
その結果、２００４年までの３０００戸〜３４００戸の供給水準
で価格は２５０万／坪の水準がゆるやかに下がり２４５万に至った
全体には湾岸タワーとの競合価格帯であることから供給はだぶつき
気味で一部に値引き販売もうわさされた。
２００５年以降は土地の規模が下がり、都立大跡地、青学校地跡
などが終わると、２００７年には小児病院跡地などのほか大型敷地
がほとんどなくなった。
もともと需要の高い地域で、販売価格は２５０→３００→３４５と
上がっていった。２００７年の数値は９月累計で４００戸
おそらくかつての１８％程度。完全に二次取得者ターゲットの市場
にかわっている模様。

■杉並区
住居系地域が多く、タワーマンションなどの大規模建築が建つ余地が少ない。
それゆえに、３階建ての一種住専地域の物件比率が高く、土地割合が大きい
ことからマンション単価は２５０万／坪以下になりにくい。そのあたりは
世田谷に似ているが供給量は２００４年まで１６００戸ベース。
２００５年から地価が上がって用地難になって１０００戸水準に
価格は需給バランスを反映し３００まで上がっている。
戸建の買い替えを見越して高値で販売する物件も見られる。

なお、古い住宅地ゆえに、駅からの距離は年々遠くなっている。

>>635
の言うようにそこまで極端に西側が没落することはないと思うが、
一言で言って西側は今となっては圧倒的に不便地域、危険地域！

今まで持っていた未来像というのは情報ネットワークの効率化で、うまくすると出社無しの在宅だけで会社勤務という理想像があった。
（フレックスタイム制なども含まれる）
しかし国際化社会を反映する今を見てみると、意外や意外、人対人の直接コミュニケーションの重大さが改めて見直される結果となったのである。

分、秒単位でスケジュールを組んでくる相手（外国人なども）に人身事故や自然災害で遅刻しましたじゃ話にならないのは当然としても、都心付近に住んで活動しているライバルにいいように美味しいところを持って行かれるのは火を見るより明らか。

それでも西側は富裕層が住んでいるのでは？
正にその通り、社長が住んでいればそれで良いのです。

湾岸、東というと直ぐ笑いものにする人種が居るがその真意は二通り。
嘲笑の対象としてのうさ晴らし。
これはまだ良い方。
もっと狡猾なのが、既に地位も定評もある人がピラミッドの底辺を確保するために有能な人材を西側に取り込もうとすること。
過去のイメージ戦略や甘言でこれにハマったら、あなたの上には常に誰かがいる人生になるということを忘れないでほしい。

■文京区
世田谷、杉並の先輩筋の住宅地だけに世田谷の２５０万水準をわずかに上回る２７０万
の坪単価。供給量も世田谷の３０００戸の半分の１５００戸を狭い区域でこなしているのは
おもに幹線道路沿いの古い建物が１１階〜１５階の中規模マンションに変わっているから。
また、駒込など古くからの屋敷跡などを取得し高級マンション分譲なども目立つ。
湾岸タワーの対極の価値観を売る。とはいえ、価格は物件の減りにくらべて急騰は少ない。
２０％の伸びだ。

■品川
大崎、品川シーサイドなどの開発エリアを抱える品川区はマンション供給量も２０００戸
規模と以外なほど大きい。２００５年以降は１５００戸に減りさらに今年は物件数が
激減したが価格は２５０万からいっきに３５０万と跳ね上がっている。これも不思議では
ある。せめて３００万レベルが納得できる線だろうが。一部に白金の端っこや城南５山や
ソニー本社跡などがあるからだろうか。残された高級マンション用地だが
これから買って建てるにはいかんせん値が上がりすぎた。

■大田区
大田区は大森・久が原・田園貼付エリアと蒲田・下丸子・糀谷エリアを分けて考えるべき。
２００２年には下丸子や立会川に大規模マンションがいくつも建ち大田区は３００戸の
供給エリアになったが、２００４年以降はデベの主戦場が湾岸にうつるなかで物件数が
減って、見事な減り具合を示している。もともと２００万を超える価格帯で買いやすいエリア
ではあったが最近はボーダーの２５０万を越えて分譲されているようだ。
馬込、大森あたりと品川シーサイドの価格上昇だろうか。

一方、城東はすこし様子が違う

■江東区
江東区は２００４年まで３０００戸／年の供給。２００５年に半減したのは
小学校不足のため「江東区マンション等建設指導要綱」（２００２年４月
策定、２００５年７月改正）の影響。
豊洲、東雲などの規制対象外が２００６年売り出したが、その後また
１５００戸ベースに減った。
一戸あたり１２５万の負担金はさほど大きいとは思えないが、行政との
調整に時間がかかることが供給スピードを下げている。
豊洲、有明の２８０万前後の価格は、上げすぎという評価もある。

■江戸川
都営新宿、京葉線、東西線など多くの鉄道が通過する江戸川区は宅地面積が
広く９０年代には城東屈指の大規模マンション（板状が主体）の供給地だったが
２００３年まで毎年１５００戸の供給があったが、２００４年用地が港区、中央区
江東区に移ると供給量は５００戸規模まで激減した。今も横ばいで供給が減っても
価格はそれほど大きくあがっていない。１６０万〜１９０万まで２割程度。

■墨田区
足立区同様に２００４年までは錦糸町のタワーマンションなど供給がさかんだったが
２００５年以降用地がなく漸減している模様。ヒューザーの耐震偽装も墨田に物件が
あっただけにイメージを損なった感もある。
曳舟周辺が新東京タワーで注目を集め価格水準は上がっているが伸び悩みか？
１８０からいっきに２４０はあまりに無謀ではある。

■足立区
足立区は思いのほか供給がない。２００５年に物件が集中し２００戸弱いった
ほかは１００戸前後の動き。価格も１５０万〜１７５万／坪
新線開通効果もあまりでていないのだろうか。供給数が少ない。供給が減っても
価格はあがらないのは、土地がもともと安く物件に占める土地比率が小さいせいだ。

それが、北ならどうなのか

■板橋区
もともと、１６００〜１４００戸の小規模供給エリアで価格も１８０万／坪
と安定していた。２００６年以降、都心が供給不足になり注目をあつめて

加賀レジデンスなど高級志向の物件も売られ価格が、一次取得者の
買える上限２４０万ぎりぎりに迫る勢い。

■練馬
かつては練馬から世田谷への移住が多かったのが、いまや地価があがった世田谷をさけ
練馬に戻ってマンションを買う動きでもあるのだろうか。練馬は世田谷価格をめざして
上昇しているようだ。
１５００戸規模の供給は杉並、文京と同等だったのが湾岸タワーの影響で漸減、
いったんもどすも地価が上がって物件価格が２００万〜２５０万まで急騰。
果たしで少ない物件数で買い手はついてくるのか。

>>650
×２００戸
○２０００戸　スマソ

まとめると、板橋、江東は土地はあって供給が減っていないのに値上げしてきている
ほかは、土地がなくて少ない物件が高値になっている構図がうかがえる。
足立区は値上がりの蚊帳の外。地価があがってももともと土地価格分が少ないから
分譲価格に影響しない。おそらく千葉・埼玉もそんな感じだろう。
１２回投稿制限は、携帯アクセスを併用した。連続性がないとなんんおことやら
わからないだろうから。ルール違反をお詫びします。

湾岸から内陸まで広く、
交通の便が良かったり悪かったりし、
高級なエリアもあれば安い程売れ行きの良いエリアもある、
江東区を
平均値で評価して良いのでしょうか？

＞交通の便が良かったり悪かったりし、
高級なエリアもあれば安い程売れ行きの良いエリアもある

人口が５０万以上のでかい区はすべて同じです。
ましてや江東区は４５万なんですから平均値で問題ないです。
供給量と平均価格で比較している意味をよく考えて。

>>643だが少々書き足らないところがあったので・・・。

>西側は今となっては圧倒的に不便地域、危険地域！

についてはこれから移り住む人に対してであって、すでに成功を勝ち取っている者、相続等で得た者はその幸運を享受するべきである。

また城北地域にも一部優良な宅地があるので、これからの世代では目を向ける価値が大きい。

＞高級なエリアもあれば安い程売れ行きの良いエリアもある
大田区ほどの差はないです。
江東区に「高級」はない。門前仲町、深川や木場は下町。２５０万／坪〜
だった気がします。
一方、大島、南砂町あたりでも２００は切っていない。それが豊洲が２８０万で出してきて
いろいろ価格があいまいになったのでは？
中央区（勝どき）とのバランスがよく見えない感じですね。
亀戸は古い町ですが、高級という感じでもない。清澄白川も名前はいいが
そんな高級な住宅街ではないです。もともと職人が住む下町や倉庫や町工場
ですから区域は大きいけど人口は４２万人。開発余地が大きいから区長が
規制をかかえたがる。
高級化するとしたら私は越中島が門仲アクセスもよく高級マンション街に
なると思いますが小学校ができてからの話でしょうね。

ちなみに、
大田６７万　世田谷　８４万　杉並５３万　板橋５３万　練馬　６９万
足立　６２万　江戸川　６５万　　葛飾４２万

どうこう言っても
供給能力から言って
長期的に都心回帰の受け皿になるのは江東区でしょ。
小学校の受け容れ能力の問題があるから
マンション建築の規制をしたり解除したりしながら
坪単価２５０万円前後をＫＥＥＰして、
そこそこの年収のサラリーマン層を根こそぎ獲得するでしょう。
職住近接のアーバンライフをより多くの人がＥＮＪＯＹできるのは
国益にもかなっています。

一都三県
１９８０年５〜９歳人口　２５２万人
２５年後、３０〜３４歳　２９９万人
４８万人増　上京者比率　１６．００％
１９８５年５〜９歳人口　２０２万人
２０年後、２５〜２９歳　２５０万人
４８万人増　上京者比率　１９．２５％
１９９０年５〜９歳人口　１７６万人
１５年後　２０〜２４歳　２２１万人
４５万人増　上京者比率　２０．２４％

ちなみに
１９９５年５〜９歳人口は１５３万人
２２０万人レベルになるとして
６７万人増　上京者比率は３０％に達する。
上京者比率が高まるに連れて、都心部への需要は年々強くなって行く。

また江東区居住推進=国益ですか。。。

江東区なんて庶民の住む下町、これはどの場所でもそう。
民度の低さはいかんともしがたいよ。
工場の移転した後は大規模マンションを建てやすいが、そういう場所は工場地帯や倉庫街だから緑もすくないし、住環境は悪い。
ちょっと間違うといつでもスラムになる危険を秘めている。

東京２３区生活実感ランキング
1位　品川区
2位　文京区
3位　目黒区
4位　世田谷区
5位　江東区
6位　練馬区
7位　千代田区
8位　江戸川区
9位　渋谷区
10位　板橋区
11位　杉並区
12位　中央区
13位　荒川区
14位　北区
15位　大田区
16位　中野区
17位　新宿区
18位　豊島区
19位　台東区
20位　墨田区
21位　葛飾区
22位　港区
23位　足立区
http://www.next-group.jp/news/pdf/20061109.pdf

東京２３区自然を感じられる周辺環境ランキング
＊は県境外周区
当然ですが、都心部は一般的にランクが低い。江東区はその中でも
けっこう上位。都心回帰の受け皿としては、価格水準を含め最適
でしょう。大規模マンションには緑地の確保も義務付けられています
から、マンションが増えればさらに緑地が増えていきます。
　1位　文京区
＊2位　練馬区
＊3位　江戸川区
＊4位　世田谷区
　5位　目黒区
　6位　江東区
＊7位　板橋区
＊8位　足立区
＊9位　杉並区
＊10位　北区
　11位　渋谷区
＊12位　大田区
＊13位　葛飾区
　14位　品川区
　15位　荒川区
　16位　千代田区
　17位　港区
　18位　中央区
　19位　新宿区
　20位　台東区
　21位　墨田区
　22位　中野区
　23位　豊島区

江東区が５位？
サンプルに偏りがあるとかってありそうですが。。

>>665
あんまり
目の敵にして
デマを流しすぎると。
適切な都心回帰の流れ＝国益に反しますよ。ｗ
何かご事情でも？ｗ

チョット、へえと思ったけど、総合評価は結構バランス型ですね。
世田谷や目黒より下なのでいいんじゃない。

>>667
コストパーフォーマンスがめちゃくちゃ良いでしょ。
都心にも近いし。
そう言った面で、
将来の都心回帰を一手に担う希望の星じゃないかと・・

今年の１２月末にはマンションの建設規制も期限切れになるけど
場所によっては延長の可能性がありますかね？
江東区のネックはここですよね。これが解決されれば、ランキングも
もっと上位になるのに、
でも、考えようによっては、徐々に供給されたほうが、若い人にも
チャンス巡って来て良いかもネ。

みなさんコンパスで円を描いてみましょう。中心に近づけば近づくほど
その面積は小さくなって行きますよね。これが都心部です。
都心には色々な物があって消費意欲を駆り立てます、
でも遠くからだといちいち出てくるのは億劫で、ついつい近くで用事を
済ませてしまいますよね。

それでは、都心部にそこそこの所得水準のサラリーマン層が
数多く集中居住するようになったらどうですか？独身者は賃貸の
ワンルームマンション。ファミリー層は分譲マンション。
気軽に銀座にも行けますし、都心部にあるさまざまな消費施設、
アミューズメント施設、文化施設が使えます。
土日祝も都心部は賑わい、消費は拡大して行きます。ガンガン稼いで、
そして使う。都心部居住なら共稼ぎもやりやすい。
お金がグルグル回って行きます。

そこそこの所得水準のサラリーマン層が数多く都心部に住む事は、
日本の景気拡大につながるのです。
でも、都心部のマンションの値段が高くなりすぎるとダメです。
買える人が少なくなりますし、ローンで購入した人の可処分所得は
減って、効果がなくなります。

坪２５０万円前後で大量のマンションを都心部で供給する。
これが一番重要です。

世の中も、都心部の居住人口が拡大し続ける事を期待し、
すでに動き始めています。

銀座・有楽町地区では、百貨店や商業施設の新規開店や大改装が相次い
でいます。海外の高級ブランドも大型店舗を次々と出店しています。
銀座は落ち着いた「大人の街」のイメージですが、流行に敏感な
３０代までの社会人に照準を合わた店舗も増えています。

また、２００６年度の外国人観光客に関する調査によると、日本を
訪れた動機で「ショッピング」が０３年度の調査開始以来初めて
トップになりました。アジアの旅行者の所得が上がったことや円安に
加え、魅力的な商業施設が増えたことも要因ではないかと言われています。

都心部への商業施設の集中と充実は、外国の観光客誘致にも役立ちます。
都心部の人口増加と言うベースの上で商業施設が次々と加わって行けば、
東京はより国際的な都市になれます。

>>669
>>670
坪２５０万円、江東区、銀座・有楽町至近・・・
文章を読んでいて豊洲＊＊臭がするのは気のせいか？

都心といいつつ港区、千代田区はどこいった？

>>671
港区、千代田区は高過ぎて
そこそこのサラリーマン層じゃ買えません。
買えるエリアじゃないと、
人も集まれません。

いつから、並のリーマン限定の話になったの？
富裕層を除外して考えるのはおかしいでしょ。

>>672
うん富裕層も都心回帰ですよね。
それで銀座に海外の高級ブランド大型店舗が次々と出店なんでしょ。
でも、こんなスレでほんの一部の富裕層の話しても関係ないでしょ。

>>671
同意。
強引に話を江東区に持って行く手口がこの所、目に付くよね。
別にスレがたっている筈なので、『東湾岸地域』の話題はそちらの方で
思う存分やってくれないかな。

>>675
世の中の流れに目を塞いじゃダメですよ。
現実を直視しないと。
関係ない富裕層の話の方が意味ないでしょ。

>>677
＞この前提は間違ってる。
はあ？地方経済の崩壊で東京へ行かざるをえない若者が増えてくることもわからんとは
第二第三の夕張もすでに決まっているんだけどさ

で光のタワーは盛り上がったの？
広州出張で報道とか見れなかったんだけど
都市構造を変えるインパクトのデビューイベントらしいけどw

>>680
地方中核都市以外のところに行ってみな
僅か数割が上京したとしても全国的に見ればすごい数だよ

>>680
中国と違って
日本の場合人の移動は自由です。
東京の場合
メリットは給与水準が高いこと。特に二極化が進んで同じサラリーマン
でも大きな差があること
デメリットは生活コスト、特に居住コストが高いこと。
この２つを判断すると、
高学歴で能力がある人は当然ですが東京。
そうで無い人は選択に悩みます。
地方もそれぞれ産業はあります。特に首都圏郊外にある製造業は
完全にかぶります。同じ仕事をして高い給与を払うのは＊＊らしい
ですから、製造業の工場関係は地方の方が優位になります。
しかし、製造業の場合は輸送さえすればどこで作ろうが同じですから
世界が競争相手になり、相対的に人件費が高い日本は、とりわけ高い
技術を要さない製造業は不利になります。
技術力が高い製造業が日本に数多くあり、雇用を保証するものであれば
良いのですが、現実はそうではありません。
従って、地方で雇用される人数はそう多くなく、結局は低学歴の人も
東京に集まり職を求めることになります。
これらの人が従事する主要な仕事は、都心部に勤務する高学歴で
まあまあの所得水準のサラリーマン層を支えるサービス業になります。
西側近郊には、多くの安アパート群があり、その大きな受け皿として
機能しています。また、各ターミナル駅、渋谷、新宿、池袋は
郊外から通勤するサラリーマン層の通過地点として、そのサービス業は
大きな産業となっています。住む場所と仕事する場所がまさにマッチして
その居住人口は増える一方です。

地方の場合は
極論すると
製造業（含む農業、漁業）か公務員しかないわけです。
製造業が復権したところで、昔みたいな大量の工員を使うような
やりかたでは無くなりますから、雇用に与えるインパクトは小さく
なっています。また、労働人口が減って行けば、競争力の無い中小の
製造業は淘汰されます。これは、超低所得の労働者を減らし、
我が国全体で見た製造業の生産性を高めて行きます。
雇用される人の数は減って行き、地方に居住する人の数も減って
行きますが、国全体で見た平均はよくなって行くでしょう。
人が有り余るほどいた時代から、人が減って行く時代になったの
ですから、雇用の吸収機能としての地方の役割は小さくなり、
実際に必要な人だけが居住するようになるでしょう。

>>679さん
もしかして光タワーのことでこの前の書き込みを気にしてもらえたと言うことでしょうか？

このあたりの話題だとすぐ登場します（笑）

一応、読売新聞では昨日今日とけっこう大きな写真入りで取り上げられています。
そして実際の賑わいですが隅田川花火の人出には遠く及ばないとしても、浅草あたりの橋の欄干に数十人の見物客、そして現場の押上・業平地区では夜店でも出せばかなり商売になったのではないかという感じでした。

結果としては真下まで行ったので６１０ｍというのは相当な高さだということが実感として分かったのですが、少しでも現場から離れるとライトが一本の線ように見えてしまい、多くの人には実体像を想像してもらえなかったのではないかと思います。

しかし４年後の竣工時には好き嫌いにかかわらず、おそらく窓から見える人気建造物の一つに数えられるでしょうから（50年たった今でも現東京タワーの東京らしさを表す威力は凄いです）、マンション選びの際には検討項目に加えておくのも大切な気がしました。

江東区礼賛の書き込みで何となく東ｖｓ西みたいに
なってますね、ココ。

中の上、中流的サラリーマンがたくさん住む地域が
いいですか？一昔前の松戸とか八王子、武蔵野線
がとって居るくらいの距離感の地域のイメージですよね・・・

私自身は250万/坪のターゲットにはまると思われ、かつ勤務地も
東京駅の前あたりですが、東側は購入対象から外していました。
ハザードマップ見るとね・・・
同じフロアで働いている30前後の人居住地はいろいろですが、
総じて東という傾向はあんまりないですよ。

とって居る→通っている

ここの議論を見ていて気づくのは、下げ・上げ論者とも東京ネタには
リアリティーがあるが、地方ネタとなると途端に２〜３次ソースネタ
となって迫力が失せること。
地方きの実態を身を持って体験して事がないんだろうな、多分。

↑
地方き：×
地方経済：○　ごめん。

以前商社マンがガンガン買うって話も出てたが大手サラリーマンにしろ
彼らのプライド的にもそれこそ中央区豊洲あたりが心理的限界なのでは。
豊洲だって三井がうまくやったからいいようなものの、半分博打の世界。

江東はしんどいでしょう。墨田台東江戸川葛飾足立はもっとしんどいし。
豊島北区板橋も大差ないけど、地縁がない限り積極的に買う理由がない。
彼らのボリュームゾーンの価格帯でぶつけておいて、彼らのニーズを
満たしてなければ、それは売れんでしょう。

昔の団塊世代の様に、表現は失礼だが、無知で東でも北でも千葉でも
埼玉でも郊外でも何でもドーンと買ってくれるような時代じゃない。

>>687
地方板じゃないからいいんじゃないですか。書いてもいいですが板違い。

>>690
ちゃちゃで悪いが

江東区豊洲ね。
そうなるとしんどくなるの？

>>690さん
坪２５０万円前後の購入層はいったい今後どこを買うのでしょうか？
このあたりのボリュームが一番厚いのだが

あららミスしました。笑

豊洲が特別うまくいった方だと言いたかっただけです。

>>693
デベの方でしょうか？？買わないという選択肢は抜きですか？？

豊洲も土壌で再販時どうなるのかは知りません。自己責任ですしね。

>>690
団塊の世代は市部、神奈川、埼玉、千葉に住居を求めて拡散。
その消費力も拡散、さらには痛勤にエネルギーと時間を奪われ
たいした消費文化も創れず終わってしまいました。

しかし、都心湾岸部と都心東部の場合は違います。
逆に限られたエリアに一定の購買力を持つ層が集中居住することに
なります。この集中と集積により生み出された巨大なエネルギーは
職住近接による余暇の創出が加わり、新たな消費文化を生み出す
とともに、居住エリアの住環境を一変させて行くでしょう。

このような革命的な都市構造の変革には、時間と数が必要に
なります。
だから長期にわたり坪単価２５０万円前後を維持し、バブルに
ならない事が極めて重要になります。

何かもっともらしいことをおっしゃりたいようですが意味が判りません。
特に中段から後半。どういう立ち位置からのご発言なのでしょうか？

ららぽーとの買い物が増えただけでは？銀座で買ってるデータでも？

どこでもかんでも坪250で買ってくれると思うのは甘いよ。