23区内の新築マンション価格動向（その16）

長々書いてしまったが、その１６の今までマンションの原価要素について詳しく語られたことが一度もなかったと思う。
最初に原価要素の構成を明確に示したのは、広告を打たない販売をとる某中小マンション専業デベだ。販売パンフと一緒に原価の解説書がついていた
のを覚えている。
土地　建物　販売経費　利益　の要素の中で自分たちは販売経費をかけないから安いということを説明していた。

地価のことは誰にも情報公開されている。しかし建築単価が販売坪単価にどう結びつくかは、解説されまま。ましてや土地価格と販売坪単価のかかわりなどあまり詳しい人間が素人衆の間にはいなかった。

さて、買ってから建物・土地比率を計算するは簡単だ。
物件価格のうちの消費税価格を０．５％で割り戻せば建物価格になる。
では、買う段階で知るには。
販売員に価格は聞くが消費税分は聞かない人が多い。
買う前に消費税分はいくらか聞けば同様に、建物の比率がわかる。
土地の多い物件を買うのが安心だが、逆に高くなったあとなら
当然土地比率が高い。
その辺の判断は難しい。
建物は老朽減価する。地価はどこまで将来下がるか・・・

買うための下がる論でなく買ったあとの下がる論を精査すべきでは
ないだろうか。

×　０．５％で割り戻せば
○　　５％で割り戻せば　　　スマソ

>宮前区、青葉区

可哀相な高津区…

高津区は東急の開発した「田園都市」に含まれません。
詳しくは「多摩田園都市」のＨＰをご覧ください。
http://www.den-en.com/
私が見放したのでなく東急と昔の市場が見放したのですね。

ついでに、おおざっぱですが、坪単価（２２坪７０㎡価格を表示）
ごとの土地・建物割合を概算で示してみました。
高額物件は戸数が２００戸以下を前提に経費率も利益率もあげています。
デベの人、間違っていたら訂正してください。（※非デベ）

地価公示システムとは、規制事実の念押しのようなもの
この地点は地価が上がってますからね。既存物件の保有者の皆さん
決して安売りしないようにね。業界の人も仲介の評価で間違わないでね。

という下落防止広報のような役割がある。
とにかく、公示地価は4月、基準地地価は9月、その間路線価が出てきて
上昇傾向をアナウンスする。ここまでやられて安値で土地を売る地主はいない。
中古仲介も「売り出し価格」だけを広告するから、実際高めの価格が人の目に
とまる。相場の高揚感をかもし出す。
このようにして地価は上昇しはじめるとめったなことではマイナスにならない。
23区内に限っていえば、４００万世帯のうちの4割近くが持ち家。
持ち家といえど、土地にマンションなりアパートが建っている限り更地では
ない。
都心回帰というのは、100万人失った人口を学校や港湾の工場倉庫跡地にマンションを
立てて人口を呼び戻す流れだった。50万人に至ったところで、大きな敷地が
払底して500平米以下の狭いい土地に建てられた賃貸マンションやコンパクトマンション
におきかわっている。

デベが売り惜しむのはたかだか数百の着工在庫。しかし地価が上がって
売り惜しみしているのは多くの個人地主だ。銀行は地価が上がれば満面の
笑みを浮かべて金を貸す。かくして都内にはマンション一棟貸しオーナーが
いくらも出てくる。さきほどの土地建物比率で土地が高いエリアほどマンション
購入者が欲しがるエリアだが、そういう場所は銀行が融資して地場の中小ゼネコン
がマンションを建てたがるから分譲にならないのだ。
かくして、２０戸〜４０戸規模の小規模敷地が５０も６０も市場から消えている。
一方、地価が建築コスト以下の城東は分譲にふりむけられる。
土地比率が低いから買いやすいが将来も低いままかもしれない。

宮前区、青葉区なんていい？　通勤には不便な気がする。

■収益還元法で土地が買えるか？

収益還元法は、既存建物の譲渡価格を決めるのにはよい方法だ。
しかし更地を買いにいくのに、地主に収益還元価格を説明しても
まったく説得力を持たない。
なにしろ欧米は既存建物の取引が主で更地を収益還元法で評価する
習慣はない。
デベの発想は、分譲価格からの逆算。一冊１０００円以上のコストをかけた
会報誌や過去の分譲のモデルルーム来訪者で「所得別」の顧客データを
持っている。とはいえ、地価が建物価格の倍になればとても顧客はついて
これないのはわかっている。
かつて、２００１年頃、用賀、瀬田あたりで７０００万物件の在庫が余って
値引きがおこなれた。今後世田谷の完成在庫もいずれはそうなるという
見方がある。どうだろうか？
当時は、「別の安値物件」がより都心部にあったから値引きせざるをえなかった
わけで、下がり相場ゆえの値引きだったのだと思う。
今は、世田谷の中規模物件以外により価値のある代替物件が存在する
かどうかだ。
それが無ければ時間さえかければ需要は出てくるだろう。
供給過剰になりさえしなければ価格は下がらない。

■供給過剰が値を下げる

港南の湾岸戦争は供給過剰で暴落につながるといわれた。
しかし、その価格自体「すでに暴落を織り込んだもの」だった訳だ。
タワーの多くが、内陸部の売れ行きを危うくさせ、次の段階の土地
仕入れでデベが高値買いしないようになった。
このままいけば湾岸タワーのおかげで売れ残るか値引きする物件が
出るやに思われたところをリートやファンドが一棟賃貸として買って
救われた。同時に分譲市場の下落も防げたわけだ。
転換期は２００６年秋。豊洲ＰＣＴとグローヴの２６０万坪単価の販売
が異様な競争率になったことで、多くの買い手は潮目が変わったことを
認識したのだと思う。
これも背景にＷＣＴの坪単価２８０〜３００が控えていて「比較のなかで
選ばれた結果」だった。
過去がどうであれより安いものがでてくるならば、高いものは売れ残る
と思いきや、ＷＣＴはその後じわじわ売れていった。
そのあと豊洲タワーが２８０万で売り出され知らず知らずに完売までいきそうな
気配だ。

■地価は自立的に動く

収益還元というのは、その場の家賃相場であって、それが絶対的価値基準
というのは、どうも長いこと住む住宅にはあたらない気がする。
なにしろ、開発地は今後も開発が続くかもしれないし止まるかもわからない
周辺がにぎわえば賃貸人気も出ようが宮前区のような陰惨な事件でもおきたりすれば
街のイメージは悪くなる。家賃というもの自体新規募集と既存家賃の差がある
日本の賃貸相場のなかで、今がこうだというだけで分譲が高い安いとは
言いかねる。
実態は地価が勝手に上がり家賃もつられて上がるというイメージのほうが
正しいだろう。土地の値動きは金地金のようなもので、今の富裕層のかなりの
部分を占める６５歳以上の年代のなかに「土地はインフレに強い」という
意識が根強く残っているとすれば、それはそれで上昇の力になると思う。
これまでに、高額マンションを買った二次取得者はたいていがそういう意識を
もったシニア層だったりするのではないか。

＞２００１年〜２００６年で１８万戸も供給してるし、今年・来年供給さ＞れるのもあるし、十分だと思うよ。

＞まだまだ足りないなんて事はない。

それはわからないよ。数より質でしょう。
今の賃貸が３５過ぎても快適ならいいけど、賃貸の平均床面積は
５５㎡。子供が大きくなれば、引越しだ。
そのとき、大きいマンションなんて郊外にしかないよ。
面積の問題。それと中古が在庫が少ない。

ただこれも城東と城南では大違い。たしかそういう話あとに出てくる
よ・しっかり読んで。

じゃ、今、買えばあるんですか？
ちなみにどこをおすすめなんですか？
地域別複数で結構ですので。

>569
ここはそういう主旨のスレではないでしょう。私は価格動向について語っているのです。元祖匿名はんが、上がらないというから上がりますよと
言っている。
エリアごとの需給バランスでみないとわからない。
２３区ひとくくりではダメ。
お勧めという主旨がよくわからない。あなたの所得も知らない。

所得が二極化していて、３０代の層でも１０００万超える人と４００万前後の人といる。
平均値であるはずの７００万というのがボリュームが少ない谷になっている。

不動産を買うのに土地の比率の少ない物件は駄目だと思う。できたら
地価が上がる場所を探して買いましょう。それしかいえない。
所得の少ない人は、無理して買わない。これは元祖匿名はんと同意見。

いままであいまいだったけど、ターゲットとする価格や購入力、希望するエリアで
今買うべきかどうかというのは違ってきて当然ですよね。
東を買う気になればいくらでも待っていても値上がりスピードは遅いし、江東区など
学校がないからマンション規制している。こういう場所は急騰はしないでしょう。

購入力ってみんなが勝手に「これが平均」と思い込んで話をしています。
２４０万／坪を買える人と１８０万／坪しか買えない人の話があうはずはないのです。

デベの利益率云々以前に
事実として以下を認識すべきだな。
マンション価格４７００万円〜６０００万円で
広さと利便性を考えた場合どこが売れるかをねｗ
首都圏高額マンションの推計需要
２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸　←多い
５０００〜５５００　　　４７４１　　←多い
５５００〜６０００　　　３２２８　　←多い　小計１１８０４戸
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）

こんな風に考えてみたらどうでしょう。
２００４年まではバスターミナルに次から次へとバスが到着した。
２００６年からは次から次へとバスが出て行き、待てどくらせどバスがこない。
バス代が足りるか足りないかという話よりも
乗るべきバスがいつくるかですよ。
待ってる間に、外貨資産と金地金で金融資産を増やすとか言ってる人もいましたね。

結局問題は、販売価格に上乗せされるデベの利益に正当な価値があるかどうかかと思います。正当な価値がなければ、買った瞬間にその分の価値を失うし、正当な価値があれば、失わなくてすむから迷うんです。
デベがかかる原価と比較してあまりにも巨大な利益を載せているように思われるので、みんな躊躇するんですよ。

最近デベが良くやる価格未定と言うのはその最たるものですよね。
時価で売りますってやつ。

万が一買ったマンションを売る羽目になったときに、相当安く売る羽目になるかもしれないから。そのように思います。実際バブルの時に買った人もそれであえいでいる人が多いように見えていて、郊外に家を買った人はその傾向が強いように見えます。
買ったものを売ってもまだ残債が残る事は耐えられないです。

以上、素人の意見でした。

>>571
まさに
そう言うことなんです。
都心回帰は一時的なもので終わらすべきではないと思います。
価格の急騰は都心回帰を止めて、
ひいては東京の発展を止めてしまいます。

昔からですが、開発、発展はやり易いところから始まり、
そして世の中を変えていきます。
都心近くに、まだまだ使える土地があるのは東京にとって、
日本にとって幸運なことです。
このおかげで、夢も描けると言う事ですね。

>572
売れるものがいいって話はしてませんよ。
同じ価格でもいい場所の坪単価高く面積は狭い。
でも土地の価値を重視して買うべきではないでしょうかね。

逆に高くても２０００戸売れている実績がすごいですよね。
これが、戸建てからの二次取得や、高額取得者の購入ですよね。

さ〜〜タクシー値上げ来た〜〜！！！！
どうなる地価？不動産？！

>>576
そんなのは限られたマーケットで、
都市構造を変えるほどの力は無いよ。
一部の高級住宅エリアが形成されても、
それはどうでも良い話でしょ。

＞価格の急騰は都心回帰を止めて、
＞ひいては東京の発展を止めてしまいます。

それはウソ。我田引水。大きな誤解は、１９６５年からすでに都心の人口は減り始め９５年までに
１００万人減ったと書きました。
しかしそういうなかで、８５年から好景気だったわけで、むしろ景気の悪かった１９９５年
からしだいに人口が急増し１０年で５０万人増えたということです。
減ったといっても７９５万人いるわけで過疎とかそういう話でなく今でも８５０万人いる。
都心人口の減少は都心三区ベースではすでに十分回復したと言われています。
港区も「住民登録人口」が増えて税収がいっきに増えたみたいです。
逆に財政の乏しい足立区にこれ以上増えるのは負荷が増えるだけ。

１９６５年には一戸あたりの住宅が（棟割長屋や木造賃貸古い戦後のスラムクリアランスの
公営住宅なども含め）狭く設備が古いものが人口が抜けることで取り壊されて新しく広く
なっていったわけです。３０年には戸建の多くがマンションに変わっています。

あらゆる物が値上げです。これってもしかしてインフレっていうやつですか先輩？
どうしてくれるんすか流山にしか住めなくなっちゃったじゃないですか先輩！
先輩の下がる下がる論に必死でついてきたのに
責任とってくださいよ（笑）

＞家賃の7割補助が出る会社とかごまんとあるんだよ。君が知らないだけ。
子供が大きくなれば80平米の家賃40万のとこでも借りれば良い。
23区内で十分借りれる。自己負担はたった12万だ。

私は４５まで９５平米の借り上げ社宅に家賃３万で１５年住んでいたから言われなくても知ってます。
ごまんといる・・・という曖昧な表現がたいへんほほえましいですｗ

みなさん、給与住宅は給与住宅でその分給与を多く貰っているだけ。
５０近くになったら買えばいい人はいくらもいる。
でも、それが１４０万人の何パーセントなのか考えてみてね。

いいんですよ。もう需要がないというほうが残念がる人がいなくて
すばらしいじゃないの。ｗ

>>580
何が言いたいのやらｗ
高くなれば買える人は当然少なくなるから
以前みたいな大人数の都心回帰は無理になるってこと。
小学生でも分かる理屈だろｗ
都心回帰の規模を保つには、価格の高騰は大きな障害になる。

ついでにいうと大企業の人ほど役員になる手間で退職間際にあわてて家を買って
その結果郊外や近郊に流れている。今まではね。退職時が買い時とかさならないとそうなる。しかし自分で持家持っていて転勤で人に貸した人は帰ってきても社宅にはいってまた動き、最後は持家売ってタワーマンションに入ったりしているね。

＞５８５
そうじゃないよ。都市の活性化のために回帰が必要みたいな
事書くからあんたが住みたいから安くせいといってるだけだと
書いたのよ、

＞価格の高騰は大きな障害になる。

それは、正しいかもしれないが都内のキャパはもう満杯という
噂もあるがどうする？

もう、いいからさ。需要力があると思う人はどこにどういう
土地があってどういう形で安く供給されるか考えませんか？

×需要力があると思う人はどこにどういう
○受容力があると思う人はどこにどういう　　スマソ

業界が期待している次のタマは古くなって建替えが必要な公務員住宅と都営住宅。だいたいゆったり建っているから一部に高層化して港南の都営みたいに分譲をいれていくという考えはあるよね。
ただ、赤字財政の救済という意味では高く売らないとダメだよね。

>>587
都市の活性化の為には
集中居住と
職住近接はあたりまえでしょう。

まあまあの所得層が一定のエリアに集中居住するようになれば、
拡散していたときには考えもつかなかった新しいサービスが
生まれるし。ユビキタスみたいなのもエリアを限れば可能。
また、インフラも利用する人が多ければ経済効果も高いので高度に
整備される。

職住近接は、通勤時間の短縮を生み、そこそこの所得のある人に
余裕の時間が増えれば、当然消費活動、文化活動は活発化する。
そこに新たな文化が生まれる。

だから、都心部への回帰は国益にもなります。

何回も言うけど
ほんの限られた人しか買えないような値段になったら
そのエリアの発展性は無くなるんだよ。

「成熟」と言う言葉で飾られるものの、
住民の高齢化とともに
そのエリアは斜陽化していく。

長嶋さんの話は市場の断片をとらえアジテートしながらモノ選びには
プロの目を・・という自分の商売の誘引でしかない。

実際高すぎて売れないというのは、そのあと安値にならなきゃいいわけで
最後は貸せばすむはなし。そんなに大事ではない。
世田谷の３００戸の話は実際どこをさしているのかわからんが・・・

結果、デベは懲りて城南から手を引くだけでしょ。何にもかわらんよ。
郊外が売れ残るのは今にはじまった話ではない。

結論を言えば、あがる場所と売れ残る場所の二極化。

＞ほんの限られた人しか買えないような値段になったら
そのエリアの発展性は無くなるんだよ。


すごいねｗ　じゃ番町なんか２０年前から発展性ないわけだ。
青山も麻布もそういうことか

>>594
都心回帰の流れは否定しないが、国益という観点では過度な一極集中は望ましくないでしょ。

あのねぇみなさん。理屈や理想や念力で地価が下がれば
バブルは起きてませんって。
地価が上がって困っていたのはバブルのときだけじゃない。
毎年の経済企画庁の年次報告書読んでも、７０年あたりから
同じこと言ってるよ。
でも止められないんだよ。

>>596
高過ぎたエリアは
その需要に合わせ
供給自体を減らし
帳尻を合わせて行きます。
価格の下落は起こらないが、
新しい住民の流入は極端に細り、
成熟と言う名の斜陽化を辿ります。

その斜陽に住民自身が気がついたときに
やっと価格の下落が始まります。
長い時間が必要です。

http://wp.cao.go.jp/zenbun/keizai/wp-je72/wp-je72-00403.html#sb4.3.1

１９７０年くらいから２３区はもうサラリーマンが最初に家を買える場所じゃなかったってことわかってほしいねぇ
今が丁度時代の端境期でエアポケットみたいな状況で戦後６０年に一度の奇跡なんだっていうことに気がつかなきゃ。

http://wp.cao.go.jp/zenbun/keizai/index.html
これの住宅政策関連読むとおもしろい。

http://osaka.yomiuri.co.jp/news/20071004p202.htm

2chから拾ってきたんですけど、今後の価格と販売時期に影響がでますかね。
今ダブついている物件も、次が出てこなければ、いずれ売れるってことかしら。

>>597
非常に限られた面積であれば、
高価格での世代の交代は可能。
田園調布の一部、芦屋の一部などがその例。
しかし、区単位とか、沿線単位とか大きな面積になるとそうは行かない。
イメージに引きづられ高値になっているところがその典型。

ふつうの人とかふつうのサラリーマンとかいう概念がすでに時代に
あっていないよ。会社だって正社員と派遣や臨時雇用にわかれていて
普通の社員っていったら叱られそう。

だからさっき言ったみたいに、こういう所得ならば・・・みたいな前提おいて、さらに２３区のこのエリアに関しては、っていわないと
話がかみあいませんよ。

>>604
だから
マンション価格４７００万円〜６０００万円が買える人達が
まあまあの所得で、数もそこそこ多いサラリーマン層。
その層を数多く取り込めるエリアが将来発展します。

>>605
そのエリアに於いて、
その金額の層のマンションが値上がりしないのが条件ですね。
築浅で値上がりしてしまうエリアでは、6000万円の枠から直ぐにはみ出します。

販売戸数、平均坪単価、成約率の関係

・大量に供給され、坪単価が２５０万円前後で安定している区の成約率
販売戸数推移
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...
平均坪単価推移
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...
成約率推移
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...
・坪単価の上昇に合わせ、販売戸数を減らしているものの、成約率も
下降傾向にあるところ
販売戸数推移
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...
平均坪単価推移
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...
成約率推移
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...

>608
江東区ネタか。
データは参考にしかならない。

607
さん。うれしそうですねｗ

567は私自身の補足のレスです。
５５５では賃貸、社宅層の都心持ち家志向が年齢とともに
たかまるということを書きたかっただけですよ。
補足の意味で５６７を書いた。

需要がまだあるとか、まだ買えるというのでなく、買える価格に
あわせて「需要は移動させられる」ということが私の言いたいことですよ。
地価は
①地主の意向
②デベロッパーの意向
③金融政策の方向制
④他の土地需要とのからみ
⑤人口集中度と一次取得者の購入力
の要素がからみあってきまる。わたしたちがいるから売れる
私たちが買える価格でないと売れない
という考えは通用しない。
高いから買わないエリアでは
①だからといって地主は「安く売らない」
駐車場にしておいてチャンスをまつか、相続税対策で
賃貸マンションを建てて貸す。
土地はインフレに強い。物価が上がれば給与水準もあがり
やがては高値で売れると考える。
②高すぎて分譲しても売れないエリアの土地はデベも買わない
郊外の優良土地を適正価格で買って備えるか、郊外の
戸建を拡大する。だから都心周辺物件が減ってきた。
③金融機関は、昨年まで順調に伸びた住宅ローン貸し出しが
　今年度２３区供給の激減で伸び率が低下して「借り換えキャンペーン」
　　までして他行の客のうばいあい。
　　金融庁も住宅ローンの貸し出し評価は厳しくない
④人気エリアは、土地の高度利用が進んでいて老朽建物や
　　低利用土地がきわめて少なくなってきている。
　　ひところあまるとさせた小学校用地も都心回帰で拡充が
　　されている。
⑤団塊ジュニアの膨大な人口は２３区のみならず都下
　　川崎・横浜・千葉・埼玉にどこをとっても人口ピラミッドの
　　頂点をなす数。ただし所得格差は激しく、２３区にすでに
　　すんでいる層は、給与住宅、家賃補助、高額賃貸の
　　居住者は１５％程度はいるだろう。

私は、若い団塊ジュニアが２３区価格を上げるとは思っていない。
むかしから都心をあげてきたのは、戸建からの住み替え層
これが動くには戸建土地が売れるかどうかという話。
従来にようにミニ戸業者が買っても高くて売れない状況だと
エリアをまとめるデベロッパーが活躍する必要がある。
いずれは戸建密集地も地震対策で大区画化する方向で
動かしていくだろうと思う。

嫌味でもなんでもない。
かつては湾岸は嫌だ、文京区がいいと言っていて
高くなると世田谷にいき、用賀がいいから買えというのを
見逃して今度は江東区がいいといわれて嫌だというと
来年は江戸川、葛飾はどうですかという話になる
そのときにはたまぷら青葉台は物件がない。
そういうもんです。

地価が上がっていくと考えずに、あなたの購買力が年々下がっていくと
考えるべきです。
市場に物件がいつまでも残っていていけばいつでも高値で供給してくれるわけでなく、いっても物件がない。
そういう状況が５年くらい続きます。地価が上がると景気はよくなりますから高収入層の所得水準が上がったところでまた売れ始めますよ。
年寄りが死ぬ。戸建が売られる。そのことが不動産の流通を動かしていく。
都心は高齢者のストックで動く。団塊ジュニアは当面城東でしょう。

×場に物件がいつまでも残っていていけばいつでも
○場に物件がいつまでも残っていていなけばいつでも

これからの３年間、エネルギー価格、食料品価格、マンション・不動産価格のどれが最も値上がりピッチがはやいんでしょうか。
ようやく２０年ぶりのデフレからインフレ局面への転換が２０代・３０代世代の給与上昇にまで及んできた今。２％台の住宅ローンでどこの物件を買うのか、今後の運命を決めることになりそうです。

なんか私が上がらないと言ってるとか勝手なこと言ってる人までいますが
全く趣旨が異なりますよ。

私は、デベがいい様に上げるのは無理、上げすぎと指摘してるだけ。
もう都内の大方は上げられない水準まで来ていると言うこと。
お粗末な便乗値上げのお粗末物件に乗っかる必要はないということ。
賃貸で十分ということ。

あとデフレ脱却でインフレとおっしゃってる方々、こと不動産に関しては
金融機関の不良債権バルク売りから10年間、地価はずっと上昇なんです。
もう十分上がって上げすぎの場所も多いんです。公示や路線価のような
眠たい指標を相手に素人さんがだまくらされてるのはオーバーシュート。

あと更地で収益還元使えないといった方、プラン済みで収支組むだけなら
15分で評価でますよ。新築なら再調達価格もあり、そのまま使えるとは
言いませんが、収益価格が高く出る傾向が多い中では上限値は見えます。
1低専戸建用地とかには流石に馴染みにくいでしょうが。

さらに言えば、マンション用地をこれ以上高値で仕込んでいく
値を吊り上げていく必要性がないということ。

販売単価がアッパーに来てしまってるし、コンペティターも
デベ同士以外には実はいない。

一部高級賃貸レジを標榜する外資やファンドはあっても、ふつーの
ファミリーマンションをやろうってなのはファンドというよりデベ系。

賃貸マンションで収支を組むと自ずとコスト的にも賃料収入的にも
価格の天井はある。

これが分譲となると想定利益は価格を上げた上に一定パーセンテージ。
タラレバタラレバで売れる前提で上げていく。本来つきあう必要はない

土地値がドンドン高くなってんだから、とエクスキューズ言ってる人間は
ハラが減ってハラが減ってただ仕方がなく、自分の手足を食べてる人種。

>>614

なぜ3年？

輸入品価格上昇によるコストプッシュインフレが始まりつつあるように思うし、へたすりゃスタグフレーションが始まるよ。ちょっと古いけど、

http://ryumurakami.jmm.co.jp/dynamic/economy/article170_3.html

私の基本線はこの山崎さんと同意見。インフレになったからといって株、不動産は上がるか下がるか一律には論じられない。とりあえず私は家計のバランスシートで資産の部をレバレッジかけてまで自用マンション一本！！ってのはあまりに博打だと思うのだが。

マンション価格が今後どうなるかは神のみぞ知るだが、個人的意見としては賃貸、中古市場の整備が進むだろうし、社会負担増加、実質賃金低下が確実に効いてくるだろうから、物件価額も上がるとは考えていない。むしろ実質ベースでは長期では下がる。下手したら短期でも下がる。名目ベースですら下手したら遠くない将来下がる、と考えている。仮に予想がはずれて上昇したとしても賃料が想定以上に上がらなければなんら困ることはない。まあさらにそれでも賃料が上がったらその時は素直に負けを認めて郊外賃貸に行きますわ。郊外賃貸すら借りられないってことは600万戸余ってる中ではさすがに考えにくいでしょ。人口減るんだから。

端的に言えば、アナタが買うから新築価格は上がる。上がり続ける。
買わなければ上がらない。在庫売れないと上げられないからデベも。

この掲示板だって、別にデベの支援サイトってわけじゃないのだから、
マンション価格が横ばいだったり下がっても構わないはず。
上がらないと商売がなくなるわけではない。これはデベもおんなじ。
プロなら上がり相場でも下がり相場でも儲かる儲けられる。甘いだけ。

金融庁が金商法施行の不動産会社第１号として

大手不動産三井に検査が入ったとき

一瞬だけパニックが起きて下がる、そのときが狙い目。

>>618
土地には２種類あります。
１つはいわゆる住宅地で、所有者は個人です。
もう１つはいわゆる都心部の企業が保有する土地です。

個人所有の場合、
なんとしても売らなければならない状態になるのはまれです。
従って、自分が売りたい価格より下でないと売れない場合は、
通常、更地から駐車場等にして、１０年、２０年平気でそのままに
なります。バブル崩壊時に西側近郊の既存住宅地があまり下がらなかった
のは、その辺りが理由です。

それでは、価格が上がって、購入者層があまりいなくなった時
どうなるか？バブル崩壊時と同じになります。ただ単に、出物が少なく
なって、余計なのは駐車場等の遊休地になり、価格は維持されます。

しかし、これは長期で見ればその地域の活力を削いで行きます。
どの時点とは言えませんが、いずれはその地域の衰退が不動産価格に
反映されます。
気が遠くなるくらいの年月が必要かもしれません。

築地市場（東京都中央区）の移転予定地の豊洲地区（江東区）の土壌汚染問題で、
予定地の地下水から環境基準の１０００倍のベンゼンと８０倍のシアン化合物が検出
されたことが、都の調査で明らかになった。

　土壌汚染の実態を調べている専門家会議で６日、報告された。都は地下約９メートル
の地下水を５６カ所で検査し、ベンゼンは１４カ所、シアン化合物は１８カ所で環境基準
を上回っていた。専門家会議は「衝撃的な数字」として、新たに予定地４０ヘクタールで
約４０００カ所のボーリング調査を都に求めることを決めた。

　同会議座長の平田健正・和歌山大教授（環境水理学）は「市場を移転するならどんな
管理ができるか、汚染の実態を調べる必要がある」と話した。移転予定地は東京ガスの
工場跡地で、都は２０１２年度に移転する計画をたてている。

http://www.asahi.com/national/update/1006/TKY200710060237.html

都心部の企業が保有する土地については、
まだまだ供給される可能性が高いでしょう。

各企業は、その保有資産を有効に使って行かないと収益が上がらないと
言う切迫感があります。ただ単に保有するより、それを売却し、借金の
返済もしくは事業の展開に資金を向けるのは当然の流れです。
高値で売れる都心部の倉庫を売り、代わりに郊外により広い最新鋭の
倉庫を建てる等、企業はさまざまな工夫をし、都心部の土地供給が
枯渇することは無いでしょう。

従って、都心部があまりに高値に行く可能性は少なく、利便性に優れた
都心部への居住はまだまだ進むと思われます。

>>621
土地を2種類で分けるなら、せめて住宅と商業とか、住宅とそれ以外に
しておくれよ。あと潜在的な下落について全く触れられていないよ。
成約価格でない限り、募集や出し値や相場なんて取引がなければ実は
意味はない。鑑定士が公示とかで過去（バブル後）下げ切れなかったり
していたのはまさにそのせい。10年前から上がってたのに、下げきれて
いないからいつまでもずるずる下がってようやく反転みたいな眠たい
状況に見せているだけ。とうの、とうの昔から不動産は上がってます。

そしてプロがもう上げきったかと見ているのに、エンドの分譲価格は
外資やファンドより遅れてきたデベがさらに高値で土地をBidで落とし
販売価格に転嫁しよう転嫁しようとしているだけ。超先鋭的な価格。
少なくとも都内マンションはそうですよ。

>>622
都心部の土地が枯渇する可能性を指摘されているものと思いますが、
そのエリアの開発が２、３年遅れたところで、
まだまだ他に土地がありますから、都心部の土地がこれにより逼迫する
可能性は無いでしょう。

都心部の土地が枯渇するのではありません。
ここ数年のような都心のマンション大量供給がなくなり、元に戻るだけです。

もちろんマンションは供給されます。昔のような数が。

>>624
西側近郊の地価は少なくとも１０年は高値で貼り付いてしまうと
予想するけど、
早々に価格調整される要因ありますかね？

今、今回のマンションアゲアゲ台風の目は城東方向にあるんでしょ。
暴風域を既に出てるエリアもあるでしょうね。

ただ西側っても浜田山とかは知りませんよ。名指しで言うのもなんだが。

>>626
江東区のマンション規制が解除されれば、１万１千戸の
マンション供給が可能になります。
まだまだ都心回帰は続きますよ。

何匹もそうそう泥鰌がいるかどうか。土壌ならともかく。

西側近郊が長年にわたって高値で貼り付いちゃうと
とっても面白い状況が見られそうですｗ

アゲ台風が東から北の郊外方向に抜けていったあとに、反動でサゲ台風が
郊外周辺部から戻ってくるかどうか次第でしょうね。

マンション価格なんて良くも悪くもブームみたいなものです。気配次第。

なんか話が難しくなってきたんで、かるーい話題で、、
東京もニューヨークみたいになってきたんじゃないのかな〜
なら長い目で見た場合の今後の傾向の参考にならんかい？
詳しい分析はこのスレの先生方？に任せるけどさ

５区＋山手線内：マンハッタン
例えば江東区、品川区、幕張：クイーンズ、、、？
例えば板橋区、練馬区：ブルックリン、、？（行ったことないのでワカラン）
例えば小田原：ニュージャージー、、、？

ところで浜田山ってニューヨークでいうとどこなんだ？（笑）

まだ、渋谷や新宿でも高層タワマンの分譲予定は控えてますよ。
割安で分譲するわけもなく、
次のアゲアゲ台風が来るのかどうか。

西側近郊が長年にわたって高値で貼り付いちゃうと
その値段では買えない人達が
都心湾岸部および都心東部、そして郊外に流出します。
一方、地方からの若年労働者は集まり続けるから、

安いアパートは満員御礼。
高くなり過ぎて売却することが無理になった土地は
安普請のアパート建設で賑わうでしょう。
これが１０年、２０年続くでしょう。

中高年フリーター人口予測
２００６年
３５〜３９歳　５８万人
４０〜４４歳　３５万人
計　　　　　　９３万人
２０１１年
３５〜３９歳　４５万人
４０〜４４歳　４４万人
４５〜４９歳　３０万人
計　　　　　　１１９万人
２０１６年（西側近郊で暴動が発生）
３５〜３９歳　３５万人
４０〜４４歳　３４万人
４５〜４９歳　３８万人
５０〜５４歳　２９万人
計　　　　　　１３６万人
２０２１年（生活保護者急増で西側近郊財政破綻）
３５〜３９歳　２７万人
４０〜４４歳　２６万人
４５〜４９歳　２９万人
５０〜５４歳　３６万人
５５〜５９歳　２９万人
計　　　　　　１４７万人

ワンルームの家賃水準の現状はこんなもんだけど、
今後、都心部と近郊と格差が広がって行くでしょう。
単位万円
港区 14.23　中央区 11.18　千代田区 10.92　目黒区 10.79
渋谷区 10.53　品川区 8.84　台東区 8.67　新宿区 8.66
江東区 8.26　文京区 8.07　世田谷区 7.80　墨田区 7.72
大田区 7.35　中野区 7.29　豊島区 7.12　武蔵野市 6.79
杉並区 6.78　北区 6.72　荒川区 6.64　三鷹市 6.57
練馬区 6.50　立川市 6.46　板橋区 6.20　江戸川区 6.19
調布市 6.11　小金井市 6.01　狛江市 6.00　府中市 5.63
西東京市 5.63　町田市 5.62　葛飾区 5.61　足立区 5.57
国立市 5.44　国分寺市 5.42　東久留米市 5.27　昭島市 5.02
日野市 4.94　多摩市 4.93　小平市 4.83　東村山市 4.74
八王子市 4.73　清瀬市 4.72　稲城市 4.53　福生市 4.15
青梅市 4.00

国税庁の民間給与実態統計調査によれば、賃金労働者の平均年収は
９年連続で減少する一方、年収２００万円以下と年収１０００万円以上
の人が増加し、給与格差が確実に拡大している。
それは、「ネットカフェ難民」に象徴されるフリーターや派遣社員と、
正規社員との社会的な待遇格差を反映した結果である。
また、同じ給与所得者でも、男性は減少傾向にあり、女性は増加傾向
だった。専業主婦が減少し、共稼ぎ世帯が増えている。

これらの事から言えることは、
一生独身で、家を購入できない人達が確実に増え続け、それが首都圏に
滞留、蓄積されていることだ。
首都圏の３０代人口は非常に多いが、マンション購入と言う面で見れば
その数は意外に少ない。
一方、年収１０００万円以上のサラリーマンをターゲットにした
坪２５０万円前後のマンションは今後もまとまった数が売れ続ける
だろう。そして、坪２５０万円前後とそれ以下の価格差は広がって行く。
各デベはどちらに軸足を置くかはっきり決めることを迫られている。

ＡＨＯＯ不動産「東京カンテイ提供」データをまとめてみた。

品薄で値が上がっているのか、供給は減らないが値が上がっているのか
とくとお確かめ願いたい。

区ごとの過去６年（今年は９月時点）の供給戸数と坪単価

まずは港区
■港区
２００５年まで毎年３０００戸〜４５００戸の大規模供給があった。
主として、港南（通算４５００戸）芝浦（通算３５００戸）のほか
虎ノ門、赤坂、青山、、お台場などのタワー物件が重なり
東京２３区内で最大の供給量を示した。その結果２００４年に
価格が平均で３００万／坪まで下がったが、２００５年以降３４０万に
もどした。供給が減るにつれ４５０まで上昇。
港区は、湾岸の２４０万〜都心部の中層まで価格差の開きが大きい
平均値は、湾岸物件が増えたときに下がり、減ったときに上がっている。

■中央区
中央区は、２００２年までのコンパクトマンションと、湾岸タワーの二本立てでとにかく
供給過剰気味のなか２５００戸から３０００戸の供給を続けて価格が暴落？した。
なにしろ都心のくせに２３０万というひどい安値。それが２００６年やっとまともな
３００万までもどしさらに２００７年、在庫売りのおかげで２９０万まで下げている。
豊洲より近いのに豊洲にまける勢いなのが弱気の中央区らしくていい。
築浅の中古はまだ買い時価格かもしれないと思う。

■渋谷区
恵比寿、広尾、松涛、代官山、神宮前、代々木など数ある高級住宅地を抱える有力区。
いかんせん物件数がない。２００４年までは１０００戸規模。その後も敷地が売りに出れば
競争で値がつりあがる。分譲にはむかない水準まであがり現在は供給も少ないが
価格も坪単価６００万。文京区や中央区の２倍。買いたくても買えない。
というか金持ちが買う量しか供給されない。
土地不足の背景には地主の売り惜しみが。多くの土地がうられることなく地主が
賃貸マンションを建てて貸す例が多い。恵比寿南３丁目界隈がその典型。

■世田谷区
２０００年以降、企業の社宅、配送センター、学校用地などが
次々と売却されて、数多くの大型プロジェクトが売り出された。
その結果、２００４年までの３０００戸〜３４００戸の供給水準
で価格は２５０万／坪の水準がゆるやかに下がり２４５万に至った
全体には湾岸タワーとの競合価格帯であることから供給はだぶつき
気味で一部に値引き販売もうわさされた。
２００５年以降は土地の規模が下がり、都立大跡地、青学校地跡
などが終わると、２００７年には小児病院跡地などのほか大型敷地
がほとんどなくなった。
もともと需要の高い地域で、販売価格は２５０→３００→３４５と
上がっていった。２００７年の数値は９月累計で４００戸
おそらくかつての１８％程度。完全に二次取得者ターゲットの市場
にかわっている模様。

■杉並区
住居系地域が多く、タワーマンションなどの大規模建築が建つ余地が少ない。
それゆえに、３階建ての一種住専地域の物件比率が高く、土地割合が大きい
ことからマンション単価は２５０万／坪以下になりにくい。そのあたりは
世田谷に似ているが供給量は２００４年まで１６００戸ベース。
２００５年から地価が上がって用地難になって１０００戸水準に
価格は需給バランスを反映し３００まで上がっている。
戸建の買い替えを見越して高値で販売する物件も見られる。

なお、古い住宅地ゆえに、駅からの距離は年々遠くなっている。

>>635
の言うようにそこまで極端に西側が没落することはないと思うが、
一言で言って西側は今となっては圧倒的に不便地域、危険地域！

今まで持っていた未来像というのは情報ネットワークの効率化で、うまくすると出社無しの在宅だけで会社勤務という理想像があった。
（フレックスタイム制なども含まれる）
しかし国際化社会を反映する今を見てみると、意外や意外、人対人の直接コミュニケーションの重大さが改めて見直される結果となったのである。

分、秒単位でスケジュールを組んでくる相手（外国人なども）に人身事故や自然災害で遅刻しましたじゃ話にならないのは当然としても、都心付近に住んで活動しているライバルにいいように美味しいところを持って行かれるのは火を見るより明らか。

それでも西側は富裕層が住んでいるのでは？
正にその通り、社長が住んでいればそれで良いのです。

湾岸、東というと直ぐ笑いものにする人種が居るがその真意は二通り。
嘲笑の対象としてのうさ晴らし。
これはまだ良い方。
もっと狡猾なのが、既に地位も定評もある人がピラミッドの底辺を確保するために有能な人材を西側に取り込もうとすること。
過去のイメージ戦略や甘言でこれにハマったら、あなたの上には常に誰かがいる人生になるということを忘れないでほしい。

■文京区
世田谷、杉並の先輩筋の住宅地だけに世田谷の２５０万水準をわずかに上回る２７０万
の坪単価。供給量も世田谷の３０００戸の半分の１５００戸を狭い区域でこなしているのは
おもに幹線道路沿いの古い建物が１１階〜１５階の中規模マンションに変わっているから。
また、駒込など古くからの屋敷跡などを取得し高級マンション分譲なども目立つ。
湾岸タワーの対極の価値観を売る。とはいえ、価格は物件の減りにくらべて急騰は少ない。
２０％の伸びだ。

■品川
大崎、品川シーサイドなどの開発エリアを抱える品川区はマンション供給量も２０００戸
規模と以外なほど大きい。２００５年以降は１５００戸に減りさらに今年は物件数が
激減したが価格は２５０万からいっきに３５０万と跳ね上がっている。これも不思議では
ある。せめて３００万レベルが納得できる線だろうが。一部に白金の端っこや城南５山や
ソニー本社跡などがあるからだろうか。残された高級マンション用地だが
これから買って建てるにはいかんせん値が上がりすぎた。

■大田区
大田区は大森・久が原・田園貼付エリアと蒲田・下丸子・糀谷エリアを分けて考えるべき。
２００２年には下丸子や立会川に大規模マンションがいくつも建ち大田区は３００戸の
供給エリアになったが、２００４年以降はデベの主戦場が湾岸にうつるなかで物件数が
減って、見事な減り具合を示している。もともと２００万を超える価格帯で買いやすいエリア
ではあったが最近はボーダーの２５０万を越えて分譲されているようだ。
馬込、大森あたりと品川シーサイドの価格上昇だろうか。

一方、城東はすこし様子が違う

■江東区
江東区は２００４年まで３０００戸／年の供給。２００５年に半減したのは
小学校不足のため「江東区マンション等建設指導要綱」（２００２年４月
策定、２００５年７月改正）の影響。
豊洲、東雲などの規制対象外が２００６年売り出したが、その後また
１５００戸ベースに減った。
一戸あたり１２５万の負担金はさほど大きいとは思えないが、行政との
調整に時間がかかることが供給スピードを下げている。
豊洲、有明の２８０万前後の価格は、上げすぎという評価もある。

■江戸川
都営新宿、京葉線、東西線など多くの鉄道が通過する江戸川区は宅地面積が
広く９０年代には城東屈指の大規模マンション（板状が主体）の供給地だったが
２００３年まで毎年１５００戸の供給があったが、２００４年用地が港区、中央区
江東区に移ると供給量は５００戸規模まで激減した。今も横ばいで供給が減っても
価格はそれほど大きくあがっていない。１６０万〜１９０万まで２割程度。

■墨田区
足立区同様に２００４年までは錦糸町のタワーマンションなど供給がさかんだったが
２００５年以降用地がなく漸減している模様。ヒューザーの耐震偽装も墨田に物件が
あっただけにイメージを損なった感もある。
曳舟周辺が新東京タワーで注目を集め価格水準は上がっているが伸び悩みか？
１８０からいっきに２４０はあまりに無謀ではある。

■足立区
足立区は思いのほか供給がない。２００５年に物件が集中し２００戸弱いった
ほかは１００戸前後の動き。価格も１５０万〜１７５万／坪
新線開通効果もあまりでていないのだろうか。供給数が少ない。供給が減っても
価格はあがらないのは、土地がもともと安く物件に占める土地比率が小さいせいだ。

それが、北ならどうなのか

■板橋区
もともと、１６００〜１４００戸の小規模供給エリアで価格も１８０万／坪
と安定していた。２００６年以降、都心が供給不足になり注目をあつめて

加賀レジデンスなど高級志向の物件も売られ価格が、一次取得者の
買える上限２４０万ぎりぎりに迫る勢い。

■練馬
かつては練馬から世田谷への移住が多かったのが、いまや地価があがった世田谷をさけ
練馬に戻ってマンションを買う動きでもあるのだろうか。練馬は世田谷価格をめざして
上昇しているようだ。
１５００戸規模の供給は杉並、文京と同等だったのが湾岸タワーの影響で漸減、
いったんもどすも地価が上がって物件価格が２００万〜２５０万まで急騰。
果たしで少ない物件数で買い手はついてくるのか。

>>650
×２００戸
○２０００戸　スマソ

まとめると、板橋、江東は土地はあって供給が減っていないのに値上げしてきている
ほかは、土地がなくて少ない物件が高値になっている構図がうかがえる。
足立区は値上がりの蚊帳の外。地価があがってももともと土地価格分が少ないから
分譲価格に影響しない。おそらく千葉・埼玉もそんな感じだろう。
１２回投稿制限は、携帯アクセスを併用した。連続性がないとなんんおことやら
わからないだろうから。ルール違反をお詫びします。

湾岸から内陸まで広く、
交通の便が良かったり悪かったりし、
高級なエリアもあれば安い程売れ行きの良いエリアもある、
江東区を
平均値で評価して良いのでしょうか？

＞交通の便が良かったり悪かったりし、
高級なエリアもあれば安い程売れ行きの良いエリアもある

人口が５０万以上のでかい区はすべて同じです。
ましてや江東区は４５万なんですから平均値で問題ないです。
供給量と平均価格で比較している意味をよく考えて。

>>643だが少々書き足らないところがあったので・・・。

>西側は今となっては圧倒的に不便地域、危険地域！

についてはこれから移り住む人に対してであって、すでに成功を勝ち取っている者、相続等で得た者はその幸運を享受するべきである。

また城北地域にも一部優良な宅地があるので、これからの世代では目を向ける価値が大きい。