23区内の新築マンション価格動向（その16）

＞成約率落ちてるのはなぜかな？考えた事ある？
はい、考えたことあります。
契約客が減ってるから。販売スピードが落ちてきているから。
でも本来マンションって青田販売、抽選販売すべきもんじゃないからちょうどいいという考え方もあるし、ゴークレのような遅らせてじっくり売るという利益率重視の考えもでてきていますね。
・・・で、問題は来年どうするかだけど、地方いくんじゃないですかね。
もう、首都圏団塊ジュニアの「買える層」は終わっているし。

＞値付けの間違ってるマンションが多いからなんだけど。

＞適正価格ってあるよねって話なんだが。
＞庶民が住んでるとこに70平米で5000万弱ですって出されても、

庶民が住んでるって勝手に思っているのはあなただけ。いろんな所得層がいます。ひとの預金通帳のぞいたことあるの？
適正価格幻想がそういう発言になるんだね。価格は時間とともに動く。
適正価格なんて、２００３年の湾岸が適正だったとか、１９８５年の城南が適正だなんて結果論でしょ？

売れ行きが著しく鈍化してきたね。
ここはもはやデベが高値で掴ませるのに必死なスレと化してしまったのか？

＞この前の感じだと管理人に目を付けられているみたいだし
大丈夫？

なんか不都合でもありました？

新価格になった後のお話は、そんなに難しくは無いよ。
つまり、購入層の財布の中身が増えるわけじゃないので、結局は
２００６年に売れた価格帯と似たような感じで今後も売れると考えれば
良いんだよ。
以下のように良く売れている価格帯は４７００〜６０００万円。
坪単価が３００万円になると狭小になるから、心地よい価格水準は
坪単価で２５０万円。すなわち、
６０ｍ２で４５００万円
７０ｍ２で５３００万円
８０ｍ２で６０００万円
利便性に優れ、かつこの価格帯でまとまった数の供給ができる地域は、
今回の新価格移行で限られてきた。
これは、良く売れる地域がさらに限定されるとともに、そこにまあまあの
所得レベルのサラリーマンが集中居住することを意味します。
集中はその地域の発展を加速し、将来の勝ち負けを決定付ける。

首都圏高額マンションの推計需要
２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸　←多い
５０００〜５５００　　　４７４１　　←多い
５５００〜６０００　　　３２２８　　←多い　小計１１８０４戸
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）

＞高値で掴ませるのに

それは買えない人のひがみだっていってるの

昨日の新聞だと、PBRが１倍を下回る不動産屋がたくさんある、って書いてあったね。売り渋りとか悠長なことをやってる場合じゃないんでしょ。

>>420
坪単価３００万円を超えてくると
数売るのは、当然難しくなるよ。
>>417を見ればよくわかる。

>これは、良く売れる地域がさらに限定されるとともに、そこにまあまあの
>所得レベルのサラリーマンが集中居住することを意味します。
>集中はその地域の発展を加速し、将来の勝ち負けを決定付ける。

その理屈で中堅リーマンが城東に大挙やって来て
商業施設はできるは学区のレベルは上がるは最高ですか？ありえねー

みんな、買えないの？
買えるけど買いたくないの？どっちですか。

どっちにしろ買いたい物件がなくなってきているんですよね。
デベロッパーが価格設定するというより土地価格がもっと
大幅にさがらない限り、場所がよくて広くて安い物件なんて
でないよね。

じゃどうしたら地価は安値ででてくるんですかね。

勝ち負けはともかく、豊洲なんかその「ありえねー」状況にあるんじゃないの？

まぁ、これ以上は言わんが　デベがこんなところに書き込みしないよ。
掲示板の顧客の購買力は郊外、城東で、そういうのは必死にならずとも
普通にしてたらいい。デベは不況で売れないのでなく儲け抱えて売れない
状況。

というか、デベ敵対視するのでなく土地を安く出せって言っていかないと
永久にいい場所で安い物件は出てこないだろ。
デベは小売で卸売りは地主でしょ。卸が値を下げないかぎりエンドユーザー
は安値で買いたくても無理。デベロッパーに損してまで投げ売らせるのは
いいだろうが、一度限りでもうそういう場で続いて新築は出てこないよ。

言ってる意味わかるかな？

◆今年の売れ行きで来年の物件は激減する

おそらく、エンドユーザは、デベロッパーが在庫土地をふんだんに持っている
とでも思っているのかね。
在庫土地なんて持っているのは電鉄系のデベのＴ社くらいのもの。
多くは、土地入札に応札して落とした土地を着工１年前に開発許可
設計申請してその段階で事前広告　申請降りたら着工と同時に分譲開始

◆青田売りする理由がなくなった

なぜ青田売りしたかというと
①値上がり時期は早く売って借入金の金利負担を軽くしたかった。
　ゼネコンに工事代金支払う時点（竣工時）で完売していれば土地代の
　借入金もかえせるし工事費支払いも借入金がいらない。
②９０年代以降は借入金金利は安くなったかわりに、地価がゆるやかに
　下がり続けたから、あとから仕入れた土地の分譲が安値なので早く売らないと
　　売れない事情があった。
いまは、金利が安くて地価が横ばい。もはや３年完成在庫抱えても痛くも痒くもない
のは住友不動産をみればわかる。
これ嘘でもはったりでもない。

言ってる意味わかるかな？

>>396
逆に言うと、現実に移転してないのは、それが無関係だと言う証拠ですね。

自分らで何の決めも戦略もなく寄ってたかって仕込み合戦で土地値上げといて、高値掴みした地べたの上に、原料高、建築費アップだって外向きに嘯いた上で内ではゼネコン叩いて仕様落として面積減らして田の字にして、挙句の果てに新価格だ新新価格だインフレだって嘯いて、自分らの利益をガンガン乗っけて大したことない立地物件まで便乗値上げして、餌を撒いてりゃ客は寄ってくるといわんばかりの尊大な郊外戦略。売れ行き怪しくなったらデベじゃないデベじゃないとエンド掲示板で必死に営業。

さらにかつて潰れかけてた住不を引き合いに出すあたりが業界の低レベルさ、学習効果のなさを如実にあらわしてる。

私はデブじゃなくてデベです、ってハッキリ言えばいいのに。
その上で方向性なり、自分たちのビジネスなり、今後の住宅供給に対する考えなり堂々と客に言えばいい。突っ込まれれば、こんな掲示板見て買う奴いないだとか、供給サイドが絶対なんだとか、所詮住宅ビジネスなんてオフィスリテールに比べりゃとか、ケンカ弱くて足だけ速い子供の逃げ口上。酷すぎる。

猜疑心は人を不幸にするよ。私のＩＰアドレスは会社のもので
管理人さんだけは私がデベでないということはわかると
思うけどね。
デベではないデブでチビだけどね。

元祖匿名はん。一回名刺交換しませんか？

師匠、私の本業は通信系ですよ。マンションは仕事上マーケティング
してきて独学なの。光ファイバ付設したりしてる会社ですよ。
不動産は宅建持っていて独学。私師匠とは長いしいろいろ証券化
あたりで井出保夫さんの話で盛り上がった記憶あるから
あまり誤解は避けたいのだよ。
なんで私がデベなわけ？？？？？

デベの人でもデベから仕事もらってるマーケの人でも誰でもいいですが、匿名掲示板ですので結構です。お申し出の意図が理解できかねます。

この個人的な？やり取りは止めましょう。他の方に明らかに迷惑です。

デベとは無縁だっていってるでしょうが。この頑固者！軽蔑するなぁ

あなたのミスリードが結果的にマンション購入者を大きな損失に招くと
思うのですよ。
あきらかに間違った思い込みがあるから正しているのに
勝手にデベだと決め付けたり。
とにかく　はやくこの板地域情報に移行して趣味の市場分析にしたほうがいいよね。
本当に買おうと思う人は、毎年広さと立地が悪くなる今後をわかって
おいたほうがいいよ。

会社は無関係だろうけど、個人的に愚痴のはけ口にしている人はいるでしょう。愚痴を吐いているのに内部暴露する勇気はなく、何故か会社側の意見になってしまう（笑）。

別業界ですがなんとかくわかります。サラリーマンの気持ち。

癌匿さん、あなたに理性があるのなら私の論旨に対して意見をいいましょうよ。土地が高くなったらどうやってデベはマンション価格を下げる
のですか？

立場ではなく、発言の内容を斟酌して討論する場でしょうよ。

意見をかくとその立場を勘ぐって発言の意図を批判するパターンって
どういうものなんですかね。
意見の主旨が「言った内容」でなく「言った人」でしか評価できない
のでしょうか。
それとも私の発言内容が難しいですか？

そもそも　>428
の当方の発言はあなたお一人に向けて書いた訳ではありません。
というより、匿名掲示板で特定の方だけと会話してもしょうがない。

それとも、428の発言がアナタにとって図星なのですか？違うんでしょ？

ここまでのやり取りを通じて、明らかにデベ業界関係者と思える人間の
台詞を要約するとああなったというだけのことです。

でも本当に問題なのは、そんなデベの神輿に乗せられてしまうエンド客。
その問題意識、猜疑心でなく疑問すら持ってない知恵のなさです。
批判必死でしょうが、本音でそう思っています。だから私はここに書く。

デベの人ってどこにいるんだろうか。確かに、私はデベです、という人がいても面白いね。元祖匿名はんは大量に利益ノッケテふざけるな、とデベを批判していますが、適正利益率はどの程度とお考えなのですか？

私は、デベは特に悪くないと思いますよ。参入企業数がデベもゼネコンも多すぎることが最大の問題だと思いますよ。淘汰されないことがね。日本の様々な業種全体の問題でもありますが。

ただ都心周辺、広げて23区としても、デベの寡占化が進んできているのでは。値上げ、利益率上昇は当然の成り行きでしょう。郊外はまだ参入企業数が多いから、どっかが耐え切れなくなって放出する可能性は高いでしょうね。

企業にとっては、株主からの批判が一番問題なわけですよ。利益率3-4％で株主資本を毀損し続けることが許されない世の中です。
それで値段が上がるのが嫌なら、消費者も株に投資して自分が株主になることでヘッジするしか無いと思います。

良いか悪いかの問題では無く、そういう世の中になったんだから。
私は何度も言うけど、デベじゃないからね。不動産積極論者がみんなデベだ！って、なんか魔女狩りみたいだね。

>>428
しかし、すごい反響ですね。
違うことに必死になってほしいものです。

過去最高益を更新しなければ少なくとも適正なんじゃないですか。
くだらない質問止めてください。そういう枝葉末節の感じがダメなんだよ

匿名の大半は朝から私一人です。あなたは都合がわるくなると
デベの意見とか批判するけど、仮にデベであれなんであれ
言っている内容の是非について書けばいい。
よってたかって高値にした恨みつらみはさておき、では今後
地主が安値で土地を売る可能性というものについてはどうお考え
ですか？

過去最高益の更新を企業は目指さないと駄目なんですよ。
上場企業の目的は利益最大化ですよ。何言ってるんだろうかね。

癌匿さん。そこまでいうなら、あなたデベたよらず自分で土地仕入れて
マンション建てて住んでみなさいよ。できないくせに。
あなたの発言の醜いのはそこだ。一人で正義の味方気取っているけど
あんたくらいの業界知識はオレでもあるよ。何様？

>>435
どさくさにまぎれて酷い発言ですな。

心配しなくてももうすぐ12の制限ですよ。

>445
できるよ。だからそういうくだらない発言止めろって。
何様って人に言うときはもっと覚悟して大事なこといいなよ。

＞不動産積極論者がみんなデベだ！って、なんか魔女狩りみたいだね。

激しく同意！！！いいぞ441

よってたかって高値にしたことをさておくから学習効果がないんだよ。

遷都リスクってどれくらいあるんでしょうね？
永田町や霞ヶ関がごっそり移転する（大量に土地が供給される）リスク。

できるならやってくださいな。都住創みたいなオンボロはイヤよ
どこでやっていくらで出すの。俺も買ってやるからさ。


できないことを出来るという愚かさ。せめてマンション買ってから
業界批判したほうが恥ずかしくないと思う。


あなた本当は横浜在住なんでしょ？

デベを批判するのが、地価下落の方法論なんですか？

どうすれば地価が安くなるんですか。安くしてしまって大丈夫
なんですか＞元祖の旦那

だめだこりゃ。
人を己のレベルと同列で判断しないことだよ。

どうせ12制限で消えるけど、みんな
>>428
読んどいて。内容に誤りあれば指摘頂戴。

＞では今後
地主が安値で土地を売る可能性というものについてはどうお考え
ですか？

これ答えてほしいなぁ　自分で土地仕入れて供給すれば安くなる
デベが儲けすぎって幼稚なお答えはいやですよ。ｗ

>>454
たとえば譲渡益課税控除５％の運用を廃止するだけでいいでしょ。それくらいの政治力はあるでしょ。

もう指摘しましたよ。あなたが非難する方向が間違ってます。
あなたが非難すべきは低利益率でも生き続けてしまう日本企業、日本社会の体質です。

あなたが擁護している低利益率、適正利益の考え方こそが、低レベルのデベを多くはびこらせる要因になったことに気づいたほうが良い。あなたが依拠している考え方こそが、あなたが非難している社会になった要因です。

いままで元祖匿名はんの「話」でデベ批判以外のこと聞いたことあるひと
実は誰もいない。
ノンリコレンダーにはもう少しエコノミストとしての先見性があって
いいんじゃないかな。

地価が上がるのが悪という時点でもうアウト。たしかに土地担保融資
とは別の世界生きてきたのはわかるけど、もう少し日本の経済の
実態を勉強したほうがいい。

デベ擁護の面白いところは、デベ・地主・客の対立しか見ないところ。さすがネット掲示板脳（笑）。普通はWINWIN。

＞あなたが擁護している低利益率、適正利益の考え方こそが、低レベルのデベを多くはびこらせる要因になったことに気づいたほうが良い

至言なり。４４１さんって経済学部だな。きっと　オレ理系。

＞デベ批判以外のこと聞いたことあるひと
実は誰もいない。

ごめん。金融庁批判があったな。とにかくこの人具体的に何か
策をめぐらしたり、こうすればいいという話が少ないね。

あ、あった。
＞譲渡益課税控除５％の運用を廃止するだけでいいでしょ。
譲渡益課税って長期で１５％が所得税、住民税５％ですね。
法人なら１０％で重課税ですよね。
法人の土地の譲渡益課税の控除を減らしたら土地を売る人が
増えるのですか？？？？
わからん。？？？？？？？

法人の長期譲渡の税率ってもはや５％って過去の最低水準
これをいくらにしたらいいっていうのかな。
税金の問題ではなく、保有税を上げるとかしないとダメでしょう。
もう少しバブル期の地価対策を勉強されたほうがいいです。

どれも効かなかったのですよ。不動産融資の総量規制以外には。
今は、わが国は地価の安定維持をはかるべきで、下がっちゃいかん

デフレスパイラルに逆戻り。
ただ単により多くの３０代に安く都心周辺のマンションを提供
するためだけに地価を下げるという話にはならないでしょう。

商業地はともかく、宅地のみなら経済の根底は揺るがないし、需給調整は政府のさじ加減一つ。別にデベも地主も消費者も困らない。それぞれが勝者。先祖代々の土地の取得原価を５％とする運用は変更されよう。